臺灣高等法院臺南分院民事判決112年度上易字第112號上 訴 人 李宜靜訴訟代理人 黃俊達律師
陳思紐律師張嘉琪律師陳妍蓁律師賴鴻鳴律師複代理人 蕭人豪律師被上訴人 李佳芳上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國112年3月9日臺灣臺南地方法院第一審判決(111年度訴字第684號)提起上訴，本院於112年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊與被上訴人於民國（下同）110年10月12日簽訂不動產買賣意願書，約定由伊以總價新台幣（下同）910萬元向被上訴人購買「坐落台南市○○區○○段0000號土地面積計約2693.52平方公尺（約814.78坪），使用分區為住宅區，興建『天慕Ⅱ』；房屋坐落同前基地内之編號00第0樓房屋乙戶，建築執照為（108)南工造字第00000號；屬於法定停車化地下三層平面式編號00號停車位」（下稱系爭不動產），伊已給付50萬元定金予被上訴人。詎被上訴人事後要求應將内政部之不動產交易實價登錄記載為718萬元，伊不願為該違法之不實記載，被上訴人遂反悔不賣，此係可歸責於被上訴人事由致不能履行，被上訴人應將所受領之定金加倍返還。又縱認此部分請求為無理由，因系爭買賣契約必要之點即究係以718萬元或910萬元為稅基之登錄，兩造意思表示並不一致，系爭買賣契約並未成立，被上訴人無法律上原因受有50萬元之利益，亦應返還。爰依系爭不動產買賣意願書第4條、民法第249條第3款、民法第179條等規定，求為命被上訴人給付100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算利息之判決。
二、被上訴人則以：伊並未要求系爭不動產以718萬元為不實之實價登錄，系爭不動產買賣契約之未履行，係因上訴人未能按期提出頭期款及進行換約所致，伊自得依系爭不動產買賣意願書第4條約定，沒收50萬元定金等語，資為抗辯，並求為判決駁回上訴人本件請求。【原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明：原判決廢棄，被上訴人應賠償上訴人100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則求為判決駁回上訴】。
三、兩造不爭執事項:㈠被上訴人於109年2月7日與訴外人皇龍公司訂立房屋土地預定
買賣契約書，標的為系爭不動產，契約總價款718萬元(見原審卷第139至216頁）。皇龍公司已將上開預售屋銷售，登錄於預售屋實價登錄，申報書序號000000000000000(見原審卷第231至234頁）。
㈡兩造於110年10月12日簽訂不動產買賣意願書（下稱系爭買賣意願書，見調字卷第19頁），上訴人已支付50萬元。
㈢兩造約定於110年11月9日進行買賣合約讓渡（將被上訴人與
皇龍公司之房屋土地預定買賣契約書，變更為上訴人），上訴人同時應給付被上訴人頭期款328萬2,000元（含已支付之50萬元），惟屆期上訴人未進行換約及給付價金。
㈣兩造對於本院卷第57至58頁張伊男及王翊家對話，不爭執。
四、兩造爭執事項:㈠兩造有無約定在系爭不動產轉讓過程中，被上訴人應該以910
萬元作為申報房地合一稅之稅基？被上訴人有無違反不動產買賣意願書第4條債務不履行事由？上訴人主張依據民法第249條第3款應返還100萬元（交所交付50萬元定金的兩倍）本息，有無理由？㈡若上開㈠無理由，上訴人主張依不當得利之法律關係，請求被
上訴人返還已交付之50萬元本息，有無理由？
五、得心證理由㈠兩造有無約定在系爭不動產轉讓過程中，被上訴人應該以910
萬元作為申報房地合一稅之稅基？被上訴人有無違反不動產買賣意願書第4條債務不履行事由？上訴人主張依據民法第249條第3款應返還100萬元（交所交付50萬元定金的兩倍）本息，有無理由？⒈按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。」，民事訴訟法第277條定有明文。查上訴人主張:兩造曾約定在系爭不動產轉讓過程中，被上訴人應該以910萬元作為申報房地合一稅之稅基，被上訴人竟要求系爭不動產應以718萬元為不實之實價登錄云云，為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯，依舉證責任分配原則，即應由上訴人對被上訴人曾要求「系爭不動產應以718萬元為不實之實價登錄」之事實負舉證責任。次按「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金」，民法第249條第3款定有明文。又「斡旋金轉為定金後因可歸責於買方之事由致無法簽訂買貴契約時 ，定金由賣方沒收。若係因可歸責於賣方之事由致 無法簽訂買賣契約時 ，賣方應加倍返還已收全部之定金」，兩造簽立之系爭買賣意願書第4條亦有約定。
⒉被上訴人並無要求應以718萬元為實價登錄，兩造亦無約定在
系爭不動產轉讓過程中，被上訴人應該以910萬元作為申報房地合一稅之稅基:
⑴兩造於110年10月12日簽立系爭買賣意願書(見兩造不爭執事
項㈡），就買賣標的及價金等契約必要之點均已達成意思表示一致，參以上訴人自承「(…兩造間就系爭不動產之買賣契約是否已經成立生效？是。買賣契約已經生效。〔被告(被上訴人)是…接受買方(上訴人)之承買價款跟系爭不動產買賣意願書之條款，才在買賣意願書後簽名嗎？〕對。」(見原審卷第49頁）等語，堪認系爭不動產買賣因上開買賣意願書之簽立而生效。惟系爭買賣意願書約定內容共9條，其中並無關於系爭不動產轉讓過程中，被上訴人究應以如何價格作為申報房地合一稅之稅基之約定(見111年度南司調字第81號，下稱調字卷，第19頁)。
⑵證人王翊家(上訴人方之仲介)證稱:「(被告有無告知依照規
定他們只能登錄718萬？)他們沒有說依照規定，他們後來有說會去做910萬的登記。」「(10月26號當天有無就實價登錄金額達成意思表示一致？)據我所知還沒有達成，所以才會有中間的對話、截圖佐證一直都還沒有達成共識，…」(見原審卷第102頁），證人張勝宗(上訴人友人)證稱:「好像是買718賣910的價差，後來好像就這樣換約沒有成功，是登錄910或718。」(見原審卷第107頁），審酌王翊家既為上訴人方之仲介，張勝宗則為上訴人之友人，其二人當無刻意不利上訴人證述之理，依其等上開證詞，並不能證明在系爭不動產轉讓過程中，被上訴人曾要求應以718萬元為實價登錄，亦無法證明兩造曾約定被上訴人應該以910萬元作為申報房地合一稅之稅基之情，則上訴人主張兩造曾有「在系爭不動產轉讓過程中，被上訴人應該以910萬元作為申報房地合一稅之稅基」之約定，被上訴人卻要求應以718萬元為不實之實價登錄云云，並無可採。
⑶上訴人雖又主張張伊男為被上訴人之代理人，附表所示對話
中張伊男對王翊家陳稱:「其實，他的話這個價格算是不含稅啦，而且市面投資客到處都一樣啊。」、「對啊，就是要含稅的話，當初屋主以價格一定還會再疊上去，不可能再掉下來。」、「屋主那邊的意思是，他要照實價登錄的話，他的價格絕對就不會是這個價格了」、「他換約的話建商那裡只會用原合約多少就是多少，不然他們缺錢成本不可能再疊上去。」等語，足認被上訴人確實不願負擔910萬元實價登錄所應負稅賦云云，惟查:
①張伊男與王翊家分別為兩造之仲介，僅負為兩造報告系爭不
動產買賣訂約之機會或為訂約媒介之義務，上訴人既無法舉證證明張伊男與王翊家如附表所示之對話係經兩造授權所為，或張伊男有何表見代理之情事，其徒以如附表所示對話，係張伊男與王翊家二人分別以兩造代理人身分所為，該意思表示直接對兩造發生效力云云，並無可取。
②況張伊男上開所陳「算是不含稅啦」、「一定還會再疊上去
，不可能再掉下來」、「他的價格絕對就不會是這個價格了」、「不然他們缺錢成本不可能再疊上去。」等語，均屬不確定之臆測之意，亦難據以認被上訴人係要求應以718萬元為不實之實價登錄。
⒊被上訴人並無違反不動產買賣意願書第4條債務不履行事由，
上訴人主張被上訴人應加倍返還所交付之定金100萬元，為無理由:
上訴人不能證明被上訴人曾要求應以718萬元為不實之實價登錄及兩造曾約定在系爭不動產轉讓過程中，被上訴人應該以910萬元作為申報房地合一稅之稅基等情為真實，則上訴人主張被上訴人係因不願負擔910萬元實價登錄所應負稅賦，要求以伊不實之718萬元為登錄價額，致契約無法履行，被上訴人系爭買賣意願書第4條所約定「可歸責於賣方之事由」，依據民法第249條第3款之規定，應加倍返還伊所交付之定金100萬元云云，自屬無據。
㈢若上開㈠無理由，上訴人主張依不當得利之法律關係，請求被
上訴人返還已交付之50萬元本息，有無理由？⒈按「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成
立」，民法第248條定有明文。兩造於110年10月12日簽訂系爭買賣意願書（下稱系爭買賣意願書，見調字卷第19頁），上訴人已支付50萬元(見兩造不爭執事項㈡），觀諸系爭買賣意願書第9條約定「雙方約定10/25週一前完成換約工作，已付大訂(定)新台幣伍拾萬元正，依約完成所有轉讓義務」，上訴人支付之50萬元既屬系爭買賣契約之定金(大定)，揆諸上開規定，即應推定買賣契約成立。且若上訴人主張系爭不動產之買賣契約於系爭買賣意願書時尚未成立乙節屬實，則兩造豈有可能於第9條約定「雙方約定10/25週一前完成換約工作，…，依約完成所有轉讓義務」等契約相關權利義務事項，況上訴人亦自承系爭不動產買賣契約已生效(見原審卷第49頁），則上訴人主張因實價登錄金額究係718萬元或910萬元產生之爭議之重要因素，兩造就此未有意思表示合致，契約未成立云云，即無可採。
⒉系爭契約既已於兩造簽立系爭買賣意願書時成立，並無未成
立之情事，上訴人主張伊支付50萬元，被上訴人係無法律上原因而受利益，致伊受損害，應依不當得利之法律關係返還伊已交付之50萬元云云，即無理由。
六、綜上所述，上訴人依民法第249條第3款之規定，請求被上訴人給付100萬元，或依不當得利法律關係，請求被上訴人給付50萬元，並各自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，非屬正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 30 日
民事第一庭 審判長法 官 王金龍
法 官 曾鴻文
法 官 孫玉文上為正本係照原本作成。
不得上訴。中 華 民 國 112 年 8 月 30 日
書記官 鄭鈺瓊附表110年10月29日18點03分發話人 內容 張伊男 「其實，他的話這個價格算是不含稅啦，而且市面投資客到處都一樣啊。」 王翊家 「嘿。」 張伊男 「對啊，就是要含稅的話，當初屋主以價格一定還會再疊上去，不可能再掉下來。」110年10月29日20點57分發話人 內容 王翊家 「變成說他們會希望說實價登錄就是照實做，這樣子他們可以同意繼續完成合約。他們跟我說的意思是這樣。」 張伊男 「屋主那邊的意思是，他要照實價登錄的話，他的價格絕對就不會是這個價格了」 王翊家 「啊因為，他媽媽電話裡頭跟我說，合約裡面沒有寫我就傻住了，啊事實就我們也沒說寫同意要依這樣實價登錄啊。」110年11月5日14時12分發話人 內容 王翊家 「問說這樣換約價格是多少？」 張伊男 「換約價格？換約價格是多少？我們成交是910啊。」 王翊家 「對，啊換約價格會用910還用718來換約？」 張伊男 「他換約的話建商那裡只會用原合約多少就是多少，不然他們缺錢成本不可能再疊上去。」