臺灣高等法院臺南分院民事判決111年度上字第207號上 訴 人 石惠美被上訴人 林滿
洪啓泰蔡嘉家上二人共同訴訟代理人 林春發律師被上訴人 柯禎致上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國111年5月31日臺灣嘉義地方法院第一審判決(111年度訴字第73號)提起上訴，並為訴之追加，本院於112年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用，均由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。上訴人於原審主張被上訴人林滿應賠償伊新臺幣(下同)197萬9,806元本息(原審誤算為199萬7,438元），嗣於本院審理時，追加請求林滿應賠償伊不能出租損害4萬1,460元本息，二者合計202萬1,266元(197萬9,806元＋4萬1,460元＝202萬1,266元），係本於同一土地買賣契約所衍生之爭執，核與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款規定相符，應予准許。
二、被上訴人柯禎致未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六各款所列情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
一、本件上訴人主張：伊於民國(下同)105年5月間以總價新臺幣（下同）190萬元，向被上訴人林滿買受坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○段00000地號土地權利範圍全部、同小段000、000-0地號土地權利範圍各240/3380（下分稱000-0、000、000-0號土地，合稱系爭土地），並告知購買該地係欲建築房屋，被上訴人蔡嘉家為該案仲介、被上訴人洪啓泰為蔡嘉家之主管、被上訴人柯禎致為辦理系爭土地過戶之地政士，亦均知悉上情，詎林滿明知其就系爭土地之聯外道路用地即同段000-0、000號土地並未有持分，竟於簽約時在土地現況說明書項次9土地所有權人對於土地聯外道路是否有持分欄勾選「是」，伊因而無法申請建築線、蔡嘉家、洪啓泰及柯禎致亦故意不告知系爭土地有無法申請建築線建屋之瑕疵，均致伊受損害。爰依買賣契約書第10條約定及民法第354、3
59、360、227條第2項規定，請求林滿賠償伊移電線杆費6,000元、法院越界勘查費4,150元、地政鑑界費4,000元、訴訟費1萬9,810元及1萬8,810元、建築事務所測量費1萬2,000元、越界出售土地房地合一稅3,818元、105年至110年地價稅費1萬1,218元、買賣合約第10條之違約罰190萬元（以上合計197萬9,806元，原審誤算為199萬7,438元）；另依民法第
567、535、540條規定，請求蔡嘉家賠償伊精神損害10萬元、仲介服務費3萬8,000元（合計13萬8,000元），請求洪啓泰賠償伊精神損害10萬元；另依地政士法第16條第1至8款、第26條規定，請求柯禎致賠償伊精神損害10萬元、代辦費1萬506元（合計11萬506元），及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。於本院再追加請求林滿賠償伊不能出租損害4萬1,460元，及自聲明上訴理由狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
二、被上訴人林滿、柯禎致、洪啓泰、蔡嘉家:㈠林滿以：否認伊曾允諾上訴人系爭土地可作為建屋之用，且
伊業經原審法院107年度訴字第477號民事判決應賠償上訴人2萬元本息確定在案，上訴人不得再為請求。
㈡柯禎致未於言詞辯論期日到場，惟據其以前到場及提出書狀
所為之陳述略以：伊為地政士，依買、賣雙方合意内容，伊負責「代理撰擬不動產契約或協議事項」、「代理申請本約不動產所有權移轉登記」及「代理申請與土地登記有關之稅務事項」等三項業務，伊並無違反地政士業務之行為系爭土地縱有無法指定建築線之瑕疵，亦與地政士業務無關。
㈢洪啓泰、蔡嘉家則以：系爭土地為鄉村區乙種建築用地，可
供建築使用，土地現況說明書所稱聯外道路，係指000、000-0號土地，買賣標的物並無瑕疵，且系爭土地究應如何規劃建築或指定建築線，乃建築師之專業，伊等仲介人員並無義務為上訴人評估等語；資為抗辯，並分別求為判決駁回上訴人本件請求。【原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加，聲明：原判決廢棄，林滿應給付203萬8,898元，洪啓泰應給付10萬元，蔡嘉家應給付13萬8,000元，柯禎致應給付11萬506元予上訴人，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則求為判決駁回上訴及追加之訴】。
三、兩造不爭執事項:㈠上訴人於105年5月7日以價金190萬元，向林滿購買系爭土地
，蔡嘉家為系爭土地買賣案之仲介，洪啓泰為仲介公司之主管，柯禎致為承辦系爭土地移轉之土地代書。
㈡上訴人向林滿購買系爭000之6地號土地，前經訴外人吳欽富
占用約3.94坪（13.04平方公尺），業據原審107年度訴字第477號(下稱前案)判決林滿應賠償上訴人所受損害為20,000元本息確定在案。上訴人已將越界土地出賣予吳欽富(見本院卷第147頁）。
㈢林滿簽立之土地現況說明書「9.土地所有權人對於土地聯外
道路是否有持分」勾選「是」、「10.賣方是否於點交前辦理土地鑑界」勾選「否」，另對「有無供公眾通行私有道路」，林滿勾選「是」，及敘明「若有，位置:000、000-0。
約略面積:27.25平方公尺」(見本院卷第95、97、99頁），並於第十三條約定「買賣雙方均同意本案土地免鑑界」。
㈣上訴人本件主張之電線桿6,000元，在前案107年度訴字第477
號曾主張遭駁回。另勘查費4,150元，地政鑑界費4,000元，訴訟費用19,810元、18,810元為前案訴訟支出的費用。
㈤證人許榮方建築師於本院111年11月1日準備程序期日之證述不爭執。
四、兩造爭執事項:㈠上訴人主張林滿應依契約第10條、民法第354、359、360、22
7條第2項，賠償上訴人202萬1,266元【計算式:申請移電線杆費6,000元+越界法院勘查費4,150元+地政鑑界費4,000元+訴訟費(1萬9,810元+1萬8,810元)+建築事務所測量費1萬2,000元+越界賣吳欽富申報繳交之房地合一稅3,818元+105年至110年地價稅費1萬1,218元+買賣合約第10條之違約罰金190萬元+追加之請求不能出租受損4萬1,460元】，有無理由?㈡上訴人主張柯禎致應依地政士法第16條第1款至第8款、26條
，及民法第535、540及544條之規定，賠償上訴人11萬506元，有無理由?㈢上訴人主張蔡嘉家應依民法第567條第1項、535、540條之規
定，賠償上訴人13萬8,000元，有無理由?㈣上訴人主張洪啓泰應依民法第567條第1項、535、540條之規
定，賠償上訴人10萬元，有無理由?
五、得心證理由㈠上訴人主張林滿應依契約第10條、民法第354、359、360、22
7條第2項，賠償上訴人202萬1,266元【計算式:申請移電線杆費6,000元+越界法院勘查費4,150元+地政鑑界費4,000元+訴訟費(1萬9,810元+1萬8,810元)+建築事務所測量費1萬2,000元+越界賣吳欽富申報繳交之房地合一稅3,818元+105年至110年地價稅費1萬1,218元+買賣合約第10條之違約罰金190萬元+追加請求不能出租受損4萬1,460元】，有無理由?⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條
之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償」，民法第354條第1項、第359條、第360條定有明文。
⒉上訴人雖主張伊向林滿購買之系爭土地，因林滿無同段000-0
及000地號土地之持分，無法供作系爭土地之聯外道路，不能指定建築線，致伊無法建築房屋之瑕疵云云。惟查:
⑴林滿簽立之土地現況說明書「9.土地所有權人對於土地聯外
道路是否有持分」係勾選「是」，另對「有無供公眾通行私有道路」，林滿亦勾選「是」，並敘明「若有，位置:000、000-0。約略面積:27.25平方公尺」(見兩造不爭執事項㈢），足見林滿於土地現況說明書所勾選有土地聯外道路，係指
000、000-0地號土地，而非上訴人主張之000-0及000地號土地。又林滿有000、000-0地號土地之持分，有兩造簽名確認之不動產說明書可稽(見原審卷第214頁），其於土地現況說明書「9.土地所有權人對於土地聯外道路是否有持分」勾選「是」，自無不合，上訴人主張:林滿並無聯外道路即系爭000-0及000地號土地之持分，不應於土地現況說明書「9.土地所有權人對於土地聯外道路是否有持分」勾選「是」云云，並無可採。
⑵系爭土地於107年6月間曾申請建築線指示，嘉義縣政府水上
鄉公所(下稱水上公所)承辦人於申請書擬辦欄記載「本案因申請文件未完備，擬檢還申請書件，供申請人補正」等文字，(見本院卷第387頁），證人許榮方(上訴人委請參與建築線指示之建築師)並到庭證稱:「…上訴人就委託我去做建築線指示的申請，當時承辦人有出來，已經談好000-0地號作為建築線，文件也送出去了，後來承辦人要求補件現場照片，因為現場有做一些圍籬，承辦人認為圍籬要拆掉，照片要乾乾淨淨就要核發建築線，後來上訴人就說先不要拆，那個案子就沒有完成，所以建築線指示也沒有出來。」、「…她(上訴人)只是說圍籬不拆，所以建築線指示就沒辦法下來」、「(你跟水上鄉公所接洽的結果000-0地號土地可以直接指定000-0地號當建築線？)當時可以」(見本院卷第341、342頁）。再觀諸許榮方建築師事務所於前案亦曾函覆法院以:「石惠美坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○段000○0地號土地(系爭土地)，係經本所建築線指示申請與土地、建築相關法規查詢結果，可合法申請建築執照。…」(見前案卷第161頁）。足見本件上訴人於107年6月間就系爭土地以000-0地號為建築線之指示，係經水上公所通知補件現場拆除圍籬照片，上訴人並未補正，因而未能核准以000-0地號土地為系爭土地建築線之指示，堪認系爭土地於107年6月間未完成以000-0地號土地建築線指示申請，乃因上訴人未補正相關文件(圍籬拆除之照片)之故，並非系爭土地有不能指定建築線瑕疵之故。
⑶嗣經上訴人110年12月6日再送請建築線指示，係以000-0地號
土地為建築基地，所鄰同段000、000-0地號2筆，非屬現有巷道，因屬「判決分割之私設通路使用形式」，並不能指定建築線，業據水上公所函請上訴人修正規劃後再行送件，有水上公所111年9月27日嘉水鄉城字第0000000000號函及110年12月20日嘉水鄉城字第0000000000號函可稽(見本院卷第263頁），證人鄭祐家(○○○○建築管理業務承辦人)亦證稱:「〔所以(不能指定建築線)是上訴人指定建築線位置不當的問題，而非該土地先天條件無法指定建築線？〕是。建築線指定位置要按照相關法令，建築管理自治條例講到如果土地要以私設通路連接建築線是連接到現有巷道，這個案子建築線要指定在○○縣000縣道上，位置約在000-0、000-0地號（本院卷第291頁），但上訴人送來的書圖文件指定在000-0與000-0地號的經界線，000-0地號在地籍謄本上是寫說法院判決分割，所以我們認定是私設通路，不符合現有巷道，所以我們請上訴人補正，私設巷道不能指定建築線，私設巷道如果指定建築線要符合嘉義縣建築管理自治條例第4條規定。」(見本院卷第404頁），足見上訴人110年12月6日以000-0地號土地為建築基地送請建築線指示，所鄰同段000、000-0地號2筆，非屬現有巷道，並不能指定建築線，若修正規劃，將建築線指定在○○縣000縣道上，位置約在同段000-0及000-0地號土地上，系爭土地仍可指定建築線之情，故系爭土地只要修正規劃，並無不能指示建築線致未能建築房屋之情形。
⒊上訴人主張伊所受損害項目:申請移電線杆費6,000元+越界法
院勘查費4,150元+地政鑑界費4,000元+訴訟費(1萬9,810元+1萬8,810元)+建築事務所測量費1萬2,000元+越界賣吳欽富申報繳交之房地合一稅3,818元+105年至110年地價稅費1萬1,218元+買賣合約第10條之違約罰金190萬元+追加之不能出租受損4萬1,460元，其中除「買賣合約第10條之違約罰金190萬元」，因系爭土地並無不能指示建築線致未能建築房屋之瑕疵，林滿毋庸依買賣合約第10條之規定，支付違約罰金190萬元外，其餘項目均屬前案上訴人主張吳欽富越界建築所生損害，要與本件不能申請建築線之瑕疵無涉，上訴人自不能持以在本件對林滿主張損害賠償。
⒋綜上，上訴人本於契約第10條、民法第354、359、360、227
條第2項請求林滿給付202萬1,266元(含上訴請求197萬9,806元及追加請求4萬1,460元)，洵屬無據。
㈡上訴人主張柯禎致應依地政士法第16條第1款到第8款、26條
，及民法第535、540及544條之規定，賠償上訴人11萬506元，有無理由？⒈按「地政士得執行以下業務:一、代理申請土地登記事項。二
、代理申請土地測量事項。三、代理申請與土地登記有關之稅務事項。四、代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。五、代理申請土地法規規定之提存事項。六、代理撰擬不動產契約或協議事項。七、不動產契約或協議之簽證。八、代理其他與地政業務有關事項。」，「地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。」、「地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。」，地政士法第16條第1至8款、第26條第1、2項分別定有明文。上訴人雖主張系爭土地有無法指定建築線之瑕疵，承辦系爭土地買賣之地政士柯禎致未告知伊有不能指定建築線之問題，應依地政士法第16條第1款至第8款、26條，及民法第535、540及544條之規定，賠償伊11萬506元（上訴人所受精神損害10萬元及柯禎致收取之代辦費用１萬506元)云云。
⒉惟查:
⑴系爭土地並無不能指示建築線，致未能建築房屋之瑕疵，已
如上述，上訴人主張柯禎致應賠償伊不能指示建築線，致未能建築房屋之瑕疵所受之損害11萬506元云云，即屬無據。
⑵建築線之申請指示，並非上開地政士法第16條規定之地政士
業務範圍，系爭土地無論有無不能指示建築線之情，要均與承辦土地買賣過戶之地政士柯禎致無關。況林滿與上訴人既於土地現況說明書第十三條約定「買賣雙方均同意本案土地免鑑界」(見兩造不爭執事項㈢），本件林滿與上訴人簽立買賣契約時既未經鑑界，無從確定系爭土地之關係位置，柯禎致實無從告知有上訴人系爭土地是否有不能指定建築線之問題，上訴人以系爭土地有不能指示建築線之情，柯禎致應依地政士法第16條第1款至第8款、26條，及民法第535、540及544條之規定，賠償伊11萬506元，自屬無理由。
㈢上訴人主張蔡嘉家應依民法第567條第1項、535、540條之規
定，賠償上訴人13萬8,000元，有無理由?⒈按「依民法第五百二十九條規定，關於勞務給付之契約，不
屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介：他方給付報酬之契約而言（民法第五百六十五條）。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者㈠居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。㈡居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。㈢所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第五百六十八條），從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用。」(最高法院79年度台上字第579號裁判意旨參照)，蔡嘉家為系爭土地買賣案之仲介(兩造不爭執事項㈠)，則蔡嘉家媒介上訴人買受系爭土地，二人間應成立居間契約，上訴人引用民法第535、540條有關委任契約之規定，請求蔡嘉家賠償13萬8,000元，洵屬無據。
⒉次按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當
事人。」民法第567條第1項定有明文。又「居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第五百六十五條、第五百六十八條之規定甚明。」(最高法院72年度台上字第1537號裁判意旨參照)，本件上訴人購買系爭土地係因蔡嘉家媒介而成立，蔡嘉家收受上訴人所支付之服務費3萬8,000元以為報酬，並無不合。系爭土地能否指定建築線，並非居間人蔡嘉家之契約義務，上訴人以系爭土地有不能指定建築線之瑕疵，受有損害10萬元，依民法第567條第1項之規定，請求蔡嘉家賠償13萬8,000元(上訴人所受損害10萬元＋上訴人所支付之服務費3萬8,000元)，尚非可採。
㈣上訴人主張洪啓泰應依民法第567條第1項、535、540條之規
定，賠償上訴人10萬元，有無理由?⒈蔡嘉家為系爭土地買賣案之仲介，洪啓泰為其主管(兩造不爭
執事項㈠)，則上訴人與蔡嘉家就系爭土地之買賣應成立居間契約，上訴人引用民法第535、540條有關委任契約之規定，請求蔡嘉家之主管洪啓泰賠償其精神上損害10萬元，依前說明，洵屬無據。
⒉系爭土地能否指定建築線，並非居間人蔡嘉家之契約義務，
上訴人以系爭土地有不能指定建築線之瑕疵，依民法第567條第1項之規定，請求上蔡嘉家之主管洪啓泰賠償伊因此所受之精神上之損害10萬元，亦無理由。
六、綜上所述，上訴人依系爭土地買賣契約第10條、民法第354、359、360、227條第2項之規定，請求林滿賠償伊202萬1,266元、依地政士法第16條第1款至第8款、26條，及民法第53
5、540及544條之規定，請求柯禎致賠償伊11萬506元、依民法第567條第1項、535、540條之規定，請求蔡嘉家賠償伊13萬8,000元、依民法第567條第1項、535、540條之規定，請求洪啓泰賠償伊10萬元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，非屬正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。同理，上訴人依系爭土地買賣契約第10條、民法第354、359、360、227條第2項之規定，追加請求林滿賠償伊不能出租受損4萬1,460元，及自聲明上訴理由狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，亦屬無據，其追加之訴亦應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 2 月 8 日
民事第一庭 審判長法 官 王金龍
法 官 曾鴻文
法 官 孫玉文上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。（但上訴利益合併未逾新台幣150萬元者，不得上訴。）被上訴人不得上訴。中 華 民 國 112 年 2 月 8 日
書記官 鄭鈺瓊【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。