臺灣高等法院臺南分院民事判決113年度上字第196號上 訴 人 兆祥環保有限公司法定代理人 王朝羣訴訟代理人 蔡文健律師
王又真律師黃信豪律師被上訴人 鐀鎧事業有限公司法定代理人 利宜靜訴訟代理人 陳建丞
朱中和律師陳東晟律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國113年6月26日臺灣雲林地方法院111年度訴字第541號第一審判決提起上訴，本院於114年9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：其於民國110年6月1日與上訴人簽訂房店屋租賃契約書（下稱系爭租約），向上訴人承租坐落雲林縣○○鎮○○段000地號土地（訴外人許洪睿所有，下稱系爭土地）及其上門牌號碼雲林縣○○鎮○○路000號房屋全部（訴外人台灣金聯資產管理股份有限公司《下稱台灣金聯公司》所有，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），約定作為經營廢料回收處理之廠房使用，須可申辦公司登記證、工廠登記證、營利事業登記證（下合稱三照），租期自110年6月1日起至113年2月29日止，每月租金新臺幣（下同）20萬5,800元。詎因系爭房屋存有違建，房屋所有權人不同意拆除，無法申辦三照，陷於給付不能，其於110年10月22日通知上訴人於10日內解決，未獲置理，乃以起訴狀繕本送達通知上訴人解除系爭租約。倘認其解約不合法定要件，其已於110年12月22日發函及以本件起訴狀繕本送達通知上訴人解除系爭契約，系爭租約業經其合法終止。上訴人未依約將系爭房屋以合於約定使用收益之狀態交付，致系爭租約之目的無法達成，並違反租賃物保持義務及附隨義務等給付不能、不完全給付情事，違反轉租並構成權利瑕疵，應返還其已付之租金125萬9,950元及押金54萬元，並賠償其因此受有支出工程設備176萬0,248元及其他相關基於經營目的支出13萬0,631元，合計369萬0,829元等情，爰依民法第256條、第259條第2款、第227條第1項準用第226條第1項或第226條第1項或第347條準用同法第349條、第353條規定（擇一關係），求為命上訴人應給付被上訴人369萬0,829元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年3月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之判決（其餘部分，未據上訴，不在本件審理範圍）。
二、上訴人則以：其雖因系爭房屋存有違建，且房屋所有權人台灣金聯公司不同意拆除違建或變更許可，無法改善瑕疵，致被上訴人無法辦理工廠登記，然該違建於訂立租約前已存在，其標的亦自始客觀給付不能，系爭契約應為無效，被上訴人自無從解除契約。又本件契約為繼續性契約，並已開始履行，被上訴人僅得終止系爭契約，而不得解除契約。另其配合被上訴人申辦三照，乃為附隨義務，亦不得解除契約。再者，本件並不構成權利瑕疵，亦無不完全給付之情事等語，資為抗辯。【原審判命上訴人應給付369萬0,829元本息，上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付369萬0,829元本息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。】
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為許洪睿所有，系爭房屋為台灣金聯公司所有，台
灣金聯公司將系爭房屋出租予許洪睿、訴外人許聖鑫，許洪睿再將系爭房地轉租上訴人。
㈡因被上訴人承租系爭房地之目的在於作為廢料回收處理廠使
用，需要堆置廢料，必須在甲種工業用地，廠房為辦公行政作業使用，故兩造簽約時有約定系爭房地需可以辦理工廠登記及三照，上訴人並於簽約前交付系爭房地之使用執照影本、房屋稅單、土地使用分區證明書、台灣電力公司繳費單、自來水水單、台灣金聯出租同意書、地政事務所土地坐落地籍圖、土地登記第一類謄本、建物登記第二類謄本予被上訴人。
㈢被上訴人於110年6月1日與上訴人簽訂系爭租約，向上訴人承
租系爭房地，租期自110年6月1日起至113年2月29日止，約定租賃面積1,029坪，每坪租金以200元計，租金每月20萬5,800元，簽約時被上訴人已交付上訴人押金54萬元。
㈣被上訴人於110年10月21日向雲林縣政府申請工廠設立許可，
經雲林縣政府以110年11月10日府建行二字第1100004014號函准許在案；被上訴人於110年11月11日向雲林縣政府申請工廠登記，經雲林縣政府以未與其他鄰接廠房有效區隔、應檢討排煙設備之設置、系爭房屋有違建、需確認該產業是否為高汙染產業及有無公共危險為由，以110年12月21日函作成審查結果不符合規定之否准處分。被上訴人申請工廠登記之範圍與系爭租約承租範圍相同。
㈤被上訴人須拆除系爭房屋違建部分或申請變更許可，始得申
請工廠登記，然台灣金聯公司不同意拆除違建或變更許可，故上訴人無法改善該瑕疵，致被上訴人無法申請工廠登記。㈥被上訴人已繳付110年6月至11月期間共6個月之租金予上訴人，金額含稅總計125萬9,950元。
㈦被上訴人於110年12月22日以台中法院郵局第3067號存證信函
，向上訴人發出意思表示略以：因租賃標的有違建問題，無法辦理工廠登記，為此催告上訴人於函到10日內提供合法可辦理工廠登記之租賃標的，並行使同時履行抗辯權拒絕給付租金，如上訴人逾期未為補正即終止兩造間之租賃契約並將依法行使權利等語。上訴人於同日收受上開存證信函。
㈧被上訴人又以111年2月23日民事起訴狀為解除或終止系爭租約之意思表示，於111年3月25日送達。
㈨原證2、原證3、原證9所示利宜靜與陳進財間之臉書貼文、Me
ssenger訊息擷影、LINE對話紀錄擷影，形式上為真正（見原審港簡字卷第27至35、37、203頁）。
四、兩造爭執之事項：㈠被上訴人於捨棄終止租約之相關主張後，復行主張是否有違
民事訴訟法上之失權效相關規定？㈡系爭租約是否屬於自始客觀給付不能而為無效？㈢被上訴人解除系爭租約是否合法？如是，被上訴人依民法第2
56條、第259條第2款規定，請求上訴人返還已給付租金125萬9,950元及押金54萬元，合計179萬9,950元本息，有無理由？被上訴人依民法第227條第1項準用同法第226條第1項或民法第226條第1項或第347條準用同法第349條、第353條規定，擇一請求上訴人賠償工程設備支出款項176萬0,248元及其他基於營業目的之支出13萬0,631元，共計189萬0,879元本息，有無理由？㈣如認被上訴人不得解除契約，被上訴人得否主張終止系爭租
約？如是，被上訴人依民法第227條第1項準用同法第226條第1項或民法第226條第1項或第347條準用同法第349條、第353條規定，擇一請求上訴人賠償已給付租金125萬9,950元及押金54萬元，合計179萬9,950元，及工程設備支出款項176萬0,248元，其他基於營業目的之支出13萬0,631元，共計189萬0,879元，總計共369萬0,829元本息，有無理由？
五、得心證之理由：㈠關於爭點一：
查被上訴人雖於本院113年12月11日準備程序中，主張解除系爭契約，並請求契約解除後之回復原狀及不完全給付之損害賠償，並陳稱「其餘未陳述及與前開不符者，不再主張」等語（本院卷第129頁），惟被上訴人當日係委任非法律專業之法定代理人配偶陳建丞出席，且於上訴人訴訟代理人當庭答辯後，復稱：「再委任律師就此表示意見」，難認已明示捨棄終止租約之攻擊防禦方法，又斯時本院尚未為簡化爭點協議，亦未諭知法律之失權效果，被上訴人就終止系爭租約之主張部分，重新再為主張，尚無違反訴訟法上之誠信原則，且對被上訴人之防禦及本件訴訟之終結，並無妨礙，故上訴人請求重新援用相關攻擊防禦方法，應予准許。
㈡關於爭點二：
⒈按民法第246條第1項前段規定以不能之給付為契約標的者，
其契約為無效。該項所稱之不能之給付者，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意。
⒉查兩造於110年6月1日簽訂系爭租約，向上訴人承租系爭房地
，租期自110年6月1日起至113年2月29日止，約定租賃面積1,029坪，租金每月20萬5,800元，係約定上訴人負有應交付可作廢料回收處理廠使用、可辦工廠登記及三照之房地之義務（不爭執事項㈡、㈢）；又被上訴人於110年10月21日向雲林縣政府申請工廠設立許可，經雲林縣政府以系爭房屋有違建等理由，作成審查結果不符合規定之否准處分（不爭執事項㈣）；被上訴人須拆除系爭房屋違建部分或申請變更許可，始得申請工廠登記，然台灣金聯公司不同意拆除違建或變更許可，故上訴人無法改善該瑕疵，致被上訴人無法申請工廠登記（不爭執事項㈤）。由上可知，系爭租約約定上訴人負有交付可供廢料回收處理廠使用並可辦理工廠登記及三照之租賃標的之義務，此為兩造於訂立系爭租約時所預設之主觀共同認知，而交付可辦理前開營業工廠登記之房屋，始為符合兩造約定使用用途之租賃標的，上訴人自有改善該瑕疵之義務；而系爭房地係因房屋所有權人台灣金聯公司不同意拆除違建或申請變更許可，致被上訴人無法申請工廠登記，並非系爭房地自始不能提供被上訴人辦理工廠登記及三照，上訴人無法改善該瑕疵，乃主觀給付不能，並非標的自始客觀給付不能。是上訴人抗辯：系爭房屋違建情形在訂立租約時已經存在，性質上應屬自始客觀給付不能云云，應不可採。
㈢關於爭點三：
⒈按繼續性之契約已開始履行者，為免徒增法律關係之複雜，
如無因嗣後之債務不履行情事，使契約關係溯及消滅之必要，原則上雖應以終止之方法消滅其契約關係，惟究不得因此即謂已履行之繼續性契約，當事人均不得行使解除權。於繼續性質之租賃契約，民法債編「租賃」，就承租人之終止權，固已有特別規定，但在出租人依約交付合於債之本旨之租賃物與承租人前，承租人要非不得依法行使解除權，以解除租賃契約（最高法院112年度台上字第1088號判決意旨參照）。查被上訴人向上訴人承租系爭土地，作為廢料回收處理使用，約定須可辦理工廠登記及三照，上訴人交付之系爭房地，系爭房屋存有違建，應拆除違建或申請變更許可，始得聲請工廠登記，惟因房屋所有權人台灣金聯公司不同意拆除違建或申請變更許可，上訴人就系爭房地之瑕疵無法補正，遲未能交付合於債之本旨之租賃物予被上訴人，經被上訴人於110年12月22日發函通知上訴人於10日內補正，上訴人於同日收受上開存證信函（不爭執事項㈦），足認上訴人未能供合於約定使用收益之租賃物，未依債之本旨提出給付，自屬可歸責於上訴人之事由，致給付不能，且經被上訴人限期要求上訴人解決，上訴人迄未補正，自應負不完全給付之債務不履行責任。則被上訴人依民法第254條規定，並以本件起訴狀繕本送達為解除系爭租約之意思表示，應於111年3月25日送達上訴人而生效力，應可認定。是上訴人抗辯：本件為繼續性契約，已開始履行，僅得終止系爭契約，不得主張解除契約云云，實無可採。
⒉次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第259條第2款、第203條分別定有明文。查兩造簽訂系爭租約，因上訴人有給付不能之債務不履行情形，經被上訴人於111年3月25日合法解除，已如前述。又被上訴人於締約時已交付押金54萬元，另給付上訴人110年6月至110年11月止之租金125萬9,950元等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈢、㈥）。系爭租約既經解除，已溯及消滅，是被上訴人依民法第256條、第259條第2款規定，請求上訴人返還已給付之押金54萬元及租金125萬9,950元，合計179萬9,950元，為有理由。
⒊又依民法第260條規定，解除權之行使，不妨礙損害賠償之請
求。因此，解除權人於解除契約以前，如已有之損害賠償請求權，不因解除權之行使而受影響。次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。又損害賠償之債，以實際上確有損害發生及有責任原因存在，並二者之間有相當因果關係為其成立要件，且主張損害賠償請求權之人，對於該損害賠償之成立要件，應負舉證責任。查上訴人未交付合於兩造約定使用目的之租賃標的，已如前述。又系爭房屋所有權人台灣金聯公司不同意拆除違建或申請變更許可，上訴人顯然無法排除系爭房屋違法增建部分，致被上訴人不能申請工廠登記許可，自屬可歸責於上訴人，且該當給付不能之債務不履行，則被上訴人依民法第226條第1項規定，請求上訴人賠償損害，並無不合。茲就被上訴人請求上訴人賠償如附表編號8至13所示相關工程及設備支出、編號14至15所示其他相關基於經營目的支出費用合計189萬0,879元之損害，是否有理由，分述如下：
⑴附表編號8消防工程設備、編號9消防設備收回抵銷款及施工
費用、編號10廠內剩餘消防工程：被上訴人主張支出附表編號8安裝消防工程設備費用89萬0,400元等情，業據其提出冠銨消防設備工程有限公司（下稱冠銨公司）統一發票為證（原審港簡字卷第63頁，原審卷一第279頁）。又冠銨公司將拆卸之「發電機、泵浦、水塔」等設備作價19萬0,400元收回，並由被上訴人負擔拆除取回施工費1萬8,000元等情，有冠銨公司消防設備收回之品項及抵銷之費用明細可稽（原審卷一第409頁），且經證人劉忠豫（冠銨公司負責人）證述明確（原審卷二第57頁）。則剩餘有用設備「發電機、泵浦、水塔」既經冠銨公司取回，該作價收回抵銷款19萬0,400元自應扣除，並加入被上訴人負擔拆除取回施工費1萬8,000元，計算後應係17萬2,400元(計算式：19萬0,400元－1萬8,000元＝17萬2,400元)。此外，附表編號10廠內剩餘設備尚有消防總機設備、消防箱、鍍鋅鐵管、探測器、照明設備、滅火器（下稱廠內物品）價值大約45萬元，亦經證人劉忠豫證述在卷（原審卷二第57頁），廠內物品既仍有回收價值，此部分剩餘價值45萬元亦應扣除。再被上訴人於就其廠房申請辦理工廠登記時必須設置符合各類場所消防安全設備設置標準之消防設備，由主管機關消防單位審查，自堪認消防設備費屬工廠營運所必要，而與上訴人之債務不履行具相當因果關係，是其主張堪認有據。準此，上訴人應賠償消防設備部分金額為26萬8,000元(計算式：89萬0,400元－17萬2,400元－45萬元＝26萬8,000元)。
⑵附表編號11安裝動力配電線路工程費部分：
被上訴人主張支出附表編號11安裝動力配電線路工程費96萬8,778元，業據其提出宏亮水電行統一發票為證（原審港簡字卷第64頁，原審卷一第280頁）。又被上訴人於廠房內設置動力配電線路及設備與供電安全性相關，可認屬工廠營運所必要，是其請求上訴人賠償安裝動力配電線路工程費96萬8,778元，亦屬有據。
⑶附表編號12電控設備費部分：
被上訴人主張支出附表編號12電控設備費1萬0,030元，業據其提出鑫玖翔公司之合作金庫銀行林內分行帳號0000000000000號存摺封面、匯款單為證（原審港簡字卷第66-67頁，原審卷一第282-283頁）。又被上訴人於廠房內安裝電控設備、拉電纜線，可認屬工廠營運所必要，是其請求上訴人賠償電控設備費1萬0,030元，應屬有據。
⑷附表編號13安裝排氣風管工程費部分：
被上訴人主張委請顯豪工業股份有限公司（下稱顯豪公司）裝置排氣風管改善工程，支出附表編號13之費用51萬3,440元等語，已據其提出報價單為憑(原審卷一第473、474頁)，且該工程內容及費用確如上開報價單所示，亦經證人吳豐璂（顯豪公司主任）到庭證述明確（原審卷二第60頁），並有顯豪公司收款證明可稽（原審卷二第117頁）。又被上訴人於廠房內安裝排氣風管，該等室內排煙設備之效能於被上訴人就其廠房申請辦理工廠登記時由主管機關消防單位進行審查，涉及廠房有效通風面積是否足夠，此由雲林縣政府於審查被上訴人申請工廠設立許可時，有要求就排煙設備之設置為檢討即明（不爭執事項㈣），堪認安裝排氣風管費屬工廠營運所必要，而與上訴人之債務不履行具相當因果關係，是被上訴人請求上訴人賠償安裝排氣風管工程費51萬3,440元，乃屬有據。
⑸附表編號14台電電力升碼費部分：
被上訴人主張系爭房地原本有暫停部分用電的情況，為重新用電及回復部分契約容量，因此支出附表編號14之台電電力升碼費用6萬7,337元等語，已據其提出電費繳費憑證為據（原審港簡字卷第68頁，原審卷一第284頁）。又上開費用係依台電公司營業規章第7章第83條規定所必須支付之供電設備維持費，有台電公司雲林區營業處112年4月6日雲林字第1120006074號函及檢附資料可稽（原審卷一第427-439頁），該等基本供電維持可認屬工廠營運所必要，是被上訴人請求上訴人賠償此部分台電電力升碼費之支出6萬7,337元，應屬有據。
⑹附表編號15公司工廠設立登記費部分：
被上訴人主張為辦理工廠登記而支出附表編號15之公司工廠設立登記費6萬3,294元，業據提出黃淑珍稅務記帳士事務所請款單兼收據為證（原審港簡字卷第76頁，原審卷一第292頁），足認被上訴人確有支出該費用。又從事生產化學材料及肥料製造業者，均需就其廠房辦理工廠登記，自堪認被上訴人支出工廠登記代辦費屬工廠營運所必要，而與上訴人未依債之本旨交付租賃標的之債務不履行具相當因果關係，是其被上訴人請求上訴人賠償此部分之費用6萬3,294元，自屬有據。
⑺綜上，被上訴人得請求上訴人賠償之相關工程及設備支出、
其他相關基於經營目的支出金額合計189萬0,879元(計算式：消防工程設備26萬8,000元＋安裝動力配電線路工程費96萬8,778元＋電控設備費1萬0,030元＋安裝排氣風管工程費51萬3,440元＋台電電力升碼費6萬7,337元＋公司工廠設立登記費6萬3,294元＝189萬0,879元)。
⒋依上，被上訴人依民法第226條第1項規定，請求上訴人返還
押金及租金179萬9,950元及賠償189萬0,879元之損害，合計369萬0,829元(計算式：179萬9,950元＋189萬0,879元＝369萬0,829元)，為有理由。
⒌至被上訴人另依民法第227條第1項準用同法第226條第1項或
第347條準用同法第349條、第353條規定，擇一請求裁判，或主張終止租約，並依民法第227條第1項準用同法第226條第1項或民法第226條第1項或第347條準用同法第349條、第353條規定，擇一請求裁判，均屬選擇訴之合併，自無再予審究之必要。
六、綜上所述，被上訴人依民法第256條、第259條第2款、第226條第1項之規定，請求上訴人給付369萬0,829元，及自111年3月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自屬正當，應予准許。從而原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並命供擔保為准、免假執行之宣告，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 10 月 2 日
民事第三庭 審判長法 官 黃瑪玲
法 官 張家瑛
法 官 郭貞秀上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 114 年 10 月 2 日
書記官 陳宣妤【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表：
項目類型 編號 細目 金額 押租金、押金 1 110年6月份租金 21萬6,090元 2 110年7月份租金 21萬6,090元 3 110年8月份租金 21萬6,590元 4 110年9月份租金 21萬6,590元 5 110年10月份租金 17萬8,500元 6 110年11月份租金 21萬6,090元 7 押金 54萬元 合計 179萬9,950元 相關工程及設備支出 8 消防工程設備 89萬0,400元 9 消防設備收回抵銷款及施工費用（即收回款190,400元-拆除施工費18,000元＝172,400元） -17萬2,400元 10 廠內剩餘消防設備 -45萬元 11 動力配電線路工程 96萬8,778元 12 電控設備 1萬0,030元 13 安裝排氣風管工程 51萬3,440元 合計 176萬0,248 其他相關基於經營目的支出 14 台電電力升碼 6萬7,337元 15 公司工廠設立登記支出 6萬3,294元 合計 13萬0,631元