臺灣高等法院臺南分院民事判決112年度上易字第210號上 訴 人 林本源被上訴人 林宗亨訴訟代理人 陳文彬律師
蔡翔安律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國112年4月6日臺灣嘉義地方法院110年度訴字第464號第一審判決提起上訴，本院於112年11月14日言辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人主張：坐落嘉義市○○段○○段00地號土地（下稱系爭土地）為其所有，如原判決附圖所示C，面積24平方公尺的鐵骨造未保存登記建物，即門牌號碼嘉義市○○路00號房屋（下稱系爭房屋），是上訴人所有。兩造間就系爭土地有不定期租賃關係存在，已經原審法院108年度重訴更一字第1號拆屋還地事件等認定在案。系爭土地價值已較40多年前翻漲近20倍。土地位處嘉義市中心，附近有高中、國小、銀行、市場、警局等機關，生活機能優良，系爭房屋若仍以年租金新臺幣（下同）7,500元計算顯失公平，爰依民法442條規定聲請調整租金。系爭土地109年公告地價為每平方公尺33,500元，申報地價為每平方公尺26,800元。依土地法第105條準用同法第97條規定，請求調整年租金為64,320元等語。
三、上訴人未於辯論期日到場，據其書狀略以：系爭土地是公園預定地，不是建地；坐落在嘉義市朝陽街與垂楊路中間，環境髒亂蚊蟲滋生，房屋老舊不能興建，隨時要聽從政府拆遷。伊房屋占有系爭土地應該只有10到12平方公尺。若調整租金應以原租金每年7500元，加計房屋應負擔之地價稅即已足等語，資為抗辯。
四、原審判決上訴人承租坐落嘉義市○○段○○段00地號土地，面積24平方公尺之租金，自民國110年9月16日起，調整租金為每年45,024元，駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分未上訴。上訴人就其敗訴部分上訴。並上訴聲明：㈠原判決准調整租金部分廢棄。㈡廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、得心證之理由：㈠上訴人所有之系爭房屋與被上訴人之系爭土地有不定期租賃關係存在：
被上訴人前以系爭34號房屋，無權占有其所有系爭土地為由，訴請上訴人拆屋還地，經原審法院以108年度重訴更一字第1號判決駁回被上訴人之請求確定。原審前開確定判決將系爭34號房屋使用本件土地是否有法律上權源列為主要爭點，並經兩造就此項爭點詳為攻防辯論後，認定系爭34號房屋就系爭土地間存有租賃關係。上訴人於原審審理時，對其所有系爭房屋就被上訴之系爭土地有租賃關係存在，亦不爭執（原審卷第98-99頁）。被上訴人主張兩造間就系爭土地有不定期租賃關係存在，堪以認定。
㈡被上訴人請求調整租金部分：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條有明文規定。
⒉再按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條
第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限。而該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。平均地權條例第16條前段亦有明文。故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。又土地法第105條準用同法第97條規定，建築基地之租金，按申報價額年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息10%計算；基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號原判例意旨參照）。⒊上訴人主張其所有系爭房屋占用系爭土地之面積，約在10至1
2平方公尺之間並非24平方公尺，惟查原審前案確定判決，曾勘驗現場並囑託嘉義市地政事務所測量系爭房屋之占有面積為24平方公尺，有105年5月2日之複丈成果圖附卷可按（原審卷第15頁、原審105年度重訴字第4號確定判決第 3頁之記載），上訴人於前案中亦不爭執系爭房屋占面積為24平方公尺，此觀前案確定判決第 6頁（三、爭點事項㈠不爭執事項⒈) 甚明。上訴人空言抗辯面積不符，自不足採。⒋查上訴人之系爭房屋就系爭土地的租賃關係為不定期租賃，
系爭土地於67年間土地公告現值為4,560元，110年為95,625元，公告地價為33,500元，申報地價為26,800元等情，有土地公告地價、謄本資料可佐(原審卷第167-169頁、第361-362頁)，堪認系爭土地有逐步調昇的情形，被上訴人主張系爭土地在此期間價值攀昇，自屬可信。又公告現值及土地申報地價所參考之公告地價，均係政府機關依法定程序所核定，自屬嚴謹可信資料，上訴人抗辯系爭土地為公共設施保留地，土地公告現值為虛幻數據等語，尚無可採。
⒌經原審會同兩造至現場履勘，認定系爭房屋屋頂為鐵皮的2層
樓增建房屋，上訴人自陳該屋出租他人賣菜，每月租金3,000元。又上開房屋鄰近東門市場，對面為民族國小，附近有販賣小吃，商業活動尚非十分熱絡等情，有勘驗筆錄可佐(原審卷第325-326、331頁)，並有兩造分別提出之現場照片多張可按(原審卷第329頁、本院卷第49-57、63-65頁)。上訴人聲請再次勘驗現場以明瞭系爭土地房屋之情況，核無必要。
⒍又本院依職權調取嘉義市政府104年6月1日發布，106年7月24
日修正之「嘉義市市有非公用房地出租租金率計收基準」，該基準第二點明定「市有非公用房地出租，除標租及其他法令另有規定外，下列方式計收：㈠基地：按收租當期土地公告地價年息百分之五計收，此有該規定附卷可按（本院卷第153頁，另台南市政府之收租規定亦相同，本院卷第133頁），又系爭土地之地價稅為千分之6，110年稅額為10,452元，有被上訴人提出之地價稅繳款書可按（本院卷第115頁）。
上訴人主張若調整租金，應以地價稅加上原租金7,500元為準（原審卷281頁筆錄），苟如其主張，租金為17,952元，約為年息百分之2.8，遠低於公有土地之收租標準，亦與一般私有土地之租金均較公有土地租金高出不少之社會交易實況有違，其此部分主張，並不足採。上訴人聲請調取相鄰市有土地之租金，本院既已查知市有土地之收租基準，其聲請自無必要。⒎本院審酌上情及前揭申報地價及公告現值漲幅等一切情狀，
認就本件34號房屋以110年申報地價每平方公尺26,800元，按年息百分之7計算其調漲後之租金數額，尚稱妥適。即上訴人承租系爭土地租金，調漲為每年45,024元（計算式：26,800元×24㎡×0.07＝45,024元）。
六，綜上，被上訴人依民法第442條規定，請求自起訴狀繕本送
達上訴人之隔日即110年9月16日起，就上訴人所有系爭34號房屋，租用系爭土地24平方公尺之租金調整為年租金45,024元，為有理由，應予准許。原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 28 日
民事第二庭 審判長法 官 吳上康
法 官 李素靖
法 官 余玟慧上為正本係照原本作成。
不得上訴。中 華 民 國 112 年 11 月 28 日
書記官 李育儒