臺灣高等法院臺南分院民事判決111年度重上字第88號上訴人即附帶被上訴人 陳蓉楨訴訟代理人 蔡文健律師被上訴人即附帶上訴人 臺南市興港自辦市地○○區○○○法定代理人 林秋水被上訴人 李桂華
方瑞璋上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國111年7月27日臺灣臺南地方法院111年度重訴字第141號第一審判決提起上訴並為訴之擴張，被上訴人臺南市興港自辦市地重劃區重劃會為附帶上訴，本院於112年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及擴張之訴均駁回。
附帶上訴駁回。
第二審訴訟費用關於上訴及擴張之訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由被上訴人臺南市興港自辦市地重劃區重劃會負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、上訴人於原審起訴請求㈠先位聲明：被上訴人3人應於取得臺南市政府備查之抵費地出售清冊及申請移轉同意之函文後，將【重劃前地號臺南市○區○○段0000○0000地號土地（下稱00-0、00-0地號土地），重劃後坐落於同位置，面積：1,500平方公尺之土地】（下稱系爭土地），移轉登記予上訴人。㈡備位聲明：⒈被上訴人3人應給付上訴人新臺幣（下同）49,458,625元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。經原審判決就備位聲明部分判決被上訴人臺南市興港自辦市地重劃區重劃會（下稱興港重劃會）應給付上訴人11,797,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國111年5月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並駁回其餘之訴，及就上訴人勝訴部分為准免假執行之宣告，並駁回其餘假執行之聲請。上訴人就先位聲明敗訴部分，僅對被上訴人李桂華、方瑞璋（下稱李桂華2人）提起上訴；就備位聲明敗訴部分，僅對被上訴人興港重劃會提起上訴（本院卷一第131至132、136至137頁），則上訴人先位聲明對興港重劃會請求及備位聲明對李桂華2人請求經原審判決敗訴部分，均非本件審理範圍，不予贅述，合先敘明。
二、按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項、第3款定有明文。上訴人就備位聲明部分，於原審係請求被上訴人3人應共同給付49,458,625元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，即興港重劃會應給付部分為16,486,208元本息；上訴後則請求興港重劃會應給付49,458,625元本息，即除原審判決應給付上訴人之11,797,500元本息外，擴張請求應再給付上訴人37,661,125元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，毋庸對造同意，應予准許。
三、李桂華2人經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、上訴人即附帶被上訴人主張：興港重劃會於101年6月6日代理李桂華（即00-0地號土地所有權人）、方瑞璋（即00-0地號土地所有權人）與伊簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），買賣標的之系爭土地，坐落臺南市第78期興港自辦市地重劃區內，土地面積1,500平方公尺(約453.75坪)。該契約性質為本約，而非預約。且興港重劃會向伊表示係經李桂華2人授權，並將於嗣後補上授權書，而李桂華、方瑞璋分別為興港重劃會理事長林秋水之妻及朋友，均應知悉興港重劃會表示為其代理人而與伊簽約，依一般理性第三人處於相同情形，亦會信賴興港重劃會之代理權存在，且李桂華2人迄今均無反對之表示，應構成表見代理，依民法第169條規定，渠等2人就系爭契約仍須負履行責任如先位聲明所示。若認李桂華2人不應負表見代理之授權人責任，興港重劃會與伊簽訂系爭契約即屬無權代理，應依民法第110條規定，對伊負損害賠償責任，而興港重劃會於系爭契約訂立後，與訴外人曹顧贏就系爭土地及其他土地另定買賣契約，已違反系爭契約第13條禁止一地二賣之約定，應依系爭契約第10條約定，加倍返還伊已支付之第一期價金5,898,750元共計11,797,500元作為違約金（為最低損害賠償額之預定性質），並依系爭契約第13條約定賠償伊所失利益37,661,125元【計算式：（時價每坪21.3萬元－契約每坪13萬元）×系爭土地面積453.75坪】，興港重劃會共計應賠償伊49,458,625元等語。為此，依系爭契約及民法第169條規定，先位聲明請求：李桂華2人應於取得臺南市政府備查之抵費地出售清冊及申請移轉同意之函文後，將系爭土地移轉登記予上訴人。另依系爭契約第10條、第13條約定及民法第110條規定，備位聲明請求：興港重劃會應給付上訴人16,486,208元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行【原判決為先位聲明敗訴，備位聲明一部勝訴（即11,797,500元本息部分）、一部敗訴之判決，上訴人及興港重劃會各自對其敗訴部分，分別提起上訴、附帶上訴】。上訴先位聲明：㈠原判決主文第1項及關於駁回後開第2項之訴，及該部分訴訟費用暨假執行之裁判均廢棄（誤載為：原判決廢棄）。㈡李桂華2人應於取得臺南市政府備查之抵費地出售清冊及申請移轉同意之函文後，將系爭土地移轉登記予上訴人。備位及上訴後擴張請求聲明：㈠原判決關於駁回後開第2項之訴，及該部分訴訟費用暨假執行之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，興港重劃會應再給付上訴人37,661,125元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。並答辯聲明：附帶上訴駁回。
二、被上訴人即附帶上訴人興港重劃會則以：李桂華所有00-0地號土地未達重劃後最小面積標準二分之一，須向伊申請與其他所有權人合併分配；方瑞璋所有00-0地號土地依其面積雖可單獨分配，但因坐落於超大街廓，深度太深，須調整分配。伊考量系爭土地重劃後之合併分配，遂由法定代理人林秋水擬訂契約草案，將李桂華2人列為出賣人，重劃後不足1,500平方公尺部分則由林秋水以重劃後取得之抵費地補足，嗣上訴人與伊簽訂系爭契約時，才告知要以分期付款方式購買抵費地，即由林秋水以伊之理事長及經驥整體開發有限公司（下稱經驥公司）負責人名義與上訴人簽約，並收受上訴人所給付之第1期款5,898,750元。又系爭契約為抵費地預定買賣，並非出賣地主之土地，且重劃後須調整分配，無法於原地分配，本件重劃迄今尚未完成，且系爭契約就伊為代理人或出賣人，所載意思不明，恐生爭議而無法履行，尚須另訂本約，故其性質僅為預約或要約。李桂華2人對系爭契約並不知情，亦未將代理權授予伊，且未收受上訴人支付之第一期款，渠等2人並非出賣人，且無表見代理之適用，並已拒承認系爭契約而確定不生效力。伊並非土地仲介業者，無民法第110條無權代理規定之適用。又系爭土地因重劃後分配抵費地之面積、形狀、位置可能有所調整，故伊並無一地二賣之違約情事。且系爭契約第10條約定之違約金為損害賠償總額之預定，上訴人另依系爭契約第13條約定請求賠償所失利益，亦屬無據。故上訴人備位及上訴後擴張請求伊為損害賠償，均無理由等語，資為抗辯。並附帶上訴聲明：㈠原判決不利附帶上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，附帶被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。及答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被上訴人李桂華則以：00-0地號土地係伊所有，並非林秋水借名登記，伊不認識上訴人，對系爭買賣並不知情，並未向上訴人為要約，亦無委任或授權興港重劃會理事長林秋水與上訴人簽約，且未收到上訴人給付之購地價金，上訴人未為求證即將伊列為出賣人，本件不符合表見代理之要件，伊自不受系爭契約之拘束。且系爭契約雖有表明買賣標的為系爭土地，並就價金先為擬定，但因重劃尚未完成，故僅為預約性質，不能因此即認買賣本約業已成立。上訴人先位請求伊履行系爭契約，為無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被上訴人方瑞璋於本院未到庭，據其於原審之陳述及於本院提出之書狀則以：伊於00年0月間拍賣取得00-0地號土地，對系爭契約並不知情，亦未授權興港重劃會代理伊訂約，該重劃會代理伊與上訴人簽訂系爭契約係無權代理，伊並非系爭契約之當事人，上訴人亦未曾向伊催告是否承認系爭契約，依民法第170條之規定，系爭契約對伊不生效力，且伊並無使上訴人誤信興港重劃會有代理權之表見行為，亦無須對上訴人負民法第169條之授權人責任。再者，本件重劃尚未完成，系爭契約僅為預約性質。上訴人先位請求伊履行系爭契約，為無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執之事項（下列事項均經上訴人及興港重劃會、李桂華到庭不爭執，而方瑞璋已於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民法第280條第3項、第1項規定，應視同自認）：
㈠00-0地號土地係林秋水於98年7月17日以拍賣為原因取得所有
權登記，再於98年8月11日以贈與為原因移轉所有權登記予其妻李桂華；00-0地號土地係方瑞璋於98年5月4日以拍賣為原因取得所有權登記。
㈡上訴人與興港重劃會之法定代理人即理事長林秋水於101年6
月6日簽訂「土地預定買賣契約書」（原審卷第25至31頁，即系爭契約）。系爭契約列上訴人為「買受人即甲方」，李桂華2人為「出賣人即乙方」，「興港重劃會、理事長林秋水」及「經驥公司、負責人林秋水」為乙方代理人。李桂華2人均未於系爭契約簽章。
㈢系爭契約第1條約定買賣標的：「位於臺南市興港重劃區內如
附圖所示之土地抵費地，附圖效力等同契約本文，標的之面積、形狀、位置均如附圖所載。土地面積：1,500平方公尺（約453.75坪），重劃前○○段00-0、00-0地號。實際面積以地政實地測量後面積為準。」(即系爭土地)。
㈣系爭契約第2條約定，土地每坪價金13萬元，總價58,987,500
元，分3期付款，第1期款，於簽訂契約時，甲方應支付土地買賣總價款之10％給乙方，即5,898,750元；第2期，乙方取得臺南市政府備查之抵費地出售清冊公文及同意移轉，甲方應支付總價款之20％給乙方，即11,797,500元；第3期，系爭土地登記給甲方指定之人後，甲方應於7日內付清餘款給乙方。上訴人於簽約時已交付面額5,898,750元之支票(支票上記載受款人為經驥公司)予林秋水親收作為第1期簽約款。㈤系爭契約第10條約定：「賣方反悔不賣時應加倍返還其所收
取之價款給買方作為違約金，買方如不買時視為違約，其所付之價款充為違約金不得請求返還。」㈥系爭契約第13條約定：「乙方違反本契約各條之一者，應即
返還對甲方所收之全部款項，乙方應承諾無一地二賣之情事，違者應負法律及賠償責任。」。
㈦興港重劃會由法定代理人林秋水於103年7月10日與訴外人曹
顧贏簽訂「抵費地預定買賣契約書」（原審卷第33至41頁），見證人為訴外人洪心心，買賣標的包含部分系爭土地（下稱興港重劃會與曹顧贏之契約）。
㈧李桂華與林秋水於86年10月20日結婚(於88年12月31日登記)
；於88年12月31日離婚；於93年7月17日再結婚（於同年7月19日登記) ；於101年4月18日離婚。
㈨上訴人及曹顧贏對林秋水、李桂華及洪心心提起詐欺告訴，
經臺灣臺南地方檢察署（下稱臺南地檢署）檢察官於108年7月18日以107年度偵字第5710號為不起訴處分，李桂華、林秋水部分經發回以該署108年度偵續字第123號續行偵查，仍經該署以110年度調偵續字第32號為不起訴處分，目前上訴人聲請再議。
六、本件爭點為：㈠系爭契約之性質係本約或預約？㈡李桂華2人就系爭契約是否應依民法第169條表見代理之規定
對上訴人負授權人責任？㈢上訴人依系爭契約及民法第169條規定，先位請求李桂華2人
應於取得臺南市政府備查之抵費地出售清冊及申請移轉同意之函文後，將系爭土地移轉登記予上訴人，有無理由？㈣備位請求部分：系爭契約第10條約定之「違約金」，性質上
為最低損害賠償賠償額之預定或損害賠償總額之約定？上訴人依系爭契約第10條、第13條約定及民法第110條規定，主張興港重劃會應加倍返還其已支付第一期價金5,898,750元作為違約金共計11,797,500元，及賠償上訴人所失利益37,661,125元，合計49,458,625元，有無理由？
七、本院之判斷：㈠系爭契約之性質係本約，而非預約：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條第1項、第2項定有明文。次按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行（最高法院106年度台上字第480號判決意旨參照）。而買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項固有明文。惟按不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約；當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之（最高法院79年度台上字第1357號、85年度台上字第2396號判決要旨參照）。
⒉查系爭契約係由上訴人與興港重劃會之法定代理人即理事長
林秋水於101年6月6日所簽訂，其上所列上訴人為「買受人即甲方」，李桂華2人為「出賣人即乙方」，「興港重劃會、理事長林秋水」及「經驥公司、負責人林秋水」為乙方代理人，李桂華2人均未於系爭契約簽章乙情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈡）。故系爭契約自形式上觀之，已由買方與賣方代理人簽訂，興港重劃會辯稱系爭契約僅為上訴人單方之要約，自非可採。又系爭契約雖名為「土地預定買賣契約書」，但觀其內容已就買賣標的物之臺南市興港自辦市地重劃區之抵費地範圍（包含面積、形狀、位置及重劃前地號）、土地每坪價金、總價、分期付款之各期付款方法、稅負及費用負擔、空地點交及買賣雙方之違約責任等重要事項達成合意，有系爭契約及附圖在卷可稽（原審卷第25至30頁），又本件土地重劃迄今尚未完成，為兩造所不爭執，倘日後重劃完成，出賣人是否受分配上開位置及面積雖尚未可知，但系爭契約之買賣標的依上開約定仍屬可得確定，且並非自始給付不能，因此，出賣人仍可以之作為買賣標的，通觀契約全體內容，依系爭契約即可履行而無須另訂本約，故系爭契約之性質應為本約，而非預約，可以認定。被上訴人3人辯稱系爭契約僅為預約，尚不足採。
㈡李桂華2人不負民法第169條表見代理之授權人責任，上訴人
先位請求渠等履行系爭契約，於取得臺南市政府備查之抵費地出售清冊及申請移轉同意之函文後，將系爭土地移轉登記予上訴人，為無理由：
⒈按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理
人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之；由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限；無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。前項情形，法律行為之相對人，得定相當期限，催告本人確答是否承認，如本人逾期未為確答者，視為拒絕承認。民法第167條、第169條、第170條第1項、第2項分別定有明文。又民法第169條後段所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，係指知他人表示為其代理人而與相對人為法律行為時，原即應為反對之表示，使其代理行為無從成立，以保護善意之第三人，竟因其不為反對之意思表示，致第三人誤認代理人確有代理權而與之成立法律行為，自應負授權人之責任者而言。如於法律行為成立後，知其情事而未為反對之表示，對業已成立之法律行為已不生影響，自難令負授權人之責任（最高法院100年度台上字第596號判決意旨參照）。
⒉李桂華2人均抗辯未授權興港重劃會代理渠等與上訴人簽訂系
爭契約，而興港重劃會亦不爭執其未取得李桂華2人之授權，且依上訴人之主張，其於簽約前後均未取得李桂華2人之授權書，自難認李桂華2人有授與簽訂系爭契約之代理權予興港重劃會之法律行為存在。上訴人雖主張李桂華2人就系爭契約應依民法第169條表見代理之規定，對上訴人負授權人之責任，惟為李桂華2人所否認，經查：
⑴興港重劃會由法定代理人林秋水於103年7月10日與曹顧贏簽
訂「抵費地預定買賣契約書」（原審卷第33至41頁），見證人為洪心心，買賣標的包含部分系爭土地乙情，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈦）。上訴人以此事實主張李桂華2人應知悉興港重劃會先後2次出賣渠等土地，惟興港重劃會與曹顧贏簽訂上開契約之時間已在系爭契約簽訂後之2年多，自不能以該簽訂在後之契約，據以往前推論李桂華2人於興港重劃會與上訴人簽訂系爭契約時，已知興港重劃會為其代理人而不為反對之表示，上訴人此部分主張，尚非可採。
⑵上訴人及曹顧贏對林秋水、李桂華及洪心心因本件及不爭執
事項㈦等土地買賣糾紛提起詐欺告訴，經臺南地檢署檢察官以107年度偵字第5710號為不起訴處分，李桂華、林秋水部分經發回以該署108年度偵續字第123號續行偵查，仍經該署以110年度調偵續字第32號為不起訴處分，目前上訴人聲請再議乙情，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈨）。上訴人主張依證人吳重輝（即介紹其購買系爭土地之仲介）、李美燕（即曹顧贏經營之公司之會計）於上開詐欺案件中之證述，足認李桂華自始即知悉興港重劃會簽訂系爭契約而出賣系爭土地乙事。惟查：
①依證人吳重輝於106年8月9日在該案中證述：有介紹林秋水賣
這塊地給上訴人，李桂華在簽約之前不曉得此事，（李桂華何時知道此筆交易？）105年她傳真權狀給我的時候，她跟我說這個交易後續如果還要交錢要跟她講。（李桂華在交易前究竟是否知道？）林秋水有跟我說過他太太知道，但在交易前我並沒有跟李桂華接觸過等語（臺南地檢署106年度他字第2152號卷第69至70頁），可認吳重輝在系爭契約簽訂前未曾與李桂華接觸，僅片面聽林秋水陳述其妻知悉（但實際上系爭契約簽訂時，林秋水與李桂華已經離婚，詳兩造不爭執事項㈧），自不能證明李桂華於系爭契約簽訂時有以自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人為其代理人而不為反對之表示之事實，至於李桂華縱使曾於105年間向系爭契約之仲介吳重輝表示系爭契約後續給付價金要告知伊乙節，然李桂華當時既未表示要由其本人收受價金或承認該買賣契約之意思，有可能僅係出於土地所有權人關切其所有之土地為他人交易之後續發展情況，自亦不能以此發生在後之事實，往前推論李桂華於系爭契約簽訂時有以自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人為其代理人而不為反對之表示之事實。
②另證人李美燕於106年12月7日在上開詐欺案件中雖證述：有
見過在庭的李桂華一次，是在林秋水來我們公司簽約的隔天，她跟林秋水來我們公司換票；林秋水來拿票時，還有說這塊地賣得太便宜，回去被他老婆罵，旁邊的女士搭腔說，對，賣得太便宜了；這中間我都聯絡林秋水問進度，大部分都找不到他，如果真的有點急了，我就打電話問洪心心，洪心心說他也不知道，洪心心被我問急了，就給我李桂華的電話，說可以問李桂華，這中間我曾經和李桂華聯絡過2-3次，洪心心給我的電話說是林太太的電話，號碼是0982****26等語（經本院遮閉部分內容，同卷第112至113頁）。而李桂華於當日同庭之供述雖不否認上開門號係其電話及曾接到電話要找林秋水而協助聯絡乙情，但否認有見過李美燕及曾和林秋水一同前往拿取支票之事實（同卷第113頁）；況縱認李美燕所述屬實，但其所接洽部分亦為發生在系爭契約簽訂後之興港重劃會與曹顧贏之契約，而李桂華有無同意興港重劃會與曹顧贏簽約及參與後續事宜，與興港重劃會代理李桂華與上訴人簽訂系爭契約時李桂華是否知情，及李桂華事後有無承認該契約效力，均無必然關係，自無從以李美燕上開證詞據以推論李桂華於系爭契約簽訂時有以自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人為其代理人而不為反對之表示，或於系爭契約簽訂後承認其效力等事實。
⑶上訴人於系爭契約簽訂時，已依系爭契約第2條約定，交付面
額5,898,750元之支票(記載受款人為經驥公司)予興港重劃會理事長、經驥公司負責人林秋水作為第1期簽約款，為兩造所不爭執（不爭執事項㈣）。又依興港重劃會提出之台南市興港自辦市地重劃會章程第17條規定（原審卷第99頁），本重劃區所需全部資金由「經驥公司」與理事會簽訂投資契約後負責籌措並負責盈虧，土地所有權人得以抵費地折價抵付或繳納差額地價。李桂華2人均否認有收受上開第1期款，興港重劃會則表示上開第1期款已由經驥公司依上開章程規定收受，並為上訴人所不爭執（本院卷一第137至138頁），上訴人復未能舉證李桂華2人於系爭契約簽訂時，有何以自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人為其代理人而不為反對之表示之情事，是本件應無民法第169條前段表見代理規定之適用，自不能僅因李桂華、方瑞璋分別為興港重劃會理事長林秋水之前妻及朋友之關係，即認李桂華2人應依上開規定負授權人責任。
⒊系爭契約所列出賣人李桂華2人並未授與該契約所列代理人興
港重劃會代理權，李桂華2人亦不負表現代理之授權人責任，已如述述，則興港重劃會代理李桂華2人與上訴人簽訂系爭契約即屬無權代理，依民法第170條第1項規定，非經本人承認，對於本人不生效力，而李桂華2人於原審及本院均已明確表示不承認系爭契約，系爭契約對李桂華2人自不生效力。上訴人依系爭契約請求李桂華2人應於取得臺南市政府備查之抵費地出售清冊及申請移轉同意之函文後，將系爭土地移轉登記予上訴人，為無理由。
㈢上訴人依民法第110條規定，請求興港重劃會負損害賠償責任，為有理由：
⒈按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責，民法第110條定有明文。
興港重劃會代理李桂華2人與上訴人簽訂系爭契約，為無權代理，已如前述，又依上訴人主張於簽約時係因信任興港重劃會理事長林秋水向伊表示係經李桂華2人授權，並將於嗣後補上授權書，始與之簽約，並給付第1期款乙情，而興港重劃會雖主張簽約時上訴人對於其未出具授權書並未表達異議等語（本院卷一第133頁），然依此仍無從證明上訴人已知悉興港重劃會無代理權之事實，再參以上訴人嗣後因本件土地買賣糾紛對林秋水等人提起詐欺告訴乙情，益徵上訴人於簽約時係信任興港重劃會有代理權，而為善意之相對人，故興港重劃會依上開規定，應對上訴人負無權代理人之損害賠償責任。
⒉按無權代理人之責任，係基於民法第110條之規定而發生之特
別責任，相對人依該條規定請求損害賠償，不得超過相對人因契約有效所得利益之程度。是在原契約中如就契約債務履行不能或不為履行等應給付違約金有特別約定，且該約定之違約金屬損害賠償額預定性質者，相對人向無權代理人請求之賠償額自應以該預定額數為限，不得更請求履行或不履行之損害賠償（最高法院85年度台上字第2072號判決意旨參照）。
⒊次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條第1項、第2項定有明文。再按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。同法第248條、第249條第3款亦有明文。又契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀上開規定及其修正理由自明。賠償總額預定性之違約金，乃以該違約金作為債務人於債務不履行時之損害賠償總額之預定（或推定）。當事人有損害賠償總額預定性違約金之約定時，如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，債權人除得請求債務人履行原債務及支付違約金外，不得再請求債務人支付或賠償因債務不履行而生之其他債務。而關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失之利益（民法第216條第1項參照），故法院對於損害賠償額預定性之違約金，除應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院102年度台上字第1378號、102年度台上字第889號、107年度台上字第1696號判決意旨參照）。又違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定；違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付，除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定，兩者性質顯有差異（最高法院95年度台上字第2883號判決意旨參照）。
⒋系爭契約第10條約定之「違約金」，性質上為損害賠償總額之約定：
⑴系爭契約第10條約定：「賣方反悔不賣時應加倍返還其所收
取之價款給買方作為違約金，買方如不買時視為違約，其所付之價款充為違約金不得請求返還。」；第13條約定：「乙方違反本契約各條之一者，應即返還對甲方所收之全部款項，乙方應承諾無一地二賣之情事，違者應負法律及賠償責任。」，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈤、㈥）。上訴人主張系爭契約第10條約定之違約金，其性質為違約定金，即最低損害賠償額之預定；興港重劃會則主張此應為損害賠償總額預定性之違約金。經查，上開約定之違約金，並未訂定為懲罰性之違約金，依前揭說明，自非懲罰性之違約金。再者，上開約定所稱賣方反悔不賣時「應加倍返還其所收取之價款」給買方作為違約金，該「所收取之價款」，依系爭契約第2條約定，買賣價金係分3期給付，自應依賣方違約時之價金給付階段定其應加倍返還之價款作為違約金，即不限於簽訂契約時所給付之第1期款而已，且該各期款項之約定均係作為給付買賣價金之一部分，依上訴人及無權代理人興港重劃會當時締約之真意，顯非定金之性質，足認系爭契約第10條約定應為損害賠償總額預定性之違約金。則依前揭說明，該條之違約金即已包含債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，債權人所受損害及所失利益在內，故上訴人依民法第110條規定請求興港重劃會負無權代理人之損害賠償責任，其賠償額即應以該預定額數為限，不得更請求其他履行或不履行之損害賠償。
⑵系爭契約簽訂後，上訴人已依約給付買賣價金第1期款5,898,
750元，業如前述，則上訴人依民法第110條規定及系爭契約第10條約定，得請求興港重劃會賠償之數額為11,797,500元（計算式：5,898,750×2＝11,797,500），逾此數額之請求，不應准許。至上訴人另主張依系爭契約第13條約定，請求興港重劃會賠償所失利益37,661,125元，自屬無據，不應准許。興港重劃會附帶上訴主張系爭契約僅為預約或要約，且伊非土地仲介業者，無民法第110條無權代理規定之適用，對上訴人不負賠償責任等節，亦無理由。
八、綜上所述，上訴人於原審先位請求李桂華2人應於取得臺南市政府備查之抵費地出售清冊及申請移轉同意之函文後，將系爭土地移轉登記予上訴人，為無理由，應予駁回；備位請求興港重劃會給付上訴人11,797,500元，及自起訴狀繕本送達（原審卷第75頁）之翌日即111年5月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。從而，原審就上開不應准許部分，駁回上訴人先位請求及部分備位請求暨該部分假執行之聲請，及就上開應准許部分，為興港重劃會敗訴之判決，並為供擔保得、免假執行之諭知，均無不合。上訴人就其敗訴部分提起上訴並為訴之擴張，興港重劃會就其敗訴部分提起附帶上訴，均指摘原判決不利於己之部分不當，求予廢棄改判，暨上訴人擴張之訴，均無理由，上訴及擴張之訴、附帶上訴，均應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴及擴張之訴、附帶上訴，均為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 10 月 25 日
民事第五庭 審判長法 官 張季芬
法 官 洪挺梧
法 官 王雅苑上為正本係照原本作成。
上訴人及附帶上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人李桂華、方瑞璋不得上訴。
中 華 民 國 112 年 10 月 25 日
書記官 李良倩【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。