臺灣高等法院臺南分院民事判決113年度上易字第299號上 訴 人 姚玉仔即李鴻飛之承受訴訟人訴訟代理人 李明芳
李敏華視同上訴人 李恆勲兼李榮昌之承受訴訟人及兼李英三之承當訴訴訟代理人 高進棖律師
高運晅律師視同上訴人 享陞有限公司法定代理人 李國賓被上訴人 李榮輝訴訟代理人 李國雄上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國113年8月16日臺灣雲林地方法院112年度訴字第676號第一審判決提起上訴，本院於114年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
兩造共有坐落雲林縣○○鎮○○段000地號、面積409.06平方公尺土地，同鎮○○段0000地號、面積206.79平方公尺土地及同段0000地號、面積202.9平方公尺土地，應合併分割如附圖所示：
㈠編號A部分、面積409.06平方公尺分歸視同上訴人享陞有限公司所有。
㈡編號B部分、面積101.66平方公尺分歸被上訴人所有。
㈢編號C部分、面積202.9平方公尺分歸視同上訴人李恆勲所有。
㈣編號D部分、面積105.13平方公尺分歸上訴人姚玉仔所有。兩造就前項土地應補償與應受補償金額如附表二所示。第一、二審訴訟費用由兩造按如附表一所示之應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。又分割共有物之訴為固有必要共同訴訟，其訴訟標的對於各土地共有人必須合一確定。查本件原審判決就兩造共有坐落雲林縣○○鎮○○段000地號、面積409.06平方公尺土地，同鎮○○段0000地號、面積206.79平方公尺土地及同段0000地號、面積202.9平方公尺土地（下分稱994地號土地、0000地號土地、0000地號土地，合稱系爭土地），合併分割如附圖所示，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，上訴人姚玉仔提起上訴之效力，應及於未提起上訴之同造其餘共有人，爰併列同造其餘共有人為上訴人（下逕稱共有人姓名，或與姚玉仔合稱上訴人）。
二、本件於第二審上訴程序中，李榮昌於民國114年7月11日死亡，其繼承人雖有李欣怡、李恆勲，惟李榮昌於本件之系爭土地應有部分各8分之1，因繼承人經協議分割，由李恆勲繼承，並辦妥繼承登記，李恆勲亦聲明承受訴訟，有個人基本資料、2親等關聯查詢表、個人除戶資料、民事聲請承受訴訟狀、原法院公告、土地建物查詢資料在卷可憑（見本院卷第227至232、237、238、245、339、349、353至358頁），核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：系爭土地為兩造所共有，共有人應有部分如附表一所示。系爭土地並無不得分割之契約，且使用目的亦無不能分割之情形，因兩造無法協議分割，參酌系爭土地現無人使用之情形與各共有人應有部分比例換算之面積，同意按如附圖所示之分割方法合併分割系爭土地等情。爰依民法第823條第1項前段及第824條第2項、第5項規定，請求將兩造共有之系爭土地合併分割如附圖所示，並依歐亞不動產估價師聯合事務所（下稱估價師）之估價報告書（下稱歐亞估價報告）互為找補（原審判決兩造共有之系爭土地應合併分割如附圖所示，兩造間並依石亦隆不動產估價師事務所之估價報告書〈下稱石亦隆估價報告〉，按附表三所示應為補償及應受補償之金額為補償。姚玉仔聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：兩造共有系爭土地應合併分割如附圖所示，並依歐亞估價報告互為找補。
二、上訴人則分別以下列情詞置辯：㈠姚玉仔部分：同意按附圖所示分割方法合併分割系爭土地，
惟石亦隆估價報告就南臨僅5公尺雲林縣○○鎮○○路00巷○0000地號土地估價結果，與臨15公尺同鎮○○路之0000地號土地及994地號土地，價值差異過小，顯未詳為考量上開臨路寬度對土地價值之影響，對伊顯有不公，應依歐亞估價報告互為找補，始為公允等語。並上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉兩造共有系爭土地應合併分割如附圖所示，並依歐亞估價報告互為找補。
㈡享陞有限公司部分：同意按附圖所示分割方法合併分割系爭
土地，且同意依歐亞估價報告互為找補等語。並上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉兩造共有系爭土地應合併分割如附圖所示，並依歐亞估價報告互為找補。
㈢李恆勲部分：同意按附圖所示分割方法合併分割系爭土地，
但就補償部分，雖石亦隆估價報告就補償金額確有低估之情形，但歐亞估價報告估價結果與之歧異甚大，亦不可採；況歐亞估價報告估價結果未詳細評估994地號土地，南北可各興建1透天厝，相對於其他土地，條件最優，在未選為比準地依比較法及土地開發分析法評估其實際地價下，即將土地調整比率87％後為新臺幣（下同）4萬7,540元/㎡，明顯減低其價值及應補償之數額；且0000地號土地臨路寬度僅約7.3公尺，面寬不足以興建2戶建物，歐亞估價報告卻以可興建2戶建物估價，顯不合理；另系爭土地均屬都市計畫內住宅區土地，其卻以透天商舖估價編號C部分，亦非正確，應再另送估價等語。
三、兩造不爭執事項為：㈠系爭土地為兩造所共有，應有部分比例如附表一所示。
㈡兩造就系爭土地並未有不分割之約定，亦未有因物之使用目的而不能分割之情形。
㈢系爭土地坐落雲林縣○○鎮○○路○○○000地號土地在○○路北側，0
000地號土地及0000地號土地均在○○路南側，0000地號土地並臨○○路00巷），無地上物，目前有鄰居部分利用為種植零星蔬果；994地號土地上有前為李榮昌所有之板車暫時停放，位置比鄰地種植部分高約30公分；0000地號土地靠近○○路之西半部也有砂石級配墊高約30公分（靠近同段0000地號土地約一半位置）用來暫放砂石車、板車，整筆土地都有墊高。
四、兩造爭執事項：㈠系爭土地應如何分割始為適當？㈡系爭土地分割後價值差額應如何補償始為公平？
五、本院之判斷：㈠關於兩造爭點㈠部分：⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第5項分別定有明文。準此，共有物依其使用目的並非不能分割，而又未有不分割之期約者，各共有人自得隨時請求分割。
⒉查系爭土地之使用分區均屬住宅區，有雲林縣西螺鎮都市計
畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書可稽（見原審卷第31頁），又系爭土地現為如附表一所示共有人所共有，共有人權利範圍如附表一所示，兩造就系爭土地並無不分割之約定，且依系爭土地之使用目的，亦無不能分割之情形，兩造又無法協議分割（見兩造不爭執事項㈠、㈡），則被上訴人依上開規定，請求裁判合併分割系爭土地，要屬有據。
⒊次按裁判分割共有物訴訟，為形式之形成訴訟，其事件本質
為非訟事件，故法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、分割後之經濟效用、各共有人之意願、利害關係，而本於裁量權為公平合理之分配，並不受當事人聲明之拘束。又依據民法第824條第2項之規定，分割方法應以原物分割為原則，而採原物分割方法，因各共有人之權利範圍不同，各共有人本於經濟效益及利害得失之考量，自得衡酌其原應有部分於具體分割後，取得單獨所有或保持共有之優劣利弊損益，而為分割方法之衡量取捨。是共有土地之分割方法，仍應以兼顧全體共有人之利益，並使地盡其利，發揮土地最大經濟效用為適當。經查：系爭土地之使用現況如兩造不爭執事項㈢所示，本院斟酌兩造均同意如附圖所示之分割方法，堪認前開分割方法符合各共有人意願與利益，又若依附圖所示之分割方法為分割，各共有人分得之土地方正、完整，各得就分得土地興建建物，而可充分利用以發揮其經濟價值，復可使各共有人分得之土地面積，與其應有部分比例換算可分得之土地面積，約略相等，至於未分足應有部分土地面積或價值之共有人，則以價金補償，足以兼顧各共有人利益，是本院綜合上情，認依附圖所示方法分割系爭土地，應屬適當之分割方法。
㈡關於兩造爭點㈡部分：⒈按法院以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按
其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。又分割共有物而以原物分配於各共有人者，係以各共有人存於共有物之應有部分相互移轉，使共有人就各該分配所得之部分，取得單獨之所有權。故以原物為分配時，因共有人中有未受分配，或不能按其應有部分而受分配，經法院依前揭規定命以金錢補償者，其補償金額之多寡，即應斟酌該共有物之一般市價決定之，否則對於受補償之共有人，殊非持平之道（最高法院93年度台上字第595號判決意旨參照）。是所謂金錢補償，係指依原物之市場交易價格予以補償而言。
⒉查系爭土地依如附圖所示之分割方法予以分割，有部分共有
人所分得土地價值之比例與其應有部分之比例未盡一致（見歐亞估價報告第2、3頁），揆諸前揭規定及說明，各共有人間自有互為補償之必要。又本院就各共有人於系爭土地分割後應為及應受補償之金額，經囑託估價師實施鑑定，各共有人之應取得補償金及應負擔補償金如附表二所示（見歐亞估價報告第3頁）。本院審酌估價師就系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及最有效使用情況之分析，依不動產估價技術規則採用比較法及土地開發分析法等2種估價方法，推估比準地（0000地號土地及0000地號土地編號D部分）之價格，並以比準地價格為基礎，考量個別條件差異程度（如寬深度比、地勢、形狀、臨路情形、嫌惡設施、道路種別、臨路寬度等條件），進行調整、修正推估而決定分割後土地之合理市價（正常價格），據以作為分割找補之依據，作成兩造間應為補償及應受補償之金額如附表二所示之鑑定結論。經核歐亞估價報告之估價方法應屬嚴謹，鑑定內容詳實客觀有據，且共有物分割時，應依原物之市場交易價格補償不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當之共有人，是歐亞估價報告之上開鑑定結論，足可採為系爭土地按如附圖所示之分割方法合併分割後價值差額補償之依據。
⒊至於李恆勲雖以前揭情詞指稱歐亞估價報告之估價有上開錯誤云云，然查：
⑴李恆勲雖稱：歐亞估價報告未詳細評估994地號土地，南北可
各興建1透天厝，相對於其他土地，條件最優，在未選為比準地依比較法及土地開發分析法評估其實際地價下，即將土地調整比率87％後為4萬7,540元/㎡，明顯減低其價值及應補償之數額云云，然歐亞估價報告雖未將編號A即994地號土地選為比準地，但其已將亦臨○○路之編號C部分即0000地號土地列為比準地，並依比較法及土地開發分析法詳細評估其實際地價後，再考量編號A部分土地與其有關寬深度、道路條件（道路寬度、臨路情形）、其他（規劃利用性）及土地形狀與地勢等因素之差異後，將其調整為編號C部分價格之87％，因此認定994地號土地單價為4萬7,540元/㎡，此既為其業已詳加斟酌兩地差異後所為決定，尚難認有李恆勲所指明顯減低其價值及應補償之數額之情形。
⑵李恆勲固稱：0000地號土地臨路寬僅約7.3公尺，面寬不足以
興建2戶建物，歐亞估價報告卻以可興建2戶建物估價，顯不合理云云，惟查，關於系爭土地現況，編號A部分，南邊是臨15公尺之○○路，北邊為臨8公尺之○○路441巷；編號B、D部分，南邊係臨5公尺之○○路00巷；編號C部分，北邊是臨15公尺之○○路之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第397頁），又編號A部分，南北向最大縱深約54公尺；編號C部分，南北向最大縱深約28公尺，亦有歐亞估價報告可參（見歐亞估價報告第23頁），而依雲林縣畸零地使用自治條例第3條規定，本自治條例所稱面積狹小基地，係指建築基地深度與寬度任一項未達下列規定者，住宅區一般建築用地：正面路寬超過7公尺至15公尺之間，最小寬度3.5公尺，最小深度14公尺。準此，編號A部分與編號C部分，其所臨之○○路，路寬為15公尺，而編號A、C土地之寬度均超過7公尺，最小深度亦皆超過14公尺，則歐亞估價報告，以編號C部分，可興建2戶建物為評估，尚難指為有誤。
⑶李恆勲再稱：系爭土地均屬都市計畫內住宅區土地，其卻以
透天商舖估價編號C部分，顯非正確云云，但系爭土地固均屬都市計畫內住宅區土地，業據上述，惟按住宅區為保護居住環境而劃定，不得為下列建築物及土地之使用：第十七條規定限制之建築及使用。㈡使用電力及氣體燃料（使用動力不包括空氣調節、抽水機及其附屬設備）超過三匹馬力，電熱超過三十瓩（附屬設備與電熱不得流用於作業動力）、作業廠房樓地板面積合計超過一百平方公尺或其地下層無自然通風口（開窗面積未達廠房面積七分之一）者。經營下列事業：㈠使用乙炔從事焊切等金屬之工作者。㈡噴漆作業者。㈢使用動力以從事金屬之乾磨者。㈣使用動力以從事軟木、硬橡皮或合成樹脂之碾碎或乾磨者。㈤從事搓繩、製袋、碾米、製針、印刷等使用動力超過零點七五瓩者。㈥彈棉作業者。㈦醬、醬油或其他調味品之製造者。㈧沖壓金屬板加工或金屬網之製造者。㈨鍛冶或翻砂者。㈩汽車或機車修理業者。
但從事汽車之清潔、潤滑、檢查、調整、維護、總成更換、車輪定位、汽車電機業務或機車修理業其設置地點面臨十二公尺以上道路者，不在此限。液化石油氣之分裝、儲存、販賣及礦油之儲存、販賣者。但申請僅供辦公室、聯絡處所使用，不作為經營實際商品之交易、儲存或展示貨品者，不在此限。塑膠類之製造者。成人用品零售業。汽車拖吊場、客、貨運行業、裝卸貨物場所、棧房及調度站。但申請僅供辦公室、聯絡處所使用者，或計程車客運業、小客車租賃業之停車庫、運輸業停車場、客運停車站及貨運寄貨站設置地點面臨十二公尺以上道路者，不在此限。加油（氣）站或客貨運業停車場附設自用加儲油加儲氣設施。探礦、採礦。各種廢料或建築材料之堆棧或堆置場、廢棄物資源回收貯存及處理場所。但申請僅供辦公室、聯絡處所使用者或資源回收站者，不在此限。殯葬服務業（殯葬設施經營業、殯葬禮儀服務業）、壽具店。但申請僅供辦公室、聯絡處所使用，不作為經營實際商品之交易、儲存或展示貨品者，不在此限。毒性化學物質或爆竹煙火之販賣者。但農業資材、農藥或環境用藥販售業經縣（市）政府實地勘查認為符合安全隔離者，不在此限。戲院、電影片映演業、視聽歌唱場、錄影節目帶播映場、電子遊戲場、動物園、室內釣蝦（魚）場、機械式遊樂場、歌廳、保齡球館、汽車駕駛訓練場、攤販集中場、零售市場及旅館或其他經縣（市）政府認定類似之營業場所。但汽車駕駛訓練場及旅館經目的事業主管機關審查核准與室內釣蝦（魚）場其設置地點面臨十二公尺以上道路，且不妨礙居住安寧、公共安全與衛生者，不在此限。舞廳（場）、酒家、酒吧（廊）、特種咖啡茶室、三溫暖、一般浴室、性交易服務場所或其他類似之營業場所。飲酒店、夜店。樓地板面積超過五百平方公尺之大型商場（店）或樓地板面積超過三百平方公尺之飲食店。樓地板面積超過五百平方公尺之證券及期貨業。樓地板面積超過七百平方公尺之金融業分支機構、票券業及信用卡公司。人造或合成纖維或其中間物之製造者。合成染料或其中間物、顏料或塗料之製造者。從事以醱酵作業產製味精、氨基酸、檸檬酸或水產品加工製造者。肥料製造者。紡織染整工業。拉線、拉管或用滾筒壓延金屬者。金屬表面處理業。其他經縣（市）政府認定足以發生噪音、振動、特殊氣味、污染或有礙居住安寧、公共安全或衛生，並依法律或自治條例限制之建築物或土地之使用。未超過前項第二款、第三款第五目或第十三款至第十五款之限制規定，或符合前項第三款第十目但書、第四款但書、第九款但書及第十款但書規定者，得依下列各款規定為建築物及土地之使用：作為室內釣蝦（魚）場者，限於使用建築物之第一層。作為工廠（銀樓金飾加工業除外）、商場（店）、汽車保養所、機車修理業、計程車客運業、小客車租賃業之停車庫、運輸業停車場、客運停車站、貨運寄貨站、農業資材、農藥或環境用藥販售業者，限於使用建築物之第一層及地下一層。作為銀樓金飾加工業之工廠、飲食店及美容美髮服務業者，限於使用建築物之第一層、第二層及地下一層。作為證券業、期貨業、樓地板面積五百平方公尺以上七百平方公尺以下之金融業分支機構者，應面臨十二公尺以上道路；作為樓地板面積未達五百平方公尺之金融業分支機構者，應面臨十公尺以上道路；申請設置之樓層均限於地面上第一層至第三層及地下一層，並應有獨立之出入口。都市計畫法臺灣省施行細則第15條定有明文。據此，可知對於住宅區興建房屋可以作為何種用途使用，僅有一些例如特定行業相關限制規定，或例如危險性高的特定事業，不允許設置在住宅區內，並非完全禁止在住宅區有商業用途之建物，則歐亞估價報告以透天商舖估價編號C部分，亦難認非正確。
⑷至於歐亞估價報告雖與石亦隆估價報告之估價結果有所差異
，然審酌石亦隆估價報告於評估過程中，就臨路條件對於土地宗地地價之影響，未達充分反應，又994地號土地與0000地號土地所臨○○路，為區域內次要道路且具商業效益，0000地號土地所臨○○路52巷為5公尺巷道，其建築景觀多以住宅型態使用，二者不具替代性，地價差異甚大，故需分別選用不同比較標的，運用估價方法推估土地價值。石亦隆估價報告僅以編號B部分作為比準地，復依比準地地價推估其餘3筆土地價值，對於道路條件影響調整百分率僅修正2.46％～3.30％，顯然未能充分反應道路因素對各宗地之影響，故石亦隆估價報告既有上開缺失，應無可採，故難以其鑑定結果與歐亞估價報告有差異，遽然指稱歐亞估價報告亦不可採，是李恆勲以此指摘歐亞估價報告之估價有所錯誤云云，亦難採取。
⑸綜上並審酌依歐亞估價報告所載各宗地之分配價值，編號B部
分為376萬0,403元、編號D部分為388萬8,759元、編號C部分為1,108萬6,456元、編號A部分為1,944萬6,712元，因編號A部分南北向最大縱深約54公尺，因此建築時應以南北各分割1土地興建房屋，南面土地部分，臨○○路，其價值應與同臨○○路之編號C部分之價值即1,108萬6,456元相當，扣除後，北臨8公尺○○路441巷部分，價值為836萬0,256元（19,446,712元－11,086,456元＝8,360,256元），其價值略高於臨5公尺○○路52巷之編號B、D部分合計價值764萬9,162元（3,760,403元＋3,888,759元＝7,649,162元），而低於臨○○路部分之價值1,108萬6,456元，亦可見歐亞估價報告評估尚非不合理，應可採取，要無另送估價之必要。⒋從而，系爭土地各共有人間既有民法第824條第3項規定之情
形，自有以金錢補償之必要，而歐亞估價報告鑑定結果應屬可採，業據上述，故本院綜合上開說明，並衡諸歐亞估價報告之鑑定結果，認兩造間應為補償及應受補償之金額，應如附表二所示為適當。
六、綜上所述，被上訴人依民法第823條第l項前段、第824條第2項、第5項之規定，請求合併分割系爭土地，為有理由，應予准許。本院審酌系爭土地使用情形、各共有人對系爭土地按應有部分比例換算之面積、土地之經濟效用、全體共有人意願及利益，基於公平原則，認以如附圖所示之分割方法予以分割，並依同法第824條第3項之規定，命共有人應分別補償如附表二所示之金額。又民法第824條第3項規定，以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。法院如採此分割方法，則原物分配及金錢補償已合併為分割方法之一種，兩者有不可分割之關係。姚玉仔雖僅就金錢補償部分聲明不服，然因原物分配及金錢補償已合併為分割方法之一種，原審判決採石亦隆估價報告，為附表三所示金額之金錢補償，既有未洽，自應全部廢棄改判。從而，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決廢棄，改判如主文第二項、第三項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部；共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟費用。但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔。民事訴訟法第80條之1、第85條第1項分別定有明文。查分割共有物事件本質上，係由法院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法。本件被上訴人請求分割共有物，因兩造均獲得利益，如僅由敗訴之一造當事人負擔，顯失公平，審酌兩造獲得之利益及就系爭土地應有部分之比例，爰命本件訴訟費用應由兩造依如附表一所示之應有部分比例負擔。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。中 華 民 國 114 年 11 月 19 日
民事第五庭 審判長法 官 張季芬
法 官 葉淑儀
法 官 謝濰仲上為正本係照原本作成。不得上訴。中 華 民 國 114 年 11 月 19 日
書記官 盧建元附表一：雲林縣○○鎮○○段000地號及○○段0000、0000地號土地 編號 共有人 應有部分比例 1 Ａ０８ 8分之1 2 姚玉仔 8分之1 3 李恆勲 4分之1（其中8分之1自原共有人李英三受讓取得；另8分之1自被繼承人李榮昌繼承取得） 4 享陞有限公司 2分之1附表二：（貨幣單位：新臺幣）
應付補償人 應受補償人 李恆勲 享陞有限公司 合 計 Ａ０８ 82萬2,754元 18萬9,926元 101萬2,680元 姚玉仔 71萬8,470元 16萬5,854元 88萬4,324元 合 計 154萬1,224元 35萬5,780元 189萬7,004元附表三：（貨幣單位：新臺幣）
應付補償人 應受補償人 享陞有限公司 Ａ０８ 25萬9,706元 姚玉仔 10萬9,895元 李英三 6,756元 李榮昌 6,756元 合 計 38萬3,113元