臺灣高等法院臺南分院民事判決110年度上字第115號上 訴 人 孫沛芳（原名孫佳樺）
孫薇雅戴炎珠兼 上 3 人訴訟代理人 孫慈鴻被 上訴 人 林麗芬
莊惠貞
莊欣宜蘇郁芳王志聰共 同訴訟代理人 陳宏義律師共 同複 代理 人 郭達鴻律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於民國110年3月15日臺灣臺南地方法院109年度訴字第2124號第一審判決提起上訴，本院於110年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為兩造共有，應有部分如原審判決附表所示。被上訴人於民國109年10月12日將系爭土地及其上同段00建號即門牌號碼臺南市○○區○○街00號房屋（下稱00建號建物）以新臺幣（下同）7,206,800元（下稱系爭A條件）出售予訴外人陳震璁，並於109年10月13日寄發存證信函，通知上訴人於函到15日內決定是否以系爭A條件優先承買系爭土地及00建號建物，上訴人已於同年月29日寄發存證信函通知被上訴人，對系爭土地及00建號建物行使優先購買權，被上訴人未按系爭A條件與上訴人補訂書面契約，卻於109年11月4日寄發存證信函，通知上訴人於函到15日內決定是否以土地每坪60萬元、00建號建物80萬元，買賣總價金16,510,640元之條件（下稱系爭B條件）優先承買，顯係刻意抬高價格，無視上訴人已行使優先承買權等語，爰聲明：㈠確認上訴人對系爭土地權利範圍30分之17有優先承購權存在。㈡被上訴人應就原證2所示存證信函記載之買賣同一條件與上訴人補訂書面買賣契約，並於上訴人給付價金4,258,400元之同時，將系爭土地權利範圍30分之17及系爭00建號建物所有權全部，辦理所有權移轉登記予上訴人。
二、被上訴人王志聰則以：被上訴人於109年10月13日寄發存證信函，通知上訴人於函到15日內決定，是否依系爭A條件優先承買系爭土地及00建號建物後，上訴人戴炎珠、孫慈鴻曾於同年月23日與被上訴人王志聰洽談系爭土地出售事宜，並就系爭土地以每坪600,000元、上訴人共有同段00建號即門牌號碼臺南市○○區○○街00號房屋（下稱00建號建物）以80萬元，共計800萬元之價格出售乙節達成共識，被上訴人旋於同年月24日與陳震璁解除以系爭A條件簽訂之買賣契約，重新以買賣標的為系爭土地及00、00建號建物之條件磋商，而於同年月28日與陳震璁約定以18,110,640元出售系爭土地及
00、00建號建物，並收受陳震璁交付之訂金500,000元，上訴人卻以被上訴人與陳震璁間業經解除之買賣契約即系爭A條件主張優先承買權，於法不合等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明： ㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人對系爭土地權利範圍17/30有優先承購權存在。㈢被上訴人應就原審附件一即臺南郵局新南存證號碼000508存證信函中所載之買賣同一條件與上訴人補訂書面買賣契約，並於上訴人給付價金4,258,400元之同時，將系爭土地權利範圍17/30及00建號建物所有權全部，辦理所有權移轉登記予上訴人。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為兩造共有，應有部分如原審判決附表所示。又系
爭土地上00建號建物為被上訴人5人共有，應有部分各5分之1；系爭土地上00建號建物為上訴人4人公同共有，權利範圍為全部。（原審卷第21-23頁、第39-41頁）㈡被上訴人於109年10月12日與陳震璁簽訂如原審卷第53-60頁
之買賣契約書，約定陳震璁以土地每坪26萬元，建物總價40萬元，買受系爭土地及00建號建物，買賣總價金為720萬6800元(即系爭A條件)。
㈢被上訴人於109年10月13日以臺南新南郵局存證號碼000508號
存證信函，通知上訴人於函到15日內（109年10月31日前）決定是否以土地總價680萬6800元行使優先購買權（若行使優先購買權時，建物須一併購買，購買金額為40萬元），上訴人於次日收到該信函。（原審卷第61至69頁）㈣被上訴人與陳震璁於109年10月24日簽立如原審卷第00-72頁
所示合意解除買賣契約書，其上記載：「前甲方（即陳震璁）購買乙方（即被上訴人5人）所有座落於臺南市○○區○○段000地號，權利範圍全部及臺南市○○區○○段00○號（門牌：臺南市○○區○○街00號）之所有權全部之房地，雙方於109年10月12日簽立不動產買賣契約，今因買方同意共有人孫佳樺、孫薇雅、孫慈鴻、戴炎珠所提之買賣價格及方案(亦即土地以每坪＄60萬元承購，建物共2棟，每棟皆以＄80萬元買受)，今雙方合意解除本件於109.10.12所簽訂之買賣契約，協議如下：甲方已依約給付之買賣價款計50萬元整，全數返還甲方。不動產買賣契約之解除，爾後任一方不得依不動產買賣契約書對他方為主張任何權利。…」等語。
㈤被上訴人王志聰與陳震璁於109年10月28日簽立如原審卷第73
-74頁所示之房地買賣訂金收據，其上記載：「本人王志聰與其他共有人（以下簡稱乙方）因出售座落於臺南市○○區○○段000地號，權利範圍：全部及臺南市○○區○○段00○號及00建號（門牌：臺南市○○區○○街00號）之所有權全部之房地（其中臺南市○○區○○段000地號，權利範圍13/30及臺南市○○區○○段00○號，權利範圍全部，所有權為共有人孫佳樺、孫薇雅、孫慈鴻、戴炎珠所有）予買方（以下簡稱甲方），雙方同意以＄18,110,640元為成交價，甲方並交付50萬元做為訂金(不另立收據)，雙方並同意，待乙方與其他共有人孫佳樺、孫薇雅、孫慈鴻、戴炎珠確認簽約時間後(暫訂15日內)再簽訂不動產買賣契約。然若乙方違約不賣時，則訂金應加倍返還予甲方，反之如甲方違約不買時，則訂金應由乙方沒收，且本件買方不支付仲介費、代書費、契稅、印花稅等，費用概由賣方支付，特立此據，以茲為憑」等語。
㈥上訴人於109年10月29日以臺南成功路郵局存證號碼002334號
存證信函，通知被上訴人對系爭土地及00建號建物行使優先購買權。被上訴人王志聰於109年11月2日收受前開存證信函，被上訴人蘇郁芳、莊欣宜均於109年10月30日收受前開存證信函，被上訴人林麗芬部分經郵局以遷移不明退回，被上訴人莊惠貞部分經郵局以招領逾期退回。（調解卷第33-37頁存證信函暨附件、原審卷第165-100頁回執）㈦被上訴人於109年11月2日以臺南地方法院郵局存證號碼00165
3號存證信函通知上訴人，買方已承諾以系爭土地每坪60萬元、系爭00建號建物及系爭00建號建物以每棟80萬元承購，上訴人若欲以同一價格承買，需依照上述條件行使優先購買權，被上訴人將另行寄發存證信函通知上訴人行使優先購買權，上訴人於次日收受該存證信函。（原審卷第75-79頁）㈧被上訴人與陳震璁於109年11月3日簽立如原審卷第81-97頁所
示之土地買賣契約書，約定陳震璁以土地每坪60萬元，建物以總價80萬元買受系爭土地及系爭00建號建物，買賣總價金為1651萬0640元。(下稱系爭B條件)。
㈨被上訴人於109年11月4日以臺南中正路郵局存證號碼000252
號存證信函，通知上訴人於函到15日內決定是否以系爭B條件優先購買。上訴人於109年11月5日收受上開存證信函。（原審卷第99-106頁）
五、兩造爭執事項：㈠上訴人請求確認上訴人對系爭土地權利範圍30分之17，有土
地法第34條之1第4項優先承購權存在，有無理由？㈡上訴人請求被上訴人應以系爭A條件（即調解卷第23-31頁）
與上訴人補訂書面買賣契約，並於上訴人給付價金4,258,400元之同時，將系爭土地權利範圍30分之17及00建號建物所有權全部，辦理所有權移轉登記予上訴人，有無理由？
六、本院之判斷：㈠按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農
育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1項、第4項分別定有明文。又土地法第34條之1第4項所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎（最高法院104年度台抗字第605號裁定參照）。
㈡查上訴人於109年10月29日以臺南成功路郵局存證號碼002334
號存證信函，向被上訴人表示依系爭A條件對系爭土地及00建號建物行使優先購買權前，被上訴人與陳震璁已於109年10月24日合意解除就系爭土地及00建號建物於109年10月12日之買賣契約等情，已如前述（不爭執事項㈣㈥），並有存證信函、合意解除買賣契約書在卷可稽（原審調字卷第33-37頁、原審卷第00-72頁），堪認在上訴人行使其優先承購權之前，被上訴人與陳震璁間以系爭A條件買賣系爭土地及00建號建物之買賣契約已因解除而不存在，則上訴人自難以該不存在之系爭A條件行使優先承購權，並請求被上訴人就系爭A條件與上訴人補訂書面契約，及於上訴人給付價金之同時，將系爭土地應有部分17/30及00建號建物所有權移轉登記予上訴人。
㈢上訴人雖主張被上訴人與陳震璁於109年10月24日合意解除買
賣契約前，上訴人孫慈鴻、戴炎珠已於109年10月23日下午5時，至被上訴人王志聰位於臺南市○○區○○路0段000號0樓之成大地政事務所，口頭告知要行使優先承購權，並願意以同樣條件及價格購買，上訴人之優先承購權存在，且被上訴人於隔日即與陳震璁解約，製作時間太過巧合，顯屬不實云云，並提出光碟及錄音譯文為證，惟為被上訴人所否認，查：⒈依上訴人所提錄音譯文所載（本院卷一第17-35頁），上訴人
孫慈鴻於前開談話中雖曾表示：「我們來的只有一個目的，既然就收到這張存證信函了，我們要用這個價錢把後面買下來」等語（00：17：24)，惟綜觀前開錄音譯文內容，上訴人孫慈鴻、戴炎珠於當天前往被上訴人王志聰之事務所時，並未立即表示其等前來係要行使優先承購權之意思，且上訴人孫慈鴻、戴炎珠與被上訴人王志聰之談話過程中，上訴人戴炎珠並有表示：「我們是不想賣，如果買方堅持要跟我們買，我當然開我們有利阿。要1000萬，看買方那邊怎麼說。
我內心是不想賣啦」（00：03：56）、「那他是多少要跟我們買阿？」（00：05：18）；而經被上訴人王志聰詢問上訴人一坪要賣多少，並表示以55萬元行情買時，上訴人孫慈鴻亦表示：「60萬的話，那你算看看多少？」（00：09：17），再於被上訴人王志聰詢問上訴人建物要賣多少時，上訴人孫慈鴻亦表示：「因為我們四個人，你說至少一個人也要200萬才算合理吧」（00：11：16）；嗣被上訴人王志聰表示「若12坪，再加上你說的建物80萬元，共800萬，這樣行情差不多了」時，上訴人孫慈鴻則表示「祖屋在於每個人心中的價值。就算開800萬還是要問兩個姐姐。我想，如果說價錢好的話，他們可以接受，就是我們去說服他」（00：14：
34）；再於被上訴人王志聰表示：「我會跟他（指買方）說：你如果沒有比別人高，為什麼人家要賣你，不然他一直放著就好了，為什麼要賣你。會啦，給我幾天時間處理」時，上訴人孫慈鴻、戴炎珠亦均表示：「好，沒關係」（00：23：29）等語，是上訴人孫慈鴻、戴炎珠雖曾表示要用存證信函之價錢把後面買下來或想留祖屋（即00建號建物），然亦提出要將系爭土地及祖屋出賣予買方之價格，及要詢問買方願意買受之價格，是尚難認上訴人孫慈鴻、戴炎珠於109年10月23日，已明確向被上訴人王志聰表示，不再以上訴人當天另提出之價格與買方洽談而要就系爭A條件行使優先承購權，自難認上訴人已向被上訴人行使優先承購權。
⒉再參諸證人陳震璁於原審證稱：「（問：為何證人在109年10
月12日與被告（即本件被上訴人）簽訂土地買賣契約書後，旋於同年月24日與被告簽訂合意解除買賣契約書？）因為同年月24日被告王志聰有跟我講說前一天就是10月23日有跟原告（即本件上訴人）聯繫，說系爭房地要承購的事情，因為原本我們簽約是土地1坪26萬，建物一棟40萬元，如果可以就兩棟一起買，但簽約就只有寫系爭土地與00建號做為買賣標的，那天我就付了50萬元訂金給王志聰，約定案件有成立，我會再給王志聰50萬元的仲介費。後來王志聰跟我說因為原告提出1坪要賣60萬元，房子一棟要賣80萬元，這樣子我就可以取得完整的所有權（土地及其上兩棟房屋），但是因為10月12日契約的買賣標的只有一棟房屋及一筆土地，而且價格也有落差，所以先合意解除後再重新簽約，當時合意解除契約時，王志聰就把50萬元還給我了…（問：為何證人會於109年10月28日被告王志聰簽立如被證四所示之房地買賣訂金收據，並交付被告王志聰50萬元？）後來我同意1坪60萬買系爭土地、房子一棟80萬元的條件購買系爭房地，就交給王志聰50萬元訂金，這是做為第一期的價金。（問：在上開商議過程中，買賣價金就土地部分從每坪26萬提高至60萬，建物部分從僅以40萬元購買被告共有00建號建物，變成以每棟80萬元購買兩造各自共有之00、00建號建物，價格跟買賣標的物變動之原因為何？）因為之前買的是持分，要完整取得系爭土地及其上建物，價格才會變高」等語（原審卷第149-152頁），亦核與前開錄音譯文之對話情節，及被上訴人王志聰抗辯係因上訴人孫慈鴻、戴炎珠於109年10月23日，與伊洽談系爭土地以每坪60萬元及00建號建物以80萬元出售合計800萬元事宜，始解除系爭A條件之買賣契約等語相符，是上訴人主張前開解除契約不實云云，亦無可採。
七、綜上所述，上訴人請求確認上訴人對系爭土地權利範圍17/30有優先承購權存在；被上訴人應就臺南新南郵局存證號碼000508號存證信函所載之買賣同一條件與上訴人補訂書面買賣契約，並於上訴人給付價金4,258,400元之同時，將系爭土地權利範圍17/30及00建號建物所有權全部，辦理所有權移轉登記予上訴人，均為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 18 日
民事第二庭 審判長法 官 吳上康
法 官 李素靖
法 官 林育幟上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 111 年 1 月 18 日
書記官 羅珮寧【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。