臺灣高等法院臺南分院民事判決112年度重上字第6號上 訴 人 陳柏勳訴訟代理人 李耿誠律師複代理人 黃勃橖律師被上訴人 陳中豪訴訟代理人 王思舜律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國111年12月12日臺灣臺南地方法院第一審判決提起上訴（110年度重訴字第346號），本院於112年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應於上訴人給付新臺幣陸佰伍拾萬元予被上訴人之同時，將臺南市○○區○○段000地號土地及其上同段000建號建物之所有權權利範圍全部移轉登記予上訴人。
第一、二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第446條第1項、第256條定有明文。本件上訴人原上訴聲明第2、3項為：「㈡先位聲明：被上訴人應於上訴人給付新臺幣（下同）100萬元予被上訴人之同時，將臺南市○○區○○段000地號土地及其上同段000建號建物（下合稱系爭房地）之所有權移轉登記予上訴人。㈢備位聲明：1.被上訴人應就系爭房地以650萬元之價格，與上訴人簽訂買賣契約書。2.被上訴人應於上訴人匯款100萬元予被上訴人之同時，將系爭房地之所有權移轉登記予上訴人。
」（見本院卷第19-20頁）。嗣於本院將上開㈡先位聲明、㈢備位聲明2.更正為：「被上訴人應於上訴人給付650萬元之同時，將系爭房地之所有權移轉登記予上訴人」（本院卷第111-119頁），核屬更正應受判決事項之聲明，依上說明，自應准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：系爭房地（房屋之門牌號碼為臺南市○○區○○里○○街000巷0號）原為伊祖父陳天德所有，由伊一家人與陳天德共同居住。陳天德死亡後，伊父親陳武慶與被上訴人、訴外人孫陳秀緞、陳季杏、伊祖母林秋蘭因繼承而公同共有系爭房地，並於民國（下同）110年4月13日經臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）110年度司家移調字第3號成立調解，由被上訴人取得系爭房地所有權，且補償其餘繼承人每人各130萬元。伊有意購買系爭房地，乃授權陳季杏代理伊與被上訴人就買賣系爭房地乙節進行磋商，雙方於110年8月12日達成買賣價金650萬元之合意，並就給付方式約定為頭期款100萬元，尾款550萬元，詎被上訴人拒絕履約。爰先位依買賣契約法律關係，請求被上訴人應於伊給付650萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予伊。又倘認兩造間尚未成立買賣契約，備位依買賣預約之法律關係，請求被上訴人應就系爭房地以650萬元之價金，與伊訂立買賣契約，並於伊給付650萬元之同時，將系爭房地之所有權移轉登記予伊。
二、被上訴人則以下列情詞置辯，並求為判決駁回上訴人本件請求：否認陳季杏曾代理上訴人與伊磋商系爭房地買賣事宜，上訴人所提錄音檔僅係被上訴人與陳季杏兄妹間之閒聊，並非買賣契約之磋商，亦非買賣之預約。況依錄音譯文之內容，陳季杏自始均未表明其為上訴人之代理人，縱於聊天過程中曾向伊表示有人想購買系爭房地，陳季杏亦無代理上訴人與伊議約之效力等語。【原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並更正上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡先位聲明：被上訴人應於上訴人給付650萬元予被上訴人之同時，將系爭房地之所有權移轉登記予上訴人。㈢備位聲明：被上訴人應就系爭房地以650萬元之價金，與上訴人訂立買賣契約，並應於上訴人給付650萬元之同時，將系爭房地之所有權移轉登記予上訴人。㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則求為判決駁回上訴。】
三、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，確認兩造不爭執及爭執事項如下：
不爭執事項：
㈠系爭房地原為上訴人之祖父陳天德所有（司調卷第25頁），
於109年3月31日陳天德死亡後，由被上訴人陳中豪（下稱陳中豪）、陳武慶（即上訴人父親）、孫陳秀緞、陳季杏、林秋蘭（陳中豪等人之母）繼承而為公同共有。
㈡有關陳天德之遺產分割事件，已於110年4月13日經臺南地院1
10年度司家移調字第3號調解成立，全體繼承人同意由陳中豪取得系爭房地所有權，陳中豪並應給付其餘繼承人每人各130萬元，並簽立系爭調解筆錄在案（司調卷第21-23頁）。
㈢系爭房地在陳中豪於110年8月2日分別匯款130萬元予陳季杏
、陳武慶及其他繼承人後，以調解繼承為原因，於110年8月11日移轉登記為陳中豪所有（司調卷第27-29頁），並經臺南地院110年度司執字第79188號強制執行程序請求陳武慶遷讓房屋，現由陳中豪及其家人居住。
㈣被上訴人與陳季杏間於110年8月12日有如司調卷33-36頁錄音譯文對話內容，及原審卷177頁勘驗之錄音對話內容。
㈤本案相關事實時序表如附表一所示，相關民、刑事案件一覽表如附表二所示。
爭執事項：
㈠上訴人先位主張兩造就上訴人以650萬元向被上訴人購買系爭
房地乙節，已達成意思表示合致，並成立買賣契約，請求於上訴人給付650萬元之同時，將系爭房地移轉登記，是否有據？
1.陳季杏是否代理上訴人與被上訴人成立買賣契約？
2.買賣契約之內容及權利義務？㈡上訴人備位主張兩造間就購買系爭房地成立買賣預約，有無
理由？
1.陳季杏是否代理上訴人與被上訴人成立買賣預約？
2.買賣預約之內容及權利義務？
3.備位聲明各項有無理由？
四、得心證之理由㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。又按當事人對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示一致，其契約即已成立。而預約則係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，即非預約。當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之（最高法院109年度台上字第1638號民事判決意旨參照）。
㈡兩造間就系爭房地，已成立買賣契約：
1.依兩造不爭執事項㈠至㈢之事實，可知本件買賣標的物之系爭房地，原為上訴人祖父陳天德所有，由上訴人、其父陳武慶一家與陳天德共同居住。陳天德死亡後，陳武慶與被上訴人、其他兄弟姐妹及祖母林秋蘭繼承系爭房地，經臺南地院110年度司家移調字第3號成立調解，由被上訴人取得系爭房地所有權，陳武慶於110年7月15日前搬離系爭房地，被上訴人補償其餘繼承人每人各130萬元，被上訴人嗣以強制執行程序，於111年8月5日解除陳武慶占有系爭房屋，點交予被上訴人等情，經本院依職權調閱臺南地院110年度司家移調字第3號分割遺產、同院110年度司執字第79188號遷讓房屋卷宗查閱明確，堪信為真實。則依上開事實，足認兩造間有親戚關係，系爭房地於陳天德未死亡前，長期由上訴人及其父陳武慶與其祖父母一同居住。
2.上訴人主張上開調解成立後，上訴人由陳季杏代理以650萬元向被上訴人購買系爭房地，兩造已意思表示合致，而成立買賣契約，惟為被上訴人所否認。經查：
⑴上開調解成立後，被上訴人於110年7月28日先傳簡訊給
陳季杏，記載：「你是否要照法院裁定走辦理移轉登記我再等著匯款給你慶說要問你的意思」（見兩造所不爭之附表一事實時序表編號2）。
⑵同年8月2日被上訴人匯款予陳季杏、陳武慶後，隔日即3
日陳季杏與被上訴人通話，對話內容提及：「陳季杏：你帳號給我，我匯款退還給你...。你給慶買不能嗎？你兄弟做到這麼絕...。你自己說的，你已經有那麼多房子了，你還要買這間房子做什麼你就讓慶買阿，不然你要他搬去哪兒，他也找不到房子啊...讓他買，我會盡量叫他去借錢...」、「被上訴人：我就是說好，...我們現在就是說好，讓他買沒關係...。現在就是照這樣做之後，看是先蓋章給我後，照這給的走完後，馬上又蓋章給慶阿」（見原審卷第55-60頁對話錄音譯文，附表一事實時序表編號4）。
⑶同月5日陳季杏與被上訴人LINE對話，被上訴人表示：「
重點慶如果要去先弄錢」、「叫慶先丈人那邊先借款」、「就過腳而已幾天就可以貸款」，陳季杏則表示：「房貸650才還了50我問過只能借20」、「農會我去問過只要一個月時間」、「如果他爸跟哥哥那100我的在給你抵押代書或你的律師寫都可以這樣可以嗎」、「慶沒地方去我們都有房子」，有LINE對話紀錄截圖可稽（見原審卷第83頁、第159頁，附表一事實時序表編號5）。
⑷同月10日陳季杏與被上訴人LINE對話，被上訴人表示：
「今天有跟慶談他說他沒辦法貸，只有柏勳可以30年的」，有LINE對話紀錄截圖可稽（見原審卷第63頁，附表一事實時序表編號6）。
⑸同月12日（該日為星期四）被上訴人與陳季杏通話，對
話內容提及：「陳季杏：你現在星期日又要邀我出去說什麼？」「陳中豪：星期日也是說要賣給慶阿，給柏勳...現在有新辦過戶了，我也是一樣要賣給柏勳...就賣給柏勳，柏勳人家有在工作，...就看怎樣簽合約，我也不會騙妳們...我之前也是說辦一辦過來給我，再賣給柏勳這樣才能辦，因為判決文就是要照這樣走...現在我還是要賣給柏勳，他有工作，我有去問了，算說契稅沒幾萬元而已，辦到好，算說我來賣給柏勳，柏勳去貸款，沒幾萬元而已...就是像妳說的讓柏勳去貸款，也是依照650萬賣他，不用賺半毛錢...伯勳可以貸550，100算頭期款，就是650，我那時候也是650萬白紙黑字，我也沒多也沒少，也是照650萬...反正就是650萬賣給柏勳這樣就對了」，「陳季杏：好，星期日在說。...你買慶買我都沒差，你有房屋他沒有房屋...求圓滿，他也很可憐，他沒房子，也沒地方住，這樣而已。」有二人對話內容錄音譯文在卷（見調卷33-35頁），另經原審勘驗該日之錄音檔案其中6分24秒至7分05秒之內容為：「陳季杏：沒有啦，啊就是慶他兒子要貸的。陳中豪：你沒有跟我說這些啦，你說慶仔...。陳季杏：
我沒有說得很落落長，我這個人說話不會很落落長，你也知道我講話就是簡單而已。陳中豪：好啦，沒關係拉，就是柏勳可以貸550，100算頭期款，就是650，我那時候也是寫650萬白紙黑字，我也沒多也沒少，也是照650萬。陳季杏：好啦好啦，那詳細情形你星期日去我再跟你說，我是想說你去過戶怎麼都沒跟我們說，不然你也跟我說一下。」有勘驗筆錄可稽（見原審卷177頁，附表一事實時序表編號8）。
⑹又同月14日（該日為星期六）陳季杏與被上訴人LINE對
話，陳季杏表示：「明天業主改期了，10：00去你家樓下可以嗎，明天10：00」被上訴人表示：「到巷口7超商」，有LINE對話紀錄截圖可稽（見原審卷第65頁，附表一事實時序表編號9）。另陳季杏於110年8月31日至臺南市永康分局派出所通報，稱被上訴人於110年8月15日在臺南市永康區中山路永龍門市辱罵陳季杏「是嫁出去的女兒，不能回父母家住」，並稱陳季杏竊取父母的錢及黃金，是被上訴人有違反保護令等情，偵查後，經臺南地檢署110年度偵字第21308號（下稱臺南地檢署21308號）對被上訴人為不起訴處分（見本院卷第269-271頁，附表二㈡相關刑事案件編號10），經本院依職權調閱該偵查卷宗查閱明確。可認陳季杏、被上訴人確實於110年8月15日在超商見面，要再洽談系爭房地買賣之細節。惟110年8月15日當日陳季杏與被上訴人及其家人於超商發生言語衝突，故被上訴人於同月23日以前開分割遺產之調解筆錄為執行名義，向執行處聲請命陳武慶遷讓房屋（見兩造不爭執事項㈢、附表一編號10），有本院調閱臺南地院110年度司執字第79188號卷內之強制執行聲請狀可參（見該案電子卷證第10頁）；再參以陳季杏、陳武慶、被上訴人、孫陳秀緞等兄弟姐妹間，自109年起相互提告多件民刑事案件，彙整如附表二所示及相關裁判書附卷（見本院卷第245-289頁），本院亦依職權調閱附表二㈠編號1、5、7；㈡編號3、11案件卷宗查核明確，可知被上訴人手足間，因父親陳天德遺產分割、母親照顧扶養、系爭房地處理，迭生爭執。
⑺綜合1.及上開⑴至⑹之事證，可知系爭房地原由陳武慶一
家居住，陳天德遺產分割事件調解成立後，陳武慶透過陳季杏向被上訴人表示要買，被上訴人亦曾告知陳季杏其與陳武慶談過，陳武慶說他沒辦法貸款，只有上訴人可以申辦30年期貸款（上開⑷），被上訴人與陳季杏LINE或電話通話時，亦均多次明確表示要將系爭房地以650萬元賣給上訴人，由上訴人貸款，頭期款付100萬元，貸款550萬元，足認被上訴人明確知悉陳季杏係代理陳武慶及上訴人，與被上訴人洽談系爭房地之買賣事宜，且被上訴人亦已承諾以650萬元之價金出售給上訴人，則就系爭房地之買賣，依民法第103條規定，代理人即陳季杏以上訴人本人名義所為承買之意思表示，與被上訴人向陳季杏承諾以650萬元出售予上訴人之意思表示，直接對上訴人本人發生效力，即兩造已互相表示意思一致，依民法第153條規定，買賣契約即為成立。且依陳季杏多次與被上訴人協調過程，其與被上訴人均明確知悉標的物即上訴人一家長期居住之系爭房地，購買之人為有能力貸款之上訴人，買賣價金為650萬元，是兩造即得依此約定履行契約，亦即兩造所約定者為買賣契約，而非預約，毋須再另訂本約。嗣因陳季杏與被上訴人及其家人間於110年8月15日於超商見面發生言語爭執，致被上訴人不願履行系爭房地買賣之出賣人義務，應堪認定。
3.被上訴人雖抗辯其與陳季杏間之對話，為兄妹間之家常閒聊，且陳季杏未表示其代理上訴人之意，被上訴人主觀上認知之交易對象為陳武慶云云，惟依前開陳季杏及被上訴人多次對話，可知被上訴人已明確表示要賣給上訴人，讓上訴人貸款給付買賣價金，被上訴人亦曾直接與陳武慶通話，表示只有上訴人可以貸款等語，是被上訴人前開抗辯，顯與前述事證不符，並不足採。
4.被上訴人雖另抗辯兩造欠缺不動產交易有關稅金、代書費、履約期限等要素，無從成立本約，僅成立預約云云，惟按當事人對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示一致，其契約即已成立（參前㈠所述）；又締結不動產買賣之債權契約，並非要式行為，若雙方就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立，此觀民法第345條第2項之規定自明，並不因契約僅有口頭約定而受影響（最高法院81年度台上字第2339號民事判決意旨參照）。至於稅金、代書費等費用負擔，非買賣契約必要之點，如未約定，得依一般不動產買賣之慣例或法令規定負擔，不影響契約之成立；而本件訴訟確定後，上訴人給付價金之同時，即得請求被上訴人履行移轉登記之義務，縱兩造未明確約定履行期限，亦不影響本件買賣契約之成立，被上訴人抗辯兩造僅成立預約云云，尚不足採。
五、綜上所述，上訴人依兩造成立之買賣契約，請求被上訴人於上訴人給付650萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，自屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造就系爭房地之買賣契約成立，則有關上訴人備位主張兩造成立預約之部分，即無庸再為審酌，另兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 王金龍
法 官 洪挺梧
法 官 蔡孟珊上為正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。上訴人不得上訴。中 華 民 國 112 年 7 月 31 日
書記官 徐振玉【附註 】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。