臺灣高等法院臺南分院民事判決111年度重上字第112號上 訴 人 王紫翎(王崑祥之承受訴訟人)訴訟代理人 王崑明
謝凱傑律師楊聖文律師賴鴻鳴律師黃俊達律師張嘉琪律師陳妍蓁律師陳思紐律師被上訴人 黃文平訴訟代理人 熊家興律師
李國禎律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國111年9月8日臺灣臺南地方法院第一審判決(109年度訴字第1866號)提起上訴，並為反訴之追加，本院於112年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之反訴均駁回。
第二審訴訟費用(含追加反訴)均由上訴人負擔。
事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2 款定有明文。本件上訴人在原審就被上訴人即原告主張之同一買賣契約書所涉之相關事實提起反訴，依民法第74條第1項規定，請求撤銷系爭買賣契約。本、反訴部分，經原審判決上訴人全部敗訴後，上訴人就本、反訴敗訴均提起上訴後，再就反訴部分，追加備位類推民法第227條之2之規定，請求解除系爭買賣契約。
雖被上訴人表示不同意追加，然審酌上訴人之追加反訴，請求基礎事實係因同一買賣契約所衍生之爭執，兩造之主張及證據資料可相互援用，與上開規定相符，自應准許，合先敘明。
二、被上訴人本訴主張及反訴抗辯：㈠原上訴人王崑祥(下稱王崑祥)為如附表所示土地(下稱系爭
土地)暨其上門牌號碼為臺南市○市區○○里00鄰○○000號之未保存登記建物（下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地）之所有權人，其有意出售系爭房地，故委託捷勤不動產仲介有限公司（以下簡稱捷勤仲介公司）進行仲介銷售，委由其女兒即上訴人全權處理系爭房地買賣事宜；被上訴人同意以新臺幣（下同）375萬元購買系爭房地，被上訴人及上訴人(代理王崑祥)於109年9月23日簽署「不動產買賣契約書」（以下簡稱系爭買賣契約），被上訴人旋將簽約款37萬5000元匯入履約保證專戶。詎王崑祥竟藉故反悔，經捷勤仲介公司屢次催促，仍拒不移轉及交付系爭房地，王崑祥於110年11月13日死亡，由上訴人繼承及承受訴訟，爰依民法第348條1項規定，請求上訴人應將系爭土地之所有權辦理移轉登記予被上訴人；並應將系爭房屋，交付予被上訴人。
㈡上訴人與被上訴人簽立系爭買賣契約出售系爭房地，應屬有
權代理。被上訴人並無利用上訴人之急迫、輕率，或無經驗，而為法律行為之主觀情事，上訴人依民法第74條之規定，先位反訴請求撤銷系爭買賣契約應無理由。再本件無民法第227條之2情事變更原則之適用或類推適用，上訴人追加備位反訴，請求解除系爭買賣契約，亦無理由等語，資為抗辯。
㈢聲明：上訴及追加備位反訴均駁回。
三、上訴人本訴抗辯及反訴主張：㈠王崑祥於109年6月19日授權上訴人辦理系爭土地買賣事宜，
授權出售金額原為658萬元，後經捷勤仲介公司營業員之遊說，陸續降價555萬及500萬元，即500萬元為王崑祥之最低售價。惟捷勤仲介公司營業員竟在王崑祥未更改授權出售金額之情形下，向上訴人佯稱系爭土地面積僅有10多建坪等情，並告知系爭房地不值王崑祥同意出售之500萬元，要求上訴人以375萬元與被上訴人簽訂系爭買賣契約。王崑祥獲知上情後，認上訴人已逾越授權金額，拒絕承認系爭買賣契約，隨即於109年10月19日以存證信函為拒絕承認上訴人之代理系爭房地買賣契約意思表示之送達，被上訴人已收受上開存證信函，則系爭買賣契約經王崑祥拒絕承認後，對王崑祥不生效力。且被上訴人趁上訴人（王崑祥之代理人）急迫、輕率、無經驗而簽訂系爭房地之買賣契約，其依民法第74條第1項規定，反訴請求撤銷系爭買賣契約，並類推民法第227條之2之規定，追加備位反訴，請求解除系爭買賣契約。故被上訴人主張基於系爭房地之買受人地位，請求上訴人應交付及移轉系爭房地，即無理由等語，資為抗辯。
㈡捷勤仲介公司業務人員係於109年9月23日晚間簽署系爭買賣
契約時，始告知上訴人系爭房地有諸多問題云云，而上訴人當時方結束業務工作匆忙趕至捷勤仲介公司，因身心疲憊、欠缺判斷能力，又無法與王崑祥商量之情形下，捷勤仲介公司人員隨即先將上訴人與被上訴人隔離於不同房間，告知上訴人，被上訴人僅願意出價375萬元，復不停對上訴人以：系爭房地有很多問題、有很大面積是交通用地、建地面積很小，系爭土地已經作為別人的空地比，買方出價375萬元金額很高，買方已經等很久，今天不簽約買方就不願意簽約，以後就賣不到這麼好的價錢云云，進行長達一個半小時之遊說行為，使上訴人輕率以375萬元之價格與被上訴人訂立系爭買賣契約。上訴人並無處理不動產買賣之相關經驗，則上訴人反訴先位依民法第74條第1項規定，請求撤銷兩造間之系爭買賣契約。
㈢又系爭0000-0地號土地符合解除套繪管制之條件，並無日後不
能供建築使用之情形，兩造於訂約時共同誤認0000-0地號土地遭鄰地套繪而不能供建築使用，屬於主觀情事變更，應有民法第227條之2規定之類推適用，是追加備位反訴，請求 解除系爭買賣契約。
㈣聲明：
⒈上訴聲明：
⑴本訴部分：①原判決不利於上訴人部分廢棄。②上開廢棄部分，被上訴在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
⑵反訴部分：①原判決不利於上訴人部分廢棄。②上廢棄部分，系爭買賣契約應予撤銷。
⒉追加備位反訴部分：系爭買賣契約應予解除。
四、兩造不爭執事項：㈠王崑祥於109年6月19日出具授權書予上訴人，全權委任上訴
人代理本人為「臺南市○○區○○段0000-0、0000、0000、0000-0地號」土地之買賣產權移轉或租賃等一切事務之委任全權代理(原審卷一第31、81頁)。
㈡兩造經捷勤仲介公司之仲介銷售，於109年9月23日簽署系爭
買賣契約，不動產標示：前揭四筆土地及建物即臺南市○○區○○里○○000號、面積114.8平方公尺所有權全部，被上訴人已將簽約款37萬5000元匯入履約保證專戶。
㈢依臺南市政府工務局(下稱工務局)110年10月15日函覆所示：
旨揭地號土地(按即：○○區○○段0000、0000-0地號土地)：登載「已興建農舍，使用執照核發日期：80年7月26日，未經解除套繪管制不得辦理分割」，未有申請人向本局提出申請，故本局未囑託地政機關塗銷上開註記登記(原審卷一第347頁)。
㈣依臺南市○○區公所110年10月19日函覆所示：經查本所現有建
築管理檔冊，○○段0000地號有80年7月26日核發之(80)南建局(市)自用農舍使字第013號在案，目前尚未解除套繪管制(原審卷一第349頁)。
㈤依臺南市政府地政局110年8月13日函覆所示：0000地號土地
民國70年重測後即為特定農業區農牧用地，迄99年10月5 日，因符合非都市土地使用管制規則第35條規定，變更編定為同區甲種建築用地，並於民國100 年5 月2 日分割出同段0000-0及0000-0地號土地( 見原審卷一第293 頁) 。
㈥依工務局110年11月23日函覆所示：有關解除套繪管制一節(
按即：本市○○區○○段0000、0000-0地號土地)，宜請土地所有權人檢具申請書及相關土地權利證明文件逕向本局申辦，其無相關規費；有關申請時程仍應個案審定，如屬貴院交辦案件，本局依規定期限完成處理(原審卷一第391頁)。
六、本院之判斷：㈠上訴人代理王崑祥與被上訴人簽立系爭買賣契約，以375萬元出售系爭房地，為有權代理：
⒈按代理乃代理人於代理權限內，以本人名義代為意思表示
或代受意思表示，而直接對於本人發生效力之行為，此觀之民法第103條之規定自明。而無權代理，係行為人未經本人授與代理權而以本人名義所為之代理行為，或雖經本人授與代理權而逾越代理權限所為之代理行為。又有權代理須本人有授與代理權之行為，授與代理權，依民法第167條規定，應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之。再依民法第170條第1項規定，無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，經本人承認者，固對本人發生效力。惟承認係對於已經存在之法律行為補正授權行為之欠缺，並非事後授與代理權，故無權代理行為，經本人承認而補正欠缺者，與曾授與代理權之有權代理，本質上仍有不同。
⒉經查，被上訴人主張王崑祥委託捷勤仲介公司仲介系爭房
地銷售，並出具系爭授權書，委由上訴人全權處理系爭房地買賣事宜；嗣經捷勤仲介公司之仲介下，被上訴人同意以375萬元承購系爭房地，被上訴人及王崑祥之代理人即上訴人遂於109年9月23日簽署系爭買賣契約，被上訴人旋將簽約款37萬5000元匯入履約保證專戶等情，業據其提出土地登記謄本、房屋稅籍證明書、系爭授權書、系爭買賣契約書為憑（見原審卷一第21至40頁），王崑祥固不否認出具系爭授權書，及上訴人代理其簽立系爭買賣契約，但抗辯：其僅授權出售如附表之土地，未授權出售其上建物，且授權同意出售之價額為最低500萬元，上訴人簽立系爭買賣契約逾越授權範圍，伊拒絕承認，系爭買賣契約對伊不生效力云云。而查：
⑴系爭授權書固載：全權委任王紫翎(即上訴人)代理本人為
上開不動產之買賣產權移轉或租賃等一切事務之委任全權代理，而於不動產標示欄土地部分載：坐落臺南市○○區○○段0000-0、0000、0000、0000-0地號；建物部分欄空白(見原審卷一第31頁)。然上開土地上之系爭房屋為未保存登記建物，係老舊鋼鐵木石磚造平房，課稅現值僅6萬元，有臺南市政府財政稅務局房屋稅籍證明書及相片可稽(原審卷一第29頁、本院卷第45頁)，而王崑祥於原審亦自承其確有將系爭房地全權委任上訴人辦理買賣事宜(見原審卷一第67頁)，且王崑祥寄發存證信函與被上訴人，亦陳稱其將系爭土地及系爭房屋授權上訴人辧理買賣等事宜，有高雄地方法院郵局第4210號存證信函可參(見原審卷一第86頁)，即王崑祥、上訴人於原審均承認「授權其女兒王紫翎辦理系爭房地之買賣事宜」，只是「最終簽約金額低於其預期金額」，方主張無權代理，拒絕承認系爭房地買賣契約之效力而已。再者，上訴人於土地一般委託銷售契約書同時提出之土地標的現況說明書第11點清楚記載，系爭土地上之未保存登記建物，應於點交時隨同移轉給買方，且地上物已計入買賣價款中(見原審卷一第77頁)，另土地不動產說明書中亦載明「物件名稱：○○省道旁雙面臨路建地(買地送屋)」(見本院卷第117頁)，佐以系爭房屋係未保存登記之老舊建物，其價值遠遜於土地，若只賣土地，而未連同建物部分一同出賣，實難期待可順利完成出售，更與坊間之一般交易模式相悖，是王崑祥欲出售系爭土地，自當包含其上老舊平房一併出售，倘僅出售土地另保留其上建物，當無成交可能，則其授權上訴人出售者，當係系爭房地，足見其於原審前揭自認之事實，與事實相符，其後翻異前詞，抗辯僅授權上訴人出售系爭土地，未授權上訴人出售系爭房屋，顯無可採。
⑵上訴人雖抗辯王崑祥授權同意出售系爭不動產金額為555萬
元，最低500萬元，上訴人已逾越（低於）授權金額，王崑祥拒絕承認系爭買賣契約，且出具系爭授權書係表示上訴人經王崑祥授權簽立一般委託銷售契約書而已，上訴人代理簽立系爭買賣契約應再由王崑祥另出具授權書，始有代理權云云，並提出土地一般委託銷售契約書及委託銷售契約內容變更合意書(見原審卷一第73-77頁)、由王崑祥親自簽名之土地專任委託銷售契約書及委託銷售契約內容變更合意書(見本院卷第151-157頁)為憑。然查，王崑祥與上訴人所簽立之系爭授權書上，並未記載授權期間及授權金額，且明載土地之買賣產權移轉或租賃等一切事務之委任上訴人全權代理。依王崑祥與委託捷勤仲介公司之委託銷售契約內容變更合意書，固載有同意以500萬元銷售系爭房地等情，依此雖仲介公司不得自行以低於此金額自行代理出售，但仲介公司覓得買家，而出價低於原委託銷售金額，經出賣人(含其代理人)同意，亦得由買賣雙方合意，訂立買賣價格低於原委託銷售金額之買賣契約。上訴人為王崑祥之女兒，依系爭授權書既有全權代理處理系爭房地買賣之權限，由上訴人代理王崑祥與被上訴人簽立系爭買賣契約，被上訴人信賴系爭授權書所載上訴人代理權並無限制，自屬善意第三人，且無過失可言。縱王崑祥授權上訴人至少以500萬元出售系爭房地，而上訴人以375萬元售出，此亦屬民法第107條所定之越權代理，係指本人原曾授與有限制之代理權，而代理人越權代理，本人不得以代理權之限制對抗屬善意且無過失之第三人即被上訴人，已甚明確。
㈡上訴人為系爭買賣行為，並無急迫、輕率、無經驗之情事，不得依民法第74條規定撤銷系爭買賣契約：
⒈按法院依民法第74條第1項之規定減輕給付，不僅須行為人
有利用他人之急迫、輕率，或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之(最高法院82年度台上字第496號民事判決供參)。
⒉經查，系爭0000-0(00平方公尺)、0000(45平方公尺)地號
土地之使用分區為特定農業區，使用地類別為甲種建築用地，0000-0(2平方公尺，應有部分4分之3)、0000(19平方公尺)地號土地之使用類別為交通用地，有土地登記謄本在卷可憑(見原審卷一第21-27頁)，而系爭0000-0地號土地，權狀註記事項○○段000、000建號之建築基地：○○段00
00、0000-0、0000-0地號。而仲介人員李光彩於原審證稱：王崑祥係其舅媽的弟弟，是舅媽打電話給我，…他被兩家仲介公司簽了專約，有一家要對他提告，…後來拖延到專簽到期，…契約到期之後，王紫翎打電話給我，問我能不能去處理另一塊農地的事情，後來本案這四筆土地到期之後，又問我可不可以全權處理，後來是黃董即黃文平要買這塊土地，黃文平是其他同事負責的買方，我是負責賣方王崑祥，在議價過程中才發現其中有一筆建地的空地比被後面鄰地用掉，所以無法達到他的價格，就進行議價，我有去找王崑祥、王紫翎說明所有的事情，我說明完之後，王崑祥說全權交給王紫翎，其實在說明的過程中王崑祥就已經寫了授權書交給王紫翎，我當時有跟他說價格無法達到是因為空地比的問題，但王崑祥說他不太懂，就全權委託給他女兒王紫翎，後來我就跟王紫翎聯絡，之後決議簽約的價格好像是三佰多萬，但確切價格我現在忘記了，當時我有再三的跟王紫翎說價格你要跟爸爸說清楚，那天王紫翎遲到了一個多小時，還帶了他國泰的同事來，來的當下沒有馬上簽，當時還有落差一點點價格，我就跟王紫翎確定你要經爸爸同意、價格你可以接受才能簽約，因為契約簽了就有法律效力，且都有錄影，因為我們有一點點親戚關係，加上王紫翎急著想要買房子，所以我一再跟他確認，我很怕王紫翎沒有跟他爸爸講，因為他爸爸很難找到人，所以我一直跟王紫翎確認，到那個當下我其實還不知道舅舅(即王崑祥)不知道要以這個價格賣，是之後跟王紫翎Line的過程才知道，王紫翎沒有告訴他爸爸，所以王紫翎無法拿出權狀，一直無法辦理，才引發後續的問題。」(見原審卷一第420頁)。而109年9月23日當日下午5：32分、6：52-55分間，李光彩(即李碧君)即以Line告知上訴人：「妳(即上訴人)要跟舅舅(即王崑祥)談看看，買方剛剛有來電問結果，你看如何跟我說一下，我是真的很努力幫你們爭取好價格，但礙地本身問題，這價格真不錯了」、「都是這塊地(即0000-0地號)的問題，佔17.545坪，交通用地6.2坪，正常的地只剩13坪多」並傳土地登記資料予上訴人；7：02分李光彩與上訴人有Line通話；7：15分，李光彩通知上訴人把權狀全部帶過來，身分證、印章(兩顆)、存摺；到9:00分，李光彩：買方等半個小時囉；有李光彩與上訴人之Line擷圖影本在卷可參，(見原審卷一第151-156頁)。是由李光彩告知上訴人買方出價及土地狀況，至上訴人簽立系爭買賣契約仍有數小時思考及討論空間，且無上訴人非當場決定出售不可之理由。至上訴人有無處理不動產買賣之經驗，此乃王崑祥擇定代理人應考量之範圍，不能以此為由主張撤銷，況且一般社會常態，首次買賣不動產，而與人簽立買賣契約者，所在多有，當無法以未曾有不動產交易經驗，而主張依民法第74第1項規定請求撤銷系爭買賣契約。
⒊再者，上訴人大學畢業，於簽訂系爭買賣契約時已32歲，
且已在保險公司工作約2年，具有相當知識及社會經驗，縱經捷勤仲介公司人員遊說，應仍保有是否出售系爭不動產及出售價格為何之能力，其與被上訴人簽立系爭買賣契約，有其自身利害權衡之考量，而被上訴人自行評斷購買系爭房地之價格，就系爭房地買賣價金達成一致意思表示，並非被上訴人明知上訴人有何急迫、輕率，或無經驗之情事，而趁該情事使上訴人為顯不公平之系爭買賣契約，上訴人執此主張撤銷系爭買賣契約，實無可採。
㈢本件有民法第227條之2所定情事變更原則之類推適用：
⒈按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其
性質相類似事項之規定，加以適用，爲基於平等原則及社會通念以塡補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。換言之，因兩事項間具有本質上之類似性，依法律規範意旨判斷本應同予規範，竟生疏未規範之法律漏洞，基於『同一法律上理由』，依平等原則將該項法律規定類推及於其他法律所未規定之事項，即所謂類推適用。準此，未經法律規範之事項，得否類推適用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的及立法理由，其次再判斷得否基於『同一法律理由』，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項。又與法律漏洞有別者，乃立法政策上之考量，縱因立法政策錯誤而未爲規範係屬不當，亦屬立法論上之問題，並無類推適用之餘地。最高法院101年台上字第923號判決供參。
⒉又按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原
有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項固有明文。
惟所稱情事變更，純屬客觀之事實，無該事實可歸責於當事人，而不得適用情事變更原則之問題；又依上開規定請求增、減給付或變更契約原有效果者，應以契約成立後，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當時所得預料之劇變，因而認為依原有效果履行契約顯失公平，始足當之。倘所發生之情事，綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，尚未超過依契約原有效果足以承受之風險範圍，即難認有情事變更，自無上開規定之適用（最高法院104年度台上字第2413號、105年度台上字第189號判決意旨)。
⒊至於對主觀情事變更，得否類推適用民法第227條之2之規定？學者王澤鑑認為：
⑴所謂「主觀情事變更」(主觀行為基礎的欠缺)，此指當
事人於訂約時共同誤認作為契約基礎之一定事實的存在或不存在，尤其是所謂的雙方共同動機錯誤，例如：①誤認匯率。②誤認公告房產實價：房產仲介提供錯誤的房屋公告實價，甲與乙以此為基礎，訂立買賣契約。③誤認建地：甲與乙共同誤認某地為建地而高價買賣(或共同誤認某地係非建地，而低價買賣)。
⑵民法第227條之2僅規定客觀情勢變更，對主觀情事變更
未設明文，應屬法律漏洞：①民法第227條之2的立法者為何未規定主觀情事變更，未見諸立法理由，故而不宜以法無明文，逕認此係立法政策，而排除民法第227條之2的類推適用。②民法第227條之2的規範目的在合理分配客觀情事變更的契約風險，衡諸此項規範計畫，民法對主觀情事變更未設明文，構成法律漏洞。蓋二者均涉及作為契約基礎之一定事實的存在或不存在的風險分配，基於同一法律理由，依平等原則，應將民法第227條之2規定類推適用於主觀情事變更(王澤鑑著情事變更原則-民法第227條之2：法釋義學的建構；月旦實務評2021/7)。
⒋經查，系爭不動產委賣價金原本係658萬，後陸續降至55
5萬及500萬，其中500萬元為王崑祥之最低底價，已如前述。又依109年9月23日簽約當日錄音譯文，賣方仲介李碧君(即李光彩)：「…，被這兩個框在我們地上面，這樣就會差了一百多萬。」，代書卓麗鳳：「因為它佔了就沒辦法。」，店長：「我們也有跟那買方說過了，本來一開始就說這樣子他就不買，因為你現在變成你實際上可以蓋的土地面積只剩下13坪而已，13坪來講，等於說在扣掉那空地，減13坪的話…能蓋的8坪」、店長：
「所以你們家的地已經被套繪了，不能再做建築使用了。」，店長：「我們可能要減少價金了來做處理。」，代書卓麗鳳：「現在買方就認知有這種情形，它今天如果要重建也會有問題…你這邊的空地不能再被當作建築基地。」，買方黃文平：對2859-2地號有被套繪，…你們的地是這間農舍用你容積率下去套繪」等語（見原審卷一第207-245頁)。由上對話內容可知，系爭不動產最終買賣價金之所以壓低至375萬元，是因為仲介及代書告知買賣雙方，系爭0000-0地號土地為○○段000、000建號建物之建築基地，經套繪管制，該地號土地日後不能再供建築使用，以此勸說賣方減少價金，而系爭土地總面積約40坪(133.5平方公尺)，以○○區臨近南科土地高漲情，被上訴人亦因有此套繪管制原因，以低於市場行情每坪9萬多購得系爭土地。兩造於訂約時共同誤認0000-0地號土地遭鄰地套繪而不能供建築使用，進而大幅下調交易價格，最終才以遠低於委託底價(500萬)之價格成交。
⒌又依，工務局110年8月18日南市工管二字第1100995980
號函，表示：有關農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地，得依農業用地興建農舍辦法第12條第3項第1款規定申請解除套繪管制，內政部營建署105年1月4授營建管字第1040818875號函業已明示(見原審卷一第299頁)。系爭0000-0地號土地早已變更為非農業用地，原得依農業用地興建農舍辦法第12條第3項第1款規定申請解除套繪管制，僅因未有人申請，故尚未塗銷套繪管制之註記。而工務局110年11月23日函示：有關解除套繪管制一節(即0000-0地號土地)，宜請土地所有權人檢具申請書及相關土地權利證明文件逕向本局申辦，其無相關規費；有關申請時程仍應個案審定，如屬貴院交辦案件，本局依規定期限完成處理(原審卷一第391頁)。即系爭買賣契約訂立時，0000-0地號土地原可解除套繪，以無套繪狀態出售。上訴人亦於112年3月申請解除套繪管制，已塗銷0000-0地號土地套繪管制之註記(見本院卷第271頁之登記謄本)，足徵買賣雙方對於買賣標的物之性質確有誤認，而成交價格375萬元係以0000-0地號土地不能解除套繪供建築使用為前提，該價格對賣方顯失公平。系爭0000-0地號土地訂約時符合解除套繪管制之條件，並無日後不能供建築使用之情形，惟兩造於訂約時共同誤認0000-0地號土地遭鄰地套繪，日後不能供建築使用，屬於前述主觀情事變更之情形，又0000-0地號土地已塗銷套繪管制註記，業如前述，依平等原則，應可類推適用民法第227條之2，以合理分配主觀情事變更之契約風險。
⒍本件類推適用民法第227條之2規定，其法律效果係當事
人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。而契約以有效存在為原則，聲請法院增、減給付，此為主效果，增減給付不可期待，法院始得依聲請解除契約。
經查，系爭買賣契約之標的為土地4筆及其上未保存登記建物，僅系爭0000-0地號土地遭套繪管制，且王崑祥及上訴人一再主張其最低售價500萬元，系爭買賣375萬元低，是增加給付，即可達平等原則，至無顯失公平之情形。而被上訴人於上訴人類推適用民法第227條之2規定請求變更法律效果而求解除契約時，亦抗辯情事變更應可調解給付，不應解除契約(自本院卷第298頁)，是認上訴人不請求增加給付，而請求變更其他原有之效果，解除系爭買賣契約，為無理由。
七、綜上各情，上訴人有權代理王崑祥與被上訴人簽立系爭買賣契約。且上訴人為系爭買賣行為，並無急迫、輕率、無經驗之情事，自不得依民法第74條規定撤銷。本件雖有民法第227條之2所定情事變更原則之類推適用，但上訴人請求解除系爭買賣契約亦屬無據，是系爭買賣契約仍有效力，則被上訴人本訴依系爭買賣契約，請求上訴人應將如附表所示土地之所有權，辦理移轉登記予被上訴人及應將系爭房屋交付予被上訴人，為有理由，應予准許。上訴人反訴先位依民法第74條第1項規定，請求撤銷兩造間系爭買賣契約，為無理由，應予駁回。從而原審就本訴及先位反訴為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。另上訴人於本院追加備位反訴，類推適用民法第227條之2之規定，請求解除系爭買賣契約，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴及追加反訴均無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 11 日
民事第二庭 審判長法 官 吳上康
法 官 林育幟
法 官 李素靖上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 112 年 7 月 11 日
書記官 顏惠華【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表： 編號 坐 落 土 地 權利範圍 1 臺南市○○區○○段000000地號 4分之3 2 臺南市○○區○○段000000地號 全部 3 臺南市○○區○○段0000地號 全部 4 臺南市○○區○○段0000地號 全部