臺灣高等法院臺南分院民事判決
110年度重上字第20號上 訴 人 開天大帝神明會法定代理人 李政雄訴訟代理人 蔡文斌律師
林亭宇律師林冠廷律師李明峯律師被上訴人 劉于榕訴訟代理人 王盛鐸律師（法扶律師）上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國109年12月31日臺灣臺南地方法院第一審判決（109年度重訴字第273號），提起上訴，本院於110年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落臺南市○○區○○段000○000地號土地（下稱系爭000、000地號土地，合稱系爭土地）為伊所有，訴外人劉天靜以拍賣取得如原審判決附圖所示編號A部分建物、面積合計67.99平方公尺（門牌號碼臺南市○○區○○路00號未保存登記一層樓房，下稱系爭建物），伊遂將土地出租予劉天靜，原約定每年租金按公告地價百分之5計算，嗣雙方於本院85年度上字第18號成立訴訟上和解，同意調整年租金為按公告地價百分之6計算，嗣劉天靜於民國（下同）108年1月18日死亡，由被上訴人繼承取得，自96年至108年止，遲付租金之總額合計新臺幣（下同）22萬3,978元，已達兩年之租額，爰依民法第440條第1項之規定，以起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，系爭租約已終止，被上訴人占用系爭土地，即係無權占有，且妨害伊之所有權之權益，經催告均置之不理等情。爰依民法第455條、第767條第1項前段、中段、第179條之規定，求為判命㈠被上訴人應將系爭土地上如原審判決附圖所示A部分、面積合計67.99平方公尺之系爭建物拆除，並將上開土地騰空返還予上訴人。㈡被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項聲明之土地之日止，按月給付上訴人8,047元（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭土地上如原審判決附圖所示A部分、面積合計6
7.99平方公尺之系爭建物拆除，並將上開土地騰空返還予上訴人。㈢被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地之日止，按月給付上訴人8,047元。
二、被上訴人則以：上訴人自93年至103年之各期租金請求權，均已罹於5年之短期時效而消滅，伊已為時效抗辯，自得拒絕給付，故自104年至108年遲付租金僅有16萬1,974元，未達兩年之租額19萬3,128元，上訴人主張終止系爭租約，請求拆屋還地，自屬無據等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地為上訴人所有（見原審補字卷第27至29頁）。
㈡系爭建物為被上訴人之父劉天靜於74年拍賣取得，劉天靜108
年1月18日死亡後，由被上訴人繼承取得。系爭建物占用系爭土地之範圍如原審判決附圖編號A部分所示（占用系爭000地號土地面積為66.78平方公尺、占用系爭000地號土地面積為1.21平方公尺，合計67.99平方公尺）（見原審卷第41頁）。
㈢劉天靜曾於84年間，以上訴人為被告，訴請同意建築，該事
件於85年3月27日在本院成立和解（本院85年度上字第18號），和解內容略以：「一、上訴人同意劉天靜在系爭000地號、地目建、面積0.006678公頃土地上之建物為修建、改建、增建，但不得為重建或新建。……三、劉天靜同意自85年4月12日起，將租金調整為按公告地價百分之六計算。」（見原審補字卷第31至32頁）。
㈣上訴人於108年間，以被上訴人為被告，起訴主張「劉天靜於
97至108年間就系爭000地號土地應支付租金總額共為95萬6,425元，但劉天靜於97至108年僅支付73萬6,044元，且上開繳納內容僅針對系爭000地號土地計算，並未計算到系爭000地號土地之租金，可認劉天靜應繳租金至少不足22萬0,381元，其遲付租金之總額已達二年以上之租額，經上訴人寄發存證信函催繳租金，並於該訴訟中為終止租約之意思表示。此外，被上訴人就系爭000地號土地乃係無權占有」等語，請求被上訴人拆除系爭建物，將土地騰空返還上訴人，案經臺灣臺南地方法院以108年度重訴字第273號，判決駁回上訴人之請求確定（見原審補字卷第17至25頁）。
㈤系爭土地於96年至109年之公告地價（元/㎡）如下（見原審補
字卷第33至35、73至75頁）：地號 000地號 000地號 年期 96年1月 17,600元 17,600元 99年1月 17,600元 17,600元 102年1月 18,100元 18,100元 105年1月 24,100元 24,100元 107年1月 24,100元 24,100元 109年1月 24,400元 24,400元
㈥96年至101年每年租金7萬0,519元，102年至104年每年租金7萬2,523元；105年至109年每年租金9萬6,563元。
㈦被上訴人於96至102年間，每年繳納租金6萬6,913元；於103
至108年間，每年繳納租金5萬5,761元；109年4月14日繳納租金9萬7,766元；109年5月25日、109年6月29日、109年8月3日、109年8月25日、109年9月25日、109年10月26日，分別繳納3,000元。上開金額合計為85萬1,810元，至109年9月24日上訴人主張終止系爭租約之日已繳84萬5,810元（見原審補字卷第37至55頁，原審卷第27至31頁）。
㈧被上訴人於109年5月25日寄發麻豆郵局第49號存證信函予上
訴人，表示：「因該會管理人於108年提起拆屋還地之訴後本人即現所有人，經詢問了解後，發現租金確實繳納不足，依民法第126條所述，本人深感抱歉，並願給付不足租金五年，合計為壹拾柒萬玖仟玖佰柒拾肆元整，……。」。上訴人於109年5月26日收受該函（見本院卷第63至64頁、113頁）。
㈨上訴人委由蔡文斌律師於109年7月20日寄發臺南地方法院郵
局第1097號存證信函予被上訴人，表示被上訴人於96年至108年短繳租金共22萬3,978元，總額已超過二年以上之租額，請被上訴人於函到15日內給付租金，逾期將終止租約等語。
被上訴人於109年7月21日收受該存證信函（見原審補字卷第61至63頁）。
㈩上訴人依民法第440條第1項規定，以原審起訴狀繕本之送達
為終止系爭租約之意思表示，起訴狀繕本於109年9月24日送達被上訴人，詳如原審卷第19頁。
如認被上訴人主張時效抗辯有理由，被上訴人於109年5月26
日欠租金17萬6,974元、109年7月21日欠租金17萬3,974元、於109年8月5日欠租金17萬0,974元、於109年9月24日欠租金16萬7,974元；如認時效抗辯無理由，被上訴人於109年5月26日欠租金22萬9,978元、109年7月21日欠租金21萬7,978元、於109年8月5日欠租金21萬4,978元、於109年9月24日欠租金21萬1,978元。
如認上訴人得向被上訴人請求相當於租金之不當得利，其數額為每月8,047元。
四、兩造爭執之事項：㈠上訴人依民法第440條第1項規定終止系爭租約，並依民法第4
55條、第767條第1項前段規定，請求被上訴人將系爭建物拆除，並將系爭土地騰空返還予上訴人，有無理由？㈡上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人自109年9月25日起
至返還原審判決附圖所示編號A部分土地之日止，按月給付上訴人8,047元，有無理由？
五、得心證之理由：㈠上訴人依民法第440條第1項規定終止系爭租約，並依民法第4
55條、第767條第1項前段規定，請求被上訴人將系爭建物拆除，並將系爭土地騰空返還予上訴人，有無理由？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定，民法第440條定有明文。次按租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時，出租人不得收回，土地法第103條亦有明定。
又出租人依前開事由終止租約，必須承租人積欠租金達2年以上時，始得依民法第440條規定，催告承租人支付積欠租金；如承租人積欠租金未達2年，即不能認出租人有依民法第440條定期催告，並依此催告終止租約之權限。又按出租人限期催告承租人支付欠租，其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力。再按出租人依民法第440條第1項所定催告承租人支付租金之期限，是否相當，應依一般觀念為衡量之標準，不得僅據承租人個人之情事決之，出租人所定之期限在承租人個人雖嫌不足，但若以一般觀念衡之，其期限尚非過短者，仍應認為相當。
⒉查，依兩造不爭執之事項㈠至㈢、㈤、㈥所示，訴外人劉天靜之
系爭建物占用系爭土地之範圍，如原審判決附圖編號A部分所示（占用系爭000地號土地面積為66.78平方公尺、占用系爭000地號土地面積為1.21平方公尺，合計67.99平方公尺），劉天靜於108年1月18日死亡後，系爭建物事實上處分權由被上訴人繼承取得，並繼受系爭租約。雙方約定租用系爭建物基地之租金，自85年4月1日起調整為按公告地價百分之6計算，故96年至101年每年租金7萬0,519元，102年至104年每年租金7萬2,523元，105年至109年每年租金9萬6,563元。
⒊次查，依兩造不爭執之事項㈨、㈩所示，上訴人於109年7月20
日發函催告被上訴人，未於函到15日內給付租金，即終止系爭租約，被上訴人於109年7月21日收受該存證信函，並以原審起訴狀繕本送達被上訴人之日即109年9月24日為終止系爭租約之意思表示。又依兩造不爭執之事項㈦所示，為被上訴人96年至109年9月24日繳納租金之情形；依兩造不爭執之事項㈨所示，乃109年7月21日催告支付租金、109年9月24日終止系爭租約之意思表示到達被上訴人時，被上訴人遲付租金之總額。茲所應審究者，為上訴人前開催告被上訴人支付欠租及終止系爭租約時，被上訴人遲付租金之總額，是否已達2年之租額。
⒋被上訴人抗辯：上訴人自93年至103年之各期租金請求權，均
已罹於5年之短期時效，伊於109年5月25日發函予上訴人，已為時效抗辯，自得拒絕給付乙節，為上訴人所否認，經查：
⑴按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一
年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第126 條有所明文。時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第144 條第1 項亦有規定。
⑵查，兩造間前另案請求拆屋還地等案件（見兩造不爭執之事
項㈣），兩造對於系爭租約為不定期租賃，且租金以每年度計算，並未表爭執（見另案原審卷第122背面至123頁），顯見兩造間之租賃關係存續期間各年度租金得請求之日應為租賃當年度起，即可以請求。則依兩造不爭執之事項㈧所示，被上訴人於109年5月25日寄發麻豆郵局第49號存證信函予上訴人，表示：「因該會管理人於108年提起拆屋還地之訴後本人即現所有人，經詢問了解後，發現租金確實繳納不足，依民法第126條所述，本人深感抱歉，並願給付不足租金五年，合計為壹拾柒萬玖仟玖佰柒拾肆元整，……。」。上訴人於109年5月26日收受該函（見本院卷第63至64頁、113頁），顯見被上訴人就93年至103年之年租金請求權，已為時效抗辯，依上開民法規定，被上訴人自得拒絕給付93年至103年以前所生之租金，應堪認定。
⑶次查，依兩造不爭執之事項所示，扣除因時效抗辯而罹於請
求權時效之租金額，上訴人於109年7月21日為催告給付欠租、109年9月24日為終止系爭租約意思表示到達時，遲付租金之總額分別僅為17萬3,974元、16萬7,974元，而依兩造不爭執之事項㈥所示，2年之租額為19萬3,126元（計算式：9萬6,563元×2＝19萬3,126元），故上訴人前開催告繳租及終止系爭租約之意思表示到達時，遲付租金之總額尚未達2年之租額，其終止自不生效力，應認兩造之系爭租約仍屬有效。
⒌依上，上訴人依民法第440條第1項規定終止系爭租約，既不
合法，則其依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被上訴人將系爭建物拆除，並將系爭土地騰空返還予上訴人，應屬無據。
㈡上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人自109年9月25日起
至返還原審判決附圖所示編號A部分土地之日止，按月給付上訴人8,047元，有無理由？承前所述，兩造之系爭租約既仍有效，被上訴人自有權繼續使用系爭土地，而無不當得利之可言，是上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人自109年9月25日起至返還原審判決附圖所示編號A部分土地之日止，按月給付上訴人8,047元，應屬無據。
六、綜上所述，上訴人依民法第440條第1項規定終止系爭租約，並依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被上訴人將系爭建物拆除，並將系爭土地騰空返還予上訴人，及依民法第179條規定，請求被上訴人自109年9月25日起至返還原審判決附圖所示編號A部分土地之日止，按月給付上訴人8,047元，均屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，核認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 25 日
民事第三庭 審判長法 官 吳森豐
法 官 孫玉文
法 官 郭貞秀上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。中 華 民 國 110 年 11 月 25 日
書記官 蘇玟心【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。