臺灣高等法院臺南分院民事判決110年度上字第201號上 訴 人 葉文弘
葉林惠蘭葉文五共 同訴訟代理人 王正宏律師
楊雨錚律師被上 訴 人 邱郭美澄訴訟代理人 徐建光律師被上 訴 人 王瑞源
陳史月
高幸蘭
蔡易庭
林銘鈴
蔡敏鳳
方誌賢方國光邱範義吳世亮
楊淑意
郭東勛
吳家惠黃清淵林哲瑋呂余信女
王文慶
吳金月共 同訴訟代理人 陳昱良律師被上 訴 人 劉 康
陳榮財周永吉
蔡心宜
鄭信家林清福王秀華
胡明宗
王秉裕林淑芬
吳美娟田翠雲
陳琪華（陳張佩英之承受訴訟人）
張卓琪共 同訴訟代理人 黃厚誠律師
莊承融律師被上 訴 人 何英仁
蔡義鳴吳銘福鄭鳳琴張卓仁方美子
何英杰
高碧琪
張麗華
周洗雲蔡玲雪
張梅香共 同訴訟代理人 陳昱良律師
黃厚誠律師莊承融律師被上訴人 陳發熹（陳張佩英之承受訴訟人）
陳琪德（陳張佩英之承受訴訟人）兼上 二 人訴訟代理人 陳琪華（陳張佩英之承受訴訟人）被上 訴 人 謝添寶
蔡順來石珍嬋
陳秀琴江定遠
王坤泉
鄭青春上列當事人間請求拆除地上物等事件，上訴人等對於中華民國110年4月30日臺灣臺南地方法院（108年度訴字第613號）第一審判決，提起一部上訴，本院於111年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人等負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被上訴人謝添寶、蔡順來、石珍嬋、陳秀琴、江定遠、王坤泉、鄭青春等，經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人等之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人等主張：㈠坐落臺南市○○區○○段000○000○000地號土地為上訴人葉文五所
有，同段000之00地號土地為上訴人葉林惠蘭所有，同段000之0、000之0、000之0、000之0、000之0、000之0地號土地為上訴人葉文弘所有，應有部分均為全部（下合稱系爭土地，分稱各地號），為路寬8米之道路用地。原審共同被告○○建設股份有限公司（下稱○○公司）、○○建設企業股份有限公司（下稱○○公司），於建設○○○○社區（下稱系爭社區）後，並在系爭土地上建築門柱、鐵架、圍牆、造景水池、庭園燈柱、石桌椅（含園圃、植栽樹木）等地上物（下合稱系爭地上物，詳如附圖一、附圖二所示）占用系爭土地，嗣經移交被上訴人等社區住戶。系爭土地本應供眾人通行之用，然卻遭上開設置之噴水池、圍牆等系爭地上物阻隔系爭社區內外、影響公眾車輛通行。況因被上訴人等主張系爭地上物之事實上處分權，屬於全體住戶，則被上訴人等應負有拆除地上物之義務。為避免系爭土地長期遭被上訴人等系爭社區住戶無權占用，侵害上訴人等所有權，並影響公眾通行，爰依民法第767條第1項規定，請求被上訴人等拆除系爭地上物，騰空系爭土地以供公眾通行。
㈡被上訴人等長期無權占用系爭土地，而受有利益，致上訴人
等受有相當於租金之損害，租金之標準均按系爭土地歷年申報地價年息百分之8計算，上訴人葉文弘、葉林惠蘭各得依不當得利之法律關係，請求被上訴人等給付自本件起訴日往前回溯15年期間自民國（下同）94年4月17日起至108年4月18日止所獲不當得利新臺幣（下同）912,417元、656,590元；葉文五（因係自97年10月20日繼承取得系爭323、324、326地號土地所有權）則請求被上訴人等給付自98年1月1日起至108年4月18日止所獲之不當得利958,870元；並請求被上訴人等自109年1月1日起至拆除系爭地上物止，依序按月給付葉文弘、葉文五、葉林惠蘭相當於租金之不當得利7,105元、927元、5,114元。又被上訴人等共同使用系爭地上物，此屬可分之債，上訴人等所受損害同一，被上訴人等所負債務係就同一債務內容為給付，故被上訴人等所負不當得利返還義務，應屬不真正連帶債務。
㈢又如系爭地上物與系爭土地，均非系爭社區住戶與○○公司間
之買賣標的，○○公司僅是單純提供系爭地上物給系爭社區住戶管理，則○○公司仍應有權可以隨時拆除地上物，而且當時之所以設置圍牆，基於安全性考量，目前無繼續設置圍牆阻礙通行之必要。系爭社區住戶既無系爭地上物之事實上處分權，僅是受託代為管理，則系爭社區住戶拒絕拆除系爭地上物並主張有權占有，當無理由。
㈣再者，○○公司於88年間將系爭土地出售過戶予上訴人等，乃
因其積欠葉林惠蘭鉅額借款，上訴人等接受唯一未向銀行貸款之計畫道路用地，作為抵債之標的。既然係道路用地，如有地上物本應拆除。拆除系爭地上物後，即可讓周邊聯外道路相互連接，上訴人等主張拆除阻礙通行之違章地上物，並無違反誠信原則或侵害公共利益。系爭土地於88年間由○○公司完成移轉登記，迄今已長達20年之久，當時雙方已達成移轉占有之交付合意；是被上訴人等主張之債權物權化，於本案並無適用餘地。㈤依照本院所調取系爭社區之建築執照檔案之設計圖說，可以
看出系爭社區在申請建照時所提出之設計方案乃係規劃成數個街區，道路寬度規劃為8米，且各街區均與鄰接的道路相通，形成道路四通八達之情形，此一規劃設計業經台南市政府予以核准，建商亦應按照此圖說進行建築。而在系爭社區内之○○○000-00地號土地(見本院卷二第241頁），已由第三人於107年12月捐贈予台南市政府，本即應由全體市民所通行，但被上訴人仍將之限制為其個別社區方得通行，是以被上訴人此等以圍牆封閉道路之行徑，乃有害公共利益，當不得主張債權物權化之法理。 ㈠㈥原審判決為上訴人等敗訴之判決，尚有未洽；爰一部上訴聲明：
1.原判決關於駁回上訴人等後開第2至7項之訴部分廢棄。
2.被上訴人等應將系爭000-0、000、000地號土地上如附圖一及附圖二所示編號A大門柱(面積2.71平方公尺)、A1大門柱(面積4.11平方公尺)、A2大門柱(2.72平方公尺)、A3大門柱(面積1.88平方公尺)、B門上鐵架(11.22平方公尺)等地上物拆除。
3.被上訴人等應將系爭000-0、000-0、000-0、000-0、000-0地號土地上如附圖一及附圖二所示編號C側門圍牆(面積10.58平方公尺)、F造景水池(面積18.11平方公尺)、F1造景水池(面積58.84平方公尺)、F2造景水池(面積6平方公尺)、J及J1-J3之庭園燈柱、K石桌椅(面積14.14平方公尺)等地上物拆除。
4.被上訴人等應將系爭000-00、000-00、000-00地號土地上如附圖一及附圖二所示編號C1側門圍牆(面積9平方公尺)、F3造景水池(面積67.86平方公尺)等地上物拆除。
5.被上訴人等應各給付葉文弘346,611元，及自109年7月3日民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨應自109年1月1日起至拆除上開地上物之日止，按月給付葉文弘2,698元。如任一被上訴人為全部或一部之給付時，其餘被上訴人等於該給付範圍內同免給付之義務。
6.被上訴人等應各給付葉文五77,899元，及自109年7月3日民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨應自109年1月1日起至拆除上開地上物之日止，按月給付葉文五927元。如任一被上訴人為全部或一部之給付時，其餘被上訴人等於該給付範圍內同免給付之義務。
7.被上訴人等應各給付葉林惠蘭247,427元，及自109年7月3日民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨應自109年1月1日起至拆除上開地上物之日止，按月給付葉林惠蘭1,927元。如任一被上訴人為全部或一部之給付時，其餘被上訴人等於該給付範圍內同免給付之義務（至上訴人等就其餘敗訴部分即有關○○公司、○○公司等、及如附圖所示非造景水池、石桌椅、圍牆等之編號所示D、D1-D4、E、E1、E2、G、G1-G18、H、H1-H15之園圃、高低圍圃、帶狀植栽、樹木等暨上訴聲明以外金額部分，均不再主張在案）。
二、被上訴人等則抗辯以：㈠系爭地上物原始起造人為○○公司，當時系爭土地原為○○公司
所有，系爭000之00、000之0、000之0、000之0、000之0、000之0、000之0地號土地係分別分割自同段原000、000、000、000、000、000、000地號土地，○○公司於79年間取得原地主許高松等人共同出具之土地使用權同意書，在其上興建系爭社區，○○公司並在社區建設完成，同時取得系爭土地所有權，並於83年8月間將系爭地上物交由住戶管理、使用，住戶復維持交付時之狀態迄今。依○○公司於83年6月1日寄予「○○○○管理委員會」（下稱管委會）主任委員魏嘉民之存證信函可知，○○公司將系爭地上物交由住戶管理使用（但部分系爭社區住戶則持異議，認並未自○○公司繼受取得系爭地上物之所有權或事實上處分權，處分權人仍為○○公司）。○○公司當時既於其所有之系爭土地上設置系爭地上物等公共設施，並交付由住戶占有，以供社區住戶通行、使用，可推知○○公司確有無償提供社區住戶在房屋使用年限內，均可使用系爭土地之約定。上訴人等係於88年3月間經訴外人即上訴人之被繼承人葉淇泰向○○公司買得，並分別登記於葉淇泰、葉文弘、葉林惠蘭名下，系爭土地自外觀上顯可看出係供系爭社區住戶使用，依一般經驗法則，不動產價值昂貴，買受人應會查看土地現狀，若土地為出賣人或第三人占有使用中，買受人應會查明原因，絕無於未查明前貿然購買，甘冒買受後無法使用土地之風險，葉淇泰在買受系爭土地之前，應已知悉系爭土地由系爭社區住戶占有使用中，卻仍購買系爭土地，審酌系爭土地上之道路、公共設施均由土地原所有權人○○公司設置，並交由系爭社區住戶使用，應有默許社區住戶在房屋使用年限內，均可繼續使用系爭土地之意，而上訴人等仍願買入系爭土地，衡諸司法院大法官釋字第349號解釋文及實務意旨，上訴人等即應受原地主○○公司與系爭社區住戶間契約效力之拘束，上訴人等嗣後行使系爭土地物上請求權，請求拆除系爭地上物，顯已違反誠信原則。
㈡系爭地上物為○○公司所設置已有相當多年，系爭土地均為社
區內之畸零地，土地使用分區為道路用地，僅能供作道路使用，且依系爭土地所在位置，上訴人等即使取回系爭土地亦無法做其他運用，經濟效益甚低，上訴人等主張被上訴人等受有相當於租金之不當得利，顯非事實，上訴人等既未受有相當於租金之損害，即無不當得利，自不得請求被上訴人等返還相當於租金之利益。
㈢於79年間系爭社區之建案出來時，看到廣告有綠地、噴水池
等，其住戶們用很高額價金購買房屋（有的主張約二倍價格），住戶們在81年間經過驗收交屋手續，由○○公司管理2年，至83年間，因建設公司希望成立管委會由住戶們自主管理，又將當初承諾之1千萬元管理基金交住戶們管理，是其等一直以為其等除了買房外，尚含1,500坪之綠地。現上訴人等串通建商掏空系爭社區，如果系爭地上物要拆掉，全部住戶堅決反對。㈣附圖一、二編號J、J1至J3所示庭園燈，非土地之定著物，應
屬動產，編號A、A1至A3、B、C、C1、F、F1至F3、K所示之門柱、門上鐵架、側門、造景水池及石桌椅，則屬土地之定著物。上開庭園燈等物係供系爭社區建物之照明、造景觀賞、遊樂、休憩用途，均輔助系爭社區住宅一體使用而存在，具有繼續性從屬關係，因○○公司將系爭地上物處分予住戶，及於從物，故由系爭社區住戶取得系爭地上物事實上處分權。而系爭土地原為○○公司所有，○○公司於7、80年間興建系爭社區時，對外銷售之廣告即含綠地、噴泉廣場、植栽花園、步道等公共設施在內，○○公司於系爭土地上設置系爭地上物，專供全體住戶共同使用，依買賣契約交屋後，各住戶即按契約管理、使用系爭地上物，○○公司雖未連同系爭土地所有權一同移轉予住戶，惟依前開銷售廣告可知，○○公司乃連同系爭地上物一併銷售，是○○公司供系爭土地予住戶使用已有合意，並在土地及建物所有權人間長期存在之法秩序。
㈤依一般經驗，不動產價值昂貴，故購買不動產通常會至現場
看標的物現狀，若該標的物為出賣人以外之第三人占有使用中，買受人亦會詢問出賣人該第三人占有使用之原因，作為參考。葉淇泰於88年3月間向○○公司買賣取得系爭土地時，已知悉○○公司將系爭土地上之公共設施提供系爭社區住戶管理使用，猶願買受系爭土地，基於實務意旨所揭示之債權物權化法理及誠信原則，上訴人等及上訴人等之被繼承人葉淇泰應受「○○公司提供私有土地予系爭社區住戶使用」此債權契約之拘束，不得主張被上訴人等係無權占用系爭土地。上訴人等於買受系爭土地後，主張被上訴人等使用系爭土地乃無權占有，請求拆除上開地上物，其權利行使乃以損害被上訴人等為主要目的，違反誠信原則，屬權利濫用，非法所許。
㈥系爭社區住戶乃係以買賣契約之買賣價金給付為對價，並非
不法利得，上訴人等請求相當於租金之不當得利，並無理由。倘認○○公司須交付系爭土地予上訴人等，然自○○公司係於88年間出賣系爭土地予葉淇泰，迄今已逾15年之時效期間，而○○公司怠於行使時效抗辯權，系爭社區之住戶則對○○公司享有使用系爭土地之債權，爰依民法第242條代位○○公司向上訴人等行使時效抗辯權，拒絕交付系爭土地予上訴人等。㈦系爭土地為公共設施保留地，其價值低於一般住宅或商業用
地，縱認須給付不當得利，上訴人等主張依系爭土地申報地價年息百分之8計算，仍屬過高，應不高於申報地價年息百分之2較為平允。
㈧又建商完成中庭造景水池等公共設施後，交付住戶管理至今
已達30年，建商因債務困難於88年4月8日將系爭土地賣給葉淇泰時，系爭地上物公共設施等早歸社區所有及管理，並非無權占有。當初買屋時，銷售員說房子有很多設施，買房住30幾年後，才說土地不是我們的，有詐欺之嫌。
㈨被上訴人謝添寶、陳秀琴、江定遠、王坤泉、鄭青春、蔡順
來、石珍嬋等經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。 ㈠㈩依上，答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（本院卷二第324-325頁）：㈠系爭土地及上開同段000之0地號土地（系爭000之00地號土地
分割自000之0地號土地）原為○○公司所有，○○公司於88年4月8日分別以買賣為原因，將⑴系爭000、000、000地號土地所有權移轉登記予葉淇泰（葉林惠蘭之配偶、葉文五、葉文弘之父，已於00年00月00日死亡），⑵系爭000之0、000之0、000之0、000之0、000之0、000之0地號土地所有權移轉登記予葉文弘，⑶上開000之0地號所有權移轉登記予葉林惠蘭。嗣該000之0地號土地於91年1月4日分割出000之00地號土地（原審卷一第41頁）；另葉文五於100年5月17日，以分割繼承為原因取得⑴000、000、000地號土地之所有權。故000、000、000地號土地現為葉文五所有，000之0、000之0、000之0、000之0、000之0、000之0地號土地現為葉文弘所有，000之00地號土地現為葉林惠蘭所有。㈠㈡系爭社區為○○公司於80年前後所興建之建案，該社區包括如附表所示之建物及其基地。
㈢系爭土地上現有如原審卷二第315、317頁臺南市○○地政事務
所（下稱○○地政）土地複丈成果圖（如附圖）所示之系爭地上物。系爭地上物均為○○公司出資興建，並交由系爭社區住戶使用。系爭地上物於○○公司將系爭土地出售予葉淇泰時即已存在。
㈣依臺南市政府南工造字第00000-00000號及南工造字第00000-00000號建造執照卷內圖示，系爭土地均用作道路使用。
㈤○○公司於83年6月1日寄送原審卷二第95、97頁所示存證信函予「管委會，主任委員：魏嘉民」。
㈥原審卷一第175至181頁為系爭社區建案銷售時所用廣告。
㈦兩造對○○地政108年11月11日土地複丈成果圖（即附圖一、二）所示各地上物之面積、位置均不爭執。
㈧上開複丈成果圖所示系爭地上物中之大門柱（編號A、A1〜A3)
、門上鐵架（編號B)、側門（編號C、C1)、造景水池（編號
F、F1〜F3)、石桌椅（編號K)，均屬未保存登記建物。㈠
四、兩造爭執之事項：㈠系爭地上物之處分權人為何人？上訴人等依民法第767條第1
項規定，請求被上訴人等拆除地上物，被上訴人等則分別以下列事由抗辯，有無理由？⑴○○公司與並未將系爭土地交付葉淇泰，仍屬有權占有，且上訴人等對○○公司之買賣標的物交付請求權已罹於消滅時效。
⑵依債權物權化之法理，上訴人等應受○○公司與系爭社區住戶間使用契約之拘束。
⑶上訴人等之請求違反誠信原則，屬權利濫用。
㈡上訴人等依民法第179條規定，請求被上訴人等返還占用系爭
土地所獲不當得利，於法是否有據？若有，則金額應以若干為適當？ ㈠ ㈠
五、得心證之理由：㈠按稱不動產者，謂土地及其定著物；不動產之出產物，尚未
分離者，為該不動產之部分；民法第66條定有明文。所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。系爭土地經現場履勘如下：
1.按附圖一編號A、A1至A3為分立於系爭社區入口兩端之大門門柱，為鋼筋混凝土所造，其內並留有可作為房間之空間，與編號B所示橫跨於該二門柱上之鐵架相連結成一拱門（見原審卷一第57頁、卷二第149、151頁照片；此部分係在系爭
323、324、326地號土地上）；附圖一編號C、附圖二編號C1為混凝土圍牆與鐵製門扇構成之社區側門（見原審卷一第63、卷二第167至171頁）；附圖一編號F、F1、F2及附圖二編號F3為以磚石圍砌、底部鋪設磁磚或水泥、設有供水管線之景觀水池（見原審卷一第61、79頁、卷二第155頁照片）；上開工作物均非土地之構成部分，繼續密切附著於土地，依一般社會觀念判斷，均已具一定經濟上價值，應屬土地之定著物，性質上為不動產。
2.附圖一編號J、J1、附圖二編號J2、J3所示之庭園燈及編號K所示之石桌椅（見原審卷二第161頁照片），雖分別裝設於000之0、000之0、000之0土地上，然將之拆卸、移動並無困難，所需費用亦不高，尚難認其為土地之成分或附著於土地上之定著物，是上開庭園燈及石桌椅性質上仍屬動產，有原審及本院現場勘驗之筆錄、相片，及現狀略圖附卷可稽（見原審卷二第147-179頁、本院卷一第389-408頁），並有兩造不爭執之○○地政之土地複丈成果圖二紙可據（見原審卷二第
315、317頁）。
3.又被上訴人等亦無於上訴人等取得上開土地所有權後再任意以添附方式變更土地現況之行為。
㈡有關前述系爭地上物屬獨立物權客體之門柱、門上鐵架、側
門、景觀水池及庭園燈、石桌椅等系爭地上物之處分權誰屬之問題：
1.按動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力；民法第761條第1項定有明文。次按所謂事實上處分權，係指對建物無所有權而對之有事實上處分權能而言（最高法院96年度台上字第1406號判決參照）。又就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人。違章建築者雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人因受領交付而取得事實上處分權（最高法院74年度台上字第1317號、84年度台上字第2483號、91年度台上字第2154號裁判參照）。是事實上處分權之讓與，以有讓與合意及標的物之交付為要件；亦即需原所有權人或事實上處分權人與受讓人間有讓與不動產事實上處分權之合意，並將標的物交付予受讓人，始生事實上處分權移轉之效力。
2.系爭地上物之上述庭園燈、石桌椅等均原為○○公司所出資興建、設置，為兩造所不爭執，故在系爭地上物之庭園燈、石桌椅興建、設置完成當時，均為○○公司所有。又系爭社區為○○公司所興建之建案，系爭土地除作為系爭社區各建物出入道路外，其上所設置之大門、側門均供作該社區之門禁之用，景觀水池、庭園燈、石桌椅（包含園圃、植栽）等則為社區景觀庭園之一部，此有現場簡圖及前述照片在卷可參（見原審卷一57至79頁、卷二第149至181頁）。而系爭社區銷售住宅時已用書面廣告載有：「都市叢林裡夢中樂土，○○○○，繫在燦爛陽光下綠色建築，全市最大1,500坪開闊森林別墅大人物社區」；風情：「○○○○…1,500坪全市最大綠地花園，景觀大師蔡崇焜精心規劃，噴泉廣場、飛泉瀑布、網球場、羽球場、藝術雕塑親子樂園、很大很大草坪、草坡、20,000株花花綠綠四季植栽、寬寬闊闊觀景步道…您不必遠離市塵即可享受現代陶淵明田園生活」（下稱陶淵明田園）；規劃：「○○○○，有純美大自然完美的整體規劃引進歐美日最先進住宅規劃理念，一半住宅，一半花園，讓您直接住在綠地花園裡…歐風造型尊貴典雅，獨門獨院、風情各具，人車分道規劃戶戶雙車庫。明淨的綠色大地上，紅瓦白牆的家溫馨得令您難忘」；安全：「多重關卡、層層護術，24小時全天候訓練精良專業警衛，智慧保全安全系統紅外線防盜偵測，入口管理中心警衛監控大門入口，過濾管制出入訪客，管理中心與他戶對講機連線隨時顯示住戶狀況，讓您高枕無憂，住得安安心心」；管理：「為了○○○○永續的建築生命，○○建設特別提撥1千萬元管理基金以造福所有住戶社區中庭花園、景觀維護、灑水施肥管理，社區服務均有專人管理」等語，並將景觀水池、庭園步道之照片登載於上（見原審卷一第17
5、179、181頁）。由此可知，○○公司於銷售系爭社區內，如兩造不爭執事實之㈡所示如附表所示各建物、基地時，已與各該購屋者達成將其所興建、設置之系爭地上物即該社區門禁（大門及側門）、庭園設備（景觀水池、庭園燈、石桌椅）交由購屋之系爭社區住戶管理、使用之合意。且精心打造令人愉悅之庭園景觀與單調枯燥乏味、壓抑之都市「水泥森林」，居住價值豈可能相同，被上訴人等陳情有以當時鄰近房屋（二倍）高價購買，洵非無由。
3.而○○公司前於83年6月1日向系爭社區「管委會，主任委員：魏嘉民」寄發存證信函（下稱系爭存證信函），已說明：「管委會台鑒：緣本社區工程已全部竣工，各住戶所購房屋亦已點交，且貴委員會亦日前籌組成立，今本公司擬將公共設施之維護責任暨原訂提撥之壹仟萬元管理基金移交予貴委員會，請速於10日內安排交接事宜；另，我方就社區清潔、園藝等工作一服務公司所訂契約於本年6月15日將屆，屆時各該工作人員將撤離，貴委員會如欲與該服務公司續約亦請惠復，俾便轉知該公司洽訂新約」（見原審卷二第95頁）。堪認○○公司已於83年間將包括系爭地上物、庭園燈、石桌椅等定著物在內之各項公共設施交付予系爭社區住戶占有管領。○○公司建造、設置該等公共設施之目的，既係為專供系爭社區住戶作為門禁控管及休憩之用，就建商而言，於所建築之房屋出售後，交易習慣上亦當一併交付予社區住戶或住戶所組成之管委會接管，建商並無自行保有、管理、維護之必要與可能；是○○公司於將該等公共設施移交予系爭社區住戶時，應有使住戶取得占有、使用、收益、事實上處分及交易該等公共設施之支配權能之意思，此等權能，本質上即為事實上處分權；是應認○○公司已於83年間，將系爭地上物之事實上處分權及庭園燈、石桌椅之所有權移轉予系爭社區全體住戶。而系爭地上物、庭園燈、石桌椅既係供系爭社區全體住戶專用之物，嗣後系爭社區內各該房地所有權如另有移轉更異之情形，亦應認前手住戶有將對系爭地上物之事實上處分權及庭園燈、石桌椅之所有權讓與後手住戶之意。則系爭地上物、庭園燈、石桌椅等目前之事實上處分權人，即應為兩造不爭執事實㈡附表所示之系爭社區（住戶等）建物、基地所有權人即被上訴人等所共有。
4.○○公司及部分被上訴人等雖又稱：○○公司並無將系爭地上物、庭園燈、石桌椅事實上處分權或所有權讓與系爭社區住戶之意思云云。惟查：
⑴證人邱文福雖於原審稱：我以前是○○公司的股東，○○公司清
算人邱郭美澄是我太太，我在該公司擔任總經理，有參與系爭社區建案之設計、開發，社區內的噴水池等地上物是由○○公司起造，移交給面臨這個庭園住戶使用，還有捐獻1千萬元的管理基金，會蓋那些設備是因為有魚塭我們怕有危險，而且那時候對於公共管理沒有概念，剛蓋好的時候沒有人要管理，我想說不要讓剛搬進來的人壓力那麼大，還去借1,000萬的管理基金，讓他們去管理，住戶要拆掉是不行的，○○公司如果想拆除仍有拆除的權利，但我們是要給他們欣賞使用，因為這是公共設施用地，是道路用地也不能蓋房子只能等政府徵收，住戶也知道這些事情，他們也同意也欣賞我們的規劃，所以才會去買這些房子，他們當時還很感謝我，假如政府徵收，我想他們也不反抗說我沒有賣給他們，我是這樣認知的，我們只是讓住戶使用而已，○○公司有同意住戶使用那些地上物的地；我投資○○公司有分紅、股份，用剩餘的資產來抵，葉淇泰借錢給我個人，我有些房子、土地賣不出去，就想說要抵債給他，我列出很多房地要給他抵債，他選擇系爭社區這個路地，可以讓政府徵收或抵遺產稅，他每一筆都有去看現場，看是否為公共設施用地，我有跟葉淇泰說這些地上物是要給住戶使用，路不能封；沒有跟住戶說過有什麼使用期限，我們只是讓住戶使用而已，我們講好登記【給葉淇泰讓他去抵稅】，當初興建完成時系爭社區即有警衛室大門跟側門，葉淇泰去看的時候就有了，他也有接受，住戶也都知道，我認為當初來買的客戶都是很認同我們的道路規劃變成是一個封閉的社區，如果上訴人等現在要把土地捐贈給臺南市政府，我們願意把噴水池跟圍牆拆除等語（見原審卷四第50至58頁）。證人已說明住戶（即被上訴人等）亦同意欣賞其規劃，才會去買這些社區住宅；又其與葉淇泰間合意給葉淇泰購買系爭土地去抵稅，而當初興建完成時系爭社區即有警衛室大門跟側門，葉淇泰現場查看時均已存在，他也有接受，證人認為當初來買之住戶都很認同其道路規劃變成一個封閉社區等情，核與前揭本院現場履勘系爭社區之系爭地上物現狀（有陶淵明田園生活景觀）情形，大致相符。
⑵查○○公司雖未將系爭土地一併出售予系爭社區住戶，然上開
系爭社區銷售廣告，係以該社區住戶得享門禁設施、庭園、景觀等作為該建案之優勢及特色以吸引消費者購買，並標榜「為該社區『永續』之建築生命，由○○公司提供1千萬元之管理基金以供公共設施維護之用」，並無任何建商將保留公共設施處分權之記載；此外，證人邱文福曾為○○公司之股東及經理人，且為○○公司法定代理人之配偶，將原為○○公司所有之系爭土地出售予他人之決策者，與○○公司之關係極為密切，其決定出售系爭土地之行為引發本件糾紛；倘系爭社區住戶因○○公司將系爭土地所有權移轉他人之故，而無法繼續使用該社區之公共設施，○○公司恐有違反與購屋者間契約義務之虞；則在前述利害衝突之影響下，邱文福之證述：「地上物我們沒有賣，是屬於我們的，沒有把地上物處分的權利移交給住戶，是給他們管理而已」云云，是否立於真實無偏頗之證述，已非無疑，難遽認其此之證述全然可採；即就系爭存證信函所述「擬將公共設施之維護責任移轉予貴委員會」等語部分，雖未提及所有權或處分權之移交，惟衡與一般集合式住宅完工後，俟社區成立管委會足以管理公共事務後，即將系爭地上物移交管委會管理之常情有違。系爭存證信函既未載明○○公司欲保留公共設施處分權之旨，自不能因此即認○○公司並無移轉公共設施處分權予系爭社區住戶（管委會）之意。是○○公司、部分之被上訴人等前揭所陳，尚屬誤會。
5.準此，系爭地上物之事實上處分權人即應為本件被上訴人等全體。而物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權人，方有拆除之權限，則上訴人等依民法第767條第1項之規定，對被上訴人等主張移除系爭地上物，及就占有土地所為不當得利之請求，固非無憑，惟是否有理由，尚須就其權利之行使論究，詳如後述。
㈢又證人邱文福所述「葉淇泰知悉系爭地上物要給住戶使用、
路不能封」等語，至多僅能認為葉淇泰知悉○○公司同意系爭社區之住戶使用該社區之門禁、庭園景觀設施之情；尚無從認定○○公司與葉淇泰間，存有○○公司得繼續占有使用系爭土地之約定，是○○公司所稱：葉淇泰同意其繼續占有使用系爭土地云云，尚屬無據。又部分被上訴人林清福等雖又辯稱○○公司於未交付買賣標的物前，仍有權占有系爭土地，及渠等得代位○○公司行使時效抗辯，拒絕交付買賣標的物予上訴人等云云；惟上訴人等係基於所有人之物上請求權，請求排除被上訴人等對其所有權之妨害，並未依其買賣契約請求○○公司交付買賣標的物，是林清福等主張代位○○公司行使時效抗辯，應屬誤會。
㈣按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於
特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（最高法院97年度台上字第1729號判決參照）。次按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，依民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束（最高法院100年台上字第463號判決參照）。又債權物權化係債權相對性原則、契約自由原則之例外，應從嚴解釋，受讓人單純知悉債權契約存在或債權人占有標的物，尚不足作為債權物權化之唯一依據，仍應依具體個案，探究第三人主張受讓權利之客觀情事，是否違反誠信原則，並僅在例外情形，方使標的物受讓人受讓與人原訂債權契約之拘束。經查：
1.系爭土地原均為○○公司所有，○○公司於系爭土地上建造、設置包括系爭地上物之庭園燈、石桌椅在內之門禁設施及庭園造景，並以之作為建案銷售廣告之宣傳重點，標榜社區住戶得使用該門禁設施及庭園景觀，並於83年間將上開門禁、庭園設備移交予系爭社區管理，顯然○○公司至少自斯時起，即同意提供系爭地上物所在土地予系爭社區住戶占有使用。而○○公司既於系爭社區銷售廣告上以社區住戶得使用前揭公共設施為號召，實即以公共設施之系爭地上物，為向其購買系爭社區建物、基地，作為使用該社區公共設施之對價；換言之，購屋者於購買系爭社區時所支付予○○公司之買賣價金，實已隱含使用該社區公共設施之對價在內。是以，應認○○公司與系爭社區住戶間，就系爭地上物所占用之土地，成立有償之債權關係。而系爭社區之大門、側門，均設置於社區外圍臨接道路處，其中大門門柱上更掛有「○○○○」之招牌（見原審卷一第57頁）；系爭社區因上開大門、側門之設置，呈一封閉型社區形式，系爭地上物之景觀水池、庭園燈、石桌椅等均位於該社區內部；上開門禁、景觀設施，自83年以來，即為系爭社區住戶占有使用，業如前述；上訴人等之被繼承人葉淇泰於88年間，乃直接自興建系爭社區之建商○○公司處買受系爭土地，而此類不動產交易所涉金額非低，殊難想像葉淇泰（暨上訴人等）會在未對買賣標的現況為相當查證之情形下貿然交易，故應認上訴人等之被繼承人葉淇泰向○○公司購買系爭土地時，已可自系爭社區對上開門禁、景觀設施之利用外觀，得知○○公司與系爭社區住戶間關係之存在，應屬惡意受讓。
2.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法；民法第148條定有明文。惟權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊之情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務，於此情形，經盱衡該權利性質、法律行為之種類、當事人之關係、經濟社會狀況、當時時空背景及其他主、客觀等因素，綜合考量，依一般社會之通念，可認其權利之行使有違誠信原則者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，此源於誠信原則，實為禁止權利濫用，以軟化權利效能而為特殊救濟形態之權利失效原則（最高法院97年度台上字第950號裁判參照）。系爭社區住戶因購買系爭社區房地之故，而得依其與○○公司間之買賣契約，管領使用系爭地上物所坐落之土地範圍，而葉淇泰於88年間向○○公司購買系爭土地時，理應明白知悉○○公司與系爭社區住戶間就系爭地上物之公共設施所在土地存有買賣契約，猶願買受系爭土地，且算至上訴人等於108年4月17日提起本件訴訟止，已容忍系爭社區住戶繼續使用系爭土地近20年，此實足以引起系爭社區住戶之正當信任；又系爭土地雖為經編列為道路用地，然尚未經政府機關徵收，仍屬私人土地，上訴人等復未舉證證明該土地有何需移除現有景觀之系爭地上物，開闢為道路或為其他利用之迫切需要。衡情權利人及義務人之雙方利益及本案之具體事實，認上訴人等仍應受○○公司與系爭社區住戶間原訂買賣契約之拘束（葉淇泰與○○公司間合意，給葉淇泰購買系爭土地去抵稅），始無違事件之公平及個案之正義。上訴人等惡意受讓該系爭土地之權利，仍應受讓與人與原訂買賣契約之拘束，不宜違反誠信原則，影響既有之法秩序，至原審認被上訴人等就系爭地上物另有使用借貸之法律關係，尚屬誤解。又上訴人等所陳之最高法院95年度第16次民事庭會議，係就具體個案情形決定之（即按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。某丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的），核與本件情節不同，尚非可採為有利上訴人等之論據。
3.上訴人等主張：依照本院所調取系爭社區之建築執照檔案之設計圖說，可以看出系爭社區在申請建照時所提出之設計方案乃係規劃成數個街區，道路寬度規劃為8米，且各街區均與鄰接的道路相通，形成道路四通八達之情形，此一規劃設計業經台南市政府予以核准，建商亦應按照此圖說進行建築。而在系爭社區内之○○○000-00地號土地(見本院卷二第241頁），已由第三人於107年12月捐贈予台南市政府，本即應由全體市民所通行，但被上訴人等仍將之限制為其個別社區方得通行，是以被上訴人此等以圍牆封閉道路之行徑，乃有害公共利益，當不得主張債權物權化之法理云云。惟系爭社區建照設計圖說，僅係興建過程中由建商向主管機關申請建照之設計方案，此與建商廣告宣傳興建「陶淵明式田園」私人生活景觀為銷售特色及價值，並不相悖；系爭社區現場仍道路相通，四通八達，有前揭系爭社區相片等附卷可稽；至系爭社區内之○○○000-00地號土地，固嗣因故捐贈予台南市政府，並非因政府行使公權力之公用徵收而原始取得性質，雖在私人名下捐贈，是否亦宜經被上訴人等（管委會）共同決議而為，令人存疑；縱系爭地上物未經登記，或屬違章建築，但違章建築僅係違反行政規章而已，其擁有所有權或事實上處分權，亦毋庸置疑。則上訴人等主張妨害公共利益云云，在被上訴人等私人管理附連圍繞之私設道路方面，殆有誤會。 ㈠㈤被上訴人等既係本於與○○公司間所訂買賣契約而入住系爭社
區，並非無法律上原因而受利益，致他人損害，從而，上訴人等民法第767條第1項規定，請求被上訴人等拆除系爭地上物，騰空系爭土地以供公眾通行，葉文弘、葉林惠蘭依序各依不當得利之法律關係，請求被上訴人等給付自起訴日往前回溯所獲不當得利金346,611元、247,427元；葉文五請求被上訴人等給付所獲之不當得利金77,899元；並請求被上訴人等自109年7月3日起至拆除系爭地上物止，依序按月給付葉文弘、葉文五、葉林惠蘭相當於租金之不當得利2,698元、927元、1,927元，自非有據。
六、綜上所述，被上訴人等所為抗辯，洵屬有據；從而，上訴人等依民法第767條第1項規定，請求被上訴人等拆除系爭地上物，騰空系爭土地以供公眾通行，葉文弘、葉林惠蘭依序各依不當得利之法律關係，請求被上訴人等給付自起訴日往前回溯不當得利金346,611元、247,427元；葉文五請求被上訴人等給付所獲之不當得利金77,899元；並請求被上訴人等自109年7月3日起至拆除系爭地上物止，依序按月給付葉文弘、葉文五、葉林惠蘭相當於租金之不當得利2,698元、927元、1,927元，自非正當，不應准許。原審為上訴人等敗訴之判決，並無不合，雖原判決理由誤會有使用借貸之法律關係，雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法及舉證，核與本判決之結果，不生影響，毋庸逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第2項、第78條、第85條第1項前段、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 26 日
民事第四庭 審判長法 官 張世展
法 官 黃佩韻
法 官 莊俊華上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 111 年 5 月 26 日
書記官 楊宗倫【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表：
編號 建物（基地）所有人姓名 建物建號/ 基地地號（均為臺南市○○區○○○） 1 王瑞源 0000建號（○○路0段000巷0弄00號）000之00地號 2 陳史月 0000建號（同上弄00號）000之00地號 3 蔡易庭 0000建號（同上弄00號）000之00地號 4 謝添寶 0000建號（同上弄00號）000之00地號 5 劉康 0000建號（同上0弄00之0號）000之00地號 6 林哲瑋 0000建號（同上弄00號）000之00地號 7 高幸蘭 0000建號（同上弄00號）000之00地號 8 林銘鈴 0000建號（同上弄00號）000之00地號 9 蔡敏鳳 0000建號（同上弄00號）000之00地號 10 陳秀琴 0000建號（同上弄00號）000之00地號 11 呂余信女 0000建號（同上弄00號）000之00地號 12 蔡順來 0000建號（同上弄00號）000之00地號 13 陳榮財（建物部分權利範圍權部，土地部分應有部分10萬分之86562） 0000建號（同上弄0號）、000地號（共有） 14 邱郭美澄 （僅有土地應有部分10萬分之13438） 15 林清福 0000建號（同上弄0號）000之0地號 16 王秀華 0000建號（同上弄0號）000之0地號 17 胡明宗 0000建號（同上弄0號）000之0地號 18 周永吉 0000建號（同上弄0號）000之0地號 19 田翠雲 0000建號（同上弄00號）000之0地號 20 吳美娟 0000建號（同上弄00號）000之0地號 21 王秉裕 0000建號（同上弄00號）000之0地號 22 林淑芬 0000建號（同上弄00號）000之0地號 23 江定遠 0000建號（同上弄00號） 0000建號（共有部分） 000之0、000之00、000之0地號 24 陳張佩英 （原審審理中死亡，由陳發熹、陳琪華、陳琪德承受訴訟） 0000建號（同上弄0號）000之00、000之00地號 25 方誌賢 0000建號（同上弄0號）000之00地號 26 方國光 0000建號（同上弄0號）000之00地號 27 蔡心宜 0000建號（同上弄00號）000之00地號 28 王坤泉 0000建號（同上弄00號）000之00地號 29 邱範義 0000建號（同上0弄00號）000之00地號 30 吳世亮 0000建號（同上弄00號）000之00地號 31 楊淑意 0000建號（同上弄00號）000之00地號 32 郭東勛 0000建號（同上弄00號）000之00地號 33 吳家惠 0000建號（同上弄00號）000之00地號 34 王文慶 0000建號（同上弄00號）000之00地號 35 黃清淵 0000建號（同上弄00號）000之00地號 36 吳金月 0000建號（同上弄00號）000之00地號 37 方美子 0000建號（同上巷0號）000之00地號、000之0地號 38 何英仁 （應有部分2分之1） 0000建號（同上巷0號）000之00地號 39 何英杰 （應有部分2分之1） 40 蔡義鳴 0000建號（同上巷0號）000之00地號 41 高碧琪 0000建號（同上巷0號）000之00地號 42 張麗華 0000建號（同上巷00號）000之00地號 43 鄭信家 0000建號（同上巷00號）000之00地號 44 周洗雲 0000建號（同上巷00號）000之00地號 45 鄭青春 0000建號（同上巷00號）000之00地號 46 吳銘福 0000建號（同上巷00號）000之00地號 47 蔡玲雪 0000建號（同上巷00號）000之00地號 48 鄭鳳琴 0000建號（同上巷00號）000之00地號 49 張卓仁 （應有部分2分之1） 0000建號（同上巷00號）000之00地號 50 張卓琪 （應有部分2分之1） 51 張梅香 0000建號（同上巷00號）000之00地號 52 石珍嬋 0000建號（同上巷00號）000之00地號、000之0地號