臺灣高等法院臺南分院民事判決110年度重上字第103號上 訴 人 王鎮平訴訟代理人 黃聖友律師複 代理人 柯毓榮律師被 上訴人 廖春蜜訴訟代理人 陳昭全律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國110年10月19日臺灣雲林地方法院110年度重訴字第30號第一審判決提起上訴，並就先位之訴部分為訴之變更，本院於111年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文變更之訴及上訴均駁回。
第二審訴訟費用（含變更之訴部分）由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。查，上訴人於原審起訴主張被上訴人向其購買坐落雲林縣○○鎮○○○段00000地號（重測後為同鎮○○段00地號）土地（下稱系爭土地），價金新臺幣（下同）800萬元未付，經催告後仍不履行，伊已依法解除買賣契約，爰先位聲明依民法第259條第1款之規定，請求被上訴人將系爭土地所有權移轉登記予上訴人；備位聲明依民法第367條買賣之規定，請求被上訴人給付800萬元本息。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人就先備位之訴均提起上訴，並於本院就先位之訴變更依民法第113條之規定，聲明請求被上訴人應將系爭土地，經雲林縣虎尾地政事務所（下稱虎尾地政事務所）以100年虎地資字第47047號所為之所有權移轉登記予以塗銷。被上訴人雖不同意上訴人所為訴之變更，惟查，上訴人變更前後所主張之事實均為系爭土地以買賣為原因登記於被上訴人名下，然被上訴人迄未給付價金，衍生買賣契約是否成立或經解除之爭議，其請求之基礎事實同一，參照上開說明，上訴人所為訴之變更，核無不合，應予准許。又本件先位之訴部分，訴訟標的既已合法變更，本院僅就變更後之新訴為裁判，自不待言。
貳、實體部分
一、上訴人主張：兩造為男女朋友關係，被上訴人於民國99至100年間在台灣房屋擔任「房屋土地仲介」業務，因業績需要，鼓吹伊出賣系爭土地，伊始授權被上訴人以每坪5萬元之價格出售第三人。被上訴人未得伊同意，私自盜用伊印鑑章，將系爭土地移轉為自己所有，違反自己代理之規定，系爭土地買賣及移轉所有權之行為自屬無效。爰先位依民法第113條規定，請求被上訴人塗銷系爭土地之所有權移轉登記。
若法院認兩造間有買賣契約關係存在，伊亦得備位依民法第367條規定，請求被上訴人給付800萬元及加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並就先位部分為訴之變更），並聲明：（一）原審判決廢棄。（二）先位聲明：被上訴人應將系爭土地，經虎尾地政事務所以100年虎地資字第47047號所為之所有權移轉登記予以塗銷。（三）備位聲明：被上訴人應給付上訴人800萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人辯以：（一）上訴人於原審主張伊以800萬元向其買受系爭土地，卻於本院否認兩造間之買賣關係存在，顯見上訴人所為訴之變更，實因無法舉證買賣價金為800萬元，方臨訟變更。（二）上訴人親自請領印鑑證明後，將印鑑證明、身分證影本、所有權狀等交付予伊，由伊持以辦理系爭土地所有權移轉登記，伊已依上訴人之要求，於取得農會放貸之200萬元後，隨即提領現金100萬元，代上訴人清償向農會借貸之100萬元，另100萬元作為上訴人興建農舍、犬舍及鴿舍、上訴人及其家人日常生活開銷、賽鴿、養鴿、金融機構之貸款本息，上訴人確已同意將系爭土地以買賣為原因移轉登記為伊所有甚明。上訴人主張伊違反自己代理之規定，及買賣價金為800萬元等情，全為上訴人所虛構。（三）上訴人主張印鑑遭他人盜用為變態事實，應就此變態事實負舉證責任。（四）上訴人提出之兩造LINE對話紀錄，並非真正等語。並答辯聲明：變更之訴及上訴均駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第282頁，為說明方便，字句略作修正）：
（一）系爭土地原登記為上訴人所有，於100年6月16日以買賣為原因，移轉登記為被上訴人所有（見原審卷第13至15、119至125、261至265頁）。
（二）以上訴人名義於110年4月6日所寄送之嘉義中山路郵局第108號存證信函，內容為催告被上訴人給付買賣價金800萬元，否則即解除系爭土地買賣契約，惟該存證信函因招領逾期而遭退回（見原審卷第17至21頁）。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點如下（見本院卷第282頁，為說明方便，字句、次序略作修正）：
（一）兩造間就系爭土地有無存在買賣契約？
（二）若兩造間就系爭土地並未存有買賣契約，則上訴人依民法第113條規定，請求被上訴人塗銷系爭土地之所有權移轉登記，有無理由？
（三）若兩造間就系爭土地存有買賣契約，則上訴人依民法第367條規定，請求被上訴人給付買賣價金800萬元，有無理由？
五、本院之判斷
（一）兩造間就系爭土地有無存在買賣契約？⒈系爭土地為特定農業區農牧用地，原為上訴人所有，100年
6月16日以買賣為原因，登記為被上訴人所有等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），復有系爭土地登記第一類謄本及虎尾地政事務所110年5月24日虎地一字第1100002742號函暨所附土地登記申請書等件在卷可稽（見原審卷第13至15、29至47頁），堪信為真實。
⒉上訴人主張100年間授權被上訴人出售系爭土地予第三人，
並非賣予被上訴人，兩造間並無買賣契約存在等情，為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯，經查，兩造原為同居多年之男女朋友，被上訴人尚為上訴人生有一女（見本院卷第245頁），足見兩人關係匪淺，且曾有同居共財之男女交往關係。據上訴人原審訴訟代理人陳稱：上訴人於100年6月16日將土地移轉給被上訴人之前確實有100萬元的貸款存在，被上訴人取得土地所有權後確實有向農會貸款200萬元，其中100萬元是清償上訴人之前的借款。兩造間如果沒有買賣的交易事實存在，被上訴人怎會有相關的資料，如印鑑證明、權狀等，並書立買賣契約，由被上訴人持向地政機關辦理登記等語（見原審卷第244頁）。參以上訴人於本院自認親自領取印鑑證明交予被上訴人等情（見本院卷第135頁），足認被上訴人辯稱上訴人因積欠虎尾鎮農會之100萬元貸款無力清償，乃親自請領印鑑證明後，將印鑑證明、權狀等交付被上訴人，由被上訴人以買賣為原因，將系爭土地移轉登記為被上訴人所有。被上訴人於取得系爭土地所有權後，為雲林縣虎尾鎮農會設定240萬元最高限額抵押權，並於借得200萬元後，以其中100萬元，代為清償上訴人積欠之100萬元借款；其餘100萬元作為上訴人償還被上訴人多年來代為興建農舍、犬舍及鴿舍、上訴人及其家人日常生活開銷、賽鴿、養鴿、金融機構之貸款本息等情，應可採信。至被上訴人雖稱係由其代上訴人清償向農會借貸之100萬元借款；上訴人則稱其係於100年7月25日向外甥女借款100萬元去清償原本之貸款，又向農會借款200萬元，其中100萬元還給外甥女等語（見本院卷第67頁），經核與兩造於虎尾鎮農會之存摺明細所載相符（見原審卷第133、151頁），可信為真正，然被上訴人既確有交付上訴人100萬元用以清償上訴人對他人之債務，自應認被上訴人確係有償取得系爭土地之所有權。
⒊上訴人雖主張系爭土地登記申請書上之印文係被上訴人所盜蓋云云，惟查：
⑴按主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生
所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明；印章由本人或有權使用之人蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態，主張該變態事實之當事人，應負舉證責任（最高法院90年度台上字第2308號民事判決參照）。
⑵查，上訴人親自領取印鑑證明交付被上訴人，對虎尾地
政事務所檢送之100年虎地資字第47070號登記申請書上登載之上訴人印文暨印鑑證明為真正並未爭執（見原審卷第280至281頁）。又上訴人原審訴訟代理人陳稱：「（原告何時發現土地登記在被告名下？）100年7月25日有塗銷之前的100萬借款，應該在那時候知悉。」等語（見原審卷第245頁）。衡諸常情，上訴人若無將系爭土地移轉登記為被上訴人所有之意，於發現系爭土地已登記為被上訴人所有時，應會詳予查問，乃多年未予理會，事後再否認知情，益證系爭土地登記申請書上之印文應非被上訴人所盜蓋。此外，上訴人就此有利於己之事實，復未舉證證明其為真實，足認上訴人主張被上訴人未經其同意盜用印鑑、印鑑證明等資料辦理系爭土地所有權移轉登記，尚難信為真實。
⑶上訴人另主張100年出售系爭土地係要以每坪5萬元出售
予第三人而非被上訴人等語，然為被上訴人所否認，上訴人就此有利於己之事實，雖據提出105年4月27日土庫郵局第15號存證信函為證（見本院卷第97頁），然前開存證信函僅為兩造分手後，上訴人片面所為之陳述，尚無從為上訴人之有利認定。又上訴人於本院主張被上訴人在「台灣房屋」擔任仲介，因為需要業績，才委任被上訴人將系爭土地委任出售等語，為被上訴人所否認，經查，被上訴人係於100年6月16日系爭土地移轉登記後，始於100年6月21日參與不動產經紀營業員之專業訓練，並開始涉足房仲業，此有被上訴人提出之不動產經紀營業員專業訓練證明書足稽（見本院卷第189頁），上訴人之主張，顯與事實不符，亦無可取。
⒋綜上所述，上訴人親自請領印鑑證明後，將印鑑證明、權
狀等過戶資料交付被上訴人辦理所有權登記，以買賣為原因，將系爭土地移轉登記為被上訴人所有，兩造間應有買賣關係存在，堪予認定。
（二）若兩造間就系爭土地並無存有買賣契約，則上訴人依民法第113條規定，請求被上訴人塗銷系爭土地之所有權移轉登記，有無理由？⒈兩造間就系爭土地有買賣關係存在，已如上述，則上訴人
主張兩造間並無買賣關係存在，故系爭土地所有權移轉登記無效，自無足採。⒉上訴人固主張被上訴人違反自己代理之規定，應不生授權
代理之效果云云；但查，民法第106條禁止雙方代理之規定，旨在保護本人之利益，並非強行規定，代理人如事先經本人許諾，即得為雙方代理之法律行為，此觀該條前段規定自明。代理人縱未經本人許諾，而有雙方代理之情形，其法律行為亦非當然無效，僅屬無權代理行為，依同法第170條第1項規定，如經本人事後承認，對於本人仍生效力（最高法院98年度台上字第1650號民事判決參照）。本件上訴人於100年間同意被上訴人出售系爭土地，並親自陪同被上訴人前往戶政事務所領取印鑑證明，於移轉所有權移轉登記後，並由被上訴人給付買賣價金（100萬元用以清償上訴人之前之借款，另100萬元作為償還費用，支付生活開銷使用），兩造間應已成立買賣契約，業如前述，被上訴人縱有自己代理情形，然上訴人既已向被上訴人索取價金，且於知悉系爭土地移轉登記於被上訴人名下後，多年來均無任何異議，足認事先已經上訴人許諾，該自己代理行為，自非無效。
⒊上訴人雖以上證五「與春蜜的聊天紀錄」欲證明其所主張
被上訴人所為系爭土地移轉登記有違自己代理乙情，然觀諸上證五所示內容，均為文字檔，並非手機截圖，已據被上訴人否認其真正。況上開聊天紀錄時點係自西元2016年（即105年）1月2日起所為，而系爭土地移轉登記時點係100年6月16日（見原審卷第13頁），亦無從以距離系爭土地移轉登記時點已近5年之上證五聊天紀錄作為有利於上訴人之認定。⒋基上，上訴人主張兩造間就系爭土地未有買賣契約，援引
民法第113條規定，請求被上訴人塗銷系爭土地所有權移轉登記，自屬無據。
（三）若兩造間就系爭土地存有買賣契約，則上訴人依民法第367條規定，請求被上訴人給付買賣價金800萬元，有無理由？⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。上訴人主張兩造間之買賣價金為800萬元，既為被上訴人所否認，即應由上訴人就兩造間就系爭土地之買賣價金為800萬元一節，負舉證責任。
⒉上訴人主張被上訴人積欠系爭土地買賣價金800萬元之事實
，固據提出110年4月6日嘉義中山路郵局108號存證信函1份為證（見原審卷第17至19頁，下稱系爭存證信函）。然查，上訴人於起訴狀載明「依市價售出」（見原審卷第9頁），復又於110年9月30日請求鑑定系爭土地於100年間之交易價值（見原審卷第276頁），顯然上訴人就究竟以多少金額出售於被上訴人一節，莫衷一是，難以憑採。參酌上訴人原審訴訟代理人於原審110年8月3日準備程序陳稱：「（是否如被告代理人所述？）100年6月16日將土地移轉給被告前確實有100萬元的貸款存在，被告取得土地所有權後確實有向農會貸款200萬，其中100萬是清償原告之前的借款…。」等語（見原審卷第244頁），嗣又稱：「（主張被告分文未給？）是。」等語（見原審卷第245頁）。果上訴人主張為真，豈非等同被上訴人除需為上訴人清償前向農會貸款之100萬元外，尚需給付上訴人800萬元？此顯非合理。況系爭土地於100年間即移轉登記於被上訴人名下，若被上訴人確實積欠上訴人買賣價金800萬元未付，衡諸常情，上訴人應會催討，斷無於分手多年後，至本件於110年5月13日起訴前之110年4月6日始予催告之理，益徵上訴人主張兩造間就系爭土地存有800萬元之買賣價金未付，無足採信。
⒊證人王文佑於本院結證稱：「（父親與廖春蜜他們之間生
活費由何人負擔？）他們兩個一起賣，一起負擔吧，我也不太知道」。「（對於父親與廖春蜜之間金錢使用是否瞭解？）不了解」。「（土地賣掉的事情你是否知道？）不知道。事情發生之後父親才跟我說，他說登記給廖春蜜」。「(何時告訴你的？）我忘記了」。「（父親是說要賣還是？）這我就不清楚」。「（你說父親告訴你土地過戶給廖春蜜，是他自己願意過戶的？）我沒有問他太多。」等語（見本院卷第139至140頁），顯見證人王文佑對於兩造間移轉系爭土地之原因關係及價金為何等情，並不知悉，自無從以其證述遽為不利於被上訴人之認定。
⒋系爭土地面積為1,847.70平方公尺，折合559坪（小數點以
下四捨五入），有土地登記謄本在卷可稽（見原審卷第13頁）。系爭土地於99年7月28日核貸金額為100萬元、100年7月27日核貸金額為200萬元、102年10月11日核貸金額為181萬元，而其估值均為275萬5,500元，100年間所借之200萬元係撥入被上訴人所有之0000-00-00000-00帳戶，於102年10月11日由被上訴人之帳戶清償等情，有雲林縣虎尾鎮農會110年8月12日虎農信字第1101001061號函所附系爭土地於100年7月18日設定之最高限額抵押權核貸資料在卷可稽（見原審卷第255至260頁）。上訴人主張系爭土地買賣價金為800萬元，顯與估值相距甚大，參酌被上訴人以系爭農會貸得200萬元後，提領100萬元為上訴人清償借款，其餘100萬元係用於上訴人及其家人日常生活開銷、賽鴿、養鴿等費用等情，業據提出興建農舍支出明細、養鴿支出明細、代償貸款明細為證（見原審卷第85至112頁）。被上訴人提出之明細表雖未檢附收據，然當時兩造為同居關係，並生有一女王怡庭（見原審卷第113頁），感情至104年間始生嫌隙等情，被上訴人之抗辯應較可信。此外，上訴人就系爭土地買賣價金為800萬元乙節之有利於己事實，既未能舉證證明其為真實，自難信其主張為真實。
⒌本件兩造確實有捨棄鑑定且有合意，為上訴人訴訟代理人
所自承（見本院卷第287頁），基於誠信原則，自不宜再為翻異，且本件事證已明，本院因認無鑑定系爭土地於100年間市價之必要，附此敘明。
六、綜上所述，上訴人先位依民法第113條之規定，請求被上訴人應將系爭土地，經虎尾地政事務所以100年虎地資字第47047號所為之所有權移轉登記予以塗銷，為無理由，應予駁回，又其備位依民法第367條規定，請求被上訴人給付上訴人800萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦無理由，應予駁回。原審就備位之訴部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回此部分之上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件變更之訴（先位部分）及上訴（備位部分）均無理由，依民事訴訟法第78條、第449條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 13 日
民事第五庭 審判長法 官 藍雅清
法 官 張季芬
法 官 陳春長上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。被上訴人不得上訴。中 華 民 國 111 年 7 月 13 日
書記官 邱斈如【附註 】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。