臺灣高等法院臺南分院民事判決111年度上易字第205號上 訴 人 柯頴川昇
柯郭麗英共 同 王建強律師訴訟代理人 王韻茹律師被 上訴 人 邱俊良上列當事人間請求拆除地上物等事件，上訴人對於中華民國111年5月31日臺灣臺南地方法院第一審判決（109年度訴字第1323號），提起上訴，本院於112年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落臺南市○區○○段000○00000地號土地（下合稱系爭土地）為伊與訴外人邱縛所共有，應有部分各1/2，上訴人所有未辦保存登記建物即門牌號碼臺南市○○路000巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋），竟無權占用系爭土地如臺南市東南地政事務所民國（下同）110年1月22日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A部分面積35.83㎡、編號B部分面積11.22㎡。爰依民法第821條、第767條第1項前段規定，求為判命上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A面積3
5.83㎡、編號B面積11.22㎡之建物拆除，將上開土地騰空遷讓返還伊及全體共有人等語。
二、上訴人則以：系爭土地重測前地號為○○○段000地號，乃上訴人柯頴川昇父親柯清水（即上訴人柯郭麗英之公公）於49年間向被上訴人父親邱瑞鐘及邱縛所購買，雙方並簽訂出賣證書、覺書（下稱系爭出賣證書、覺書），邱瑞鐘更交付印鑑證明書、土地所有權狀等資料予柯清水收執，且將系爭土地交付柯清水使用，嗣因故未辦妥所有權移轉登記。是柯清水於49年間在系爭土地上興建系爭房屋，係基於買賣關係而占有，上訴人主張伊無權占有系爭土地，尚屬無據等語，資為抗辯，並求為判決駁回被上訴人本件請求。【原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明求為判決：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則求為判決駁回上訴】。
三、本件經整理兩造不爭執事項，及依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定整理並協議簡化兩造爭點，分別列舉如下（見本院卷㈡第152至154頁）：
㈠兩造不爭執事項：
1.系爭土地為被上訴人因繼承而取得（權利範圍公同共有1/2），並於108年4月11日登記為公同共有人，嗣於112年1月19日因分割繼承，單獨取得應有部分1/2所有權。
2.系爭房屋為木石磚造1層樓平房，係未辦保存登記建物，為柯清水於49年間興建完成，現登記納稅義務人為柯郭麗英，由上訴人二人及家族共同出租他人，事實上處分權人為上訴人二人。
3.系爭房屋占用系爭土地之位置及面積，如附圖編號A、B所示面積各35.83㎡、11.22㎡。
4.系爭土地重測前地號為○○○段000地號，於49、50年間登 記之所有權人為邱縛、邱瑞鐘，應有部分各2分之1。
5.邱縛於42年11月25日死亡時，其繼承人除養子邱進財外，尚有配偶邱翁嫌、次女邱神帖、三女侯邱神玉、四女鍾邱神寶。其繼承人迄未就系爭土地（即○○○段000地號土地）辦理繼承登記。
6.系爭土地之地價稅於107年以前，均由上訴人繳納；108年之後，變更納稅義務人為「邱縛使用人邱俊良」，均由被上訴人繳納。
㈡兩造之爭執事項：
1.上訴人柯頴川昇父親柯清水有無與邱瑞鐘、邱縛簽立系爭出賣證書、覺書，向其等購買系爭土地？
2.上訴人可否繼受柯清水占有系爭土地之合法使用權源？
3.被上訴人請求上訴人拆除如附圖所示編號A、B之建物，並將該部分土地騰空遷讓返還被上訴人及全體共有人，有無理由？
四、茲就兩造爭點及本院之判斷，分述如下：㈠柯清水有與邱瑞鐘、邱縛簽立系爭出賣證書、覺書，向其等購買系爭土地：
1.按私文書經他造否認者，固應由舉證人證其真正。但如係遠年舊物，另行舉證實有困難，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，判斷其真偽（最高法院100年度台上字第486
號、99年度台上字第689號判決意旨參照）。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但依其情形顯失公平者，不在此限，為民事訴訟法第277條所明定。故當事人所使用證據，如因年代久遠，人物全非，遠年舊物，難以查考，致有「證據遙遠」或「舉證困難」之問題，於此情形，當事人自得依民事訴訟法第277條但書規定，主張以「證明度減低」之方式，減輕其舉證責任。苟當事人之一造依該方式提出相關之證據，本於經驗法則，可推知其與事實相符者，亦應認其已有提出適當之證明，他造欲否認其主張，即不得不更舉反證以證明之（最高法院110年度台上字第1067號、109年度台上字第2063號、100年台上字第2268號判決意旨參照）。
2.被上訴人雖否認系爭出賣證書、覺書之真正。惟查，上訴人於本院提出系爭出賣證書、覺書、邱瑞鐘之臺灣省臺南市西區公所人民印鑑證明書、土地所有權狀、土地臺帳謄本、共有人書狀保持證、稅捐完納證明申請書、臺南市契稅投納申請書、土地權利變更登記聲請書原本，經本院當庭勘驗結果，上開文書原本之紙質泛黃、破損，部分紙張透薄，核與本院卷附上開文書之影本相符（影本見本院卷㈠第333至353頁），有本院111年11月24日勘驗筆錄可憑（見本院卷㈠㈡第10頁）。是以肉眼觀察該等文書之現狀外觀，足認係長年久遠之物，顯非臨訟偽造。又系爭出賣證書、覺書上所載之柯清水、邱鐘瑞、邱縛均已死亡，人物已全非；再經本院函詢臺南市中西戶政事務所略覆以：邱瑞鐘之印鑑證明，已逾檔案保管年限，無法提供，所查詢之印鑑證明書彩色影本，因年代久遠，無從調閱檔案，且當時主管機關為區公所，已無相關之空白印鑑證明書等語，有該所111年10月5日南市中西戶字第1110075895號函、112年1月13日南市中西戶字第1120003954號函在卷可稽（見本院卷㈠第219頁；本院卷㈡第65-1頁）。可見系爭出賣證書、覺書確屬遠年舊物，難以查考。綜此，本件上訴人提出之上開私文書有「證據遙遠」、「舉證困難」之情事，應依民事訴訟法第277條但書規定，減輕上訴人之舉證責任。
3.次依兩造不爭執事項2、6所示，柯清水早在49年間即在系爭土地上興建房屋，系爭土地之地價稅於107年以前均由上訴人繳納。對照系爭出賣證書上載明：「出賣人有後開所載不動產於本日以前開價款賣與臺端是實，且該不動產亦既移交臺端掌管收益，故關嗣後一切公課稅金應歸臺端負擔繳納，固與出賣人無關，自此一賣千休，異日出賣人無論任何理由概不得滋事生端。…不動產標示：台南市○○○000號」等語（見本院卷㈠第331頁）。顯見系爭土地早交由柯清水建屋使用，並繳納稅賦之事實，與系爭出賣證書所載一致。再觀系爭覺書上載明：「鄙人所有之台南市○○○000號基地…出賣與台端，其代金本日確實全部足訖，對本件所有權移轉登記手續若有再用鄙人之印章並書類時，不論如何，願照台端要求履行，決不敢刁難」等語（見本院卷第㈠第337頁）。足認買賣系爭土地當時，契約雙方已預慮系爭土地應有不能立即辦理所有權移轉登記之情事，始另行書立系爭覺書，核與上訴人主張不知何故，柯清水買受系爭土地後，卻未辦理移轉登記之情相吻合。是由上開客觀事證，再衡以若非柯清水有向當時之土地有權人購買系爭土地，又豈能在其上建屋，並願繳納地價稅，且迄今已長久使用逾60年，無人反對？堪認系爭出賣證書、覺書應屬真正。
4.被上訴人雖辯稱系爭出賣證書上無簽約日期、無承辦人姓名，並非真正云云。惟按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，民法第153條第1、2項定有明文。又當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立（最高法院69年度台上字第1710號判決意旨參照）。可見簽約日期、承辦人姓名，並非買賣契約必要之點，系爭出賣證書上既已就價金、標的物載明清楚，並由當事人簽名、用印，依上說明，買賣契約即已成立，被上訴人上開所辯，尚非可採。
5.至上訴人於本件準備程序終結後，聲請本院向臺南市中西區公所函調邱瑞鐘之印鑑登記等文件（見本院卷㈡第120頁），因系爭出賣證書、覺書業經本院認定為真正，已如前述，此部分之證據調查即屬無必要，附此敘明。
㈡上訴人不得依系爭出賣證書、覺書，對全體共有人主張有合法占用系爭土地之權利：
1.依系爭出賣證書、覺書所載，系爭土地之出賣人為邱瑞鐘、邱進財，系爭覺書之簽立日期為49年3月6日（見本院卷㈠第3
33、337頁）。參酌兩造不爭執事項4所示，系爭土地於49、50年間登記之所有權人為邱縛、邱瑞鐘，應有部分各2分之1，並有臺南市東南地政事務所111年9月30日東南地所登字第1110094224號函暨檢附之系爭土地人工登記簿謄本、共有人名簿及異動索引在卷可憑（見本院卷㈠第195至213頁）。是邱瑞鐘於49年間為系爭土地之共有人，其與柯清水簽立系爭出賣證書，將其應有部分1/2出售予柯清水，當屬合法有效。
2.惟系爭土地另一共有人邱縛早於42年11月25日死亡，其繼承人除養子邱進財外，尚有配偶邱翁嫌、次女邱神帖、三女侯邱神玉、四女鍾邱神寶，系爭土地現仍登記在邱縛名下，其繼承人迄未辦理繼承登記，為兩造所不爭，業如兩造不爭執事項5所示，並有邱縛之繼承系統表、除戶戶籍謄本、繼承人之戶籍謄本、系爭土地登記謄本存卷可查（見本院卷㈠第303至330頁；本院卷㈡第97、98頁）。是邱縛於42年間死亡後，其就系爭土地之應有部分1/2應由其全體繼承人因繼承而公同共有，邱進財於49年間僅為系爭土地應有部分1/2之公同共有人之一，且依卷附資料，無法證明其有經邱縛之全體繼承人同意出售系爭土地，故邱進財以其自己名義與柯清水簽立系爭出賣證書之債權行為雖屬有效，但僅具有相對效力，柯清水及其繼承人自不得執系爭出賣證書對邱縛之其他繼承人主張買賣關係存在，並據以主張有合法占有使用系爭土地之權源。
㈢被上訴人得請求上訴人拆屋還地：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。又98年1月23日修正前民法第820條第1項規定：共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之（按：修正後同條項規定：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算）。再各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判決意旨參照）。
2.查柯清水與邱瑞鐘確有簽立系爭出賣證書，雖因故未辦理所有權移轉登記，業如前述，柯清水固得本於買賣契約之法律關係占有使用系爭土地，兩造分別為柯清水、邱瑞鐘之繼承人，固應繼受該等法律關係。惟邱瑞鐘就系爭土地僅有1/2之應有部分，餘1/2應有部分屬邱縛之繼承人公同共有，邱進財未徵得全體共有人同意出售之，該部分之買賣關係不得對抗其他共有人，上訴人自不得依繼承之法律關係，對邱縛之其他繼承人主張依系爭出賣證書而合法占有使用系爭土地。今柯清水未獲得他共有人之全體同意即在系爭土地上興建房屋，而占有使用系爭土地之特定部分，依上說明，亦屬侵害他共有人之權利。是被上訴人基於共有人之地位，請求上訴人拆除坐落系爭土地上如附圖編號A、B所示面積各35.83㎡、11.22㎡之系爭房屋，將上開土地返還全體共有人，核屬有據。
五、綜上所述，上訴人未徵得系爭土地全體共有人之同意，在系爭土地之特定部分興建系爭房屋，即屬侵害他共有人之權利，被上訴人本於系爭土地共有人之地位，依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求上訴人拆除系爭土地上如附圖編號A、B所示面積各35.83㎡、11.22㎡之建物，將上開土地返還全體共有人，為有理由，應予准許。原審就上開部分，判命上訴人應拆屋還地，經核並無不合。上訴論旨猶執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊或防禦方法並所提舉證資料，經本院斟酌後，認均不生影響本院所為上開論斷，自無再予逐一審論之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第463條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 5 月 17 日
民事第一庭 審判長法 官 王金龍
法 官 孫玉文法 官 曾鴻文上為正本係照原本作成。
不得上訴。中 華 民 國 112 年 5 月 17 日
書記官 黃玉秀