臺灣高等法院臺南分院民事判決113年度上字第103號上 訴 人 尚海國際開發有限公司法定代理人 楊月華被上訴人 陳秀桃
陳見利即錢翠蓮之法定繼承人
陳瑩禎即錢翠蓮之法定繼承人共 同訴訟代理人 林世勳律師
蔡長勛律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國113年1月19日臺灣臺南地方法院107年度訴字第1736號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於113年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，民事訴訟法第446條第1項定有明文。本件上訴人在原審就先位之訴，依民法第431條第1項規定為請求，嗣上訴人上訴後，追加依民法第148條規定為請求（本院卷第160至161、195至196頁），並經被上訴人同意（本院卷第196頁），自應予准許。
貳、實體方面：
一、本件上訴人主張：被上訴人陳秀桃及原審共同被告錢翠蓮（已於民國108年9月6日死亡，由陳見利、陳瑩禎承受訴訟，下稱陳秀桃等2人）明知其所有坐落臺南市○○區○○○段000○000○0○000○000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段0000、0000建號即門牌號碼臺南市○○區○○○街00巷0○0號建物（下合稱系爭房屋，分稱系爭0、0號房屋），因增建而有安全疑慮，及其承租系爭房屋係為作套房出租使用，竟未告知而使其於100年9月30日與陳秀桃等2人簽訂租期自100年11月1日起至105年10月31日止之租約（下稱系爭租約），並約定未有違約即可續租5年。嗣其承租並斥資整修系爭房屋後，始於105年中旬知悉有違建，因而不敢繼續出租，致其受有支出裝修費用新臺幣（下同）1,415萬2,288元之損害，先為一部請求被上訴人給付160萬元等情。爰先位依民法第431條第1項規定，並於本院追加民法第148條規定，備位依民法第423條、第227條、第226條規定，均擇一請求判命被上訴人應給付160萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算利息之判決。
二、被上訴人則以：系爭租約第8條第1項約定，為排除民法第431條第1項有關有益費用償還請求權規定之特約，上訴人自不得再請求其償還裝修費用。且另案確定判決認定其已善盡出租人之租賃物保持義務，並無不完全給付情事，不得依給付不能規定請求賠償，已具爭點效，上訴人不得以此再事爭執，上訴人主張其違背上開債務本旨而為給付，構成不完全給付，請求賠償支出裝修費用之損害，為無理由等語。【原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人160萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日（即107年11月20日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。】。
三、兩造不爭執之事項：㈠陳秀桃等2人為坐落臺南市○○區○○○段000○000○0○000○000地號
等4筆土地（即系爭土地），及其上同段0000建號即門牌號碼臺南市○○區○○○街00巷0號、0000建號即門牌號碼臺南市○○區○○○街00巷0號建物（即系爭房屋）之所有權人，權利範圍各2分之1。
㈡陳秀桃等2人於100年9月30日與上訴人簽訂房屋租賃契約書（
即系爭租約），約定由陳秀桃2人將系爭土地及系爭房屋出租予上訴人，雙方並約定租賃期間為自100年11月1日起至105年10月31日止，租金為自100年11月1日起至103年10月31日止，每月6萬元，自103年11月1日起至105年10月31日止，每月6萬5,000元。
㈢系爭租約第8條第1項約定：「租賃契約終止時，乙方（即上
訴人，下同）應將房屋返還甲方（即上訴人，下同）（乙方同意將重新裝潢之冷氣、熱水器、電錶及其固定物等依現況留予甲方），不得推諉或主張任何權利。…」。
㈣最高法院111年度台上字第1102號判決認定，被上訴人於107年5月1日合法終止系爭租約。
㈤臺南市政府工務局就系爭房屋之建築圖說及違建情形，於108
年6月1日以南市工使二字第1080476579號函回覆：「二、有關來函所述○○區○○○街00巷0號、0號之圖說資料未詳盡，本局另檢附○○○街00巷0號房屋（○○○段000地號）之使用執照（南工使字第4917號）影本2張（附件1）、○○○街00巷0號房屋（○○○段000地號）之使用執照（南建局使字第3773號）影本2張（附件2）及核准現況照片（附件3），以確認相關各層高度及面積。三、關於說明三所述現況比對如下：㈠上開2號房屋樓高因於04月10日及05月17日前往時無法入內量測，可依檢附之使用執照南建局使字第3773號影本內容確認。㈡上開6號房屋：⒈現況增設外牆及門窗以居室使用，已屬違建情事（如附照片1）。⒉圖說屋內有天井，因於04月10日及05月17日前往時無法入內，故無法確認屋內現況是否符合圖說。⒊二、三及四樓陽台現況增設牆及窗，屬陽台外推已屬違建情事（如附照片2）。⒋立面圖高度之標示：為使用執照之竣工圖說標示。三頂樓及後面之防火間隔有增建之違章情事。」（原證36）。
㈥系爭房屋違章建築查報單詳如原證37所示。
㈦社團法人高雄市建築師公會就有關系爭房屋是否為違建等鑑定項目之鑑定報告書內容詳如原證38所示。
㈧兩造間關於遷讓系爭房屋等事件，前經原法院106年度訴字第
368號、本院107年度上字第161號、最高法院111年度台上字第1102號、本院112年度上更一字第17號判決上訴人應將系爭房屋全部遷讓交還被上訴人、上訴人應給付被上訴人105年11月至107年5月之租金合計共117萬元、自107年5月2日起至109年1月7日止之違約金合計共130萬元確定（即另案）。
㈨上訴人於另案一審言詞辯論終結後就「民法第431條有益費用
償還請求權部分」提出抵銷抗辯，經另案一審判決認定上訴人上開抵銷抗辯係在言詞辯論終結後始提出，不在審理範圍，且無再開辯論調查之必要。
㈩上訴人於另案以系爭房屋為違章建築致其自105年6月1日起至
107年1月31日止受有無法出租之損害223萬4,000元為由，主張依民法第423條、第227條、第226條規定對被上訴人有損害賠償債權，而與被上訴人請求之不當得利、違約金、租金等互為抵銷，經另案認定上訴人之抵銷抗辯為無理由確定。上訴人於另案中自認迄至二審程序中，已出租系爭房屋20戶中之15戶。
四、兩造爭執之事項：㈠上訴人先位主張依民法第431條第1項、第148條規定，擇一請
求被上訴人返還租屋後裝潢、整修系爭房屋之有益費用160萬元本息，有無理由？㈡上訴人備位主張依民法第423條、第227條、第226條，因系爭
房屋大部分為違章建築，導致有安全上疑慮，而上訴人不敢出租給他人，被上訴人構成不完全給付，依給付不能之規定，擇一請求被上訴人賠償建物裝修有益費用支出之損害160萬元本息，有無理由？
五、得心證之理由：㈠上訴人先位依民法第431條第1項、第148條規定，擇一請求被
上訴人返還租屋後裝潢、整修系爭房屋之有益費用160萬元本息，為無理由：
⒈依民法第431條規定請求部分：
⑴按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，
如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，民法第431條第1項前段固有明文。然上開有關有益費用償還請求權之規定，核其性質非屬強制之規定，本於契約自由及私法自治原則，於不違反公序良俗或顯失公平之情形下，非不得以特約方式，予以排除，而不予適用。（最高法院110年度台上字第1197號判決意旨參照）。是以，民法第431條第1項為任意規定，租賃契約當事人得以特約排除承租人於租約終止後請求出租人償還有益費用之權利。⑵經查，上訴人於100年9月30日與陳秀桃等2人就系爭土地及房
屋簽訂系爭租約，約定租賃期間為自100年11月1日起至105年10月31日止，錢翠蓮於108年9月6日死亡，其就系爭租約之權利義務由陳見利、陳瑩禎繼受，系爭租約經另案認定業經被上訴人於107年5月1日合法終止之事實，為兩造所不爭執（不爭執事項㈡、㈣），並有錢翠蓮之死亡證明書、繼承系統表及相關戶籍謄本可稽（原審訴字卷二第89至97頁），此部分之事實，堪可認定。是系爭租約既經終止，則上訴人於系爭租約終止後，得否請求被上訴人償還其就系爭房屋所支出裝修之有益費用，應視兩造間就關於民法第431條第1項所定費用償還請求權有無特別約定而定。
⑶次查，依系爭租約第8條第1項約定：「租賃契約終止時，乙
方應將房屋返還甲方（乙方同意將重新裝潢之冷氣、熱水器、電錶及其固定物等依現況留予甲方），不得推諉或主張任何權利。…」（不爭執事項㈢，原審補字卷第23頁），參以系爭租約第6條第1、3項約定：「甲方同意房屋裝修及裝潢，乙方得依相關法令自行裝設。租賃物之空地部分，乙方不得建築房屋或增添他工作物。若有發生前項情形乙方返還房屋時，應負責回復原狀。」、「房屋之家電、傢俱或其他設備損壞有修繕必要時，應由乙方負責修繕。」（原審補字卷第22頁），可見系爭租約當事人已約定於交還系爭房屋時，陳秀桃等2人保留上訴人自費施作裝設之裝潢設備以供系爭房屋使用之意思，且雙方已特約上訴人應將就系爭房屋重新裝潢之冷氣、熱水器、電錶及其固定物等依現況留予陳秀桃等2人，不得推諉或主張任何權利，即就系爭房屋支出之費用，均不得於系爭租約終止後請求償還乙節已達成合意，即以特約排除民法第431條第1項所定費用償還請求權之適用，自應依此特約辦理，此特約文字已表示當事人之真意，即無個別探求之必要，是上訴人主張：系爭契約第8條第1項約定，不應以文義解釋，在解釋上應依民法第98條規定，探求當事人真意，在租賃期滿或雙方合意終止，投資及收益達損益平衡時，始有適用云云，乃屬無據。準此，上訴人為作成套房出租，在系爭房屋自費裝潢整修及添購設備之費用，於系爭租約終止時，因已有約定陳秀桃等2人保有上訴人所自費增建及裝修設備之利益，上訴人不得就此主張任何權利，上訴人即應受系爭租約第8條第1項所立特約之拘束，不得再依民法第431條第1項規定請求被上訴人償還就系爭房屋裝潢、整修及添購設備等建物改良之有益費用，是上訴人主張：系爭租約第8條第1項主要是針對冷氣、熱水器、電錶及其固定物依現況留給被上訴人，此部分約定並非有益費用現增額之免除，房屋裝潢、整修尚有其他項目並未約定在內，被上訴人自應給付其他物品之對價云云，亦屬無據。
⒉依民法第148條規定請求部分：
上訴人主張：陳秀桃等2人隱匿系爭房屋有重大違建事實，及不積極補辦建築執照，使其陷於錯誤而承租，其因已有相當金額投資及事業體發展，請求續租並補辦建築執照，陳秀桃等2人規避責任，巧思善用法律手段，行使權利以損害他人為主要目的，且違反誠信原則，自應償還整修系爭房屋之有益費用云云，經查：
⑴按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條定固有明文。然上開規定旨在限制權利人行使權利，不可專以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受該法條規定之限制（最高法院107年度台上字第2185號判決參照）。
⑵查陳秀桃等2人為系爭房屋之所有人及出租人，其等以上訴人
積欠租金額達二個月以上為由，於107年5月1日合法終止系爭租約，另案訴請上訴人將系爭房屋全部遷讓交還、給付租金及違約金，經法院判決勝訴確定（不爭執事項㈣、㈧），並有各該判決書可稽（原審補字卷第25至48頁），其等所為之上開行為，本屬正當權利之行使，非以損害上訴人為主要目的，並無違反誠信原則及無權利失效理論可言。是上訴人前開主張，乃屬無據。
㈡上訴人備位依民法第423條、第227條、第226條規定，因系爭
房屋大部分為違章建築，導致有安全上疑慮，而上訴人不敢出租給他人，被上訴人構成不完全給付，依給付不能之規定，擇一請求被上訴人賠償建物裝修有益費用支出之損害160萬元本息，並無理由：
⒈本件並無另案民事確定判決爭點效之適用：
⑴按所謂「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標
的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，始符合民事訴訟法上之誠信原則（最高法院92年度台上字第315號判決意旨參照）。本件另案判決如就當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於「同一當事人」就與該主要爭點有關所提起之後訴訟，不得為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，始符合誠信原則。若法院對於重要爭點之判斷，有可認顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形，則可不受原確定判決理由之拘束。⑵被上訴人抗辯：上訴人於另案以「因系爭房屋為違章建築，
致其自105年6月1日起至107年1月31日止，無法出租房間而受有223萬4,000元之損害，主張依民法第423條、第227條、第226條規定，對被上訴人有損害賠償債權存在，而與被上訴人之不當得利、違約金、租金債權互為抵銷」，經另案列為兩造爭執事項㈣，並經另案認定上訴人明知系爭房屋有違建仍願承租，並在系爭2號房屋增建屋頂層（即臨前庭露台外推），且經查報為違章建築後仍續繳房租並對外出租，難認被上訴人有債務不履行，故上訴人主張依民法第423條、第227條及第226條規定，對被上訴人有無法出租之損害賠償債權存在，並無理由乙節，本件應受該另案確定判決認定事實之拘束，具有爭點效，不得再為相反之認定等語，則為上訴人所否認。經查：另案訴訟之爭點為「因系爭房屋為違章建築致其無法出租部分房間而受有223萬4,000元之損害，依民法第423條、第227條、第226條規定，對被上訴人有223萬4,000元之賠償請求權存在，主張依民法第334條規定予以抵銷」，另案判決認「系爭房屋固有部分樓層係屬違建，惟係於兩造簽定系爭租賃契約時即已存在之現況，而被上訴人亦於訂約後先將系爭房屋交付上訴人裝潢、增添設備，並供出租使用，自不構成給付不能、不完全給付之情事；又上訴人就其所辯：因系爭房屋為違章建築，致其自105年6月起至107年1月受有無法出租之損害，金額為223萬4,000元乙情，既未能提出確切之證據以資證明，自難認被上訴人對上訴人負有債務……」（詳另案本院107年度上字第161號民事判決書第24至34頁五、之理由說明，原審訴字卷二第140至150頁），而本件訴訟之爭點為「因系爭房屋為違章建築，大部分為違章建築，導致有安全上疑慮，而上訴人不敢出租給他人，致其受有建物裝修有益費用支出之損害，依民法第423條、第227條、第226條規定，擇一對被上訴人請求賠償160萬元」，是前後訴訟就此部分之爭點分別為是否因不完全給付受有無法出租部分房間之損害（所失利益），及受有建物裝修有益費用支出之損害，二者爭點不同，且實際上兩造亦未以之為主要爭點互為攻擊防禦及舉證，揆諸前開說明，難認此部分已生爭點效之效力，是另案判決就「上訴人並未因系爭房屋為違章建築而可依民法第423條、第227條、第226條規定，請求自l05年6月1日起至l07年1月31日止期間，無法出租部分房間而受有223萬4,000元之損害」之認定，於本件並無爭點效之適用，本院得為實質之認定。
⒉上訴人雖主張：因系爭房屋大部分為違章建築，導致有安全
上疑慮，而上訴人不敢出租給他人，被上訴人構成不完全給付等情，為被上訴人所否認，經查：
⑴按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。是出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，自為出租人之主要義務。租賃物之出租人，依民法第423條規定，固負有「以合於所約定使用、收益之租貨物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問。
⑵查，系爭0、0號房屋之建築圖說及違建情形，經另案發函臺
南市政府工務局及囑託社團法人高雄市建築師公會鑑定結果（原審訴字卷二第191至302頁），認系爭2號房屋之屋頂鐵皮屋，於出租前原屋頂樓梯間後側平台及前側平台已有違建，出租後原屋頂臨前庭露台違建面積約20㎡，屋後防火間隔有一層樓之違建面積約8.82㎡，出租前屋前法定空地有舊有違建，出租後改為現況遮雨棚違建面積約32.34㎡，並施作圍牆大門，後段一層與二層樓地板間原挑空處（夾層）違建一層地板（2間套房）違建面積約22.93㎡；系爭6號房屋，出租前已有地上五至七層之三層屋頂違建（五、六層面積各約11
4.54㎡、七層約29.14㎡）、防火間隔違建地上一至六層面積約40.41㎡、中庭天井違建地上一至六層面積約170.05㎡、陽台外推違建、門廊違建，出租後外牆增開窗戶及油漆；系爭
2、6號房屋分別有內部現況更有新增分間牆及新增臥室、浴廁、通道位置變更等情形（鑑定報告書第5至12頁，原審訴字卷二第229至236頁），此部分之事實，堪可認定。由上可知，出租前固有上述系爭0號房屋鐵皮屋頂平台違建、系爭0號房屋增建地上五至七層之三層屋頂違建、防火間隔及中庭天井、陽台外推及門廊違建等，惟此違建均係於兩造簽訂系爭租約時即已存在，衡諸社會常情，一般具有智識能力者以目視方式即可認知上開增建部分非屬原來建造房屋之結構，且於上訴人承租對外營業期間，系爭0號房屋又有增建屋頂層(即臨前庭露台外推)、法定空地(遮雨棚、圍牆大門)、防火間隔、l至2樓夾層等違建存在，又就系爭房屋內部為大幅裝修、增添設備，況上訴人既係以出租套房為業，承租系爭建物之用途為小套房出租，依法本應申請相關建築圖說加以比對，若有增設廁所、浴室或增設2間以上之居室造成隔間牆之變更，並應向縣市政府建築管理處提出申請建築物室內裝修審查許可，始能就系爭房屋為大幅裝修；依此，上訴人對系爭房屋於簽訂系爭租約時確有違建存在之事實，難諉為不知。自難認陳秀桃等2人有何隱匿違建之情事；且陳秀桃等2人於簽約後即依約將系爭房屋交付上訴人整修裝潢並增添設備，以供日後作為套房出租營利之用，上訴人於承租前就系爭房屋之現況、房間數量、屋內隔間、現有必要日常生活設備(衛浴、電線、插座、照明等)，衡情當已審慎評估，並詳為規劃佈局，以求做最大化之利用，並因其需求而利用原有違建部分再予增建；準此，堪認被上訴人當時依系爭租賃契約交付之系爭房屋在客觀上確為合於兩造所約定使用、收益之租賃物。
⑶又被上訴人並未對上訴人保證該違章建築部分無拆除之危險
，則就該違章建築遭拆除而無法保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，應為承租之具專業知識的上訴人於訂約時所得預期併列入成本考量，自非屬可歸責於被上訴人。至系爭房屋經社團法人高雄市建築師公會鑑定結果，雖認系爭房屋違建情形有違反建築物用途、違反相關之建築法規(即都市計畫法、建築法、建築技術規則建築設計施工編)等情事(該鑑定報告書第12至16頁，原審訴字卷二第236至240頁)，惟前者乃認定有關系爭房屋對外營業招租之商業行為，應屬住宿、旅館類，涉及旅宿型態之管理、主管機關得於其主管法規視其旅宿型態納管等問題，究之乃上訴人經營供特定人短期住宿場所、供不特定人士休息住宿場所時應注意及遵行之事項，尚與本件之認定無涉；後者固指系爭房屋有未合於建築技術成規之情況，惟此應為從事不動產租賃業之上訴人所知悉者，而其願意承租原因容或係為壓低經營成本而便宜行事之考量者；再者，交付之房屋，如合於所約定使用收益目的者，雖有未合於建築技術成規之規定，若無使用上安全之瑕疵者，尚難認出租人有上開義務之違反，而上訴人對於系爭房屋增蓋違建是否有使用上安全之疑慮，迄未能提出確切證據以實其說，且上訴人持續有出租，於另案中自認迄至二審程序中，已出租系爭房屋20戶中之15戶（不爭執事項），是其主張系爭房屋大部分為違章建築，導致有安全上疑慮，而上訴人不敢出租給他人，被上訴人構成不完全給付云云，乃屬無據。
⒊依上，系爭房屋固有部分違建，惟係於兩造簽訂系爭租約時
即已存在之現況，亦無證據證明有使用上安全之疑慮，而陳秀桃等2人亦於訂約後先將系爭房屋交付上訴人裝潢、增添設備後，並已供上訴人出租套房使用，自不構成不完全給付之情事，從而，上訴人備位依民法第423條、第227條、第226條規定，擇一請求被上訴人賠償建物裝修有益費用支出之損害160萬元本息，為無理由。
六、綜上所述，上訴人先位主張依民法第431條第1項規定，備位主張依民法第423條、第227條、第226條規定，擇一請求被上訴人應給付160萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人先位主張追加依民法第148條之規定為請求部分，亦為無理由，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 12 日
民事第三庭 審判長法 官 黃瑪玲
法 官 曾鴻文法 官 郭貞秀上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 113 年 9 月 12 日
書記官 陳宣妤【附註 】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。