臺灣高等法院臺南分院民事判決111年度上易字第231號上 訴 人 姚漢傑訴訟代理人 易定芳律師被上訴人 程永澤訴訟代理人 林金陽律師上列當事人間請求給付訂金事件，上訴人對於中華民國111年8月22日臺灣雲林地方法院第一審判決（111年度訴字第305號），提起上訴，並為訴之追加，本院於111年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款即明。本件上訴人在原審主張兩造於民國（下同）110年6月9日簽訂之不動產土地/建物買賣合約書（下稱系爭契約），因可歸責被上訴人之事由而不能履行，依民法第256條規定解除契約，並依同法第260條、第226條第1項之規定，請求被上訴人給付新臺幣（下同）100萬元本息。嗣於上訴人上訴後，另主張被上訴人設詞推託不買，亦不按期給付第一次應付之100萬元，視為違約，系爭契約經上訴人解除，應付之定金100萬元即為違約金，應由上訴人沒收，故追加依系爭契約第3條第4項之規定為請求給付違約金（見本院卷第55頁）。核其追加之訴與原訴均係基於系爭契約不能履行請求給付100萬元之同一基礎事實，與前揭規定相符，自應予准許，合先敘明。
二、本件上訴人主張：伊於110年6月9日與被上訴人簽訂系爭契約，將坐落雲林縣○○鎮○○段0000地號土地（下稱系爭土地），以880萬元出賣予被上訴人，被上訴人應於同年月11日給付定金100萬元，惟被上訴人設詞推託不買，亦未按期給付定金，依系爭契約第4條第3項之約定，視為違約，伊已依法解除系爭契約，所應付之定金100萬元即為違約金，自得請求被上訴人給付100萬元。嗣伊於110年6月15日將系爭土地以843萬3,250元再出售予訴外人曾宏源，受有買賣價格減少36萬6,750元、另支出水利工程費11萬4,232元之損害，合計148萬0,982元，僅請求其中100萬元等情。爰依民法第260條、第226條第1項之規定，求為判命被上訴人給付100萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起加計法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人100萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即111年6月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被上訴人則以：伊所欲買受之標的物除系爭土地外，尚包含系爭土地所有權全部及其上建物豬舍3棟，且水利會所屬水溝應回復至原來的位置，訴外人廖銘裕代理伊與上訴人所簽訂之系爭契約，竟僅記載買賣標的物為系爭土地全部，而不及系爭土地上之豬舍3棟及水利會所屬水溝應回復至原來的位置，經伊質問廖銘裕，廖銘裕隨即將系爭契約書取回，並告知系爭契約經雙方同意取消。系爭契約既經兩造於110年6月10日合意解除，且上訴人嗣後隨即於同年月15日與訴外人曾宏源就系爭土地另簽訂不動產買賣契約，並已將系爭土地移轉登記予曾宏源，則上訴人請求伊給付定金或損害賠償，自屬無據等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於110年6月8日簽立不動產買賣特別授權書，委託陽
明不動產之營業員廖銘裕辦理以價金880萬元購買系爭土地、產權移轉等事宜（見原審卷第19頁）。
㈡廖銘裕於110年6月9日代理被上訴人與上訴人簽立不動產土地
建物買賣合約書（即系爭契約），約定由被上訴人以總價880萬元向上訴人購買系爭土地。依系爭契約第2條第3項之約定，買方須於110年6月11日將定金100萬元匯入賣方指定之帳戶，惟被上訴人未給付（見原審卷第17頁）。
㈢系爭契約第3條第4項約定：「承買人不買或不按期付款，視
為違約，其所付定金及價款應由出賣人沒收，解除契約」；第6條第6項約定：「土地鑑界費用、無套繪證明費用等費用由賣方負擔。如已套繪時，買賣雙方無條件解除契約並無息返還價金。」、第8項約定：「本件買賣現況點交。」、第9項約定：「越界鄰地建物均由買方自行拆除並負擔費用。」（見原審卷第17頁）。
㈣兩造於簽訂系爭契約後，已於110年6月10日合意解除。
五、兩造爭執之事項：上訴人依民法第260條、第226條第1項之規定，或依系爭契約書第3條第4項之約定，以選擇合併之方式，擇一請求被上訴人給付上訴人100萬元本息，有無理由？
六、得心證之理由：㈠本件上訴人主張：被上訴人委託陽明不動產之營業員廖銘裕
代理，於110年6月9日與伊簽立系爭契約，由被上訴人以總價880萬元向伊購買系爭土地，系爭契約已於同年月10日經兩造合意解除，而依系爭契約第2條第3項之約定，買方即被上訴人須於同年月11日將定金100萬元匯入賣方指定之帳戶，惟被上訴人未為給付乙情，為被上訴人所不爭執（見兩造不爭執之事項㈠、㈡、㈣），此部分之事實，堪信為真實。
㈡惟上訴人主張：被上訴人不同意依約自行拆除系爭土地上之
豬舍等地上物，設詞拖延不買，亦不按期於110年6月11日給付定金100萬元，依系爭契約第3條第4項之約定，視為違約，經伊解除系爭契約，兩造間之系爭契約無法繼續履行而給付不能，此乃可歸責於被上訴人之事由，伊因此受有得沒收定金而不能沒收、系爭土地再為出售價金減少、發生水利工程費之損害，自得依民法第226條第1項、第260條之規定，請求損害賠償乙節，為被上訴人所否認。並以前詞為辯。經查：
⒈系爭契約有關買賣（標的物）之約定，依系爭契約第1條之約
定，固僅有系爭土地、所有權：全部而已，然依系爭契約第6條第8項、第9項之約定，本件買賣現況點交，買方應自行拆除者乃「越界鄰地建物」，並無有關買方應自行拆除系爭土地上之地上物等約定乙情（見兩造不爭執之事項㈢）。復對照上訴人於系爭契約經解除後，另與訴外人曾宏源簽訂之不動產土地/建物買賣合約書第6條第8項約定：「本件買賣拆屋及恢復農作整地費用由買方負擔。」，始有拆除地上物及恢復農用費用由買方負擔之約定，此有上開買賣合約書可稽（見原審卷第27頁），兩者顯有不同。另核與證人廖銘裕（即仲介公司營業員）於原審證述：「被告（即被上訴人，下同）願意買受原告（即上訴人，下同）1083地號土地，當時有說土地上的建築物（豬舍）必須保留，買方會有用途，但是原告發現系爭土地他無法合法申請農業使用證明，因為他有違建物（豬舍當時沒有聲請畜牧登記許可），所以要繼續買賣土地加上建物的話，賣方必須於買賣完成後繳納45%的兩稅合一的稅金，因為105年是賣方父親第一次繼承取得，以公告現值計算土地價值，第一次不需要繳稅，第二次原告在107年11月1日繼承，如果沒有農業使用證明，必須繳納兩稅合一的稅金。當時我問被告如果豬舍拆掉的話，被告願意買嗎？被告說不願意，因為這樣不符合被告的使用需求，原告先說要取消合約，我說我要跟被告問一下他是否願意，結果被告說豬舍拆掉他就不買，因此就解約了。（你說兩造都同意解約，過程是經由你轉述？還是兩造當面說好？）是經由我轉述並由我告知兩造，所以合約就沒有再繼續執行。」（見原審卷第91頁）、「（為何買賣契約書上，買賣標的物並沒有記載豬舍？）這我有疏漏。」（見原審卷第62頁）、「（為何第二次買賣契約不需繳兩稅合一的稅金184萬元？）因買方同意將豬舍拆除，且是買方付費，我也幫買方種植地上物，並請代書幫賣方申請農地農用證明。」（見原審卷第62頁）、「因為兩造買賣價金是他們自己談定的，簽立書面買賣契約後，就馬上確認會產生兩稅合一的稅金，當天算出大概要繳出180萬元的稅金後，原告姚醫師（即上訴人，下同）請我打電話給被告同不同意把地上物豬舍拆除，被告說土地上的豬舍他有用途，他不同意拆除豬舍，所以姚醫師權衡之下他就沒有將土地賣給被告。姚醫師是簽買賣契約當天請我問被告是否同意拆除土地上的豬舍，我在簽完買賣契約隔天找被告本人，問他是否同意拆除土地上豬舍，被告表示不能接受，被告說他要買就是要含豬舍一起買，土地不賣給被告是姚醫師自己的主張，因為姚醫師直接跟蔡環寶說要不然再看看有沒有別人要買。」（見原審卷第92頁），證人蔡環寶（即仲介公司營業員）於原審證稱：「（本件兩造買賣土地過程你清楚嗎？）清楚。簽約當時因賣方姚醫師覺得如果土地賣給被告程先生，土地上房子要拆除，而且還要繳100多萬元的稅金，所以買方談不妥，當時兩造已經談到代書那裡，如果不是條件談不攏，應該會成交，後來因為兩方條件談不攏，代書沒有幫兩方打合約，後來我就不清楚了。後來姚醫師就說看有誰要買，另外再找買方，就找到曾先生。」（見原審卷第87頁）、「（姚醫師有跟你說不要把土地賣給被告？）有，這應該說到聯絡過程，被告程先生是姚醫師的伯父，後來沒有成交也是因為兩方條件談不攏所以沒有成交，後來姚醫師跟我說有沒有別人要買，姚醫師也同意不要賣給被告。」（見原審卷第88至89頁）、「（地上物存在要繳稅100多萬元，有無在簽約前對雙方進行溝通核對？）這是到代書那裡，是由代書講的，當天要簽約時，代書也是馬上去查，查了以後才知道要繳100多萬元的稅，不然我們也不清楚。」等情相符（見原審卷第90頁）。又證人廖銘裕、蔡環寶為土地買賣之仲介，與兩造並無特殊親誼關係，渠等就親自見聞系爭土地買賣之過程到庭作證，渠等所證述內容應堪採信。而由系爭契約及廖銘裕、蔡環寶證述之內容，堪認兩造系爭契約原係約定以現況點交，買賣標的物包含系爭土地及土地上豬舍3棟，嗣經代書說明，發現保留豬舍則上訴人需繳納兩稅合一稅額180餘萬元，遂決定解除系爭契約，經廖銘裕通知被上訴人後，兩造合意於110年6月11日解除系爭契約。顯見系爭契約買賣標的物，係因保留豬舍等地上物，將產生兩稅合一稅額180餘萬元，兩造始合意解除系爭契約乙節，應堪認定。
⒉按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第226條第1項、第260條分別定有明文。惟此損害賠償係指可歸責於債務人之事由致給付不能，因債權人解除契約時，債權人可請求已發生之損害賠償。故契約之解除，如係基於契約當事人兩造之合意，除另有特約外，當事人之一方自不得本於合意解除，再依民法第260條規定，請求損害賠償。查，兩造間之系爭契約，原係以現況點交，係嗣因簽訂後經代書說明，始查知若出售時保留系爭土地上之3棟豬舍，上訴人無法申請農業使用證明，將被課以兩稅合一交易稅額180餘萬元，兩造因各有堅持，遂於110年6月10日合意終止系爭契約，被上訴人於系爭契約業經合意終止後，自已無支付定金之義務，而上訴人未能於同年月11日收取定金100萬元，實係因兩造於同年月10日合意終止系爭契約所致，並非被上訴人給付不能或未按期付款視為違約所致，自難認被上訴人有可受歸責之處。另系爭契約經兩造合意終止後，上訴人再為出售價金減少、發生水利工程費，亦與被上訴人之行為無涉，不得請求被上訴人賠償。基此，上訴人未能收取定金100萬元，既非因可歸責於被上訴人之事由致給付不能，且上訴人再為出售價金減少36萬6,750元、支出水利工程費11萬4,232元所受損害，與被上訴人之行為無關，則上訴人依民法第226條第1項、第260條之規定，請求被上訴人賠償其因此所受損害，洵屬無據。㈢次按系爭契約第3條第4項固有約定：「承買人不買或不按期
付款，視為違約，其所付定金及價款應由出賣人沒收，解除契約。」（見原審卷第17頁）。惟查，系爭契約係因兩造於110年6月10日合意解除，並非被上訴人設詞拖延不買，且依系爭契約第2條第3項之約定，定金100萬元支付之期限為110年6月11日匯入指定帳戶，當日兩造之契約早已合意解除，被上訴人並無支付之義務，是本件亦無被上訴人不按期付款之情形。故上訴人主張依系爭契約書第3條第4項之約定，請求被上訴人給付上訴人100萬元本息，亦屬無據。
七、綜上所述，上訴人依民法第260條、第226條第1項或追加依系爭契約第3條第4項之規定，以選擇合併之方式，擇一請求被上訴人應給付100萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即111年6月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至上訴人追加之訴，亦無理由，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 1 月 5 日
民事第三庭 審判長法 官 吳森豐
法 官 蔡孟珊
法 官 郭貞秀上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 1 月 5 日
書記官 蘇玟心