臺灣高等法院臺南分院民事判決110年度上字第71號上 訴 人 潘紫柔訴訟代理人 韓世祺律師
朱書瑩律師被上訴人 潘黃初枝
潘天衡潘荷仙
潘郁仙謝錦堂
謝錦賜
謝麗香
謝麗淑
盛長華即謝錦文之繼承人
謝春緒即謝錦文之繼承人
謝春億即謝錦文之繼承人
吳正隆吳昱賢吳鵝吳宗憲吳清泉吳清浚吳寅男
吳寅東
吳琬婷即吳進昆之繼承人
吳薏涵即吳進昆之繼承人
吳䇛彤即吳進昆之繼承人
蔡秀梅即吳進昆之繼承人上列十二人訴訟代理人 田崧甫律師
王仁聰律師複代理人 蔡桓文律師被上訴人 吳茂祥
陳俊宏上列一人訴訟代理人 蔡文斌律師
林亭宇律師林冠廷律師李明峯律師被上訴人 吳連賀
吳啓明
吳阿梅吳明哲
曾吳梅桂宋吳梅玉吳忠信上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國109年12月30日臺灣臺南地方法院第一審判決（108年度訴字第1775號），提起上訴，並為訴之追加，本院於110年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、3款定有明文。本件上訴人於原審依買賣之之法律關係，請求被上訴人應於上訴人給付如原審判決附表6（下稱附表6）所示金額之同時，分別將原審判決附表1至5（下稱附表1至5）所示土地按「各被上訴人應移轉登記予上訴人之應有部分比例欄
」移轉登記予上訴人；嗣於本院追加備位聲明請求確認上訴人就附表1至5所示土地應有部分之優先承購權存在，被上訴人應分別以附表1至5所示買賣契約之同一條件，與上訴人訂立買賣契約，並分別將其所有如附表所示之土地所有權應有部分移轉登記予上訴人所有（見本院卷一第111至112頁），嗣又減縮備位聲明不再一併請求分別將其所有如附表所示之土地所有權應有部分移轉登記予上訴人所有（見本院卷一第276頁）。經核上訴人追加之新訴與原審起訴之原因事實，均係因如附表1至5所示土地買賣契約所衍生之優先承購權存否爭執，其基礎事實同一，證據資料可相互援用，減縮備位聲明部分為減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，應予准許。
二、被上訴人潘黃初枝、潘天衡、潘荷仙、潘郁仙、謝錦堂、謝錦賜、謝麗香、謝麗淑、盛長華即謝錦文之繼承人、謝春緒即謝錦文之繼承人、謝春億即謝錦文之繼承人、吳茂祥、吳連賀、吳啓明、吳阿梅、吳明哲、曾吳梅桂、宋吳梅玉經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、本件上訴人主張：附表1、2所示潘郁仙以次9人、附表3所示潘郁仙以次11人、附表4所示潘郁仙以次19人、附表5所示潘郁仙以次15人於民國（下同）108年8月23日與訴外人陳昆德簽訂買賣契約（下稱系爭108年契約），以土地法第34條之1之規定，將渠等與其他共有人共有附表1至5所示之土地全部，出售予陳昆德，並於同年月28日通知其他共有人是否以同一條件優先承購，伊僅收受買受人陳俊宏、陳麗珠及買受人陳昆德各5份檢附買賣契約書之優先承購通知，並已於108年9月9日發函就買受人為陳昆德部分願依出賣之同一條件行使優先承購權，兩造間即成立買賣契約；買賣雙方先前於107年3月30日、107年8月2日簽訂之12份買賣契約書（下稱系爭107年契約）並無合併出售建地及道路用地之約定，且亦經雙方合意解除，對雙方已無拘束力，又伊未參與簽訂，不知契約內容，系爭108年契約之各契約之當事人、買賣標的、價金等契約要素均不相同，內容未互相綁定，應為個別獨立之買賣契約，伊自得分別主張優先承購權，伊就其中買受人為陳昆德之通知為優先承購之意思表示，自屬合法等情。爰依買賣之法律關係，求為先位聲明命被上訴人應於伊給付如附表6所示金額之同時，分別將附表1至5所示土地按「各被上訴人應移轉登記予上訴人之應有部分比例欄」移轉登記予上訴人；備位聲明確認伊就附表1至5所示土地應有部分之優先承購權存在，被上訴人應分別以附表1至5所示買賣契約之同一條件，與上訴人訂立買賣契約之判決。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠先位聲明⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應於上訴人給付附表6所示金額之同時，分別將如附表1至5所示之土地按「各被上訴人應移轉登記予上訴人之應有部分比例」欄移轉登記予上訴人。⒊第一審及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。⒋上訴人願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明⒈原判決廢棄。⒉確認上訴人就附表1至5所示土地應有部分之優先承購權存在。⒊被上訴人應分別以附表1至5所示買賣契約之同一條件，與上訴人訂立買賣契約。⒋第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。⒌上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
四、被上訴人則以：㈠潘黃初枝、潘天衡、潘荷仙、潘郁仙部分，未於言詞辯論期
日到場，惟據渠等在原審及潘郁仙在本院所為之聲明或陳述略以：
附表5所示契約尚有陳俊宏、吳連賀、吳啓明、吳阿梅、吳明哲、曾吳梅桂、宋吳梅玉、吳忠信於優購期限內行使優先承購權，附表4所示契約尚有陳俊宏行使優先承購權，附表6所示金額及附表4、5所示土地，應由上訴人與上開共有人依其各自共有土地之應有部分分配之，上訴人請求將附表1至5所示土地按「各被上訴人應移轉登記予上訴人之應有部分比例欄」移轉登記予上訴人，顯屬有誤等語，資為抗辯。潘郁仙並答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
㈡吳正隆、吳昱賢、吳鵝、吳宗憲、吳清泉、吳清浚、吳寅男
、吳寅東、吳琬婷即吳進昆之繼承人、吳薏涵即吳進昆之繼承人、吳䇛彤即吳進昆之繼承人、蔡秀梅即吳進昆之繼承人部分：
伊等與其他共有人早於107年即與買方陳俊宏、陳俊良、陳昆德簽訂12份買賣契約，買賣雙方均知悉係為土地整體開發，買方需取得全部土地所有權，包含建築用地及道路用地，若未取得全數所有權，得解除契約，嗣因無法規範行使優先承購權辦理提存部分，遂合意解除契約重新擬訂買賣契約書。108年8月23日簽訂解約協議書，再於同日簽訂系爭108年契約之12份買賣契約書，買賣雙方均就合併出售之條件意思表示合致，惟於通知優先承購權時，未將12份買賣契約書內容須合併購買之條件列入，致上訴人僅選擇其中附表1至5所示土地，行使優先承購權，所得之利益甚微，將使渠等所共有之建地無路可行，顯屬已侵害伊等共有建地之權益，實係權利濫用而違誠信原則。且上訴人行使優先承購權，僅有對於出賣應有部分之共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而已，非謂共有人一經表示願優先承購，雙方即成立買賣契約，並與是否全然知悉買賣雙方原約定之條件無關，即其欲表示優先購買者，應全然接受買方與賣方所約定之內容或條件，不能選擇性地僅就其中的某部分土地表示行使優先承買權，而置其他部分於不顧，自不合法等語，資為抗辯，並答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
㈢陳俊宏部分：賣方為建商代表，價購目的在整體開發推出建
案，買賣時買賣雙方與共有人間之協議，係建地與路地合併出售，上訴人僅就系爭108年契約之道路用地行使優先承購權，其主張優先承購，應不合法，且構成權利濫用及違反誠信原則等語，資為抗辯，並答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
㈣吳忠信部分：同意建築用地及道路用地一併出售予上訴人等語，資為抗辯，並答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
㈤吳茂祥部分，未於言詞辯論期日到場，惟據其在原審所為之聲明或陳述略以：同㈡所述。
㈥吳連賀、吳啓明、吳阿梅、吳明哲、曾吳梅桂、宋吳梅玉部
分，未於言詞辯論期日到場，惟據其在原審所為之聲明或陳述略以：同意建築用地及道路用地一併出售予上訴人等語，資為抗辯。
㈦謝錦堂、謝錦賜、謝麗香、謝麗淑、盛長華即謝錦文之繼承
人、謝春緒即謝錦文之繼承人、謝春億即謝錦文之繼承人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
五、兩造不爭執之事項：㈠附表1至5所示之土地（道路用地；本案系爭土地）分別為上
訴人與各該附表所示之被上訴人所共有，應有部分比例詳如各該附表「各共有人應有部分比例」欄所示。
㈡附表7所示之土地（建地；非本案土地），除編號1-3、47-49
之土地上訴人無持分外，分別為上訴人與各該附表所示之被上訴人所共有，應有部分比例詳如各該附表「各共有人應有部分比例」欄所示。
㈢系爭107年契約於108年8月23日業經買賣雙方合意解除。
㈣被上訴人於108年8月23日復與買受人即被上訴人陳俊宏、訴
外人陳麗珠、陳昆德簽立原審卷二第199至494頁所示之12份不動產買賣契約書（即系爭108年契約）：
⒈被上訴人潘黃初枝、謝錦文、謝錦堂、謝錦賜、謝麗香、謝
麗淑就附表7編號1-3所示之土地以27,714,226元與買受人「陳俊宏、陳麗珠」成立不動產買賣契約書（合約編號A1-108-08；即A1合約）。
⒉被上訴人潘郁仙、潘黃初枝、潘荷仙、潘天衡、謝錦文、謝
錦堂、謝錦賜、謝麗香、謝麗淑就附表7編號4-11所示之土地以21,977,280元與買受人「陳俊宏、陳麗珠」成立不動產買賣契約書（合約編號A2-108-08；即A2合約）。另上訴人為未出賣土地之共有人。
⒊被上訴人潘郁仙、潘黃初枝、潘荷仙、潘天衡、謝錦文、謝
錦堂、謝錦賜、謝麗香、謝麗淑就附表7編號12-24所示之土地以130,336,660元與買受人「陳俊宏、陳麗珠」成立不動產買賣契約書（合約編號A3-108-08；即A3合約）。另上訴人為未出賣土地之共有人。
⒋被上訴人潘郁仙、潘黃初枝、潘荷仙、潘天衡、謝錦文、謝
錦堂、謝錦賜、謝麗香、謝麗淑、吳寅男、吳寅東、吳正隆、吳昱賢、吳茂祥、訴外人吳進昆就附表7編號25-31所示之土地以33,481,333元與買受人「陳俊宏、陳麗珠」成立不動產買賣契約書（合約編號B1-108-08；即B1合約）。另上訴人、被上訴人陳俊宏、吳連賀、吳忠信、吳啓明、吳阿梅、吳明哲、曾吳梅桂、宋吳梅玉為未出賣土地之共有人。
⒌被上訴人潘郁仙、潘黃初枝、潘荷仙、潘天衡、謝錦文、謝
錦堂、謝錦賜、謝麗香、謝麗淑、吳鵝、吳宗憲、吳寅男、吳寅東、吳正隆、吳昱賢、吳茂祥、吳清泉、吳清浚、訴外人吳進昆就附表7編號32-41所示之土地以83,086,256元與買受人「陳俊宏、陳麗珠」成立不動產買賣契約書（合約編號B2-108-08；即B2合約）。另上訴人、被上訴人陳俊宏、吳連賀、吳忠信、吳啓明、吳阿梅、吳明哲、曾吳梅桂、宋吳梅玉為未出賣土地之共有人。
⒍被上訴人潘郁仙、潘黃初枝、潘荷仙、潘天衡、謝錦文、謝
錦堂、謝錦賜、謝麗香、謝麗淑、吳正隆、吳昱賢就附表7編號42-46所示之土地以16,818,958元與買受人「陳俊宏、陳麗珠」成立不動產買賣契約書（合約編號C-108-08；即C合約）。另上訴人為未出賣土地之共有人。
⒎被上訴人潘黃初枝、謝錦文、謝錦堂、謝錦賜、謝麗香、謝
麗淑就附表7編號47-49所示之土地以543,641元與買受人「陳昆德」成立不動產買賣契約書（合約編號D1-108-08；即D1合約）。
⒏被上訴人潘郁仙、潘黃初枝、潘荷仙、潘天衡、謝錦文、謝
錦堂、謝錦賜、謝麗香、謝麗淑就附表1所示之土地以221,470元與買受人「陳昆德」成立不動產買賣契約書（合約編號D2-108-08；即D2合約）。另上訴人為未出賣土地之共有人。
⒐被上訴人潘郁仙、潘黃初枝、潘荷仙、潘天衡、謝錦文、謝
錦堂、謝錦賜、謝麗香、謝麗淑就附表2所示之土地以3,372,552元與買受人「陳昆德」成立不動產買賣契約書（合約編號D3-108-08；即D3合約）。另上訴人為未出賣土地之共有人。
⒑被上訴人潘郁仙、潘黃初枝、潘荷仙、潘天衡、謝錦文、謝
錦堂、謝錦賜、謝麗香、謝麗淑、吳正隆、吳昱賢就附表3所示之土地以820,504元與買受人「陳昆德」成立不動產買賣契約書（合約編號F-108-08；即F合約）。另上訴人為未出賣土地之共有人。
⒒被上訴人潘郁仙、潘黃初枝、潘荷仙、潘天衡、謝錦文、謝
錦堂、謝錦賜、謝麗香、謝麗淑、吳鵝、吳宗憲、吳寅男、吳寅東、吳正隆、吳昱賢、吳茂祥、吳清泉、吳清浚、訴外人吳進昆就附表4所示之土地以1,236,910元與買受人「陳昆德」成立不動產買賣契約書（合約編號E2-108-08；即E2合約）。另上訴人、被上訴人陳俊宏、吳連賀、吳忠信、吳啓明、吳阿梅、吳明哲、曾吳梅桂、宋吳梅玉為未出賣土地之共有人。
⒓被上訴人潘郁仙、潘黃初枝、潘荷仙、潘天衡、謝錦文、謝
錦堂、謝錦賜、謝麗香、謝麗淑、吳寅男、吳寅東、吳正隆、吳昱賢、吳茂祥、訴外人吳進昆就附表5所示之土地以304,254元與買受人「陳昆德」成立不動產買賣契約書（合約編號E1-108-08；即E1合約）。另上訴人、被上訴人陳俊宏、吳連賀、吳忠信、吳啓明、吳阿梅、吳明哲、曾吳梅桂、宋吳梅玉為未出賣土地之共有人。
㈤A2、A3、B1、B2、C、D2、D3、F、E2、E1合約出賣人即被上
訴人潘郁仙等曾於108年8月間委請訴外人凱信地政士事務所寄發存證信函通知其他未出賣土地之共有人是否行使優先承買權：
⒈上訴人就買受人為「陳俊宏、陳麗珠」之A2、A3、B1、B2、C合約部分並未主張優先承買權。
⒉買受人為「陳昆德」之D2合約即附表1所示土地部分：
⑴凱信地政士事務所於108年8月28日寄發竹北六家郵局第000
號（原證6）存證信函並檢附D2合約通知上訴人是否行使優先承買權。
⑵上訴人於收受通知後，於108年9月9日以台北北門郵局第00
00號存證信函（原證12）通知被上訴人潘郁仙、潘黃初枝、潘天衡、潘荷仙、謝錦文、謝錦堂、謝錦賜、謝麗香、謝麗淑，主張優先購買權。
⒊買受人為「陳昆德」之D3合約即附表2所示土地部分：
⑴凱信地政士事務所於108年8月28日寄發竹北六家郵局第000
號（原證7）存證信函並檢附D3合約通知上訴人是否行使優先承買權。
⑵上訴人於收受通知後，於108年9月9日以台北北門郵局第00
00號存證信函（原證14）通知潘郁仙、潘黃初枝、潘天衡、潘荷仙、謝錦文、謝錦堂、謝錦賜、謝麗香、謝麗淑，主張優先購買權。
⒋買受人為「陳昆德」之F合約即附表3所示土地部分：
⑴凱信地政士事務所於108年8月28日寄發竹北六家郵局第000
號（原證8）存證信函並檢附F合約通知上訴人是否行使優先承買權。
⑵上訴人於收受通知後，於108年9月9日以台北北門郵局第00
00號存證信函（原證17）通知潘郁仙、潘黃初枝、潘天衡、潘荷仙、謝錦文、謝錦堂、謝錦賜、謝麗香、謝麗淑、吳正隆、吳昱賢，主張優先購買權。
⒌買受人為「陳昆德」之E2合約即附表4所示土地部分：
⑴凱信地政士事務所於108年8月28日寄發竹北嘉豐郵局第000
號（原證9）存證信函並檢附E2合約通知上訴人、陳俊宏、吳連賀、吳忠信、吳啓明、吳阿梅、吳明哲、曾吳梅桂、宋吳梅玉是否行使優先承買權。
⑵上訴人於收受通知後，於108年9月9日以台北北門郵局第00
00號存證信函（原證13）通知潘郁仙、潘黃初枝、潘天衡、潘荷仙、謝錦文、謝錦堂、謝錦賜、謝麗香、謝麗淑、吳鵝、吳宗憲、吳寅男、吳寅東、吳進昆、吳正隆、吳昱賢，吳茂祥、吳清泉、吳清浚，主張優先購買權。
⑶被上訴人陳俊宏於收受通知後，於108年9月12日以德智郵
局第000號存證信函通知凱信地政事務所，主張優先購買權（見原審卷二第507頁）。
⒍買受人為「陳昆德」之E1合約即附表5所示土地部分：
⑴凱信地政士事務所於108年8月28日、108年9月5日分別寄發
竹北嘉豐郵局第000號（原證10）、第000號（原證11）存證信函並檢附E1合約通知上訴人、陳俊宏、吳連賀、吳忠信、吳啓明、吳阿梅、吳明哲、曾吳梅桂、宋吳梅玉是否行使優先承買權。
⑵上訴人於收受通知後，於108年9月9日台北北門郵局第0000
號（原證15）、第0000號（原證16）存證信函通知潘郁仙、潘黃初枝、潘天衡、潘荷仙、謝錦文、謝錦堂、謝錦賜、謝麗香、謝麗淑、吳寅男、吳寅東、吳進昆、吳正隆、吳昱賢、吳茂祥，主張優先購買權。
⑶被上訴人陳俊宏於收受通知後，於108年9月12日以德智郵
局第000號存證信函（見原審卷二第505頁）通知凱信地政事務所，主張優先購買權。
⑷被上訴人吳連賀、吳忠信、吳啓明、吳阿梅、吳明哲、曾
吳梅桂、宋吳梅玉於收受通知後，於108年9月11日以新興郵局第0000號存證信函、於108年9月19日以高雄地方法院郵局第0000號存證信函（見原審卷二第509、511頁）通知凱信地政事務所，主張優先購買權。
㈥訴外人凱信地政士事務所於108年9月18日寄發竹北嘉豐郵局
第000號存證信函（原證18），通知上訴人於108年9月24日下午1時30分至臺南市○○區○○○路0段000號之「陽信銀行○○分行」簽訂書面買賣契約並交付簽約金，惟多數出賣土地之被上訴人皆未到場。其後，訴外人凱信地政士事務所復於108年9月28日寄發竹北嘉豐郵局第000號存證信函（原證19），通知上訴人另於108年10月22日日下午1時30分至臺北市○○區○○○路0段000號0樓之0之「敦維法律事務所」簽訂書面買賣契約，然僅被上訴人潘郁仙、潘黃初枝、潘天衡、潘荷仙等4人於108年10月22日依D2、D3、F、E2、E1合約相同之條件與上訴人簽訂原審卷二第513至777頁所示之不動產買賣契約，上訴人並交付被上訴人潘郁仙、潘黃初枝、潘天衡、潘荷仙等4人按渠等應有部分比例分配之價金至陽信銀行○○分行之履約保證帳戶。
㈦被上訴人潘郁仙等4人於108年11月18日分別以台北信維郵局
第00000號、第00000號存證信函催告「陳俊宏、陳麗珠」依
Al、A2、A3、Bl、B2、C、D1合約約定給付「第二期款用印款」、催告「陳昆德」依D2、D3、F、E2、E1合約約定給付「第二期款用印款」，並依約定期限申請銀行貸款以供支付第四期款（見原審卷二第779至811頁）。
㈧被上訴人吳正隆、吳昱賢、吳鵝、吳宗憲、吳清泉、吳清浚
出售如附表3至5所示之道路用地、附表7所示之建地部分，經統整後詳如附表8所示。
㈨被上訴人吳寅男、吳寅東、吳琬婷、吳薏涵、吳䇛彤、蔡秀梅
（前開四人為吳進昆之繼承人）、吳茂祥出售如附表4至5所示之道路用地、附表7所示之建地部分，經統整後詳如附表9所示。
㈩被上訴人陳俊宏出售如附表4至5所示之道路用地、附表7所示之建地部分，經統整後詳如附表10所示。
被上訴人潘郁仙、潘黃初枝、潘天衡、潘荷仙出售如附表1至
5所示之道路用地、附表7所示之建地部分，經統整後詳如附表11所示。
被上訴人吳連賀、吳忠信、吳啓明、吳阿梅、吳明哲、曾吳
梅桂、宋吳梅玉出售如附表4至5所示之道路用地、附表7所示之建地部分，經統整後詳如附表12所示。
被上訴人謝錦文、謝錦堂、謝錦賜、謝麗香、謝麗淑出售如
附表1至5所示之道路用地、附表7所示之建地部分，經統整後詳如附表13所示。
六、兩造爭執之事項：㈠被上訴人與買受人陳俊宏、陳麗珠、陳昆德間就系爭108年契
約所示之土地有無合併出售之約定？即附表1至5所示之道路用地（本案土地）與附表7所示之建地（非本案土地）是否需合併出售？㈡上訴人僅就附表1至5所示之道路用地（即買受人為「陳昆德
」之D2、D3、F、E2、E1合約）行使優先承購權之意思表示，是否合法？有無違反誠信原則？是否有權利濫用之情？㈢若上訴人就附表1至5所示之道路用地（即買受人為「陳昆德
」之D2、D3、F、E2、E1合約）有優先購買權，上訴人先位請求被上訴人於上訴人給付價金之同時辦理移轉登記，有無理由？㈣上訴人備位主張被上訴人應就附表1至5所示之道路用地，以
與買受人為「陳昆德」之D2、D3、F、E2、E1合約之同一條件，與上訴人訂立買賣契約，有無理由？
七、得心證之理由：㈠被上訴人與買受人陳俊宏、陳麗珠、陳昆德間就系爭108年契
約所示之土地有無合併出售之約定？即附表1至5所示之道路用地（本案土地）與附表7所示之建地（非本案土地）是否需合併出售？⒈查，被上訴人與買受人即訴外人陳俊宏、陳麗珠、陳昆德間
曾於107年3月30日簽訂系爭107年契約，其買賣標的及當事人與系爭108年契約相同，惟各契約不動產標的排列不同，其中觀諸系爭107年契約第1條：「整體開發範圍之不動產標示：一、建築用地：台南市安南區佃北段買賣範圍及詳細面積如附件地籍圖及清冊標示：……共46筆。二、道路用地：……共21筆。三、農地：……共2筆。本約出賣人就第一條不動產標示所有之持分明細：……」、第2條：「乙方（即賣方，下同）知悉甲方（即買方，下同）擬購本件不動產作為整體開發之用為達開發之經濟效益，乙方同意甲方須完全取得第一條所示不動產之全數所有權。甲方必須向法院提存價金行使土地法第34-1條例取得土地。如甲方未於民國107年09月30日（含）前取得第一條所示不動產之全數所有權，甲方得逕為解除本買賣契約書。」、第4條：「第一期款（整體開發範圍之土地建物所有權人簽約時給付）……」乙情，可知系爭107年契約就全部買賣土地有為合併出售之約定，因建築用地有道路用地可供通行，並作臨建地規劃之法定空地或指定建築線之位置，始能達整體開發之經濟效益，並無單獨使用之實益、價值或目的，故又約定買方若未能取得全部土地，得逕為解除買賣契約。而依兩造不爭執之事項㈢、㈣所示，系爭107年契約於108年8月23日業經買賣雙方合意解除，買賣雙方並於同日簽立系爭108年契約（即原審卷二第199至494頁所示之12份不動產買賣契約書）。
⒉次查，有關系爭107年契約與108年契約簽訂之經過及內容，
再參以：⑴證人蘇仁傑（即本件買賣雙方仲介）於本院證稱：「（這麼大筆土地當初是何人找你要委託？）是我之前的同仁陳雪娟承辦，她於107年8月離職，所以公司就指派由我接手……（當你們初步接洽時，所有權賣方這邊，同意跟你們買賣的意願大嗎？）大，已經有過半數都有做委託的簽名。（有這們多的委託人後，你們再去找買方嗎？）有簽約才可以執行買賣，其他沒有做簽署的賣方我們還是有持續溝通，因案件已經過半，我們找當地的建商把訊息放出去，後來才找到買方。……本件有路地、建地跟地主，建商是做整體開發，現況以魚塭地為主，我們現場有評估，建地、路地要一起做買賣，才有整體開發的價值。（所以建商是要全部的土地？）是。107年合約可證明。（107年第一份合約時誰擬定的?）我們的代書提供相關資料，簽約的内容、條文都需要讓地主、買方修正或意見交換，當時由住商提供。……（第一份合約既然簽署了，合約有問題嗎？）原本潘紫柔有列在乙1方，但後來針對内容或價金後來沒有出來簽約。……（潘紫柔不願意簽，那可以剔除她的部分想辦法買賣嗎？）我們要繼續這樣走，但台北潘家、謝家認為既然合約沒有列在裡面，希望就内容再做修正。……（第一份合約是你們自己的代書擬的，第一份合約看出來也沒有什麼問題，為何第二份合約要跑到台北的律師事務所去擬?）因為潘郁仙、潘何仙要主導。（之後敦維律師事務所是不是就把第二份合約擬出來？）是，還加了一個武治年代書，武代書是他們找的。（你們有發現什麼問題嗎？）我們有發現合約内容沒有提到107年合約就69筆土地整體買賣、整體開發，於108年會中時，除了買方、高代書、仲介都有提到這段，但主持律師說沒有關係這大家都知道，不用再複雜化。（你們有提到這個問題，但律師跟你們說沒有關係？）對，他說這點大家都知道。（後來簽完合約後，是所有的人一起簽，還是分批？）在108年8/9、8/16、8/23，由臺南吳家在臺南陽信銀行先簽，隔一個禮拜在台北敦維法律事務所由謝家簽，再隔一個禮拜一樣在台北敦維法律事務所由潘家簽，當時是就三筆建地、三筆路地同時一起簽的。（簽約時賣方或其他人有無提及，土地是要一起處理的？）所有的地主路地建地都是一起賣。……（就買方的立場有無強調必須全部都買？）一定是全部整體買賣。（買賣契約成立後，由何人處理共有人優先購買權的事宜？）由臺北的武治年代書，針對土地法第34條之1去做專業的處理。……（你們何時發現發出去的存證信函是沒有將所有土地綁在一起?）地主收到之後拍照LINE給我們。（收到之後你們有做什麼反應嗎？）之後不論是電話中、簡訊或在陽信銀行現場都有跟武治年代書講，所有的合約一定是綁在一起要整體開發的，存證信函怎麼會單獨的發，跟一開始會前會議及第二次簽約比對107年第一次簽約是不同的，武治年代書稱這是他的專業，請我們不要過問，後來伍代書的助理到陽信銀行，仲介、買方、地主都有跟他講，請他發下一次存證信函時，要先讓大家知道内容，合約也要綁在一起。」乙節(見本院卷一第332至342頁)。⑵證人高菁霞（即參與第二份合約的代書）於本院證稱：「（為何你會參與第二份合約？）之前住商來找我稱之前的合約不知道什麼原因要重簽，但重新簽約的買賣契約書是台北的律師會擬，所以希望我陪同他們去做簽約及後續買賣過戶、地政、稅捐等，代書流程由我處理。……（他們有無給你看過第一份合約？）我沒有看到，但他們有跟我講當初的内容是簽一份，但後來因為有分道路用地、住宅區等，所以要分開簽，我那時候聽到的就是原本要綁一起，後面說要分開簽，當初簽約時有說是台北的律師會擬稿，我只有協助審閱契約書而已。……買方的陳代書、買方、我、仲介有到場，當時有提到第一份合約有綁在一起，就是買方要全部買到才可以，但第一份不是我擬的我不清楚，但他們有提到第一份合約有加註是綁一起的。（律師事務所如何回答？）我印象中，律師事務所的人有說沒有關係，之前大家簽約的時候都知道了，所以不用特別強調。……（後來通知發出後，你們有發現什麼問題？）有，因12份契約不是同時發，我有打電話問武代書為何沒有把12份合約做附件一起通知，應該要一起通知怎麼會一份一份發沒有綁在一起，武代書稱就是依買賣契約一份我就發一份發。」乙節(見本院卷一第342至349頁)。⑶由上可知，系爭108年契約係系爭107年契約解除後所重新簽訂，各買受人及出賣人均合意延續系爭107年契約之約定，買受人為建商代表，購地用途為土地開發建設之用，為使土地開發經濟價值最大化，將建地及道路用地一併買受，合併規劃，以達道路用地及建地合併規劃與整體開發之目的。參酌上開道路用地之目的係供毗鄰土地作通行使用，倘許上訴人得僅就道路用地行使優先承買權，不僅使建地價值有所減損，亦必將使道路用地與建地之所有權人各異，日後恐有確認通行權之爭，實有害於整體土地之經濟價值及效用。觀諸本件系爭107年契約及系爭108年契約之訂立過程、締約之經濟目的及整體土地之規劃、利用，並依民法第98條規定，審酌系爭108年契約所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為全盤觀察，被上訴人之真意應為原判決附表1至5之道路用地，及原判決附表7之建地係合併出售予買方，買方應合併購買。
㈡上訴人僅就附表1至5所示之道路用地（即買受人為「陳昆德
」之D2、D3、F、E2、E1合約）行使優先承購權之意思表示，是否合法？有無違反誠信原則？是否有權利濫用之情？⒈按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、
農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。」，土地法第34條之1第1至5項定有明文。
土地法第34條之1第4項所稱出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以「同一價格」共同或單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先承購權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，優先承購權人均須接受，不得部分不接受或予以變更。故出賣之公同共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，倘有部分不接受或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先承購權，尚不生優先承購之效力。倘出賣之共有人將數宗共有土地合併出賣時，此項「合併出賣」之條件，行使優先承購權之他共有人應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，不得僅選擇其中部分土地主張優先承購，否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承購，難認其係合法行使優先承購權，而就出賣之共有土地有優先承買權，可知非出賣共有土地之他共有人欲行使優先承購權，自應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件。
⒉查，系爭108年契約，買受人與出賣人約定出賣之標的物為附
表1至5、附表7所示土地全部，顯係將前開土地合併出售，交建商整體開發，業如前述。揆諸前開說明，上訴人表明所願優先承購之標的物，僅選擇其中附表1至5所示土地，並未連同附表7所示土地合併承買，既與系爭108年契約買賣條件不同，難認其係合法行使優先承購權，尚不生優先承購之效力。又上訴人單獨僅就道路用地行使優先承購權，使共有人建地面臨無路通行，不能規劃法定空地與建築線之指定，價值嚴重減損，實屬權利濫用，並違反誠信原則，自不應准許。
㈢若上訴人就附表1至5所示之道路用地（即買受人為「陳昆德
」之D2、D3、F、E2、E1合約）有優先承購權，上訴人先位請求被上訴人於上訴人給付價金之同時辦理移轉登記，有無理由？查，上訴人就系爭108年契約行使優先承購權，因未接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約就附表1至5與附表7所示土地合併出售之相同條件，其行使優先承購權並不合法，就附表1至5所示之道路用地，並無優先承購權存在；況土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故該項規定之優先承購權係指他共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而已，上訴人先位請求被上訴人於上訴人給付價金之同時辦理移轉登記，自屬無據。
㈣上訴人備位主張被上訴人應就附表1至5所示之道路用地，以
與買受人為「陳昆德」之D2、D3、F、E2、E1合約之同一條件，與上訴人訂立買賣契約，有無理由？查，上訴人就系爭108年契約行使優先承購權，因未接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約就附表1至5與附表7所示土地合併出售之相同條件，其行使優先承購權並不合法，就附表1至5所示之道路用地，並無優先承購權存在，業如前述，上訴人備位主張⑴確認上訴人就附表1至5所示土地應有部分之優先承購權存在，⑵被上訴人應就附表1至5所示之道路用地，以與買受人為「陳昆德」之D2、D3、F、E2、E1合約之同一條件，與上訴人訂立買賣契約，亦屬無據。
八、綜上所述，上訴人依買賣之法律關係，請求被上訴人應於上訴人給付附表6所示金額之同時，分別將如附表1至5所示之土地按「各被上訴人應移轉登記予上訴人之應有部分比例欄
」移轉登記予上訴人，核屬無據，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴人上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人於本院追加備位聲明請求⑴確認上訴人就附表1至5所示土地應有部分之優先承購權存在，⑵被上訴人應分別以附表1至5所示買賣契約之同一條件，與上訴人訂立買賣契約，亦屬無據，不應准許，其追加之訴應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 1 月 27 日
民事第三庭 審判長法 官 吳森豐
法 官 孫玉文
法 官 郭貞秀上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 111 年 1 月 27 日
書記官 蘇玟心【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。