臺灣高等法院臺南分院民事判決112年度上字第43號上 訴 人 吳永聰 住新竹縣○○鎮○○路○○○段000巷訴訟代理人 蕭道隆律師
唐淑民律師被 上訴 人 蔡秀姃
邱彥彰共 同訴訟代理人 蔡文彬律師
李彥鋒律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國111年12月30日臺灣嘉義地方法院第一審判決（111年度重訴字第35號）提起上訴，本院於112年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第一項關於命上訴人給付逾新臺幣148萬9,000元本息，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
廢棄部分（除確定部分外），第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔；上訴駁回部分，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國110年11月13日簽定土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），由上訴人將其所有坐落嘉義縣○○市○○○○段○○○段00000地號土地（下稱系爭土地）以新臺幣（下同）1,720萬元出售予被上訴人，被上訴人已依約將第一期款172萬元（下稱系爭第一期款）匯入中國信託商業銀行營業部之買賣價金信託履約保證金帳戶（即中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶、專屬帳號：00000-000000000，下稱系爭履保帳戶），並於111年1月21日取得建築線核發證明。惟上訴人拒不依約點交及辦理系爭土地之所有權移轉登記，被上訴人乃於同年2月23日、同年3月13日，分別以存證信函催告上訴人履約，上訴人未予置理，嗣將系爭土地出售並移轉登記予訴外人柯珮雯，致系爭買賣契約已無法履行，而陷於給付不能，上訴人自應依系爭買賣契約第8條第3項約定，返還系爭第一期款，並給付同額之懲罰性違約金172萬元及賠償被上訴人因購買系爭土地所支出之仲介服務費34萬4,000元（下稱系爭仲介費）、委由建築師辦理指定建築線申請費2萬5,000元（下稱系爭委瓣費），合計208萬9,000元。爰依系爭買賣契約第8條第3項及民法第226條第1項規定，求為判決：㈠上訴人應給付被上訴人208萬9,000元，及自民事準備書㈤狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。【有關原審判命上訴人應返還系爭履保帳戶內之系爭第一期款172萬元部分，未據上訴人聲明不服，不在本院審理範圍內，不予贅述】。
二、上訴人則以：被上訴人雖已取得系爭土地之建築線核發證明，惟係夾同小段000地號土地（下稱系爭000地號土地）始與建築線連接，並非直接指定在系爭土地上，亦即上訴人若欲在系爭土地建築房屋，除應提出系爭000地號土地所有權人之同意書外，因該地為農牧用地，尚需取得主管機關容許私設通路之同意文件，否則有違反區域計畫法。又系爭000地號土地前固經原法院以100年度簡上字第80號判決命應供系爭土地通行（下稱系爭確認通行權判決），然仍無法取代主管機關許可私設通路之同意文件，是被上訴人迄未能提出系爭土地可以興建合法建物之證明，致系爭買賣契約未能順利履約並辦理點交，被上訴人自得依系爭買賣契約第12條第3項約定，解除系爭買賣契約，並無擅自解約之情事，被上訴人請求其給付違約金及損害賠償，自無理由。又縱認上訴人解除系爭買賣契約不合法，惟上訴人係經多方詢問後，本於確信始解除系爭買賣契約，並非故意違約，被上訴人請求之違約金亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯，並求為判決駁回被上訴人本件請求，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。【原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起一部上訴，聲明求為判決：㈠原判決主文第一項及該部分假執行宣告之裁判均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則求為判決駁回上訴】。
三、本件經整理兩造不爭執事項，及依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定整理並協議簡化兩造爭點，分別列舉如下（見本院卷第333至337頁）：
㈠兩造不爭執事項：
1.上訴人與被上訴人邱彥彰於110年11月13日簽訂如原證2所示之土地買賣契約書【即系爭買賣契約，見原審重訴卷（下稱原審卷）第17至38頁】，由被上訴人以總價金1,720萬元，向上訴人購買系爭土地。嗣兩造於110年12月24日約定承買人確認為被上訴人2人，應有部分各1/2（見原審卷第25頁）。
2.被上訴人業依系爭買賣契約第3條第2項約定，給付系爭第一期款172萬元，並匯入系爭履保帳戶；其餘款項則均尚未支付（見原審卷第19至21頁）。
3.依系爭買賣契約第3條（買賣價金之給付與收受）第2項約定：「付款方式：第二期款（備證用印款）0元。乙方（即上訴人）應於指定建築線完成日，備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續，交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業」等語（見原審卷第21頁）。
4.依系爭買賣契約第7條（買賣標的點交）第5項約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾111年2月28日，同時甲方（被上訴人）應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾1日按買賣總價金萬分之2計付違約金賠償甲方，如逾15日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約」（見原審卷第23頁）。系爭土地迄今均未辦理所有權移轉登記及點交予被上訴人。
5.依系爭買賣契約第8條第3項約定：「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」。兩造同意該條所稱之違約金性質為懲罰性違約金（見原審卷第23頁；本院卷第203頁）。
6.兩造於系爭買賣契約第12條第3項之其他約定事項載明：「㈢土地需能指定建築線以興建合法建物，否則雙方同意無條件解除契約。買方已付款退還買方。雙方並無違約賠償責任。若無法指定建築線，費用由賣方支付；若可指定建築線，費用買方支付」（見原審卷第25頁）。
7.上訴人於110年12月24日授權翁仲毅建築師代辦申請建築線及建照（見本院卷第39頁）。翁仲毅建築師於111年1月4日，向嘉義縣朴子市公所（下稱朴子市公所）提出建築線指示（定）申請書（見本院卷第27、29頁），經朴子市公所於111年1月20日以朴市工字第1110001224號函覆：建築線指示係依道路境界線指示，與基地可建築與否無涉等語（見本院卷第25頁）。亦即系爭土地之建築線係指示在系爭土地西南側夾系爭000地號土地上（見原審卷第293頁；本院卷第31頁）。
8.兩造於110年12月24日，曾簽訂如本院卷附件四所示之協議書（見本院卷第41頁）。
9.系爭土地之使用分區、使用地類別為鄉村區、乙種建築用地，夾系爭000地號土地（使用分區、使用地類別為特定農業區、農牧用地）與建築線連接。於建築申請時應取得主管機關及有關機關許可使用同意文件，並符合建築法、建築技術規則及嘉義縣建築管理自治條例規劃設計，據以取得建築執照（見原審卷第129至130頁）。
10.系爭土地欲申請取得建築執照，應提出系爭000地號土地所有權人之同意書外，尚需由系爭000地號土地所有權人向主管機關取得容許私設通路同意文件（見本院卷第187頁）。
11.依朴子市公所112年3月16日朴市工字第1120002740號函覆略稱：行政機關逕依「確定判決」據以核發建築執照，將造成系爭000地號土地違反非都市土地使用管制規則，按區域計畫法第21條訂有相關罰則，將使系爭000地號土地所有權人權益受損，行政機關亦有違法核照之虞等語（見本院卷第187至195頁）。
12.上訴人前於99年間，對系爭000地號土地所有權人訴請確認通行權存在事件，經原法院以99年度朴簡字第177號判決「確認原告（即吳永聰）對被告（即系爭000地號土地所有權人）所有之系爭000地號土地，面積合計6.3平方公尺之土地，有通行權存在；被告應容忍原告於其上開設道路以供通行」。嗣經該院以100年度簡上字第80號判決駁回上訴確定（見本院卷第59至70、147頁）。本件系爭000地號土地經指定之建築線在系爭確認通行權判決之通行範圍內（見本院卷第157頁）。
13.上訴人於111年2月22日，以嘉義文化路郵局第70號存證信函，催告被上訴人應於111年2月28日前，提出「系爭土地可興建合法建物之資料，否則將解除系爭買賣契約」，並經邱彥彰於同日收受（見原審卷第75至80頁）。
14.被上訴人於111年2月23日，以嘉義忠孝郵局第31號存證信函，通知上訴人應於函到3日內，儘速將必備文件資料交蔡文宗代書辦理產權過戶登記，若拒不履約，將解除契約等語，並經上訴人收受（見原審卷第111至114頁）。
15.上訴人於111年3月4日，以嘉義文化郵局第79號存證信函，催告被上訴人應於111年2月28日前，提出「系爭土地可興建合法建物之資料，否則將解除系爭買賣契約」，並經被上訴人於同年月7、9日收受（見原審卷第81至87頁）。
16.被上訴人於111年3月13日，以嘉義忠孝郵局第52號存證信函，通知上訴人其拒依系爭買賣契約第3條第2項約定，於指定建築線完成日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續，交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業，致無法在同年2月28日前完成點交，以上皆屬可歸責上訴人之事由，上訴人無權解約等語，並經上訴人收受（見原審卷第115至116頁）。
17.上訴人於111年3月14日，以嘉義文化路郵局第89號存證信函，通知被上訴人因其等未於111年2月28日前，提出系爭土地可興建合法建物之資料，爰解除系爭買賣契約，並經被上訴人於同年月16、17日收受（見原審卷第89至91頁）。
18.上訴人於111年3月25日，將系爭土地出售予柯珮雯，並於同年5月19日辦理所有權移轉登記（見原審卷第173至176、189至208、303至382頁）。
19.被上訴人因買賣系爭土地，支付嘉義住商不動產買方服務費34萬4,000元、委由翁仲毅建築師辦理建築線申請費2萬5,000元（見原審卷第281至285頁）。
㈡兩造之爭執事項：
1.上訴人依系爭買賣契約第12條第3 項約定，解除系爭買賣契約，有無理由？（即上訴人有無依該條項解除系爭買賣契約之權利？）
2.被上訴人依系爭買賣契約第8條第3項，請求上訴人給付懲罰性違約金172萬元，有無理由？應否酌減？
3.被上訴人依民法第226條第1項規定，請求上訴人給付其受有系爭仲介費34萬4,000元、系爭委辦費2萬5,000元之損害，有無理由？
4.被上訴人請求上訴人給付208萬9,000元本息，有無理由？
四、茲就兩造爭點及本院之判斷，分述如下：㈠上訴人不得依系爭買賣契約第12條第3項約定，解除系爭買賣契約：
1.系爭土地之使用分區、使用地類別為鄉村區之乙種建築用地，前經上訴人委請翁仲毅建築師於111年1月4日向朴子市公所申請並核准指定建築線在系爭土地之西南側，即夾系爭000地號與建築線連接，而系爭000地號土地之使用分區、使用地類別為特定農業區之農牧用地，如欲在系爭土地申請取得建築執照，除應提出系爭000地號土地所有權人之同意書外，尚需由該地之所有權人向主管機關取得容許私設通路之同意文件等情，業如兩造不爭執事項7、9至11所示，並有系爭土地及系爭000地號土地之土地登記公務用謄本、朴子市公所111年1月20日朴市工字第1110001224號函、111年6月10日朴市工字第1110007894號函、112年3月16日朴市工字第1120002740號函（見原審卷第105至109、129、130、173至175、181頁；本院卷第187頁）在卷可稽，足認系爭土地業已經指定建築線在案。其次，系爭土地之建築線未與道路連接，其間尚夾作為私設通路之系爭000地號土地，而系爭000地號土地為農牧用地，業如前述，依非都市土地使用管制規則第6條第1項規定：「非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別，應依其容許使用之項目及許可使用細目使用」（見本院卷第191頁），可見系爭000地號土地非當然得作為道路使用；再依同條第3項規定：「海域用地以外之各種使用地容許使用項目、許可使用細目及其附帶條件如附表一」等語，復參酌非都市土地使用管制規則第6條附表一「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」之編號（）所示，農牧用地之容許使用項目為「私設通路」時，限於以集村方式興建農舍或甲種、乙種、丙種、丁種建築用地，因未面臨建築線，無道路可出入需要者，始得許可（見本院卷第191至195頁）。而系爭土地為「乙種建築用地」，且「未面臨建築線」，參酌系爭000地號土地前經系爭確認通行權判決應供系爭土地通行使用確定，業如兩造不爭執事項12所示，並有該判決在卷可憑（見本院卷第89至94頁），是系爭000地號土地雖為「農牧用地」，尚非不得申請主管機關容許作為「私設通路」使用，顯見系爭土地並非「絕對」不能興建房屋；且系爭買賣契約中並無約定何時應確認系爭土地可否興建合法建物之期限，本件僅因系爭000地號土地尚未經申請容許作為「私設通路」使用，致系爭土地暫無法申請建築房屋，上訴人未待最終確認之結果，即逕以系爭土地不能合法興建房屋為由，解除系爭買賣契約，已嫌速斷。
2.按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，除契約文字已表示當事人真意，無須別事探求外，應於文義上及論理上詳為推求，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院112年度台上字第1605號、98年度台上字第1925號、96年度台上字第2631號裁判意旨參照）。上訴人抗辯稱系爭買賣契約第12條第3項之用語為「雙方」同意無條件解除契約，已明文約定兩造均有解除權，無別事探求之必要云云。惟依系爭買賣契約第12條第3項約定：「土地需能指定建築線以興建合法建物，否則雙方同意無條件解除契約」等語（見原審卷第25頁），從文義上觀之，所重者為「同意」解除契約，乃被動的「同意」，並非主動「得」解除契約，二者在概念上並非完全一致，難認系爭買賣契約有關該條之文字已明白表示當事人之真意，而不待探求。復衡以上訴人為系爭土地之出賣人，所關心者為出售土地能否獲得價金，相較之下，被上訴人為買受人，所著重者乃取得系爭土地能否開發、建築房屋。而倘系爭土地無法指定建築線，自無法供建築為通常使用，對土地經濟及利用價值減損甚鉅，於此情形下，買賣之結果對土地買受人即被上訴人顯然不利，對於出賣人即上訴人而言，並無任何不利，故為避免買受人可能遭受之不利益，兩造始另外磋商系爭買賣契約第12條第3項之特約解除事由，符合一般人之生活經驗，亦與系爭買賣契約之目的相符。是本於經驗法則及誠信原則，並從契約之主要目的及經濟價值觀察，系爭土地若無法指定建築線或興建合法建物，僅買受人可能遭受不利，故得依系爭買賣契約第12條第3項解除契約者，自應限於買受人即被上訴人自明。上訴人主張其亦得依該約定，解除系爭買賣契約，難認有據，是上訴人依此解除系爭買賣契約，尚有未合。
㈡被上訴人依系爭買賣契約第8條第3項約定，得請求上訴人給付懲罰性違約金，並應酌減為112萬元：
1.系爭買賣契約第3條第2項約定：「付款方式：第二期款（備證用印款）0元。乙方（即上訴人）應於指定建築線完成日，備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續，交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業」等語（見原審卷第21頁）。經查，系爭土地業經被上訴人委由翁仲毅建築師向朴子市公所申請核准指定建築線在案，業如前述，被上訴人既已取得「指定建築線之證明」，依上開約定，上訴人自應備齊一切過戶所需之證件資料，供代書辦理所有權移轉登記。又依系爭買賣契約第7條第5項約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾111年2月28日」，惟上訴人遲未配合辦理，經被上訴人於111年2月23日以嘉義忠孝郵局第31號存證信函，通知上訴人應於函到3日內，儘速將必備文件資料交蔡文宗代書辦理產權過戶登記，若拒不履約，將解除契約，上訴人收受該函後，猶未配合辦理，被上訴人復於111年3月13日以嘉義忠孝郵局第52號存證信函向上訴人表示其無權解，並已循法律途徑訴請履約，並經上訴人收受，業如兩造不爭執事項14、16所示，並有上開存證信函附卷可證（見原審卷第111至116頁），足認上訴人於系爭土地之指定建築線完成日，即應備齊辦理系爭土地之所有權移轉登記文件交代書收執，惟上訴人履經催告逾兩造約定之最後期限，仍拒不履行，確具可歸責事由。再被上訴人於111年3月11日原向原法院訴請上訴人應將系爭土地移轉登記予被上訴人，有起訴狀在卷可稽（見原審卷第9、10頁），嗣上訴人於原法院繫屬中，將系爭土地出售予柯珮雯，並於111年5月19日辦畢所有權移轉登記，有系爭土地之公務用謄本可憑（見原審卷第173頁），顯見上訴人已陷於給付不能自明。
2.上訴人雖抗辯上開約定所稱取得「指定建築線」之證明，應包含取得「能興建合法建物」之證明云云。惟細繹系爭買賣契約第3條第2項僅載明「指定建築線之證明」，對照第12條第3項除載明「能指定建築線」外，尚有「興建合法建物」之明文，是兩造於同一份契約中既有不同記載，顯然二者代表不同意涵；復衡以指定建築線與基地可否建築無涉，業如兩造不爭執事項7所示，並有朴子市公所111年1月20日朴市工字第1110001224號函在卷可憑（見原審卷第105頁），益證二者確屬不同層次之概念。再參酌上訴人於原審陳稱：「雖然有指定建築線，但是沒有連接土地，無法取得建照，所以我們想要解除契約，最主要是無法取得建照」等語（見原審卷第97頁）。可見上訴人所述「能興建合法建物之證明」係指取得建築執照。而建築執照能否取得，需被上訴人成為系爭土地所有權人後，欲在其上建築房屋時，始能提出申請，並非上訴人或被上訴人於出售前即得據以申請，兩造自無可能在系爭買賣契約中約定由上訴人或被上訴人取得建築執照後，上訴人始負有備齊相關文件以辦理所有權移轉登記之義務。從而，兩造於系爭買賣契約第3條第2項既僅約定「取得指定建築線之證明」，自不包括上訴人或被上訴人需取得「能興建合法建物」之證明，上訴人此部分辯解，尚非可採。
3.依系爭買賣契約第8條第3項約定：「本約簽訂後，乙方（即上訴人）若有擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（即被上訴人）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」等語（見原審卷第23頁）。查系爭土地已遭上訴人出售並移轉登記予柯珮雯，系爭買賣契約已陷於給付不能，是被上訴人依系爭買賣契約第8條第3項約定，請求上訴人給付與其已支付價金額同額之違約金172萬元，即屬有據。
4.惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條定有明文。又當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；復按違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。又約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之，是損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷（最高法院111年度台上字第639號、109年度台上字第1013號裁判意旨參照）。
5.上訴人抗辯被上訴人請求其給付與系爭第一期款同額即172萬元之違約金過高，應予酌減，被上訴人則主張上訴人於111年3月14日解除系爭買賣契約後，旋於同年月25日將系爭土地出售予柯珮雯，轉售之價金增加320萬元，係為規避一物二賣之責任，屬故意違約，且與不動產交易市場行情相當，無酌減必要等語。經查，本件違約金之性質，依系爭買賣契約第8條第3項之約定，已明訂為「懲罰性違約金」，亦為兩造所不爭，業如兩造不爭執事項5所示，應堪認定。又衡以兩造於110年11月13日就系爭土地已簽訂買賣契約，土地總價金為1,720萬元，被上訴人僅支付簽約金即系爭第一期款172萬元，占總價金之10分之1，餘款1,548萬元則尚未支付；且兩造於110年11月13日簽約後，上訴人即於同年12月24日委由建築師代辦申請建築線及建照，業如兩造不爭執事項7所示，而系爭土地之建築線經朴子市公所指定在夾系爭000地號土地上，亦即建築線未直接臨系爭土地，系爭000地號依系爭確認通行權判決雖得供系爭土地通行，惟尚需取得主管機關容許作為「私設通路」使用之同意文件，始能興建合法建物，已如前述，是上訴人辯稱其曾親往嘉義縣政府及朴子市公所詢問承辦人員，經承辦人員解釋相關法令後，主觀上認為系爭土地「本身」無法指定建築線，始發函解除系爭買賣契約，尚非完全無據，則系爭買賣契約之未履行，上訴人固有可歸責情形，惟係其未能全面掌握、理解相關法規所致（即系爭土地並非完全不能興建合法建物，僅需系爭000地號土地取得相關容許變更使用目的之同意文件），難認屬故意違約。另上訴人雖於111年3月25日即將系爭土地出售予柯珮雯，距其於同年3月14日發函解除系爭買賣契約僅11日，固有上訴人與柯珮雯之土地買賣合約書在卷可憑（見原審卷第307至317頁），惟尚難僅以時間相近，逕認上訴人有故意違約之意圖；且上訴人出售予柯珮雯者，除系爭土地外，尚有同段000、000-0地號土地，上訴人與柯珮雯間之買賣契約總價金雖有提高（即系爭土地與同段000-0地號土地合計2,200萬元+系爭000地號土地256萬元，見原審卷第307頁），惟此係包含同段000、000-0地號土地之價款，買賣條件已然不同，亦難認上訴人有因此獲得高額之利差；又依上訴人與柯珮雯簽訂之增補條款載明：「買方（即柯珮雯）知悉系爭000地號為第三人所有，分區為特定農業區農牧用地，建築線、管排權、通行權由買方概括處理，賣方不負擔前述問題，相關費用全數由買方負擔」等語（見原審卷第357頁），可見上訴人已不再負有指定建築線、管線及通行權之義務，上訴人覓得願意自行承擔有關指定建築線等事宜之買受人而迅與之簽約，亦屬情理之常，無從逕認上訴人有故意違約之情。末以，被上訴人認本件違約金僅總價款之10分之1，與不動產交易市場行情相當，惟未提出不動產交易市場行情供參，亦難採信。綜上，本院審酌上開懲罰性違約金之強制履約性質，及被上訴人締結契約所耗費時間、勞力、精神及機會成本，暨上訴人未能履約之情節等一切情狀，認被上訴人得請求之違約金應酌減為112萬元，方屬允當，被上訴人逾此部分之請求，則無理由，不應准許。
㈢被上訴人請求上訴人賠償其系爭仲介費34萬4,000元、系爭委辦費2萬5,000元，為有理由：
1.按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。又當事人所約定之懲罰性違約金係作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。
2.查系爭買賣契約因上訴人將系爭土地另行出賣予柯珮雯而給付不能，已如前述，而被上訴人為購買系爭土地，確已支出系爭仲介費34萬4,000元、系爭委辦費2萬5,000元，業如兩造不爭執事項19所示，並有買方服務確認書暨收據、翁仲毅建築師事務所收據影本附卷可稽（見原審卷第269至273、281至285頁），則被上訴人依前揭規定，請求上訴人給付系爭仲介費及委辦費合計36萬9,000元，均屬有據，應予准許。
㈣綜上，系爭買賣契約第12條第3項所定得解除系爭買賣契約者
，僅限於被上訴人，上訴人依該約定解除系爭買賣契約，尚有未合，上訴人自應依約履行，惟上訴人已將系爭土地出售並移轉登記予柯珮雯而陷於給付不能，被上訴人自得依系爭買賣契約第8條第3項約定，請求上訴人給付懲罰性違約金，然該等違約金與被上訴人給付之系爭第一期款同額即172萬元，尚屬過高，應酌減為112萬元；另被上訴人因系爭買賣契約已無法履行，其依民法第226條規定，請求上訴人賠償因此所受之損害即系爭仲介費34萬4,000元、系爭委辦費2萬5,000元，均有理由，是被上訴人得請求之數額合計為148萬9,000元（計算式：112萬元+34萬4,000元+2萬5,000元）。
又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項前段、第203條分別定有明文。而本件兩造均同意若被上訴人之請求有理由，利息起算日為111年10月20日（見本院卷第290、291頁），是被上訴人請求上訴人自111年10月20日起按週年利率5%計算之利息，亦有理由，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約第8條第3項及民法第226條規定，請求上訴人給付148萬9,000元，及自111年10月20日起按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，判命上訴人應為給付，並就該部分依兩造之聲請，分別酌定擔保金額宣告假執行及免假執行，經核並無不合，上訴人就此部分猶執陳詞提起上訴，求予廢棄改判，為無理由，自應駁回該部分之上訴。至原審判命上訴人給付超過上開應准許部分，及該部分假執行之聲請，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊或防禦方法並所提舉證資料，經本院斟酌後，認均不生影響本院所為上開論斷，自無再予逐一審論之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 16 日
民事第三庭 審判長法 官 黃瑪玲
法 官 黃聖涵
法 官 曾鴻文上為正本係照原本作成。
不得上訴。中 華 民 國 112 年 11 月 16 日
書記官 黃玉秀