臺灣高等法院臺南分院民事判決112年度上字第51號上 訴 人 蔡宗翰被上訴 人 郭仁權
郭澤民
郭志偉
黃麗梅郭栢青
郭水秀郭桂枝郭紋萍陳清緯李英芬郭永清（即郭世雄之承受訴訟人）
郭吉倫（即郭世雄之承受訴訟人）共 同訴訟代理人 林錫恩律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國111年12月21日臺灣臺南地方法院110年度重訴字第272號第一審判決提起上訴，本院於112年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付新臺幣597萬8,621元自民國109年12月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之違約金之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
廢棄部分第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：原被上訴人郭世雄於訴訟中之民國112年1月3日死亡，其繼承人有子女郭永清、郭吉倫等2人（下合稱郭永清等2人），此有本院依職權調取郭世雄之個人基本資料查詢結果及郭永清等2人提出郭世雄之繼承系統表、戶籍謄本、全體繼承人之戶籍謄本（見本院卷第109、153-159頁）可稽。郭永清等2人依民事訴訟法第175條第1項規定，聲明承受訴訟（見本院卷第153頁），經核並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：兩造於109年10月7日簽立土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定上訴人向被上訴人購買坐落臺南市○○區○○○段0000、0000、0000地號土地（下分稱0000、0000、0000地號土地，合稱系爭土地），買賣總價新臺幣（下同）1,400萬元。上訴人已依約給付訂金10萬元、第一期簽約款140萬元、第二期用印款560萬元；至於第三期完稅款700萬元扣除已付訂金10萬元後，尚有尾款690萬元原應於109年12月18日繳納土地增值稅3日內即109年12月21日前交付，然上訴人卻未依約於完稅3日內完成交付，自應負給付遲延責任，並給付違約金。再因本件尾款690萬元扣除共用壁折價之92萬1,379元外，尚有597萬8,621元未給付，被上訴人同意以597萬8,621元自109年12月22日起至清償日止，按週年利率5%計算本件之違約金（下稱系爭違約金）。是被上訴人得依系爭契約第4條、第13條第2項約定，請求上訴人給付系爭違約金。原審判決並無不當，上訴人之上訴並無理由等語。並答辯聲明：上訴駁回【被上訴人就原審判決駁回其餘請求部分，未據上訴，已告確定，不再論述】。
二、上訴人則辯以：上訴人未依約於完稅3日內給付尾款，係因系爭土地於109年11月2日經地政人員複丈時發現，土地上有部分面積遭鄰地建物之共用壁占用，依系爭契約第11條第1項約定，被上訴人於出賣土地時已保證系爭土地無共用壁，足見被上訴人給付有瑕疵，依系爭契約第7條第2項約定及民法給付瑕疵之規定，被上訴人應按共用壁占用系爭土地面積之比例減少價金，是尾款應扣除共用壁折價金額。然被上訴人竟拒絕修改系爭契約價金，上訴人係依系爭契約第11條第2項約定保留部分價金等待事情解決時方行支付，於法有據，並非故意怠為或不為給付，亦屬不可歸責，上訴人並無違約情事。原審判命上訴人給付被上訴人系爭違約金，實有未當，爰提起上訴等語。並上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付系爭違約金之裁判均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回【原判決命上訴人給付597萬8,621元部分，上訴人並未提起上訴，已告確定，此部分本院不再論述】。
三、本件經整理兩造不爭執事項，及依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定整理並協議簡化兩造爭點如下：
㈠不爭執事項：⒈兩造於109年10月7日簽立土地買賣契約書（原審補字卷第45-
50頁，即系爭契約）及房屋交易安全契約書，約定上訴人向被上訴人購買其等共有之系爭土地，買賣總價1,400萬元。
上訴人已依約給付訂金10萬元、第一期簽約款140萬元、第二期用印款560萬元，至於第三期完稅款690萬元（即尾款）部分，上訴人原未給付，嗣因原審判決有減價，上訴人於112年2月9日匯款597萬8,621元至中信房屋仲介股份有限公司房屋交易安全專戶（下稱中信房屋交易安全專戶），上開匯款597萬8,621元部分，目前被上訴人尚未領取。
⒉被上訴人於109年12月18日繳納系爭土地之增值稅後，於同年
月24日寄發臺南東門郵局存證號碼000276號存證信函（下稱系爭存證信函），通知上訴人應於函到3日內給付尾款（原審補字卷第59至61頁），上訴人於110年1月4日收受該存證信函（原審補字卷第63頁）。
⒊兩造對原審111年6月16日勘驗測量筆錄、照片7紙、臺南市臺
南地政事務所（下稱臺南地政）111年4月19日臺南地所測字第1110035243號函及檢附之地籍圖重測地籍調查表、臺南地政111年7月15日臺南地所測字第1110068639號函檢附之土地複丈成果圖（下稱附圖），均無意見（原審重訴字卷第241-
247、289-295、301-303頁）。系爭土地之現況如下：⑴系爭土地為空地，南邊臨路，其餘3側與他人建物相鄰，其中
除0000地號土地四周及0000地號土地東側有界址外，其餘土地範圍則因界址點位於共用壁中而不能現場釘定界址。
⑵系爭土地其上有如附圖編號A、B之共同壁（下稱A、B共同壁
），A共同壁面積為9.08平方公尺，B共同壁面積為2.79平方公尺，合計共11.87平方公尺。
㈡爭執事項：
被上訴人依系爭契約第13條第2項約定，請求上訴人給付系爭違約金，有無理由？
四、本院得心證之理由：㈠查兩造於109年10月7日簽立系爭契約及房屋交易安全契約書
，其約定事項、買賣總價、訂金、各期價金支付之約定及給付情形，整理如不爭執事項⒈所示；被上訴人已於109年12月18日繳納系爭土地之增值稅及系爭存證信函之寄發、收受情形；原審就系爭土地之勘驗測量及其現況等節，為兩造所不爭執（見不爭執事項⒈至⒊），且有上訴人提出匯款申請書（見本院卷第37頁）為證，堪信為真實。
㈡被上訴人依系爭契約第13條第2項約定，請求上訴人給付系爭
違約金，為無理由：⒈被上訴人主張其於109年12月18日繳納系爭土地之增值稅完畢
，上訴人依系爭契約第4條約定，應於土地增值稅單核下3日內即109年12月21日前給付尾款690萬元乙節，固為系爭契約第4條所約定（見原審補字卷第46頁）；但依系爭契約第7條第2項約定：「複丈完成後，如發現有部分面積被他人侵占、私設巷道或既成道路等情形，致甲方（即上訴人，下同）無法行使所有權或行使有重大困難，乙方（即被上訴人，下同）應於土地複丈完成後10日內排除，否則雙方同意按本買賣成交總價與面積之比例減少價金」（見原審補字卷第46頁，較清晰版見本院卷第350頁）、第11條第1項約定：「乙方保證本買賣土地產權清楚，絕無一地數賣、糾紛爭訟、被他人占用、占用他人土地、與鄰地共用壁、他人主張三七五租約或優先購買權，或其他糾葛等情事，否則乙方應自負全部法律責任。」及同條第2項約定：「本買賣土地如有他人主張或設定他項權利、借貸、租賃、界址糾葛或占有關係，除本契約另有訂定外，應由乙方負責於簽訂本契約書後20天內清除完畢，否則視為違約，且甲方得以未付價金優先代為清償，或保留相當金額於該項情事解決時方行支付。」等語（見原審補字卷第47頁，較清晰版見本院卷第351頁）；有上開系爭契約約款可稽，堪信為真實。
⒉由上可見，被上訴人就系爭土地保證無與鄰地共用壁之情事
；土地複丈完成後，如發現有部分面積被他人侵占，被上訴人應於複丈完成後10日內排除，否則按系爭土地成交總價與遭侵占面積之比例減少價金；如有他人占有關係，被上訴人應負責於簽訂系爭契約後20日內清除完畢，否則視為違約，且上訴人得就未付價金保留相當金額於該項情事解決時方行支付。又兩造對系爭土地經複丈結果，現況其上有A、B共同壁，其中A共同壁面積為9.08平方公尺，B共同壁面積為2.79平方公尺，合計共11.87平方公尺乙節，並不爭執（見不爭執事項⒊之⑵），亦堪信為真實。而共用壁既係指相鄰2宗建築基地各別所有之建築物，所共同使用以地界中心線上構築之牆、柱及樑之構造物，其存在與系爭契約第7條第2項所約定之「部分面積被他人侵占」相類；被上訴人依約自應於土地複丈完成後10日內排除前開共用壁之占用系爭土地之情事，並負責於簽訂系爭契約後20日內清除完畢。然被上訴人卻迄未排除、清除完畢上開共用壁之占用情事，則上訴人辯以其依系爭契約第11條第2項約定，得就未付價金保留相當金額於該項情事解決時方行支付乙節，應屬可採。
⒊證人曾蕙君（即承辦系爭契約之地政士）到庭證稱：兩造簽
立系爭契約時，我有就我劃線部分全部唸一次，因為我覺得這個部分是買賣最重要相關的，也會以很口語化方式解釋；地政機關鑑界時，有指出有一些侵占問題，我們請買賣雙方先協調，依系爭契約第7條第2項約定，若侵占到的面積要扣除買賣價金，可是本件雙方認知不同，沒有辦法達成協議，賣方就提告了；我在解釋鑑界大概會說賣方一定要負責鑑界給買方，有任何影響鑑界的部分，賣方要排除，如有侵占的問題，賣方必須要在10日內排除，否則應以買賣價金扣除，我講的很口語化；買方要付第三期款，但賣方沒有排除侵占，我們會要賣方就侵占面積去扣除價金，價金變成沒有辦法明確計算出來，而且我們代書在進行案件，只要有一方提起訴訟，會等法院判決下來，才會依照法院判決執行，本件是在等待法院判決下來；因為侵占部分要在尾款扣除，第三期款剛好是尾款，買賣總價會變更；我所說土地被侵占，就是指隔壁房子的共用壁有侵占到系爭土地；一般來講，在尚未確定金額情況下，不會請買方匯款；系爭契約第11條第2項是指買方就案件想要繼續進行，可以將有爭議的金額保留下來，剩下的匯款進來，會繼續做點交，但因為本件有訴訟，整個案件的流程會等待判決結果再進行，所以買方也可以等法院判決結果下來再做，這個條文是保障買方等語（見本院卷第327-333、335-336頁）；核與其當庭所提系爭契約之記載相符，且其證述之情節並無違常情，又就本件亦無何利害關係，應堪採信。
⒋被上訴人雖主張：上訴人依約有給付第三期款之義務，僅其
得依系爭契約第11條第2項後段約定，保留相當金額，俟共同壁差額達成共識後，再逕為扣除或找補等語。惟兩造就系爭土地買賣價金之減價金額究係如何，迄無達成共識，即如證人曾蕙君上開證述，因為侵占部分要在尾款扣除，第三期款剛好是尾款，買賣總價會變更，則上訴人要給付之款項尚未確定，其如何給付？而上開約定之性質，既屬在保障上訴人之權益，即應由上訴人決定其得保留之金額或行使之方式，自難認上訴人有違反系爭契約所定義務之履行日期約定，應負遲延責任之情事。參以本件因原審判決有減價，上訴人已於112年2月9日匯款597萬8,621元至中信房屋交易安全專戶（見不爭執事項⒈），亦可見上訴人所辯其並非故意怠為或不為給付等語，應屬非虛。是被上訴人此部分之主張，並不足採。
⒌綜上各節，被上訴人既無法證明上訴人有違反系爭契約所定
義務之履行日期約定，應負遲延責任之情事，被上訴人依系爭契約第13條第2項約定，請求上訴人給付系爭違約金，即屬無據，不應准許。
五、綜上所述，被上訴人依系爭契約第13條第2項約定，請求上訴人給付系爭違約金，為無理由，應予駁回。原審判命上訴人應給付被上訴人系爭違約金，自有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 112 年 11 月 9 日
民事第三庭 審判長法 官 黃瑪玲
法 官 郭貞秀
法 官 曾鴻文上為正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴人不得上訴。
中 華 民 國 112 年 11 月 9 日
書記官 王雪招【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。