臺灣高等法院臺南分院民事判決
113年度上字第49號114年度上易字第27號上 訴 人 張清珍
洪國棟洪國淵共 同訴訟代理人 黃泓勝律師上 訴 人 洪綺蓮
魏秀容(即洪銘義之承受訴訟人)洪于婷(即洪銘義之承受訴訟人)洪宜杉被上訴人 均和資產管理股份有限公司法定代理人 朱祐宗訴訟代理人 黃翎芳律師複代理人 洪海峰律師
廖紜婕律師上列當事人間請求除去侵害等事件，上訴人對於臺灣嘉義地方法院中華民國112年8月23日、113年11月20日第一審判決（111年度重訴字第34號）提起一部上訴，被上訴人並為訴之追加，本院為合併審理，於114年3月27日合併言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴人應各給付依附表一所示金額及均自本判決確定之翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。核定上訴人所有門牌號碼嘉義市○○○路000號未保存登記建物，占有被上訴人所有嘉義市○○段00000地號土地如嘉義市地政事務所民國111年12月29日土地複丈成果圖代號A1、A2、B、C所示面積合計262平方公尺部分，113年度每月租金為新臺幣五萬七千五百四十六元。上訴人應自113年1月1日起至租賃關係終止日止，按月於每月最末日，分別按附表二所示金額給付被上訴人。
被上訴人其餘追加之訴駁回。
第二審(含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人承受其訴訟以前當然停止。承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人亦得聲明承受訴訟。此觀民事訴訟法第168條、第175條規定自明。查上訴人洪明義於民國113年5月27日在本院繫屬中死亡，由魏秀容、洪于婷繼承，有戶籍謄本、繼承系統表、家事事件查詢清單可稽，並據被上訴人具狀聲明該2人承受訴訟（本院上字卷第171至175、270、273至275頁），與前揭規定相符，應予准許。
二、次按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，如共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，此參民事訴訟法第56條第1項第1款即明。而租金之給付乃租賃契約要素，提高租金額即租賃契約給付租金權利義務內容之變更，故調整租金之訴，為形成之訴，出租人將其土地出租他人而訴求調整租金，其訴訟標的法律關係，對於全體出租人或承租人而言，必須合一確定（最高法院71年度台上字第5079號判決意旨參照）；又關於依民法第425條之1第2項規定請求核定租金之訴，亦為形成之訴（最高法院109年度台上字第3068號判決要旨），對全體承租人應有合一確定之必要。查本件上訴人就如後所述之系爭建物為分別共有，本件核定租金之訴，對其等應有合一確定之必要，原審被告張清珍、洪國棟、洪國淵（下合稱張清珍3人）就核定租金之訴提起上訴，依首揭說明，其提起上訴之效力應及於未上訴之洪綺蓮、魏秀容、洪于婷、洪宜杉（下合稱洪綺蓮4人），爰將之併列為上訴人，兩造亦無爭執（本院上字卷第494頁、上易字卷第102頁）。
三、又按分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張者，法院得命合併辯論。命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁判；民事訴訟法第205條第1、2項分別定有明文。被上訴人請求本件除去侵害等事件，經原審就如後所述系爭建物坐落於系爭土地之租賃關係，分別以112年8月23日判決核定110年、111年之租金，113年11月20日判決核定112年之租金，上訴人均提起上訴，其訴訟標的得以一訴主張之，爰合併辯論及裁判。
四、另按於第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之新訴與原訴之主要爭點有其共通性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理與利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。查被上訴人於原審請求核定前揭租 賃關係於110年、111年、112之租金，於本院追加請求給付前揭租金，及核定113年租金及給付自113年1月1日起至法定租賃關係終止日止之租金，其基礎事實同一，依前開規定及說明，自應准許其此部分訴之追加。
五、洪綺蓮4人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰准被上訴人之聲請，由其對洪綺蓮4人一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：坐落嘉義市○○段00000地號，面積320平方公尺土地（下稱系爭土地）所有權全部為伊所有，該地上有上訴人所共有門牌號碼同市區○○○路000號未保存登記建物（下稱系爭建物），占用範圍如原判決附圖（下稱附圖）即嘉義市地政事務所111年12月29日土地複丈成果圖代號A1、A2、B、C所示，經原審法院認定對系爭土地有民法第425條之1第1項所定法定租賃關係，伊爰依同法條第2項規定，按系爭土地各年度申報地價年息百分之10計算，求為核定自110年至112年各年度之租金額，及追加命上訴人給付自110年起至112年之各期租金本息、核定113年度之租金額，暨按附表二所示給付自113年1月1日起至租賃關係終止日止之各期租金之判決。原判決就110、111、112年度所為租金額核定，並無不當。並追加聲明：（一）上訴人應分別按附表一之應有部分比例，給付伊新臺幣（下同）131,527元、690,552元、690,552元，及均自114年2月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）核定上訴人所有系爭建物，占有被上訴人所有系爭土地如附圖代號A1、A2、B、C所示面積合計262平方公尺部分，113年度每月租金為57,546元。上訴人應自113年1月1日起至租賃關係終止日止，按月於每月5日前，分別按附表二所示金額給付被上訴人。答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就原審駁回其請求上訴人拆屋還地、給付不當得利部分，未據其聲明不服，不在本院審理範圍）。
二、張清珍3人則以：伊等同意法院依民法第425條第2項核定租金額，惟系爭土地坐落嘉義市火車站左側，系爭房屋附近僅為機車出租等營業，本非繁盛，又房屋為共有，難以利用而荒廢，應以申報地價年息百分之3計算為適當。原判決未衡量系爭土地之利用價值、鄰地乃至市有土地租金行情，亦未參酌伊等與被上訴人各自受益情形，率以申報地價年息百分之10為核定，實屬過高，爰就原判決提起上訴等語，資為抗辯。上訴聲明：（一）原判決關於核定系爭建物占有系爭土地110年度租金逾每月17,728元、111年度逾租金每月17,264元、112年度租金逾每月17,264元部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。對追加之訴答辯聲明：追加之訴駁回。
三、洪綺蓮4人未於言詞辯論期日到場，除洪宜杉外，均未於一、二審提出任何陳述；洪宜杉則於原審具狀略以：系爭建物主要由伊祖父出資興建，因故未辦保存登記，被上訴人在取得系爭土地之前已知悉地上有房屋，自無權利侵害可言等語，並在原審聲明：被上訴人之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實
(一)被上訴人於110年10月19日因拍賣取得系爭土地，並於110年10月25日登記為所有人。
(二)系爭土地上現有系爭建物，由上訴人按附表一所示應有部分比例共有。系爭建物占用系爭土地位置及範圍，如附圖所標示：A1、A2、B 、C 部分，總計面積262平方公尺土地。
(三)系爭建物就上開占用範圍，對於系爭土地有民法第425條之1規定之推定租賃關係。
(四)系爭土地申報地價，110年每平方公尺以27,065元、111年每平方公尺以26,357元、112年每平方公尺以26,357元、113年每平方公尺以26,407元（元以下四捨五入）計算。
五、被上訴人就上訴人共有之系爭建物對系爭土地之租賃關係，請求核定110至113年各年度之租金額，暨請求給付自110年起至法定租賃關係終止日之各期租金之判決。惟為上訴人所否認，並以上情置辯。是被上訴人依民法第425條之1第2項規定，請求核定前開年度之租金額，及請求給付自110年起至法定租賃關係終止日止之各期租金，是否有理由？為本件應審究之爭點，茲分述如下：
(一)被上訴人依民法第425條之1第2項規定，請求核定110至113年度之租金額，為有理由：
1、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。查被上訴人因拍賣取得系爭土地，並於110年10月25日登記為所有人。系爭土地上之系爭建物，係由上訴人按附表一所示應有部分比例共有，系爭房屋占用系爭土地位置及範圍，如附圖所標示：A1、A2、B 、C 部分，總計面積262平方公尺土地。系爭建物就上開占用範圍，對於系爭土地有民法第425條之1規定之推定租賃關係等情，為兩造所不爭執（不爭執事實㈠㈡㈢）。而兩造就租金數額不能達成協議，被上訴人請求核定租金數額，依法自屬有據。
２、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。上開規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。至基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額。又土地法之立法意旨為城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護承租人。立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為保護經濟上弱者之承租人而設，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用(最高法院68年台上字第3071號、104年度台上字第2008號判決意旨參照)。
３、查系爭建物坐落之系爭土地位於嘉義市火車站左側，位處嘉義市繁榮之商圈等情，業經原審至現場勘驗，製有勘驗筆錄，且有現場照片、附圖、Google地圖在卷可參(原審卷第125至129頁、第153至157頁、第251至259頁、349頁)，斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等情，被上訴人主張租金以申報地價年息10%計算，應屬適當。查系爭土地之申報地價，以每平方公尺計算，110年為27,065元、111年、112年均為26,357元、113年為26,407元，而系爭建物占用之面積為262平方公尺，故以110年申報地價年息10%核算110年度之每月租金為59,092元(27,065×262×10%÷12，元以下四捨五入，以下同)；另以111、112年申報地價年息10%核算111、112年度之每月租金為57,546元(26,357×262×10%÷12)，爰依前揭計算之金額，核定系爭建物之租金額；至113年申報地價年息10%核算113年度之每月租金為57,655元(26,407×262×10%÷12)，惟被上訴人僅請求核定為57,546元，亦屬有據。
４、張清珍3人雖抗辯系爭建物並非位於繁榮之商圈，其旁邊僅係出租機車業者，且系爭建物廢棄已久，數人共有難以利用，如以申報地價年息10%計算，收益率高於一般不動產年收益率及定存收益，亦高於國有財產租金之計算按申報地價年息5%計算云云，並提出都市更新計劃、街景截圖等件為證（本院上字卷第483至485頁）。惟依張清珍3人提出之街景截圖觀之，系爭建物確有面臨大馬路，附近即為嘉義火車站，商家林立，並非僅有出租機車業者，張清珍3人抗辯非繁榮之商圈，已非可採。而張清珍3人所提出之都市更新計劃資料，係在100至101年間，距今已10餘年，且依被上訴人提出之新聞報導資料（本院上字卷第473頁），嘉義市鐵路高架化於114年完工，且將為輕軌建設等情，則張清珍3人所提出之前揭都市更新計劃資料，已非無疑，尚非可採。而系爭建物究竟是否數人共有，或是否加以利用，僅為系爭建物共有人內部間之關係，尚難認為影響租金之審酌。又本件租金之審酌係參酌前揭土地法之規定，與國有財產之出租，適用之法規不同，尚難比附援引。至張清珍3人雖主張系爭建物計算後之收益率為3.26%，高於一般不動產年收益率2%云云，惟何謂一般不動產之年收益率？其取樣及計算之依據為何？並未為說明，已嫌無據。至系爭建物計算後之收益率縱高於定存收益，亦難認為不適當，上訴人所辯均非可採。
(二)被上訴人追加請求上訴人給付自110年起至法定租賃關係終止日之各期租金，為有理由：
１、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條亦有明文。
２、查兩造就系爭建物是否無權占用系爭土地，於原審原有爭執，嗣雖就系爭建物占有系爭土地有民法第425條之1規定之推定租賃關係，已不再爭執，惟對於租金之數額仍有爭執，且上訴人尚未支付租金予被上訴人，則被上訴人請求上訴人給付至法定租賃關係終止日前之各期租金，應有預為請求之必要，且可紛爭一次解決，符合訴訟經濟原則，爰予准許。被上訴人請求核定110年至112年之租金，業經核定如前，且上訴人尚未支付租金，則被上訴人請求上訴人各依其就系爭建物之應有部分，給付如附表一所示金額，及均自本判決確定之翌日起，至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，自屬有據。至被上訴人逾前開遲延利息請求部分，因核定租金須待判決確定，給付內容始確定，上訴人須自判決確定之翌日起始負遲延責任（最高法院113年度台上字第766號判決參照），被上訴人此部分遲延利息請求自屬無據。而113年度之租金額亦經核定如前，至於113年後至法定租賃關係終止日前之租金額，張清珍3人不爭執依113年核定之租金計算（本院上字卷第434頁），且核亦屬適當，經計算上訴人各依其就系爭建物之應有部分，每月所分擔之金額如附表二所示。
３、次按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，每期屆滿時支付之，民法第439條定有明文。查被上訴人係因拍賣取得系爭土地，兩造間就系爭建物占有系爭土地係基於民法第425條之1規定之推定租賃關係，兩造自無約定租金之支付日期，且兩造亦未舉證證明當地有何租金支付之習慣，亦無約定租賃之期滿日，故被上訴人請求按月分期支付，應屬適當，依前揭規定自應於每期屆滿時即每月最末日支付之，逾此範圍之請求，則屬無據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第425條之1第2項規定請求核定系爭建物占用系爭土地如附圖代號A1、A2、B、C所示面積之
租金，110年度租金為每月59,092元、111及112年度租金每月為57,546元，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。被上訴人追加請求上訴人各給付依附表一所示金額，及均自本判決確定之翌日起，至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；請求核定113年度租金為每月57,546元；及請求上訴人自113年1月1日起至租賃關係終止日止，按月於每月最末日，分別按附表二所示金額給付被上訴人，均為有理由，均應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、被上訴人於上訴時請求核定112年度（嗣更正為核定113年度之）租金額，及請求給付113年1月1日起至法定租賃關係終止日前之租金額，並依原審法院之裁定，以2年之租金核算訴訟標的額，依核定繳納裁判費22,141元（本院上字卷第21至24頁、第57頁），惟該部分並非原審判決之範圍，本非上訴部分，而應係追加部分，經本院闡明後，被上訴人撤回上訴，並為如前所述之訴之追加。故被上訴人原繳納之裁判費雖形式上為上訴裁判費，但實質上係追加部分之裁判費，此部分應仍由敗訴之上訴人負擔，併予敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與本件判決結果不生影響，爰不一一加以論述，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，被上訴人追加之訴為一部分有理由、一部無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
民事第四庭 審判長法 官 翁金緞
法 官 林福來
法 官 黃義成上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
書記官 蔡孟芬【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表一（年度、年份均民國；金額均新臺幣、單位元，四捨五入至個位數） 年度 110 111 112 核定每 月租金 額 59,092 57,546 57,546 期間 110/10/25-110/12/31(2月又7天) 12個月 12個月 上訴人 應有部分比 例 應給付租金總 額如右 131,527 690,552 690,552 張清珍 13333/100000 按左欄應有部分比例計算應給付金額如右 17,539 92,071 92,071 洪國棟 33333/100000 43,849 230,182 230,182 洪國淵 16650/100000 21,892 114,977 114,977 洪綺蓮 16650/100000 21,892 114,977 114,977 洪宜杉 6700/100000 8,814 46,267 46,267 魏秀容、 洪于婷 (公同共有) 13334/100000 17,541 (魏秀蓉、洪于婷2人連帶給付) 92,078 (魏秀蓉、洪于婷2人連帶給付) 92,078 (魏秀蓉、洪于婷2人連帶給付)附表二（年度、年份均民國；金額均新臺幣、單位元，四捨五入至個位數） 年度 113年至租賃關係終止日 核定每月租金額(即應按月給付之金額) 57,546 上訴人 應有部分比例 期間 按每1個月 張清珍 13333/100000 按左欄應有部分比例計算應給付金額如右 7,673 洪國棟 33333/100000 19,182 洪國淵 16650/100000 9,581 洪綺蓮 16650/100000 9,581 洪宜杉 6700/100000 3,856 魏秀容、洪于婷 (公同共有) 13334/100000 7,673 (魏秀蓉、洪于婷2人連帶給付)