臺灣高等法院臺南分院民事判決111年度上易字第133號上 訴 人即原審原告 林義輝訴訟代理人 施裕琛律師上 訴 人即原審被告 張木在訴訟代理人 張春玉上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人等對於中華民國111年3月15日臺灣雲林地方法院第一審判決（110年度訴字第71號），各自提起上訴，本院於111年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人林義輝主張：伊為坐落雲林縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人。系爭土地上如原判決附圖即雲林縣西螺地政事務所民國（下同）110年1月29日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示，編號乙之磚木造瓦頂平房，係上訴人張木在向伊前手所有權人張志成、張志明、張志乾、張淑美、張淑華（下稱張志成5人）之先人租地興建，嗣於租賃期間另擅建編號甲之鐵皮倉庫（編號甲、乙建物下合稱系爭地上物），均無保存登記。張木在自107年起即未向張志成或伊繳租，迄今所欠租金額已達2年以上，伊自得依土地法第103條第4款規定，以起訴狀之送達為終止租約之表示，併依民法第767條第1項前段、中段規定，請求其拆除系爭地上物及返還土地。原審准許伊請求拆除如附圖所示編號甲部分建物及返還土地，並無不合；惟駁回伊請求拆除如附圖所示編號乙部分建物及返還土地部分，尚有未洽，爰提起上訴等語。上訴聲明：（一）原判決不利於伊部分廢棄。（二）張木在應將系爭土地上如附圖所示編號乙部分，面積136.66平方公尺之磚木造瓦頂平房拆除，並將土地騰空返還伊。對張木在之上訴則答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人張木在則以：張志成5人售地時未通知伊優先承買，自知理虧而未收租，伊迄108年8月12日收到林義輝要求遷離之存證信函時，方知其承買系爭土地全部，伊即函覆林義輝未受優先承買通知一節，並表示願就系爭地上物坐落之基地以同一條件優先承買。從而林義輝與張志成5人間就系爭土地之買賣契約，依土地法第104條第2項、民法第426條之2規定及最高法院101年度台上字第1716號、106年度台上字第1263號等裁判要旨，不得對抗伊。又自伊租地之始，歷年均為出租人至伊後述之○○0號住處，收取租穀換算之租金，本件租金自屬往取債務，張志成乃至林義輝均未至伊住處收租，係出租人受領遲延，其等以欠租為由終止租約，自不生效力等語，資為抗辯。上訴聲明：（一）原判決不利於伊部分廢棄。（二）上開廢棄部分，林義輝在第一審之訴駁回。對林義輝之上訴則答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實
(一)系爭土地面積362.62平方公尺，鄉村區乙種建築用土地，所有權全部，原由張志成5人所有，於107年7月10日將系爭土地共同出售予林義輝，並於同年月26日辦妥移轉登記。
(二)兩造先前各別向張志成承租系爭土地建屋。其中張木在於系爭土地興建房屋之位置及範圍，如附圖所示編號乙136.66平方公尺磚木造平房（門牌號同鎮○○里○○0號），為張木在夫婦及子女居住；編號甲38.24平方公尺鐵皮屋平房，為張木在放置農具物品處所。均未保存登記，事實上處分權人均為張木在。
(三)林義輝取得系爭土地所有權全部後，以108年8月12日西螺郵局第199號存證信函，限張木在於函達1個月內搬離；張木在收受後另以108年9月10日莿桐郵局第32號存證信函復林義輝，表示就房屋坐落使用部分，願以同條件行使優先購買權，內容各如原審虎簡調字卷第65、67頁所示。
(四)張木在另以林義輝及張志成5人間就系爭土地之買賣及所有權移轉登記，有土地法第104條第2項及民法第426條之2所定情形，訴請其塗銷土地所有權移轉登記。經原法院110年度訴字第277號民事判決，認定張木在無優先購買權，駁回張木在之訴，嗣另以張木在提起上訴但未繳納裁判費，駁回其上訴而確定。
四、本院之判斷：林義輝主張張木在所有系爭地上物無權占有其所有之系爭土地，請求拆屋還地，惟為張木在所否認，並以前情置辯。是林義輝依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求張木在將附圖所示編號甲、乙部分建物拆除，併返還系爭土地，依法是否有據？為本件應審究之爭點。茲分述如下：
(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；民法第767條第1項定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告僅以非無權占有為抗辯者，原告對於被告無權占有之事實，無舉證責任。至被告應就其取得占有，係有正當權源之事實須證明之；如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號判決參照）。
(二)林義輝主張其因買賣而取得系爭土地乙情，業據其提出土地登記第一類謄本為證（原審虎簡調字卷第13頁），應堪信為真實。張木在雖抗辯其有優先購買權，具有物權效力云云，惟並未舉證以實其說，所為主張已嫌無據。且其於另案即原審法院110年度訴字第277號塗銷土地所有權移轉登記事件，以林義輝及張志成5人間就系爭土地之買賣及所有權移轉登記，有土地法第104條第2項及民法第426條之2所定情形，訴請塗銷土地所有權移轉登記；已經原審法院110年度訴字第277號民事判決，認定張木在無優先購買權，而駁回其訴之請
求確定等情，兩造亦不爭執（不爭執事項㈣）。故張木在抗辯其就系爭土地有優先購買權，爭執林義輝為所有權人云云，尚非可採。
(三)查系爭土地上如附圖編號甲所示位置有鐵皮烤漆浪板造倉庫1間，面積38.24平方公尺；另編號乙所示位置則有磚木造瓦頂平房1幢，面積136.66平方公尺；系爭地上物現均為張木在所使用，有事實上處分權等情，有勘驗筆錄、現場照片、現場略圖等在卷可參（原審虎簡調字卷第71至87頁），且為兩造所不爭執（不爭執事項㈡）。
(四)就附圖所示編號甲部分，張木在雖抗辯其就該部分之基地有租賃關係，並提出合約書為證（本院卷第141頁）；惟該合約書之內容並未具體記載附圖編號甲部分為張木在之承租範圍，且合約書所載之地號亦非本件系爭土地之地號；此外，張木在復無其他證據足以證明，其就附圖編號甲建物所坐落之基地有占有權源。故上訴人基於所有權人之地位，請求拆除附圖編號甲所示鐵皮烤漆浪板造面積38.24平方公尺之倉庫1間，依法自屬有據。
(五)就附圖所示編號乙部分，上訴人雖主張張木在有2年租金未繳，依土地法第103條第4款規定，以起訴狀之送達為終止租約之表示云云。惟按租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時，出租人得收回，有土地法第103條第4款規定可參。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定；民法第440條第1項、第3項分別定有明文。故建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2年以上為原因，終止租賃契約，仍應依前揭規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最高法院68年度台上字第777判決參照）。查張木在積欠107、108年租金，業經證人張志成到庭具結證述在卷（本院卷第117至118頁），應堪信為真實。而林義輝主張以租約終止書（原審虎簡調字卷第19頁），附於起訴狀繕本送達張木在，以終止系爭契約，並主張於終止前已依存證信函（原審虎簡調字卷第65頁、本院卷第88頁）為催告租金云云。然查該存證信函之內容僅提及張木在應於期限內搬離，並未就其所積欠之租金為催告支付租金之意思表示內容，故林義輝主張已踐行催告支付積欠租金之程序云云，尚非可採。林義輝復無其他證據證明已依前揭規定為催告及終止契約之行為，尚難認兩造間就附圖編號乙部分土地之租賃關係，業經林義輝為合法之終止。兩造間租賃關係既未終止，張木在自有占有土地之權源，從而林義輝請求張木在將如附圖所示編號乙部分，面積136.66平方公尺之磚木造瓦頂平房拆除，將土地返還，於法尚屬無據。
五、綜上所述，林義輝依民法第767條第1項前段、中段規定，請求張木在將如附圖所示編號甲部分，面積38.24 平方公尺之鐵皮屋拆除，並將所占用之土地返還，為有理由。至請求張木在將如附圖所示編號乙部分，面積136.66平方公尺之磚木造瓦頂平房拆除，並將所占用之土地返還，為無理由。原審駁回林義輝請求拆除如附圖所示編號乙部分建物及返還土地，並無不合，林義輝之上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分上訴。原審准許林義輝請求拆除如附圖所示編號甲部分建物及返還土地，並無不合，張木在之上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件兩造上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 10 月 27 日
民事第四庭 審判長法 官 張世展
法 官 莊俊華
法 官 黃義成上為正本係照原本作成。
不得上訴。中 華 民 國 111 年 10 月 27 日
書記官 翁倩玉