臺灣高等法院臺南分院民事判決110年度上字第172號上 訴 人 李志鈞
李翠璣共 同訴訟代理人 徐肇謙律師被上訴人 戴春旺訴訟代理人 茆臺雲律師
張佩珍律師周聖錡律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國110年4月30日臺灣臺南地方法院109年度訴字第293號第一審判決提起上訴，本院於111年5月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付新臺幣20萬元本息，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
原判決主文第一項命上訴人給付部分，於被上訴人給付上訴人新臺幣20萬8,150元之同時履行之。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔50分之3，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人李志鈞、李翠璣（下分稱李志鈞、李翠璣，合稱上訴人）係重劃前臺南市○○區○○段○○○○○段○0000地號土地共有人之一，李志鈞權利範圍6720分之270、李翠璣權利範圍1680分之270（下稱重劃前土地），上訴人以重劃前土地參與臺南市第116期永康大灣自辦市地重劃，在重劃未完成前之民國105年3月15日，共同以總價新臺幣（下同）580萬元出售予被上訴人，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被上訴人已依約給付上訴人買賣價金400萬元。嗣於重劃完成後，上訴人獲配賦重劃後○○段000地號土地，李志鈞權利範圍10萬分之11274、李翠璣權利範圍10萬分之45094，合計較原應分配土地面積多18.0000000平方公尺（下稱重劃後土地），依平均地權條例第62條之規定，視為原有土地之應有部分，且經被上訴人委由訴外人戴易達於107年8月16日繳納差額地價100萬元（含上訴人及訴外人王德明應繳納之差額地價）完畢。依系爭買賣契約第4、9條約定，被上訴人給付價金餘款180萬元予上訴人時，上訴人應將重劃後土地移轉登記予被上訴人指定之人。又上訴人於106年4月13日以重劃前土地設定擔保債權總金額200萬元之普通抵押權（下稱系爭抵押權）予訴外人吳偉泰，前經被上訴人催請上訴人塗銷系爭抵押權，詎為上訴人所拒，而存有權利瑕疵，致被上訴人受有同額之損害。被上訴人主張以上開損害賠償債權200萬元及代上訴人清償差額地價債權65萬1,146元，與被上訴人依約應給付之買賣價金債務相抵銷後，上訴人尚應賠償20萬元等情。爰依系爭買賣契約法律關係及民法第227條、第226條之規定，求為命上訴人分別將其所有重劃後土地所有權移轉登記為被上訴人指定之戴易達所有，並給付被上訴人20萬元本息之判決（原審就被上訴人於原審之請求，為其一部勝訴、一部敗訴之判決；上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴；被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服；未繫屬本院部分，不予贅述）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：依系爭買賣契約第14條約定，被上訴人向上訴人購買重劃前土地之目的，係為與鄰地重劃前○○段0000地號土地相連以利規劃，如無法達此目的，兩造應均可主張解約；又系爭買賣契約第10條為兩造保留任意解除權之約定，上訴人援引前揭約定而解除系爭買賣契約，自屬有據；況且，他共有人就上訴人出賣土地應有部分，亦得行使優先購買權，故被上訴人無請求上訴人將重劃後土地所有權移轉登記予其指定之第三人之權利。另系爭買賣契約標的，並未包括重劃後多配賦土地部分，被上訴人亦無權擅代上訴人繳納差額地價，而不生清償之效力。再者，上訴人雖為系爭抵押權之設定，然抵押債權人並未聲請強制執行，被上訴人尚無任何實際損失，自無損害賠償債權可言。又被上訴人尚積欠價金未償，上訴人爰主張同時履行抗辯等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠上訴人為重劃前○○段0000地號、面積1,000平方公尺土地之共
有人，李翠璣權利範圍1680分之270之面積為160.71平方公尺、李志鈞權利範圍6720分之270之面積為40.18平方公尺。
㈡上訴人以重劃前土地參與臺南市第116期永康大灣自辦市地重
劃，經臺南市第116期永康大灣自辦市○○○區○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○段0000地號、權利範圍2分之1土地，合併分配重劃後○○段000地號、面積212.03平方公尺土地予上訴人及王德明，於108年11月1日完成重劃登記。重劃後○○段000地號土地之所有權人現為上訴人及被上訴人姪子戴易達等3人。
㈢上訴人於重劃尚未完成前之105年3月15日，將其所有重劃前
土地以總價580萬元共同出售予被上訴人，兩造並簽訂原證12所示之系爭買賣契約。
㈣被上訴人已給付上訴人買賣價金400萬元，尾款180萬元未付
。依系爭買賣契約第4條之約定，價金尾款180萬元係於重劃完成後交付，上訴人並同時辦理土地所有權移轉登記。
㈤上訴人有收受原證4存證信函；被上訴人有收受原證5存證信函。
㈥重劃前土地因重劃獲分配土地面積較原土地面積多32.54平方
公尺（王德明部分14.0000000平方公尺及上訴人部分18.0000000平方公尺），依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法（下稱獎勵重劃辦法）第2條後段準用市地重劃實施辦法第52條規定，重劃後○○段000地號土地之所有權人李志鈞、李翠璣、王德明應繳納差額地價依序為13萬234元、52萬912元、50萬4,024元，合計共115萬5,170元。由被上訴人委託姪子戴易達於107年8月16日，自行匯款100萬元予重劃會委託辦理重劃之益銘營造有限公司。
㈦上訴人於106年4月13日以重劃前土地設定系爭抵押權予訴外
人吳偉泰，用以擔保債務人李志鈞對抵押權人於104年8月24日所訂立之金錢借貸契約所負債務。
㈧李志鈞就系爭抵押權所擔保之抵押債務，迄今只清償自104年
9月起至105年8月止之利息30萬元，本金則分文未償，計至109年7月15日，尚積欠本息及違約金共316萬7,123元。
㈨被上訴人於提起本件訴訟前之107年10月5日，向原審法院聲
請就上訴人重劃前土地聲請假處分，經原審法院於107年10月11日以107年度裁全字第60號裁定准為假處分，並由原審法院司法事務官於107年10月23日以南院武107司執全新字第314號函囑託臺南市永康地政事務所辦理假處分登記在案。
上開假處分於重劃後，已轉載於上訴人重劃後土地。
四、兩造爭執事項：㈠系爭買賣契約第14條約定，是否為契約主要目的？如無法達
此目的，是否為買賣雙方均得請求解約退款？㈡上訴人取得重劃後土地應有部分面積較重劃前土地應有部分
面積多約6坪，該部分土地是否為兩造訂約時議價範圍？即該部分土地是否為系爭買賣契約之交易標的？㈢被上訴人未取得上訴人同意，是否有權合法代上訴人繳納重
劃後多分配土地面積之差額地價？㈣被上訴人主張上訴人於訂立系爭買賣契約後，另設定系爭抵
押權予吳偉泰，迄未塗銷系爭抵押權登記，已減損土地之價值，依民法第227條第1項、第226條第1項、第213條第1項、第214條之規定，請求上訴人賠償給付不能之損害200萬元，是否有據？㈤被上訴人主張經其以上訴人應賠償之200萬元及其為上訴人代
繳之差額地價，與其應給付上訴人之買賣價金相抵銷後，依系爭買賣契約之約定，上訴人應分別將其所有重劃後土地所有權移轉登記與被上訴人指定之戴易達，有無理由？上訴人主張同時履行抗辯，是否有據？
五、本院之判斷：㈠關於兩造爭執事項㈠部分：
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約，民法第345條第1項定有明文。次依同法第348條、第367條規定，可知於買賣關係中，出賣人之主給付義務，在於交付其物於買受人，並使買受人取得標的物所有權；而買受人之主給付義務，則在於交付約定價金及受領標的物。
⒉查本件通觀系爭買賣契約全文（見補字卷第21頁），系爭買
賣契約之主給付義務，即被上訴人應給付買賣價金予上訴人（系爭買賣契約第3、4條），而上訴人則應移轉買賣標的物所有權予被上訴人或其指定之人（系爭買賣契約第5、9條）。至於系爭買賣契約第14條雖約定：「出賣人○○段0000號土地重劃後土地，必須負責辦理分割完成與鄰近重劃前0000號土地相連（如附表1），否則出賣人退回價金，並支付銀行年息1%。如無法完成此契約，則肆佰萬，以交付甲方（即上訴人，下同）肆佰萬之日起，至所有權人，收到新權狀之日止。此期間甲方須支付乙方（即被上訴人，下同），定存利率年利率1%之利息，收到權狀之日起貳年之內，除乙方須返還新臺幣肆佰萬元之外，須支付乙方年利率2.5%之利息，但需按月支付。」，然揆其文義，係規範上訴人在重劃後負有將其配賦土地辦理分割且與鄰地相連之義務，並非其權利事項。是被上訴人選擇不行使該條賦予之權利，而依系爭買賣契約第5、9條約定，請求上訴人履行將重劃後土地所有權移轉登記之給付義務，乃其依約行使權利之權限，非謂上訴人違反該第14條約定，即可據為其不履行系爭買賣契約主給付義務即為買賣標的物所有權移轉登記之正當事由。又證人即地政士汪金雄於原審固證稱：系爭買賣契約第14條係依據被上訴人提供之資料，由其書寫鄰地「0000號土地」等語（見原審卷㈡第10至12頁），惟不論該鄰地「0000號土地」是否為「0000號土地」之誤載，由於前揭第14條約定事項，係屬上訴人之義務，並非其權利，被上訴人不行使該條之請求權，係屬權利人之自由處分權限，實無礙於上訴人依約應履行將重劃後土地所有權移轉登記與被上訴人或其指定之人之給付義務，是證人汪金雄之上開證述，亦不足為有利於上訴人之認定。從而，上訴人辯稱：土地重劃後迄未分割，且與鄰地「0000號土地相連」，系爭買賣契約無法履行，依系爭買賣契約第14條約定，兩造均可主張解除契約云云，要非可採。
⒊上訴人雖又辯稱：系爭買賣契約第10條約定，為兩造保留任
意解除權之約定，上訴人依該約定解除系爭買賣契約，自屬有據云云；然查：
⑴按契約除當事人約定保留之解除權外，以有民法第254條至第
256條或其他法定之情形為限，有解除權人始得向他方當事人為解除之意思表示。換言之，契約一經成立，雙方均應受其拘束，除當事人間有保留解除權之特別約定外，非有法律所認之解除權不得為之。
⑵觀諸系爭買賣契約第10條：「本契約甲乙雙方應誠信履約，
若乙方違約時，則甲方須償還新臺幣參佰萬元正（違約金即壹佰萬元正），如歸責於甲方致使此買賣無法行使（本契約第14條除外）時，所收款項應於違約發生之日起，除需返還乙方所交付之新臺幣肆佰萬元正，並須負違約賠償新臺幣壹佰萬元正，一個月退還乙方，雙方各無異議。」之約定內容（見原審補字卷第21頁），係就兩造若有可歸責之違約情事（排除同契約第14條事由）發生時，雙方應負債務不履行損害賠償責任之約定，而該違約金100萬元之性質，應屬損害賠償額之預定，並非上訴人所指稱保留任意解除權之約定。此外，遍觀系爭買賣契約全文，亦無任意解除權之特別約定，則上訴人辯稱其已向被上訴人合法解除系爭買賣契約云云，為不足採。
⒋從而，系爭買賣契約仍有效存在，兩造均應受系爭買賣契約
之拘束，則被上訴人主張上訴人依約負有履行移轉登記重劃後土地所有權之給付義務，要屬有據。
㈡關於兩造爭執事項㈡部分：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。是解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。
⒉依據系爭買賣契約第2條：「本契約買賣標的如下列」：「永
康區○○段0000地號、面積10公頃，出賣權利範圍270/6720、270/1680」、第4條：「本契約成立同時，由乙方付給甲方新臺幣壹佰萬元整為訂金並充為價金之一部分而由甲方確實親收訖，其價金付款方法約定如下」：「第3期：餘款於重劃完成後交付並辦理移轉」、第5條：「甲方應將本買賣標的移轉登記（即過戶）所需之一切證件，並蓋妥印鑑於民國105年□月□日交由代書辦理權利登記手續，並應隨時協助且提供辦理產權移轉登記之所需證件至乙方順利取得完整無瑕疵之產權時止，不得有刁難或藉故推諉遲延之情事，否則甲方應負違約及因之造成乙方損害之賠償責任（市地重劃土地分配完成登記時）」之約定（見原審補字卷第21頁），對照上訴人就重劃前土地之權利範圍依序為6720分之270、1680分之270，可知兩造於締約時，係合意以上訴人重劃後土地之權利範圍為買賣標的物而出賣予被上訴人。且稽之兩造簽訂系爭買賣契約時，均明知土地重劃尚未完成，乃約定餘款於重劃完成後交付並辦理所有權移轉登記，可見兩造於訂立系爭買賣契約時，均無法確定重劃後上訴人可分配之土地位置、面積及共有人數、應有部分比例，故以重劃前土地之地號、權利範圍為系爭買賣契約之土地標示，惟其真意係以重劃後配賦之地號、權利範圍為系爭買賣契約之買賣標的甚明。
⒊次依平均地權條例第62條明定：「市地重劃後，重行分配與
原土地所有權人之土地，自分配結果確定之日起，視為其原有之土地。但對於行政上或判決上之處分，其效力與原有土地性質上不可分者，不適用之。」，可知參加市地重劃原土地所有人自分配結果確定之日起，對所領回土地即視為其原有土地，此乃因參加土地重劃並未失其所有權，是領回土地係基於原有既存權利而取得，使原有土地上原已存在之權利義務關係對重劃後分配之土地仍具延續效力。是上訴人原有重劃前土地與參與重劃後所獲分配土地面積，縱有差異，並不影響重劃前土地與重劃後土地實屬系爭買賣契約同一標的物之認定。再者，參酌司法院釋字第232號解釋意旨，可知市地重劃土地交換分配結果，乃係法律規定之效果，並非土地所有權人以自己之意思使權利發生變更之處分行為。是兩造於簽訂系爭買賣契約時，無法依重劃後所獲分配之土地面積為買賣價金之議定，乃市地重劃事件本質之當然之理。
⒋從而，被上訴人主張系爭買賣標的物，包含上訴人於重劃後
增加配賦之土地面積乙節，要屬有據。上訴人以兩造簽約時未就重劃前土地，於重劃後多分配予上訴人之土地有買賣價金之合意為由，抗辯系爭買賣標的物不包含重劃後增加配賦之土地面積云云，難謂可採。
㈢關於兩造爭執事項㈢部分：
⒈按重劃區內之土地扣除前條規定折價抵付共同負擔之土地後
，其餘土地仍依各宗土地地價數額比例分配與原土地所有權人。但應分配土地之一部或全部因未達最小分配面積標準，不能分配土地者，得以現金補償之；依前項規定分配結果，實際分配之土地面積多於應分配之面積者，應繳納差額地價；實際分配面積少於應分配之面積者，應發給差額地價；第2項應繳納之差額地價經限期繳納逾期未繳納者，得移送法院強制執行；未繳納差額地價之土地，不得移轉。但因繼承而移轉者，不在此限，平均地權條例第60條之1定有明文。
準此可知，差額地價係土地重劃過程之一環，無法與原土地割裂分離觀察，且未繳納差額地價之土地不得移轉。
⒉查上訴人就重劃後獲分配土地面積，較原應配賦之土地面積
多18.0000000平方公尺，依獎勵重劃辦法第2條後段準用市地重劃實施辦法第52條規定，重劃後土地所有權人李志鈞、李翠璣依序應繳納差額地價13萬234元、52萬912元，合計為65萬1,146元（見兩造不爭執事項㈥），又系爭買賣契約標的物，包含上訴人因重劃增加分配土地面積部分，已如前述，則被上訴人立於重劃後土地買受人之法律上地位，對於上訴人是否履行其繳納差額地價之法定義務，顯然具有利害關係，依民法第311條第2項但書規定，自得代上訴人為清償。從而，被上訴人以利害關係人身分，委託其姪子戴易達於107年8月16日為上訴人清償上開差額地價債務，自屬合法。
㈣關於兩造爭執事項㈣部分：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1項、第226條第1項定有明文。所謂不完全給付，係指債務人未依債務本旨為給付；而所謂債之本旨，應依當事人之約定、契約目的、債務性質等為斷；如不完全給付係不能補正者，債權人得依民法第226條第1項規定請求損害賠償。次按不動產經設定抵押權後，依民法第866條、第867條規定，所有人固得將該不動產讓與或設定地上權及其他權利，抵押權不因此而受影響。惟其所有權因有該項抵押權登記之負擔自受限制，價值亦因而減損，無論轉售或提供為擔保再行貸款，均較不易，縱能轉售或再提供為擔保貸款，其價金或貸款額度必較無負擔之情形為低，乃眾所週知，自難認其使用、收益權未受影響，所有權既受限制，價值亦有減損，即不能謂所有人無受損害之情形。
⒉查上訴人於訂立系爭買賣契約後，於106年4月13日以重劃前
土地設定系爭抵押權予訴外人吳偉泰，用以擔保債務人對抵押權人於104年8月24日訂立之金錢借貸契約所負債務。被上訴人於108年12月5日寄發存證信函催請上訴人塗銷系爭抵押權，然經上訴人於109年1月2日以存證信函回覆抵押權塗銷與系爭買賣契約無涉等語，而迄今仍未塗銷系爭抵押權（見兩造不爭執事項㈤、㈦，原審卷㈡第117至118頁重劃後土地查詢資料），足認重劃後土地現存有系爭抵押權設定登記之事實。又上訴人依系爭買賣契約第4、6條約定，應於重劃完成後辦理重劃後土地移轉登記事宜，及擔保買賣標的產權清楚並無來歷不明或其他產權糾紛或債務糾葛，如有是項情事發生時，應負責清理（見原審補字卷第21頁）。惟李志鈞就系爭抵押權所擔保之抵押債務，只清償自104年9月起至105年8月止之利息30萬元，本金則分文未償，迄今尚積欠本息及違約金共計316萬7,123元（見兩造不爭執事項㈧），足徵吳偉泰就李志鈞積欠之抵押借款債務，得經由行使抵押權以獲清償，則該重劃後土地因系爭抵押權及其擔保債務之存在，而存有權利瑕疵之情形。
⒊準此，上訴人未依債之本旨而為給付，乃不完全給付，縱被
上訴人依約取得重劃後土地所有權，但該所有權因系爭抵押權而受有限制，價值亦有減損，被上訴人因此所受損害之損害額，即相當於因塗銷系爭抵押權以回復無權利瑕疵狀態所需代償費用。上訴人辯稱系爭土地尚無任何人就抵押權部分聲請強制執行，被上訴人尚無任何實際損失，不得請求損害賠償云云，難認可採。又被上訴人催請上訴人塗銷系爭抵押權，為上訴人所拒，迄今仍未塗銷系爭抵押權，已如前述，則其所負移轉無權利瑕疵重劃後土地之給付義務，已屬不能補正，亦堪認定。從而，被上訴人依民法第227條第1項、第226條第1項、第215條之規定，請求上訴人以金錢賠償其200萬元之損害，即屬有據。
㈤關於兩造爭執事項㈤部分：⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。又抵銷乃主張抵銷者單方之意思表示即發生效力，而使雙方適於抵銷之二債務，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額同歸消滅之單獨行為，且僅以意思表示為已足，原不待對方之表示同意，此觀民法第334條第1項、第335條規定自明。又依民法第348條第1項、第367條規定，買賣契約出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，買受人亦有交付約定價金之義務，而出賣人移轉財產權之義務與買受人支付價金之義務間具有對價關係，雙方既互負對待給付義務，因此於他方當事人為對待給付前，自非不得拒絕自己之給付。
⒉揆諸平均地權條例第58條第2項之授權規定，而訂定之獎勵重
劃辦法第2條、第3條第2項前段、第6條第1款至第5款、第8條第1項、第20條第1項、第26條第1項、第27條第1項規定，可知自辦市地重劃程序，乃國家或地方自治團體基於事實上之需要，將本質上屬於公共事務之市地重劃，而以法令規定人民在一定條件下得申請自行辦理，將都市地區一定範圍內之土地，依都市計畫規劃內容，全部重新規劃整理，興辦各項公共設施，並於扣除法令規定之公共設施用地及應抵繳之工程費用、重劃事業費用、貸款利息等所需抵費地之後，按所有土地相關位次，經交換分合為形狀整齊之土地，重新分配予原土地所有權人。次依平均地權條例第60條、第60條之
1、第60條之2及第62條等規定，市地重劃係以分配土地為原則，僅於重劃區內原土地所有權人，應分配土地之一部或全部因未達最小分配面積標準，未能分配土地時，始例外以現金補償之；又土地所有權人依重劃後土地分配結果，如實際分配之土地面積多於應分配之面積者，應繳納差額地價；實際分配面積少於應分配之面積者，應發給差額地價。由此可知，市地重劃程序之實施，為強化都市計畫地區土地之合理利用，而訂有最小分配面積標準，故土地所有權人取得重劃後土地，如實際分配之土地面積多於應分配之面積，固應繳納差額地價，且此差額地價係土地所有權人取得多分配土地之對價，然此基於前揭法規所發生繳納差額地價之法律關係，係存在於土地所有權人與重劃會之間，而與私人間之買賣契約關係無涉。
⒊依上所述，系爭買賣契約標的物應包括重劃後配賦之地號、
權利範圍，惟根據兩造所述締約時之議價情形，雙方係以上訴人李志鈞原有土地權利範圍經重劃後之土地面積應為20.08平方公尺，上訴人李翠璣原有土地權利範圍經重劃後之土地面積應為80.35平方公尺，而以每坪19萬3,000元之議價基礎，最終達成買賣總價為580萬元之合意（見原審補字卷第21頁系爭買賣契約第2條、本院卷第96、146頁）。準此可見，上開580萬元買賣價金，並未包含土地重劃後上訴人增加分配土地面積18.0000000平方公尺部分之對價在內甚明。又上訴人所增加分配土地面積部分之對價，參諸系爭買賣契約之約定，其價金係屬可得確定之金額，即每平方公尺為5萬7,752元【計算式：580萬元÷（20.08＋80.35）＝57,752元，小數點以下四捨五入，下同】，則被上訴人依系爭買賣契約之法律關係，除負有買賣價金580萬元之給付義務外，尚負有給付上訴人該增加分配土地面積部分價金105萬9,296元（計算式：57,752元×18.0000000㎡＝1,059,296元）之義務，應可認定。至於上訴人與重劃會間基於前揭法規所發生之繳納差額地價法律關係，與兩造間本於系爭買賣契約法律關係所生之買賣價金債權債務關係無涉，自無從以上開差額地價作為被上訴人依系爭買賣契約應給付上訴人該增加分配土地面積部分價金金額之認定依據。
⒋準此，依系爭買賣契約第4條餘款於重劃完成後交付並辦理移
轉之約定，被上訴人給付價金尾款之義務，與上訴人移轉重劃後土地予被上訴人（或其指定之人）之義務，有互為對待給付之關係。又系爭買賣契約迄今仍有效存在，系爭買賣標的物包含上訴人重劃後增加分配18.0000000平方公尺土地面積部分，則被上訴人依約應給付上訴人之尾款金額應為2,85萬9,296元（計算式：180萬元〔見兩造不爭執事項㈣〕＋1,059,296元〔增加分配土地面積部分價金〕＝2,859,296元）。是於被上訴人給付上訴人285萬9,296元之同時，上訴人自應履行出賣人之義務，將上訴人重劃後土地辦理所有權移轉登記予被上訴人（或其指定之人）。惟上訴人於訂立系爭買賣契約後，設定系爭抵押權予吳偉泰，現已積欠抵押債務316萬7,123元，迄未塗銷系爭抵押權設定登記，致被上訴人受有系爭抵押權所擔保同額債權之損害，上訴人應賠償被上訴人200萬元。另被上訴人就債之履行有利害關係，依民法第311條第2項但書、第312條規定，代上訴人清償差額地價債務合計65萬1,146元後，已承受原債權人該部分之權利。則被上訴人主張以其對上訴人之上開債權金額265萬1,146元（計算式：200萬元＋651,146元＝2,651,146元），與其尚應給付上訴人之買賣價金債務285萬9,296元相抵銷，自屬有據。是依民法第335條第1項規定，被上訴人依約所負之系爭買賣價金債務，按照上開抵銷數額消滅後，其仍負有給付上訴人買賣價金20萬8,150元（計算式：2,859,296元－2,651,146元＝208,150元）之義務，則上訴人據以為同時履行之抗辯，即屬正當。
⒌另按除依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人
為原假處分登記之債權人外，土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記，土地登記規則第141條第1項第2款定有明文。是依前揭規定，不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，而該聲請移轉登記之權利人，為原處分登記之債權人時，登記機關仍可與其權利有關之新登記。查被上訴人於提起本件訴訟前之107年10月5日向原審法院聲請就上訴人重劃前土地聲請假處分，經該院於107年10月11日以107年度裁全字第60號裁定准為假處分，並由該院司法事務官於107年10月23日以南院武107司執全新字第314號函囑託臺南市永康地政事務所辦理假處分登記在案，且上開假處分於重劃後已轉載在上訴人重劃後土地（見原審卷㈠第283至294頁假處分聲請狀、原審法院107年度裁全字第60號裁定及民事執行處函、卷㈡第118頁土地查詢資料），足認被上訴人為上訴人重劃後土地假處分之債權人，而被上訴人既為聲請移轉重劃後土地所有權登記之權利人及假處分登記之債權人，依上開規定及說明，被上訴人自得依約請求上訴人辦理重劃後土地所有權移轉登記，要無疑問。
⒍上訴人雖又抗辯：重劃前土地尚有其他共有人有優先購買權
，被上訴人不得逕予請求上訴人辦理重劃後土地所有權移轉登記云云。然查，土地法第34條之1第4項係規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，僅賦予土地共有人以同一價格共同或單獨優先承購之權利，非在限制共有人出賣不動產之應有部分，尤非拘束買受人依所成立之買賣契約行使權利，且土地法第34條之1第4項規定之立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以簡化共有關係，該規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權利而言，僅有債權效力，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人且他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。是以，上訴人前揭抗辯，僅係共有人是否要主張優先承購權之問題，上訴人並不得執此作為其拒絕移轉重劃後土地予被上訴人之法律上正當理由。⒎綜合上述，被上訴人尚應給付上訴人買賣價金20萬8,150元，
暨觀諸系爭買賣契約第9條約定：「本件不動產移轉登記時，權利人由乙方自由選擇之。」（見原審補字卷第21頁），則被上訴人依系爭買賣契約之法律關係，請求上訴人於被上訴人給付買賣價金20萬8,150元之同時，上訴人應將重劃後土地（即李志鈞所有重劃後土地、權利範圍10萬分之11274，李翠璣所有重劃後土地、權利範圍10萬分之45094）所有權移轉登記為被上訴人指定之人即戴易達所有，要屬有據。至逾此部分之請求，非有理由。
六、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約之法律關係，請求上訴人於被上訴人給付買賣價金20萬8,150元之同時，上訴人應將重劃後土地（即李志鈞所有重劃後土地、權利範圍10萬分之11274，李翠璣所有重劃後土地、權利範圍10萬分之45094）所有權移轉登記為被上訴人指定之人即戴易達所有，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分（即判命上訴人給付被上訴人20萬元本息部分，不含上訴人於本院提出之同時履行抗辯部分），為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。又原判決第4項所為准、免假執行之宣告部分，雖未經上訴人聲明廢棄，惟被上訴人此部分之本案請求既經廢棄，則此部分假執行之宣告已失所依附，而當然失其效力，併此敘明。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人於本院第二審程序為同時履行之抗辯，核屬有據，應由本院為對待給付之判決，爰判決如主文第4項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 111 年 6 月 15 日
民事第五庭 審判長法 官 藍雅清
法 官 顏淑惠
法 官 張季芬上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 111 年 6 月 15 日
書記官 郭馥萱【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。