臺灣高等法院臺南分院民事判決110年度上字第224號上 訴 人 廖勝發訴訟代理人 呂維凱律師複 代理人 陳怡君律師被 上訴人 王泰賀訴訟代理人 王火順上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國110年8月9日臺灣雲林地方法院第一審判決（109年度訴字第446號），提起上訴，本院於111年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；民事訴訟法第463條、第256條定有明文。本件上訴人廖勝發（下稱廖勝發）於原審係依兩造間土地買賣契約第10條、民法第349、353、354、359、227條規定，提起先位之訴，主張解除兩造間土地買賣契約，並依民法第259條規定，請求被上訴人王泰賀（下稱王泰賀）返還已受領之價金新臺幣（下同）107萬元；併提起備位之訴，依民法第349、353、354、359條規定，請求減少價金47萬7,638元（見原審卷一第233頁）。經原審判決後，廖勝發不服提起上訴，並於本院審理中改稱：於本件訴訟之請求權基礎，先位之訴為民法第354條第1項、第359條，或民法第227條，或兩造間土地買賣契約第10條、第259條，請求擇一為廖勝發勝訴判決；備位之訴為民法第354條第1項、第359條（見本院卷第130頁），核屬不變更訴訟標的而補充法律上之陳述，揆諸首揭規定，自非訴之變更或追加，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人廖勝發於原審起訴主張：兩造於民國（下同）109年4月11日經由長春房屋仲介所（下稱長春房屋）居間介紹簽訂土地買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），由廖勝發向王泰賀購買坐落雲林縣○○鄉○○○段000地號、面積68.41平方公尺及同段00a地號、面積575.43平方公尺土地所有權全部(下稱系爭2筆土地或系爭000、00a地號土地)，使用地類別均為乙種建築用地，約定買賣總價為535萬元。廖勝發已於簽約當日給付王泰賀簽約款53萬6,000元，嗣再給付王泰賀完稅款53萬4,000元，合計107萬元。因廖勝發購買系爭2筆土地之目的係為建築房屋，兩造乃特別於土地買賣契約第4條第2項約定系爭2筆土地不得作為通行權使用之土地；王泰賀並於土地買賣契約之附件標的物現況說明書（下稱系爭現況說明書）第1、2項告知系爭2筆土地並無被占用及越界建築。
詎經鑑界後，發現上開土地有遭道路占用及越界建築之情。因系爭2筆土地有上開瑕疵，且屬重大，廖勝發爰提起先位之訴，依民法第354條第1項、第359條，或民法第227條，或系爭土地買賣契約第10條、第259條規定解除系爭土地買賣契約，請求王泰賀返還已受領之價金107萬元。又倘法院認上開瑕疵並非重大，廖勝發不得解除契約，則廖勝發併提起備位之訴，依民法第354條第1項、第359條規定，請求減少價金47萬7,638元，即減少後價金為487萬2,382元（廖勝發於原審主張王泰賀出具不實之系爭現況說明書，係以詐欺之方法致其陷於錯誤而簽約，爰依民法第92條規定，撤銷系爭土地買賣契約之意思表示，並依民法第114、179條規定，請求王泰賀返還已受領之買賣價金一節，廖勝發已於本院表示不再主張，見本院卷第144頁）。原審駁回廖勝發先位之訴之請求，就備位之訴部分，亦僅認應減少價金16萬1,240元，顯有違誤，為此就先位之訴及備位之訴敗訴部分均提起上訴。並上訴聲明：先位聲明：㈠原判決廢棄。㈡王泰賀應給付廖勝發107萬元，及自109年10月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。備位聲明：㈠原判決關於命廖勝發給付逾380萬2,382元部分廢棄。㈡上開廢棄部分，於廖勝發將380萬2,382元匯入履約保證帳戶(即第一商業銀行受信託財產專戶：00000-000000000)之同時，王泰賀應將其所有坐落雲林縣○○鄉○○○段000地號、面積68.41平方公尺，同段00a地號、面積575.43平方公尺之土地所有權全部，辦理移轉登記予廖勝發。
二、被上訴人王泰賀則以：我於105年間購買系爭000、00a地號土地，當時鑑界結果就有被道路、鐵皮屋占用之情形，我有將105年的鑑界資料交給仲介；我在委託長春房屋居間時，即將上開現況告知仲介，並告知係出賣系爭000、00a地號土地之現狀，不論該土地有無供道路使用或遭占用之情形，皆以總價535萬元出售，故不同意廖勝發解除系爭土地買賣契約或減少價金。原審駁回廖勝發之先位請求，就備位之訴判准於廖勝發將價金411萬8,760元匯入履約保證帳戶之同時，王泰賀應將其所有系爭000、00a地號土地辦理移轉登記予廖勝發，並無不當等語，資為抗辯（王泰賀就其敗訴部分，未據聲明不服）。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於109年4月11日經長春房屋居間簽訂系爭土地買賣契約
，約定買賣總價為535萬元，廖勝發業於109年4月11日給付簽約款53萬6,000元、109年5月26日給付完稅款53萬4,000元，合計已給付王泰賀107萬元。
㈡王泰賀對於系爭土地買賣契約及系爭現況說明書上「王泰賀
」之簽名及印文均為真正，不爭執。王泰賀或代理人並於系爭現況說明書項次1、2「土地是否有被占用之狀況？」、「土地是否有越界建築之情形？」均勾選「否」。兩造另於系爭土地買賣契約第4條第2項，約定系爭2筆土地係不得作為通行權使用之土地。
㈢廖勝發係於109年4月23日申請就系爭000、00a地號土地為鑑
界，始發現上開2 筆土地有遭附圖道路一、二及鐵皮屋一、二占用之情形。
㈣系爭2筆土地經原審囑託雲林縣斗六地政事務所（下稱斗六地
政）測量結果，000地號土地，為道路一占用，面積67.52平方公尺；00a地號土地，編號00a⑴部分為鐵皮屋一占用，面積4.15平方公尺，編號00a⑶部分為道路二占用，面積29.46平方公尺，編號00a⑷部分為鐵皮屋二占用，面積1.36平方公尺（詳如附圖即斗六地政109年9月14日複丈成果圖所示）。
㈤系爭000、00a地號土地，有部分土地供道路使用，有部分為
他人越界建築占用，致土地之通常效用及價值均有減少，屬物之瑕疵。
㈥廖勝發於109年6月29日寄發嘉義文化路郵局存證號碼000231
號存證信函予王泰賀及其代理人王火順，該信函於同年月30日送達於該二人。王泰賀於109年7月2日寄發斗六西平路郵局存證號碼000489號存證信函予廖勝發，廖勝發業已收受。
四、本件爭點：㈠廖勝發先位之訴，主張解除系爭土地買賣契約，請求王泰賀
返還已受領之買賣價金107萬元，是否有理由？㈡廖勝發備位之訴，主張系爭2筆土地應減少價金，減少後價金
為487萬2,382元，故請求於廖勝發將價金380萬2,382元（487萬2,382元-107萬元＝380萬2,382元），匯入履約保證帳戶之同時，王泰賀應將其所有系爭000、00a地號土地辦理移轉登記予廖勝發，是否有理由？
五、得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；民法第354條第1項定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。又出賣人所負之權利或物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，顯不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院73年度台上字第1173號、71年度台上字第2395號判決意旨參照）。
㈡系爭000、00a地號土地遭附圖所示道路一、二及鐵皮屋一、二占用，其通常效用及價值均有減少，屬物之瑕疵：
1.系爭000、00a地號土地使用分區編定為鄉村區，使用地類別編定為乙種建築用地，有土地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第75至81頁），足見系爭000、00a地號土地為可供建築使用之土地。又兩造於系爭土地買賣契約第4條第2項已約定系爭2筆土地不得作為通行權使用之土地，且須為可申請建造之建築用地；王泰賀並於系爭現況說明書項次1、2「土地是否有被占用之狀況？」、「土地是否有越界建築之情形？」，勾選「否」，有系爭土地買賣契約、系爭現況說明書附卷可考（見原審卷一第23至33、45頁），堪認系爭000、00a地號土地之買賣，依兩造合意及一般交易通念，係以該土地並無供通行使用，或遭他人占用、越界建築，且可供建築使用之土地。而系爭000、00a地號土地現況有遭道路一、二及鐵皮屋一、二占用之情，為兩造所不爭（見本院卷第146頁），並經原審會同兩造及斗六地政至現場勘驗明確，有勘驗筆錄、現場照片及斗六地政109年9月14日複丈成果圖（即附圖）在卷可按（見原審卷一第163至167、189頁）。是系爭000、00a地號土地有部分供作道路通行使用，有部分遭他人占用或越界建築之情，足堪認定。
2.王泰賀出賣系爭000、00a地號土地予廖勝發，依前揭說明，自應擔保於危險移轉予廖勝發時，無滅失或減少其價值及通常效用或契約預定效用之瑕疵。而系爭000、00a地號土地有部分供作道路通行使用，有部分遭他人占用或越界建築，已如前述，則系爭000、00a地號土地遭占用之部分，其使用即受限制，其通常效用及價值均有減少，自屬物之瑕疵。此外王泰賀對於上述情形屬物之瑕疵，亦於本院表示不爭執（見本院卷第146頁），自堪認定。
3.至王泰賀是否於出售前即知悉上開瑕疵存在，並無礙於其瑕疵擔保責任之成立。是兩造關於此部分之攻擊防禦方法，本院即無庸再予論述，併此說明。
4.王泰賀雖於原審辯稱：其於委託長春房屋居間時，即將現況告知仲介，並告知係出賣系爭000、00a地號土地之現狀，不論有無遭占用或供道路使用，皆以總價535萬元出售；且系爭現況說明書係仲介勾選後，即叫伊簽名，伊根本沒有看就簽名云云。然查，依證人即長春房屋人員童冬梅於原審證稱：王泰賀係交由其父王火順處理系爭000、00a地號土地銷售事宜，委託當時王火順並沒有說系爭2筆土地有遭道路占用，我跟王火順說現況說明書需要王泰賀本人簽名，所以在簽買賣契約書時王泰賀本人有親自到場，也有在現況說明書上簽名蓋章，我請王火順在現況說明書打勾，他說他年紀大，條款太多看不清楚，我就每條逐一詢問，經王火順答覆後，再依照其答覆內容逐一勾選，並請王火順簽名，嗣兩造簽約時，代書李慧千又再次逐筆詢問現況說明書所載事項，並請買賣雙方再次簽名等語（見原審卷一第212至214、218頁）；及證人即長春房屋副理林珈伊於原審證述：王火順說他委託銷售時，就有向我們公司說他的土地是整塊出售（意指現況出售），這句話我是在調解委員會才第一次聽王火順說的，但是當時我們是以每坪2萬7,500元出售，斡旋書也是這樣寫的等語（見原審卷一第244頁）；暨證人即辦理本件買賣契約簽訂之代書李慧千於原審證稱：當初是在長春房屋辦理簽約，林珈伊通知我過去，當初他們有說以坪計算，最後有尾數，有去尾數，當天除了幫兩造簽訂買賣契約書外，還有請王泰賀在現況說明書補簽名，代表大家都知道理面的內容，現況說明書是在委賣當下仲介就會請賣方勾選並簽名，我拿到的現況說明書上面已經勾選完畢，王火順有在上面簽名，因為這是契約附件，所以我就請兩造在上面簽名，等他們簽名後，我才蓋他們的章在上面，項次1部分，我有宣讀給兩造聽，王泰賀本人跟我說沒有，我才確認這個打勾是正確的，項次2部分，情況也是如此等語（見原審卷一第292、294頁）。審諸證人童冬梅、林珈伊、李慧千與兩造並無利害關係，應無虛偽證言之動機，亦無甘冒觸犯偽證罪嫌之必要，且渠等業以具結擔保證詞之真正，所述更與卷附買賣斡旋契約書、土地買賣契約、現況說明書所載內容相符，自堪信為真實。足見王泰賀委由其父王火順於委託長春房屋居間時，王火順並未告知長春房屋其係按系爭000、00a地號土地之現況出賣，於證人童冬梅依系爭現況說明書所載逐項詢問並代為勾選時，王火順亦未告知系爭000、00a地號土地有遭道路占用或越界建築之情。是王泰賀上開所辯，要與事實不符，洵難憑採。
㈢上開遭占用之瑕疵對系爭2筆土地之價值及效用減損，尚非屬重大，廖勝發不得解除契約：
1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；民法第359條定有明文。次按所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院93年度台上字第1825號判決意旨參照）。
本件廖勝發先位之訴主張解除系爭土地買賣契約，依上開說明，自應以買賣標的物之價值、效用瑕疵是否重大，解除契約是否顯失公平為斷。
2.查本件經原審囑託斗六地政測量結果，系爭000、00a地號土地確有遭道路一、二及鐵皮屋一、二占用之情形，面積依序為67.52、29.46、4.15、1.36平方公尺，有附圖即斗六地政109年9月14日複丈成果圖在卷可考（見原審卷一第189頁，至上開複丈成果圖藍色部分，即編號00a⑵、面積23.56平方公尺，原雖為道路，惟嗣於本件訴訟中，業經王泰賀剷平為空地，為兩造所不爭，見本院卷第90、145頁）。參以廖勝發就遭道路、鐵皮屋占用部分目前雖無法使用收益，但仍保有處分之權利；況上開道路、鐵皮屋將來如有遷移、拆除，廖勝發仍有回復使用收益之可能。又本件經原審囑託華聲科技不動產估價師事務所就系爭000、00a地號土地遭道路一、二及鐵皮屋一、二占用，因而減少價金若干為鑑定，鑑定結果認：系爭2筆土地買賣總價535萬元，因遭道路一、二及鐵皮屋一、二占用，評估總價為518萬8,760元，故應減少價金16萬1,240元，有報告書附卷可憑（見原審卷一第401頁，報告書外放）。審酌該報告書係以土地使用情形，分別依兩造契約約定之價格及比較法評估，再依據勘估標的所具備之條件及地價因素差異調整，以決定土地單價（見報告書第28頁），應屬專業客觀而可採信。此外廖勝發亦無法指出上開報告書有何錯誤或不妥，是廖勝發主張上開報告書不可採，並聲請重新鑑定云云（見本院卷第151頁），自不足憑採。再者，上開道路一、二及鐵皮屋一、二均位於系爭2筆土地之邊陲，對於廖勝發之興建房屋，損害尚非甚鉅。依此，系爭
000、00a地號土地因遭道路一、二及鐵皮屋一、二占用所減少價金為16萬1,240元，價值減損比例僅占系爭2筆土地總價值不到3%（計算式：161,240元÷535萬元≒0.03）。基上，堪認其價值及效用瑕疵難認屬重大。
3.再者，兩造均不爭執廖勝發購買系爭000、00a地號土地係作為興建建築物之用，此觀兩造於系爭土地買賣契約第4、13條約定自明。復稽之雲林縣古坑鄉舒所函覆原審稱：「經查
000、00a地號土地謄本顯示皆為非都市計畫區之鄉村區乙種建築用地，依據非都市土地使用管制規則第9條規定，其乙種建築用地之建蔽率為百分之六十」，有該公所110年3月11日古鄉工字第1100003943號函附卷可參（見原審卷一第347頁）。則依此計算，系爭2筆土地可供建築面積總計約為386.3平方公尺（計算式：〈68.41＋575.43〉×60%≒386.3），而系爭2筆土地扣除道路一、二及鐵皮屋一、二占用之面積後，仍有541.35平方公尺（計算式：68.41+575.43-67.52-29.46-4.15-1.36＝541.35）可供建築使用，尚難認王泰賀未為絕大部分必要之給付或對效用有顯著之影響。況系爭2筆土地更須以占用其上之道路一、二現況道路指定建築線，始得合法建築，是以系爭000、00a地號土地雖有遭道路一、二及鐵皮屋一、二占用，但並未妨害廖勝發興建房屋之主要目的，其價值及效用減少之程度，尚非甚鉅。從而，廖勝發以系爭
000、00a地號土地遭道路一、二及鐵皮屋一、二占用為由，主張解除系爭土地買賣契約，實有失衡平。廖勝發先位之訴主張解除系爭土地買賣契約，請求王泰賀返還已受領之買賣價金107萬元，為無理由，不足憑採。
4.廖勝發雖主張：系爭000地號土地幾乎全部遭道路占用，自屬重大瑕疵；且系爭2筆土地遭占用面積達102.49平方公尺，接近總面積百分之20，已達重大瑕疵之程度，其自得解除契約云云（見本院卷第13至15頁）。惟查，附圖道路一、二及鐵皮屋一、二之面積固為102.49平方公尺，然其中道路一、二之面積即達96.98平方公尺（67.52+29.46＝96.98），該現況道路不僅可供系爭2筆土地對外通行，系爭2筆土地更須依此現況道路指定建築線，再者上開占用部分均位於系爭2筆土地之邊陲位置，並無嚴重妨害廖勝發之興建房屋目的，是廖勝發上開主張，難認可採。
5.廖勝發再主張：王泰賀明知上開土地遭占用之情形，卻故意不告知廖勝發，係可歸責於王泰賀致給付內容不符債務本旨，王泰賀應負不完全給付之債務不履行責任，而該不完全給付無法補正，是廖勝發自得解除契約云云（見本院卷第135至136頁）。惟查，買賣契約之瑕疵擔保與債編總則之債務不履行，二者規範之社會事實、立法目的均不同，前者重在標的物與價金之對價衡平，故無主觀要件之設計，法律效果係減少價金或解除契約；後者重在債務人應盡善良管理人注意義務，依債之本旨提出給付，故有可歸責要件之設計，法律效果係損害賠償（最高法院107年度台上字第1193號判決意旨參照）。又不完全給付，須以瑕疵係在契約成立後或標的交付後始行發生者，始有適用（最高法院92年度台上字第653號判決意旨參照）。本件系爭2筆土地遭占用之瑕疵，係在買賣契約成立時即已存在之事實，依前揭說明，並無不完全給付之適用。是廖勝發主張王泰賀構成不完全給付，並據此解除契約云云，並非有據。
㈣廖勝發於原審固併主張因王泰賀出具不實之現況說明書，致
使其陷於錯誤而簽訂系爭土地買賣契約，廖勝發得依民法第92條規定撤銷系爭土地買賣契約之意思表示，並依民法第179條規定請求王泰賀返還已受領之買賣價金云云。惟廖勝發已於本院表示不再主張撤銷被詐欺之意思表示（見本院卷第144頁），是此部分本院即無庸再予審酌，併此敘明。
㈤廖勝發得請求減少之價金為16萬1,240元，其主張應減少價金47萬7,638元，並無依據：
1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；民法第359條定有明文。本件廖勝發先位之訴主張解除契約既無理由，已如上述，則本院自應就備位之訴予以審理。
2.系爭000、00a地號土地遭道路一、二及鐵皮屋一、二占用，致遭占用部分使用上受限制，其通常效用及價值均有減少，而屬物之瑕疵，王泰賀應負物之瑕疵擔保責任，為兩造所不爭（見本院卷第146頁），是廖勝發依民法第359條但書規定，自得請求王泰賀減少價金。參以系爭000、00a地號土地買賣總價為535萬元，因遭道路一、二及鐵皮屋一、二占用結果，經鑑定評估總價為518萬8,760元，應減少價金16萬1,240元，已如前述，堪認廖勝發請求減少價金於16萬1,240元之範圍內，洵屬有據，逾此範圍之請求，即屬無據。廖勝發主張應減少之價金，應依道路一之面積，按該土地公告現值加四成即39萬7,018元計算，道路二及鐵皮屋一、二部分，應依鑑定結果減少半數即8萬0,620元（16萬1,240元÷2＝8萬0,620元）計算，總計47萬7,638元，作為本件應減少之價金云云，未見廖勝發說明其計算依據，顯乏所據，洵難採信。又廖勝發已給付買賣價金107萬元予王泰賀，並匯款至履約保證帳戶，從而，依此計算，廖勝發備位之訴主張於其將411萬8,760元（計算式：535萬元-16萬1,240元-107萬元＝411萬8,760元）匯入履約保證帳戶同時，王泰賀應將其所有系爭0
00、00a地號土地辦理移轉登記予廖勝發，即屬有據，應予准許，其逾此範圍之請求，核屬無據，不能准許。
六、綜上所述，王泰賀出賣予廖勝發之系爭000、00a地號土地，雖遭附圖所示道路一、二及鐵皮屋一、二占用，而有物之瑕疵，然尚未至不能為通常使用或價值顯著減損之重大瑕疵程度，解除契約顯失公平，廖勝發僅得請求減少價金。從而，廖勝發先位之訴依民法第354條第1項、第359條，或民法第227條，或系爭土地買賣契約第10條、第259條規定，主張解除系爭土地買賣契約，請求王泰賀返還已受領之買賣價金107萬元，及自109年10月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，自非正當，不應准許。原審就先位之訴部分，為廖勝發敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不合。又系爭000、00a地號土地既有上開物之瑕疵，則廖勝發備位之訴依民法第354條第1項、第359條規定，請求減少價金16萬1,240元，並主張於其將411萬8,760元匯入履約保證帳戶同時，王泰賀應將其所有系爭000、00a地號土地辦理移轉登記予廖勝發，為屬有據，應予准許，其逾此範圍之請求（即請求減少價金超過16萬1,240元部分），核屬無據，應予駁回。原審就備位之訴判命於廖勝發給付411萬8,760元同時，王泰賀應將土地移轉登記予廖勝發，並駁回廖勝發備位之其餘請求，於法亦無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 1 月 27 日
民事第四庭 審判長法 官 張世展
法 官 莊俊華
法 官 黃佩韻上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 1 月 27 日
書記官 黃玉秀