臺灣高等法院臺南分院民事判決111年度上字第201號上 訴 人 詹連月雲
詹淑萍上二人共同訴訟代理人 陳文忠律師
蔡青芬律師被上訴人 張榮麟
張文智張村泉上三人共同訴訟代理人 嚴天琮律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國111年6月17日臺灣臺南地方法院第一審判決（111年度訴字第429號），提起上訴，本院於112年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人等主張：伊兄弟3人於民國（下同）109年12月31日與上訴人詹連月雲、詹淑萍各簽立不動產買賣合約書（依序分稱系爭甲契約、乙契約），以總價新臺幣（下同）442萬5,000元，共同購買上訴人等各自所有如附表一所示，坐落臺南市○○區○○○段○○○小段之系爭3筆土地。因詹連月雲所有之系爭0000-0、0000-0地號土地臨路，詹淑萍之系爭0000-0號土地為袋地，磋商買賣之初即以全部3筆土地所有權為本件買賣之共同標的，僅因地政及稅務作業考量而拆分簽立系爭
甲、乙契約，兩契約之約定內容有聯立關係，且未有解除權之約定。詎詹連月雲等竟以虧損為由，拒絕履行並主張解除甲契約，又執意令伊等履行購買袋地之乙契約，有違背契約嚴守及誠信原則，自不生解除效力，伊等自得依民法第348條第1項規定、系爭甲、乙契約各第2條之約定，請求上訴人履行契約。原審為伊等勝訴判決，並無不當等語。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：兩造並未約定3筆土地需一併買賣，或甲、乙契約需聯立履行；兩契約主體、標的俱異，本可獨立履行，伊等亦得各依甲、乙契約第2條第㈨項之解約權約定，獨立解除個別契約。甲、乙兩契約既經詹連月雲、詹淑萍各自合法解除，被上訴人等無由請求伊等履行；即令認定兩契約為聯立契約，則詹連月雲既已合法解除甲契約，亦應生解除乙契約之效力，且至多僅有定金退還及加倍返還問題，與契約履行無涉等語，資為抗辯。上訴聲明：（一）原判決不利於伊等部分廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實
(一)上訴人2人各係附表一所示系爭3筆土地之所有人。被上訴人3人為購買系爭土地，於109年12月31日與上訴人2人各簽立原審卷第29至30頁之系爭甲契約、原審卷第33至34頁之系爭乙契約。
(二)被上訴人已就系爭甲契約，交付詹連月雲定金15萬元，就乙契約交付詹淑萍定金35萬元。
(三)109年12月30日錄音光碟及譯文之形式為真正。
(四)上訴人2人曾以附表二所示存證信函（附表二內容如本院卷第261至262頁），就甲契約及乙契約之解除事項通知各被上訴人，各被上訴人均有收到。
四、被上訴人主張兩造簽訂系爭甲契約、乙契約，依該等契約及民法第348條第1項規定，請求上訴人履行契約，即為所有權移轉登記及交付系爭3筆土地，惟為上訴人所否認，並以上情置辯。是系爭甲契約、乙契約有無聯立關係？上訴人各就甲契約、乙契約所為之解除，是否合法？被上訴人等依系爭
甲、乙契約，請求上訴人為所有權移轉登記並交付系爭3筆土地，有無理由？為本件應審究之爭點，茲分述如下：
(一)系爭甲契約、乙契約有聯立關係：
１、按所謂契約之聯立，只須數內容不同之契約具有相互依存之結合關係，即足成立，至於當事人是否係以同一締約行為結合各個契約，則非所論；具有一定依存關係而結合之數個契約，須依當事人之意思，一契約之效力依存於另一契約之效力，始得謂之。次按契約當事人以同一締約行為，結合數個契約，為契約之聯立，其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易習慣及其他具體情事，本於誠信原則以為判斷（最高法院86年度台上字第2278、2665號及90年度台上第1779號裁判參照）。
２、查系爭甲契約之賣方為上訴人詹連月雲，買賣標的為系爭0000-0、0000-0地號土地所有權全部 ，系爭乙契約之賣方為上訴人詹淑萍，買賣標的為系爭0000-0號土地所有權全部，就形式以觀，系爭甲、乙契約之主體（賣方）以及標的固然不同。惟查：
(１)系爭0000-0號土地北側以及東側分別鄰接系爭0000-0、0000-0地號土地，而系爭0000-0、0000-0地號土地之東側則與臺南市新營區嘉太路連接；系爭0000-0號土地之西側為臺南市○○區○○○段○○○○段000000地號土地，南側則與國有之同小段000-0地號土地相連，該地之使用分區為空白，又000-0地號土地南側則連接同區○○路，有地籍圖謄本、Google衛星照片、內政部地籍圖資圖片、現場照片及前述000-0地號土地登記第二類謄本等件在卷可參（原審卷第25、115至123、151頁）。足見系爭0000-0號土地確為袋地，必須經由系爭0000-0、0000-0地號土地或前述000-0地號土地方能與公路連接而對外聯絡，此項事實兩造亦不爭執（本院卷第181頁）。
(２)證人莊登傑於原審具結證稱：系爭3筆土地以435萬元口頭成交，在簽約過程中上訴人詹連月雲說她女兒覺得價錢太便宜，希望系爭3筆土地總金額加價到450萬元，最後居間協調後被上訴人同意加價7萬5,000元，總價為442萬5,000元。我跟詹連月雲電話聯絡時就是以系爭3筆土地共同買賣不可以拆開，簽約當天是因為要讓金額核算比較明確一點，才會分成系爭甲、乙契約，兩造都同意，所以我才跟代書說可以分成二份契約寫，但是還是一樣合併出售等語（見原審卷第135至140頁）。又證人即代書王明響於原審具結證述：系爭3筆土地相鄰，其中系爭0000-0號土地沒有鄰道路，兩造是一起談買賣而且是談總價。簽約當時有調地籍圖謄本出來看，系爭3筆土地一開始一起賣435萬元，後來簽約時上訴人有要求加價，最後才談妥總價，因為一個人到底賣多少錢，當時有詢問但沒辦法說出一個人價金是多少，後來決定照系爭3筆土地當年度公告現值比例分攤總售價。系爭0000-0號土地有設定抵押權，系爭甲、乙契約都有記載需要抵押權塗銷後才交付款項，同時出售二件對抵押權有牽連關係等情（原審卷第140至146頁）。
(３)另觀之系爭甲契約第2條㈢約定「買賣雙方約定俟本買賣相關之同段0000-0號於臺南市新營區農會抵押權清償完畢且於地政事務所塗銷完成後，交付備件款95萬元整……」，同條㈧約定「出賣人應於本買賣相關之同段0000-0號土地抵押權清償完畢且塗銷完成後交付所有權狀、印鑑證明書並於相關證件書類用印，會同承買人辦理產權移轉登記手續……」（原審卷第29至30頁）。依此，系爭甲契約之買賣標的為系爭0000-0、0000-0地號土地所有權，但被上訴人等與上訴人詹連月雲間卻將系爭0000-0號土地所設定之抵押權是否塗銷完畢一事，約明為系爭甲契約後續款項交付、移轉登記相關文件交付等事項之停止條件。顯見，若系爭0000-0號土地之抵押權未完成塗銷，則系爭甲契約除定金以外之款項、移轉登記文件將因停止條件未能成就而無法順利履行；益證系爭甲、乙契約間確實具有依存之關係，而非個別獨立甚明。
(４)綜上各情以觀，審酌系爭0000-0號土地為袋地，必須經由系爭0000-0、0000-0地號土地方能通行至公路，在經濟上明顯有合併利用之必要性。又兩造在締約前磋商買賣價金的過程中，均以系爭3筆土地合併之總價金討論，並未就各筆土地單獨拆分。且其中系爭甲契約第2條㈢㈧更將系爭乙契約之買賣標的之抵押權設定塗銷，作為系爭甲契約後續價金及移轉登記文件交付之停止條件。故系爭甲、乙契約彼此間具有依存關係，屬契約之聯立關係，應堪認定。
(５)至上訴人雖抗辯系爭甲、乙契約係單一契約云云（本院卷第147至148頁）。惟上訴人原抗辯系爭甲、乙契約為各別之契約，嗣又抗辯為單一契約，不無矛盾。又系爭甲、乙契約在客觀上有二份契約，其當事人及買賣之標的均有不同，尚難認為係單一契約，上訴人此部分抗辯，尚非可採。
(二)上訴人就甲契約、乙契約所為之解除，已生解除效力：
１、按聯立之契約，任一契約因不成立、無效、解除或撤銷而效力消滅，另一契約亦同其命運歸於消滅（最高法院108年度台上字第2147號裁判參照）。
２、查系爭甲、乙契約第2條㈨均各約定：「承買人不買或不按期付款時，視為違約，其所付定金及價款應由出賣人沒收並解除契約。但出賣人不履行本契約或不賣時應將所收定金及價款退還外，並以同額賠償予承買人，雙方各無異議。」（見原審卷第29、33頁）。就契約前段文字觀之，係指承買人不買或違約時，由出賣人沒收已付定金價金，解除契約，其規範對象，係買受人方面有不買或違約之情事，解除權人係賣方，是此條款係約定解除權之一種型態。自該約定後段所指「出賣人不履行本契約時，應將所收定金價金退還，並以同額賠償」觀之，雖未記明「契約解除」，但從公平觀點言之，亦應係「契約解除」之約款，則本條款後段約定，乃一種由出賣人保留解除權之約定。故從該條款前後用語之整體關聯性以及公平原則而論，應解為賣方得不履行本契約或不賣，性質上應係賦予上訴人之解除權約款，而賣方並須退還所收定金、價款，並以同額賠償予承買人。
３、被上訴人等雖主張系爭甲、乙契約第2條㈨後段約定並非賦予上訴人契約解除權，僅有未違約之一方才能解除契約云云。查證人王明響雖證稱：如果賣方沒有正當理由不賣，買方仍可以請求依照契約履行，基於信賴保護原則賣方不能隨便不賣，要有正當理由不能出售才有退還價金、賠償的問題，例如出賣會違反法律禁止規定或善良風俗習慣等語（原審卷第144頁）。惟按系爭甲、乙契約第2條㈨約定後段文義，並未規定賣方在有正當理由的情況下方能不賣，且系爭甲、乙契約第2條㈨約定前段就買方不買時，亦未限定於具有正當理由時才能解約，故證人之證詞明顯違反契約文義，此部分證述不足採信。被上訴人此部分主張，並無依據，尚難採信。
４、次查上訴人詹連月雲於系爭甲契約簽訂後，已於110年1月20日以新營新進路郵局號碼2存證信函通知被上訴人願返還其個人所收定金15萬元，並為同額之賠償，以解除系爭甲契約，此有該存證信函（原審卷第69至73頁）在卷可憑。依前揭說明，系爭甲、乙契約第2條㈨賦予賣方即上訴人得不履行本契約或不賣之解除權，上訴人詹連月雲前揭解除契約之通知已送達被上訴人，復為兩造所不爭執（不爭執事項㈣），則上訴人詹連月雲前揭解除系爭甲契約之行為，自已生解除契約之效力。而系爭甲、乙契約既為聯立契約，依前揭說明，任一契約之解除而效力消滅，另一契約亦同其命運歸於消滅，故上訴人詹淑萍與被上訴人間之系爭乙契約，亦同生解除之效果，自堪認定。
５、至被上訴人等雖主張系爭甲、乙契約為解約定金約定之解除權，解除權之行使須相對人著手履行前為之，而本件其已交付定金、塗銷系爭0000-0號土地之抵押權、上訴人已交付所有權狀及印鑑證明予地政士，其既已著手履行，上訴人自不得再行使解除權云云（本院卷第89至90頁）。惟如前所述，本件係系爭甲、乙契約保留解除權之約款，即兩造並非就交付定金而約定保留解除權，亦即並非以交付定金作為保留解除權之代價，被上訴人此部分主張，自屬無據。
(三)被上訴人等依民法第348條第1項規定及系爭甲、乙契約之約定，請求上訴人為所有權移轉登記及交付系爭3筆土地，並無理由：按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；民法第348條第1項固定有明文。惟本件如前所述，上訴人已行使系爭甲、乙契約之解除權，而使系爭甲、乙契約失效，被上訴人自不得再依民法第348條第1項規定及系爭甲、乙契約之約定，請求上訴人為所有權移轉登記並交付系爭3筆土地。
五、綜上所述，被上訴人依民法第348條第1項規定及系爭甲、乙契約之約定，請求上訴人為所有權移轉登記及交付系爭3筆土地，並無理由，應予駁回。原判決主文第一、二項所示令上訴人移轉登記並交付系爭3筆土地部分，自有可議，上訴人提起上訴，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如本判決主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 2 月 9 日
民事第四庭 審判長法 官 張世展
法 官 莊俊華
法 官 黃義成上為正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴人不得上訴。
中 華 民 國 112 年 2 月 9 日
書記官 翁倩玉【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表一編號 土地標示(均臺南市○○區○○○段○○○小段) 面積 (平方公尺) 所有人 應有部分 1 0000-0號 162 詹淑萍 全部 2 0000-0地號 211 詹連月雲 全部 3 0000-0地號 24 全部