臺灣高等法院臺南分院民事判決111年度上易字第292號上 訴 人 翁有進
翁名科翁張月秀共 同訴訟代理人 蘇建榮律師被上訴人 黃明謨訴訟代理人 謝依良律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人等對於中華民國111年9月27日臺灣臺南地方法院第一審判決(111年度訴字第344號)，提起上訴，本院於112年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴均駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠兩造原係坐落臺南市○○區○○段0000、0000、0000、0000
、0000、0000地號土地（下稱系爭相關土地，分稱各地號）之共有人，上訴人等因欲將其持有系爭相關土地應有部分出售予訴外人柏陽建設開發有限公司（下稱柏陽公司），遂依土地法第34條之1第4項規定，於民國（下同）110年8月12日以台南友愛街郵局第174號存證信函（下稱174號函）通知被上訴人於函到15日內表示是否願以相同價金及同一條件優先購買其等持分，被上訴人遂於110年8月25日以台南開元路郵局第218號存證信函（下稱218號函），表示願依同一條件同一價格行使優先購買權；嗣被上訴人於110年9月6日接獲台南中正路郵局第205號存證信函[下稱205號函，按應係第三人幸福家地政士事務所（下稱幸福事務所）所為函文]通知應於110年9月15日就系爭相關土地辦理簽約事宜；又因0000、0000、0000、0000地號土地，業經原審法院以108年度訴字第669號民事判決合併分割事件（下稱兩造另案分割事件）確定在案後，故兩造於110年9月15日簽訂土地（依新地號）買賣契約書（下稱系爭契約）時，於契約書之買賣標的即土地標示乃記載須等到分割共有物登記後取得之新地號。
㈡嗣被上訴人事後發現，系爭契約內漏載系爭相關土地中0000
、0000地號土地（下稱系爭土地，其中0000地號土地已於111年5月因逕為分割，增加0000-1地號土地），因而於110年9月17日以台南○○路郵局第1814號存證信函（下稱1814號函）通知上訴人等、訴外人即地政士卓英杰、林子糅應於系爭契約之買賣標的欄位加列系爭土地，然遭上訴人等拒絕。被上訴人為免遭上訴人等以違約為由解除系爭契約及沒收價金，遂先依系爭契約給付價金及辦理所有權移轉登記；惟依上訴人等先前與柏陽公司簽訂之土地買賣契約（下稱原買賣契約，分稱各上訴人原約）所示，土地標示均載明為系爭相關土地，且上訴人等通知被上訴人行使優先購買權及辦理簽約之存證信函，均表示買賣標的為系爭相關土地，被上訴人亦就系爭相關土地行使優先購買權，兩造顯然已就系爭相關土地之買賣達成意思合致。被上訴人既已給付價金完畢，自可依系爭契約第6條第1、2項約定及民法第348條第1項規定，提起本訴，請求上訴人等應將其持有系爭土地之應有部分移轉登記予被上訴人等語。爰求為判決：上訴人翁有進、翁名科、翁張月秀應依序將系爭土地各筆（所有權）應有部分9分之1、3分之1、15分之1移轉登記予被上訴人（原審判命上訴人等應將系爭土地如數辦理移轉登記予被上訴人，而駁回被上訴人假執行之聲請；被上訴人對上訴人等之上訴，答辯聲明：上訴駁回；被上訴人就原審判決對其不利部分即假執行之聲請，並未上訴）。
二、上訴人等則抗辯以：㈠依上訴人等分別與柏陽公司所簽訂之原買賣契約第13條特約
事項第3項記載：買方柏陽公司知悉土地目前辦理訴訟分割中，實際購買土地詳附件記載甲、乙、丙2及丁地之權利範圍（原買賣標的），如無法取得購買之範圍則買賣取消等語，而該甲、乙、丙2及丁之土地範圍，並不包含系爭土地，是依原買賣契約即可證明土地買賣標的並不包含系爭土地。㈡因上訴人並未出售系爭土地，被上訴人自不生系爭土地之優
先承購效力，被上訴人之請求並無理由。本件若未包含系爭土地之上訴人等應有部分面積之每坪單價新臺幣（下同）約47,244元等語。
㈢依上，爰上訴聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（本院卷第186-187頁）：㈠兩造原係系爭相關土地（包含系爭土地）之共有人，上訴人
翁名科於108年間提起分割共有物訴訟，經原審法院於109年8月14日以兩造另案分割事件判決分割，並於109年10月30日確定在案。㈡上訴人等與柏陽公司於110年5月23日簽訂原買賣契約（含買
賣契約增補條款、標的物現況說明書、系爭土地複丈成果圖），並以11,555,000元向翁名科買受土地，以3,851,500元向翁有進買受土地，以2,310,000元向翁張月秀買受土地，其中該土地買賣契約第1條土地標示欄、標的物現況說明書之土地標示欄、買賣契約增補條款之買賣標的欄（翁有進部分則空白），均記載為系爭相關土地。㈢上訴人等於110年8月12日寄發174號函通知其餘共有人於函到
15日內以書面回覆是否行使優先購買權，該存證信函內容以系爭相關土地為通知行使優先購買權之範圍；嗣被上訴人於110年8月25日寄發218號函予上訴人等之代收人幸福事務所主張願意以相同買賣條件行使優先購買權，幸福事務所遂於110年9月6日寄發205號函通知被上訴人應於110年9月15日辦理簽約事宜，該存證信函亦以系爭相關土地為通知範圍；後兩造於110年9月15日簽訂系爭契約（含買賣契約增補條款、價金信託履約保證申請書、價金信託履約保證書），土地標示欄記載：0000、0000-1、0000-3、0000-5地號土地，被上訴人並已給付全部價金予上訴人。
㈣被上訴人於110年9月17日寄發1814號函予上訴人及訴外人即
地政士卓英杰、林子糅，表示系爭契約尚欠缺系爭土地，應予加註等語。
㈤系爭0000地號土地於111年5月5日逕為分割增加0000-1地號土
地。 ㈠
四、兩造爭執之事項：被上訴人依系爭契約第6條第1項約定及民法第348條第1項規定，請求上訴人等分別移轉登記系爭土地之應有部分為其所有，於法是否有據？ ㈠ ㈠ ㈠
五、得心證之理由：㈠上訴人等與柏陽公司於110年5月23日簽訂原買賣契約（含買
賣契約增補條款、標的物現況說明書、臺南市佳里地政事務所土地複丈成果圖），其中該買賣契約第1條土地標示欄、標的物現況說明書之土地標示欄、買賣契約增補條款之買賣標的欄（翁有進部分則空白），固均記載為系爭相關土地；惟嗣後由兩造於110年9月15日簽訂系爭契約（含買賣契約增補條款、價金信託履約保證申請書、價金信託履約保證書），土地標示欄記載：0000、0000-1、0000-3、0000-5地號等土地，被上訴人並已給付全部價金予上訴人，均為兩造所不爭，惟依兩造不爭執事實之㈢所示前揭存證信函與系爭契約之土地標示筆數各自不同，顯有齟齬；由此以觀兩造當時買賣之土地是否包含系爭土地，即有爭執。
㈡被上訴人主張系爭契約應包括系爭土地（即系爭相關土地6筆）等語，惟為上訴人等否認。查：
1.系爭契約有關被上訴人與上訴人翁名科、翁有進、翁張月秀等約定之買賣價金依序為11,555,000元、3,851,500元、2,310,000元（見原審卷第83、101、117頁），核與上訴人等於110年5月23日與柏陽公司簽訂之原買賣契約所約定價金完全相當（見原審卷第25、31、37頁）。惟觀上訴人等與柏陽公司簽訂原買賣契約所附複丈成果圖（見原審卷第42頁），其上有手寫字跡85.59坪、256.78坪、51.357坪（合計系爭相關土地面積即6筆土地面積393.727坪），此外，尚有不同人（女性）手寫工整筆跡之記載於右上角最上方「甲、乙、丙
2、丁地出售面積及標示以實際地政機關登記為主」、右下角最下方「甲地出售5分之1予買方、乙地及丙2地全部出售予買方、丁地出售以甲、乙、丙2地持分（按即應有部分）出售予買方」在卷可稽。可見原買賣契約、系爭契約之雙方購買標的物似有不一致現象，並有證人即代書林子糅於本院之證詞可據（詳如後述，見本院卷第108-109、158頁）。
2.又就當時買賣之面積乙節，業經證人即柏陽公司負責人黃世合於原審法院具結後證述：其與兩造有無親屬或僱傭等關係，我不認識原告（即被上訴人），被告（按即上訴人等）是賣土地給我經營公司的對象。該契約就是我所稱被告將土地賣予我經營公司的契約（提示原審卷第25至43頁），（當時買賣有幾筆土地？）最初是5筆，最後確認後是4筆。因為我們一開始買賣的時候，有一個圖說即原審法院卷第42頁，我們買賣的範圍就是依這個圖說去複丈。一開始寫5筆（按係6筆）是代書寫的，最後依照圖說的位置後，我們才發現只有4筆。上開提示的契約是我們一開始簽的。我們最後簽的契約並沒有在上開提示的契約內，我有帶我們最後簽的契約（彩色影本）。（上開契約所示應係有6筆，為何你說只有5筆？）我記錯了，應該是有6筆。（就證人今日提出購買標的確認書僅有1張，為何沒有簽立上開提示之契約內容一般的詳細契約？）就看代書怎麼做。（當時買這4筆土地價金為何？）就是今日我提確認書所載的價金金額。我最後買的土地就是今日所提確認書所載的地號。（最後有無買到這4筆土地？）沒有，因為被原告優先購買。（什麼時候知道從6筆變成4筆？）大概是我今天提出確認書簽署日期的1、2個月前。（你跟賣方即被告買受的土地是否如同你剛剛所稱確認書及圖說的範圍？）是。（你所買的價金有沒有包括臺南市○○區○○段0000地號、0000地號土地？）應該沒有。（你購買土地的目的為何？）建築使用。（是否是要起造房屋出售？）是。（如果你沒有購買0000地號、0000地號是否會影響你起造房子出售的目的？）應該不會，因為有鄰接到道路。我很確定我所買的範圍不需要0000地號、0000地號。契約書上所寫的買賣價金也是沒有包含0000地號、0000地號。我當初買受的範圍有包括丁部分；我們價格計算有包括丁部分。（你方才稱一坪4萬多到多少？）需要再計算。總之最後確認的金額就如同我今日庭呈的確認書。（你是否知道原告與被告在110年9月15日已經有簽買賣契約？）我從頭到尾都不知道原告，一直到原告優先購買時，我才知道。（你是否知道存證信函之內容？）應該就是說依多數決去處分。我沒有看過存證信函的內容。（你沒有看過存證信函，怎麼知道被優先購買？）代書跟我說的。（代書都跟你說了，你為何還會再跟被告簽確認書？）當時還不知道有優先購買。當時代書還沒有跟我講等語在卷（見原審卷第206-210頁）；並有系爭土地於110年6月3日所列印之土地登記簿資料，使用地類別記載為「交通用地」，登記原因為「地籍圖重測」等情相符（見原審卷第45-49頁）；可見上訴人等與證人黃世合間原買賣契約範圍之土地，經證人確認不包含系爭土地，期間雖有6筆、5筆土地誤會，最後確認為4筆土地；而原買賣契約之左側手寫記載有「全部出售256.78坪（含丁）」、該契約書右下方手寫記載有「全部出售85.59坪（含丁）」、右上方「目前持分51.357坪（含丁）」，是當初要買受即以該面積來計算價金云云，並非承辦代書林子糅（仲介或被上訴人代書許金盾）所為計算參考而已，尚非6筆土地全部購買（原買賣契約僅強調4筆土地，即甲、乙、丙2及丁等土地），並有證人黃世合出具之購買標的確認書（末有載明如有不實，願負法律責任）等可據，此係黃世合與上訴人等簽約後不久，即於110年9月17日自行再就買賣標的物所為確認，並非被上訴人起訴後始臨訟製作之證明書（見原審卷第215頁）。證人黃世合於其交易之際，已評估交易標的無需系爭土地，供其建築之用，亦肯認其確認書之存在屬實無訛；嗣於原買賣契約經被上訴人行使優先購買權後，已脫離利害關係，所為證言就本件案情重要關係事項，應無甘冒刑事偽證罪處罰之重典而為虛偽陳述之必要，其證言關於所買4筆土地部分前後一致，並無矛盾，或附和上訴人等之必要，應可採信。
3.又如計算上訴人等當時所欲出售柏陽公司土地應有部分，不問6筆或4筆土地，每平方公尺（㎡）之單價，均在4萬多元：
⑴倘係6筆土地面積，則為附表編號1所示之總面積（11.53㎡+50
.14㎡+396.8㎡+60.2㎡+349.67㎡+433.3㎡＝1301.64；1301.64×0.3025＝393.746坪；核與85.59坪+256.78坪+51.357坪＝393.727坪，嚴格來講並不相同，但大致相當，此參原買賣契約增補條款所附背面之臺南市佳里地政事務所（下稱佳里地政）製作之複丈成果圖（下稱附圖）上（有關數字手寫坪數計算之字跡部分）所記載「出售」應有部分坪數（見原審卷第42頁）大致相符。
⑵惟如係4筆土地，經本院核閱上訴人等與柏陽公司間之原買賣
契約所載，皆係成立於110年5月23日（恰巧為週日，見原審卷第25-42頁），包含柏陽公司出具之支票（票號UA0000000、票面金額178萬元），發票日期亦載為110年5月23日、原買賣契約所附之買賣契約增補條款亦皆載有110年5月23日附卷可稽（見原審卷第29、35、41頁），此亦有證人林子糅於本院證述：當日因假日無法調取地籍資料，故於系爭相關土地右側加以括弧，並加註記載「目前辦理法院訴訟分割中，實際買方購買購置如分配位置之（『甲、乙、丙2及丁』）面積，以實際地政機關登記為主，分配丁之位置持分…」；則總面積為如附表編號2所示375.09坪（396.8㎡+60.2㎡+349.67㎡+433.3㎡＝1239.97㎡，1239.97㎡×0.3025＝375.09坪），2者相差僅約18.6坪（393.727-375.09＝18.6）。
⑶按前揭6筆土地之每坪單價為44,995元（17,716,500÷393.746
＝44,995）；而4筆土地之每坪單價則為47,233元（17,716,500÷375.09＝47,233）。可見二者算法都在每坪單價4萬餘元左右；是以不問是否包含系爭土地，均與證人黃世合之證言，並無齟齬不一情形。
4.證人即承辦本件買賣交易之代書林子糅於本院具結後證稱：兩造間契約並無包括系爭土地；（價金是怎麼算的?）簽約當時（110年5月23日）是禮拜天，無法立即調出地籍謄本，而且當事人也沒有拿權狀給我，我無法知道是哪幾筆土地買賣，我只能依照他們說的先用位置寫，在各地號上我也有寫實際分配的位置及持分多少。（地籍圖上的系爭0000地號位置在哪裡?）我看不到0000地號，買方說要買的位置就是甲、乙、丙2、及丁，我就註明地號，還有出售的人是誰我都有寫。（原審卷第42頁複丈成果圖即附圖中的哪些字是妳寫的?）右下角最下面三行是我寫的，旁邊我有讓買方黃世合簽名。稍微上面的那個「全部出售85.59坪(含丁)」、「99.859㎡」，不是我寫的。還有（原審卷第42頁）右上角最上面的兩行也是我寫的，同樣也讓黃世合簽了名，稍微下面那個「目前持分51.357坪(含丁)」這也不是我寫的。（成交價格怎麼算的了解嗎?）不了解。要買的人是黃世合；當時有我跟黃世合，仲介也在。賣方是翁張月秀先來，翁有進再來，最後是翁名科。黃世合與被上訴人他們不認識，是我發了優先購買通知給被上訴人，他就說要行使優先購買權。另一位許金盾是被上訴人委託的代書，但簽約時他不在。（原審卷第25頁買賣契約書，表格中間寫在「權利範圍跟都市計劃使用分區」欄下的那些字是妳寫的嗎?）是。（再右邊的256.78坪-12.17坪-72.47坪及右邊、下面的計算式數字這些也是妳寫的嗎?）不是，那不知道誰寫的。我的工作底稿中沒有這些。（提示原審卷第27頁，第13條特約事項三下面這邊是妳寫的嗎?）是（第三款內容記載：買方知悉土地目前辦理訴訟分割中，實際購買土地詳附件記載甲、乙、丙2及丁之土地權利範圍，如無法取得購置之指定範圍則買賣取消等情，見原審卷第27、33、39頁）。（提示原審卷第25頁土地買賣標示、第27頁特約條款，第42頁成果圖，這三者標示是否相符?）相符。（提示第42頁左邊記載「全部出售256.78坪(含丁)」這些誰寫的?）不是我，仲介提供給我的時候就有這些字。（翁有進的部分，第31頁土地買賣標示、第33頁特約條款，第42頁成果圖，這三者的標示是否相符?）是。但（提示原審卷第31頁）兩個表格中間的「85.59坪-4.06坪-24.16坪」還有計算式等旁邊的這些字都不是我寫的。（翁張月秀部分，第37頁土地買賣標示、第39頁特約條款，第42頁成果圖，這三者的標示是否相符?）是。但（原審卷第37頁）兩個表格中間的「51.357坪-2.43坪-14.493坪」還有計算式等旁邊的這些字，也不是我寫的等語（見本院卷第106-109頁）。可見證人林子糅之證詞，亦就重要關係事項即原買賣契約所欲購買之標的物內容，即僅4筆土地，認不包含系爭土地，且在原買賣契約之附圖（見原審卷第42頁）右上角最上面兩行、右下角之出售「甲、乙、丙2及丁」土地範圍，同樣已請黃世合簽署在卷可稽（此在起訴前存證信函內原買賣契約之附件即已存在，並非可以事後臨訟簽署），可見應非虛妄。
5.又證人林子糅尚就存證信函之爭議內容及確認書等問題，證稱：（兩造買賣既然不含系爭土地，為何妳發優先購買通知時這些地號列在存證信函中?）因為存證信函是依照買賣契約載明的地號填寫，我只是把買賣合約書當做附件寄出去。（上訴人等名義所發之存證信函是誰發的?）一般代書都是以賣方名義發的。（兩造後來有分別簽訂買賣契約嗎?）有，賣方是先跟黃世合簽完約，我發優先購買通知，後來被上訴人說要買，就改跟被上訴人簽，我再去找黃世合解約。（兩造的簽約也是妳辦的?）是。（兩造各自簽的買賣契約，土地標示部分有無包括系爭土地?）沒有。（系爭契約即原審卷第83、101、117頁，這三份是否就是妳幫兩造製作的?）是。（簽約時被上訴人有無反應說為何沒有系爭土地?）沒有。（被上訴人事後有無表示要妳追加這3筆?）有，先簽完兩份(翁有進及翁張月秀)契約後，我回公司路上，被上訴人就叫許金盾打電話給我，說為何沒有系爭土地，我說原來買方就沒有買系爭土地。（最後簽的是誰的?）翁名科的契約是我後來去找他簽的。（原審卷第215頁，為何黃世合沒有買到土地還提出確認書?）因為被上訴人一直認為有系爭土地，我只好找買方(黃世合)再確認一次他買的位置，我再以存證信函寄給被上訴人；（為何黃世合與上訴人等合約在土地標示有提到系爭士地?）仲介與所有權人回覆應該是這6筆土地有在做（分割）訴訟，我才寫在土地的標示。（原審卷第42頁「出售持分(含)」、「目前持分51.357坪(含丁)」這些是誰寫的?）不是我，仲介提供給我的時候就有了。（提示本院卷第141頁，上訴人等提供的算法是正確的嗎?)簽約用的都是成交總價，蘇律師是看我們寫的總價，再除以每坪得出單價。若是依被上訴人後來換算的單價，應該是4萬7。翁名科賣的土地是244.62坪，總價是11,555,000元，翁有進賣的土地是81.54坪，總價是3,851,500元，翁張月秀賣的土地是48.92坪，總價是231萬元。算起來3個人都是4萬7千多元一坪。（有4萬5千元這個價格嗎?）我不知道有4萬5這個價格，因為成交總價是沒有變的。（原審卷第25頁，「出售土地丁（即0000-5)為路地，不計入成交總價」的意思?為何要這樣記載?）買方因要辦貸款，若路地也計入總價，貸款銀行會扣路地面積，買方的貸款金額就會減少，簽約就有協議，賣方同意買方寫這一句話，讓買方(柏陽建設)好辦貸款。換約被上訴人時我也有寫這一句，但被上訴人說他不要，因他不辦貸款，我後來就劃掉，翁有進跟翁張月秀的合約都有劃掉(原審卷第101、117頁)，翁名科的因當天沒來簽，就沒有劃。（翁有進及翁張月秀合約記載「出售土地為路地，不計入成交總價」也與翁名科的情況一樣?）對。（丁地是贈與還是買賣?）是買賣，所以我才會發優先購買。要是辦贈與，被上訴人就沒有優先購買的權利。從頭到尾就沒有包括系爭土地，若包括的話總價就會上漲，就會是一坪用4萬7計算等語（見本院卷第107-111、157-159頁）。可見證人林子糅堅稱兩造間行使優先購買權之標的不含系爭土地，且係以每坪土地價金約47,000元計算，並無矛盾齟齬之處。
6.又因前揭發給被上訴人之存證信函內尚包含系爭土地，證人林子糅亦於174號函文表明該存證信函尚有「附件」（見原審卷第19-72頁），且此存證信函為證人林子糅所寄發，由被上訴人起訴時所提供在卷可憑；況原買賣契約成立時，證人林子糅即在原買賣契約表格欄「都市計畫使用分區或非都市土地使用類別」下方說明：「目前辦理法院訴訟分割中，實際買方購置如分配位置之乙；買方購買持分為全部面積以地政機關登記為主，分配丁之位置持分一併移轉予買方（下方依序有翁名科、柏陽公司及黃世合指印、印文）」（見原審卷第25頁）、「目前辦理法院訴訟分割中，實際買方購置如分配位置之丙2；買方購買持分之全部面積以地政機關登記為主，分配丁之位置依持分購買（下方依序有翁有進、柏陽公司及黃世合之印文）」（見原審卷第31頁）、「目前辦理法院訴訟分割中，實際買方購置如分配位置面積之圖之5分之1，為106.23㎡，依地政登記甲之位置之5分之1面積為實際購置面積及丁地交通用地持分購置（下方依序有翁張月秀、右下方有柏陽公司及黃世合之印文）」（見原審卷第37頁）各附卷可稽。綜此以觀，符合上訴人等與柏陽公司間之原買賣契約及兩造間成立之系爭契約所購買之標的（即僅交易
甲、乙、丙2、丁地，不含系爭土地），與原買賣契約（次頁）第13條特約事項下方手寫字跡之「實際購置之地詳如附件記載甲、乙、丙2、丁地之權利範圍，如無法取得購置之指定範圍則買賣取消等語」互相一致，並無齟齬（見原審卷第27、33、39頁）。此與證人林子糅、黃世合（暨確認書）暨分割前之複丈成果圖（見原審卷第42頁右上角、右下角【皆有黃世合簽署字跡】所記載僅交易出售甲、乙、丙2、丁地）等皆相吻合；況有關前述「85.59坪、256.78坪、51.357坪之字跡」（見原審卷第42頁），在客觀上均與承辦代書林子糅之字跡，不相符合，且未經人簽署認同，亦經林子糅於本院迭次否認屬其字跡在卷，已如前述。可見上訴人與柏陽公司負責人黃世合間之原買賣契約真意，本無意願購買系爭土地。是縱有前揭174號函、被上訴人行使優先購買權之218號函文、第三人之幸福事務所寄送之205號函，言及前揭6筆系爭相關土地（即包含系爭土地）為優先購買權之交易標的，仍與存證信函附件之原買賣契約所交易真意有違，互相齟齬；且與兩造間嗣後成立之系爭契約所標示交易之土地，亦有不符，不足採為有利被上訴人之論據。
7.至被上訴人雖主張：併依上訴人等與柏陽公司簽訂之原買賣契約第3條約定「丁地購置的土地不計入成交總價」，苟扣除系爭土地面積及不計入成交總價之丁地面積，則交易面積僅為1707.57平方公尺[2546.64-22.25(0000地號）-98.1(0000地號）-718.72(丁地)=1707.57]，則每坪單價為67,073元至67,110元，即⑴.翁有進就上開土地之應有部分為9分之1，面積僅為57.39坪（1707.57×1/9×0.3025=57.39)，以價金3,851,500元計算每坪單價（3,851,500÷57.39＝67,110，元以下4捨5入），即為67,110元。⑵.翁名科就上開土地之應有部分為3分之1，面積為172.18坪（1707.57×1/3×0.3025＝172.18)，以價金11,555,000元計算每坪單價，即為67,110元。⑶.翁張月秀就上開土地之應有部分為30分之2，面積為34.44坪（1707.57×2/30×0.3025=34.44)，以價金2,310,000元計算每坪單價，即為67,073元云云；惟查丁地（即0000-5，本不在系爭土地之範圍內）屬原買賣契約交易範圍；況在上訴人等與柏陽公司間之原買賣契約上，及翁名科在「系爭契約」上雖均有記載「丁地購置的土地不計入成交總價」文字；然而此在兩造間之「系爭契約」，已將翁有進、翁張月秀部分相關文字刪除（見原審卷第101、117頁），雖翁名科部分（系爭契約）未及刪除，然亦經證人林子糅到庭具結後證稱：「係買方因要辦貸款，若路地也計入總價，貸款銀行會扣路地面積，買方貸款金額就會減少，簽約就有協議，賣方同意買方寫這一句話，讓買方(柏陽公司)好辦貸款。換約成被上訴人時我也有寫這一句，但被上訴人說他不要，因他不辦貸款，我後來就劃掉，翁有進跟翁張月秀的合約都有劃掉。」(原審卷第101、117頁) ，但翁名科的因當天沒有來簽，就沒有劃等語（見本院卷第158頁），可見此部分係柏陽公司預備貸款之考量；加以柏陽公司皆在原買賣契約須就「丁地交通用地持分購買」（見原審卷第25、31、37頁），可見有關丁地部分，並非可向上訴人等無償取得；則就該丁地之移轉過戶，仍須經由購買始可取得，縱因柏陽公司（買方）有貸款問題而要求如此記載，仍非可採為有利被上訴人之認定（倘係贈與，尤不可為優先購買權之行使標的）；被上訴人既已表示行使優先購買權而其毋庸貸款，自無保留（此條款以貸款）之必要，此與一般買賣常情，並無矛盾；況且系爭契約上有關「丁地購置的土地不計入成交總價」之文字，亦有翁有進跟翁張月秀（2人）因被上訴人不保留而刪除在卷，已如上述。則被上訴人上開計算（即扣除系爭土地、丁地）之方法，即有未合；不僅將系爭土地面積扣除，再將買賣標的之丁地面積亦予以扣除不計入，始與成交總價求得每坪單價，即非正確；亦與證人黃世合於原審證述「一坪價格約4萬多」等語不符，且與前揭證人林子糅、暨如附表所示之計算齟齬；可見被上訴人之估算系爭契約每坪單價（高達67,110元左右），並非正確，不足採為有利被上訴人之論據。
8.至證人許金盾雖於本院具結證稱：其職業為地政士，以前叫代書。兩造糾紛，就土地買賣的事，原告（按即被上訴人）接到優先購買通知，知道有系爭相關土地6筆要賣，但簽完約卻說只有4筆，他通知我去陪同，簽約前林子糅代書有說明天簽約的內容跟存證信函都一樣，3個出賣人會一起到，但存證信函有6筆土地，當時我沒有注意看契約，只是看有無其他約定事項。簽完約半路上發現只有4筆土地，我就打電話給林代書，我說存證信函有6筆怎麼變4筆，另外兩筆要補簽，隔天我就發存證信函跟她講，她說要我們去她那邊看當時的錄影帶，我覺得可能有被塗改，就跟買方說不要去，再用訴訟解決。（知道黃世合要買什麼地號?）看存證信函他要買6筆土地，有附合約，還有6筆土地謄本都有，與存證信函符合的，我算下來沒有錯。是訴訟後黃世合有去地方法院，我才知道，之前沒見過。沒有參與黃世合與上訴人買賣土地的事。（黃世合簽的確認土地買賣契約書有看過嗎?）我們是110年9月15日簽約，確認書是林代書隔兩天拿去給黃世合補簽的。我看確認書沒有這兩筆，但存證信函就有，當然我們就不相信。因為被上訴人與翁名科是表兄弟，感情還不錯，翁名科賣給黃世合時說一坪賣45,000元，被上訴人說怎麼不賣給我呢，他是這樣轉述的。後來在地方法院黃世合來當證人時有說一坪是賣4萬多，我就用面積跟總價算，也差不多4萬5，跟存證信函裡面一樣，而且存證信函還有附上系爭土地謄本，若沒有買這兩筆何必附，加上契約也有這兩筆，所以沒有懷疑。（與林代書如何確認買賣標的?）我們都用通訊軟體LINE聯絡，我有資料提供。(提出通話截圖影本，提供予上訴人閱覽後附卷，見本院卷第121-125頁)。（林代書有無說只是買賣4筆土地?）沒有，簽約完當事人發現，我才跟她講少了兩筆，她說就是這幾筆沒錯，我說怎麼跟LINE不一樣，而且我核算過，就是6筆沒錯，沒有這兩筆，面積少了，金額就不一樣了。（有看過黃世合簽的約嗎?原審卷第42頁的左下角有寫只是買甲乙丙2及丁這4筆?）那只是標示某部分，但有寫實際購買土地詳附件記載。那（原買賣契約）上面也有寫全部出售(含丁)云云（見本院卷第111-119頁）。惟依上說明，證人許金盾前既未參與上訴人等與柏陽公司負責人黃世合間之原買賣契約，已有隔閡；且就存證信函之附件合約內容未詳細閱覽，不了解原買賣契約柏陽公司所欲購買之「甲、乙、丙2、及丁」4筆土地之價格及條件，徒以被上訴人自稱之每坪單價賣45,000元傳聞（與證人林子糅證稱不知有每坪45,000元計算之價格，應係47,000元等證言不符）、及存證信函附有系爭土地謄本即認係6筆系爭相關土地之交易，殆屬誤會；至許金盾所稱彼2位代書間有LINE之對話，亦僅言及「介紹書都跟存證信函寄發內容一模一樣」云云，仍非客觀上表明系爭契約之標的係6筆土地，而遽認行使優先購買權之標的應有包括系爭土地（因存證信函已與原買賣契約之附件有齟齬情形）云云，亦有誤會，不足採為有利被上訴人之認定。
9.被上訴人固主張：細繹原買賣契約第13條第3項約定，並無意將0000、0000地號土地排除於該買賣契約範圍之外云云。
惟查：
⑴依上訴人等分別與柏陽公司所簽訂之3份原買賣契約書第13條
（特約事項）第三項均有記載：買方知悉土地目前辦理訴訴訟分割中，實際購買土地詳附件記載「甲、乙、丙2及丁地」之權利範圍，如無法取得購買之範圍則買賣取消（此所列舉之甲、乙、丙2及丁之土地範圍，並不包含系爭土地）。⑵再觀110年8月12日寄發之前揭174號函（內有通知被上訴人行
使優先購買權之地號，包括系爭土地），暨檢附之附件（皆誤載110年5月23日）成立之上訴人等與柏陽公司間之原買賣契約（包含柏陽公司出具之支票發票日期、原買賣契約所附之買賣契約增補條款所載，見原審卷第25-42頁），已如前述；惟上開174號函文就兩造不爭執已經確定之分割共有物事件，仍於該函文內認為「共有之系爭相關土地（6筆），目前正辦理法院訴訟分割中，我方以後續分割之所有土地先行辦理出售」等情，已有可議之處；該函文通知被上訴人及其他共有人行使優先購買權（見原審卷第19-21頁），不免令人產生誤會兩造尚有另案分割共有物事件在訴訟中；況且前揭所附之上訴人等各與柏陽公司買賣雙方在同年5月23日當日將系爭相關土地6筆在原買賣契約內表格欄「都市計畫使用分區或非都市土地使用類別」下方，皆依序記載說明：「目前辦理法院訴訟分割中，實際買方購置如分配位置之『乙』；買方購買持分為全部面積以地政機關登記為主，分配『丁』之位置持分一併移轉予買方（下方依序有翁名科、柏陽公司及黃世合指印、印文）」、「目前辦理法院訴訟分割中，實際買方購置如分配位置之『丙2』；買方購買持分之全部面積以地政機關登記為主，分配『丁』之位置依持分購買（下方依序有翁有進、柏陽公司及黃世合之印文）」、「目前辦理法院訴訟分割中，實際買方購置如分配位置面積之圖之5分之1，為106.23㎡，依地政登記『甲』之位置之5分之1面積為實際購置面積及『丁』地交通用地持分購置（下方依序有翁張月秀、右下方有柏陽公司及黃世合之印文）」；可見此買賣雙方（左側表格欄）就系爭相關土地（包含系爭土地）0000、0000、0000及0000等地號（即甲、乙、丙2及丁地）仍使用舊地號、上開判決書內編號；而在其右側表格欄內已說明「實際買方購置…，以地政機關登記為主」之記載，即已表示系爭相關土地尚須待參考地政機關登記資料，始能決定，其意即就系爭土地暨地號之尚有存疑，有待事後再確認。
⑶直至兩造於110年9月15日簽訂系爭契約，始記載上訴人等於
裁判分割共有物登記後取得如後所述之新地號（但系爭契約內，已不包含系爭土地，參原審卷第227頁）。兩造間於110年9月15日成立之系爭契約（含買賣契約增補條款），買賣標的按翁名科、翁有進、翁張月秀（依序土地地號為0000-1及0000-5；0000-3及0000-5；0000及0000-5等筆土地），並不包含系爭土地，已如上述，此有上訴人等系爭契約暨買賣契約增補條款等在卷可稽（見原審卷第83、91、101、109、
117、123頁），且系爭契約之買賣契約增補條款內，尚有手寫之「產權過戶後，與賣方無涉」等情。
⑷被上訴人主張：兩造另案分割事件，並未處理系爭土地，而
上訴人等漏未依存證信函所示內容，將系爭土地辦理移轉登記予被上訴人等語，惟為上訴人等否認。查系爭土地於110年63日列印時，使用地類別為「交通用地」，登記原因為地籍圖重測（見原審卷第45-49頁）已如上述（惟已於111年5月5日始因地政機關辦理逕為分割增加0000-1地號土地，面積85.7㎡，地目為「道」，有地政機關土地建物查詢資料附卷可稽，見原審卷第271頁；而系爭土地其餘部分，已非地目為「道」，使用地類別皆記載「空白」，此參於111年3月3日列印之土地登記簿謄本附卷可憑，見原審卷第159-165頁）。即使柏陽公司就附圖編號「丁」所示之道路用地，仍須經柏陽公司列舉記明購買，始成立該原買賣契約；而經本院檢閱上訴人等與柏陽公司間，就系爭土地部分，皆未經承辦代書列舉在無爭議之處，或在特約事項內載明均為其等交易買賣標的；且兩造另案分割事件之附圖，原未列在柏陽公司購買標的之內者，除系爭土地外，尚有丙1、丙3等土地，可見柏陽公司之負責人黃世合與上訴人等所為交易，有其選擇性方式。衡情承辦代書就上訴人等與柏陽公司間之原買賣契約、兩造間系爭契約所列之買賣標的，均採列舉式慎重載明（見原審卷第42、83-123頁），符合一般買賣不動產均列舉詳細之商業習慣，是以未列舉在原買賣契約（無爭議性）記載之系爭土地，應不在上訴人等與柏陽公司間原買賣契約標的之範疇，自應認此不在兩造間系爭契約不動產標的範圍內，較為妥適。㈢依上，兩造交易之原買賣契約、社會交易習慣常情及優先購
買權之要件，已考量無需使用系爭土地（交通用地），尚不足認上訴人等確有出賣系爭土地暨柏陽公司有買受系爭土地之意思表示，被上訴人之行使優先購買權自不及於原買賣契約，兩造間之系爭契約自不及於所未列舉之系爭土地暨依兩造不爭執之㈢、㈤所示，該0000地號土地於系爭契約成立後逕行分割出同段0000-1地號土地，有0000-1地號土地查詢資料1份附卷可考（見原審卷第227、271至274頁）；被上訴人依系爭契約，請求上訴人等各移轉系爭土地（暨0000-1地號）之應有部分，洵非有據。
六、綜上所述，原買賣契約（特約事項欄內）、系爭契約既未將系爭土地列舉為買賣標的，並無不合，即非被上訴人行使優先購買權之標的；則被上訴人之主張系爭契約應包含脫漏之系爭土地云云，僅係其單方片面臆測之誤解，並不足採為有利被上訴人之論據；是被上訴人依系爭契約關係及民法第348條第1項規定，請求上訴人等各應將其在系爭土地之應有部分辦理移轉登記予被上訴人，即非正當，不應准許。原審就上開不應准許部分，判命上訴人等應辦理系爭土地應有部分移轉登記予被上訴人（即原判決主文第一項至第三項），於法尚有未洽；上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。
七、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法及舉證，核與本判決之結果不生影響，爰毋庸逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 5 月 31 日
民事第四庭 審判長法 官 張世展
法 官 黃瑪玲
法 官 莊俊華上為正本係照原本作成。
不得上訴。中 華 民 國 112 年 5 月 31 日
書記官 楊宗倫附表：
翁有進1/9 翁名科1/3 翁張月秀1/15 0000地號 22.55㎡ 11.53㎡ 0000地號 98.1㎡ 50.14㎡ 0000地號 776.34㎡ 396.8㎡ 0000地號 117.77㎡ 60.2㎡ 0000地號 684.13㎡ 349.67㎡ 0000地號 847.75㎡ 433.3㎡⒈含系爭土地即1,301.64㎡（393.746坪）
每坪單價44,995元/坪⒉不含系爭土地即1,239.97㎡（375.09坪）
每坪單價47,233元/坪