臺灣高等法院臺南分院民事判決
112年度上更一字第7號（下稱甲案）
113年度上字第97號(下稱乙案)
甲、乙案上 訴 人 郭芳琪乙案上訴人 郭芳坤共 同訴訟代理人 陳家維
甲、乙案被上訴人 大地莊園管理委員會特別代理人 李丹味訴訟代理人 裘佩恩律師
戴龍律師上列甲案當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，甲案上訴人對於中華民國110年10月15日臺灣臺南地方法院109年度訴字第1690號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審；乙案當事人間請求確認會議決議無效事件，乙案上訴人對於113年1月8日臺灣臺南地方法院111年度訴字第1473號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院為合併審理，並於114年7月30日合併言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、甲案部分：
一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
二、確認大地莊園社區民國109年6月21日區分所有權人會議所有決議無效。
三、上開廢棄部分第一、二審及發回前第三審之訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、乙案部分：
一、原判決廢棄。
二、確認大地莊園社區民國106年8月19日區分所有權人會議所有決議不成立。
三、第一、二審（含追加之訴）訴訟費用由被上訴人負擔。事實及理由
壹、程序部分
一、按分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張者，法院得命合併辯論。命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁判，民事訴訟法第205條第1、2項分別定有明文。甲案上訴人郭芳琪於本院對被上訴人先位請求確認大地莊園社區（下稱系爭社區）民國109年6月21日區分所有權人會議（下稱系爭109年會議）所有決議無效；備位請求確認上開會議議題一關於規約第12條第3款管理費收繳之決議（下稱A決議）及關於規約第12條第5款欠繳戶負責支付管理委員會（下稱管委會）因委任律師催繳過程中產生一切費用之決議（下稱B決議）均無效。乙案上訴人郭芳琪、郭芳坤於本院對被上訴人先位請求確認系爭社區106年8月19日區分所有權人會議（下稱系爭第1次會議）所有決議不成立（於本院追加之訴，詳後述）；備位請求確認上開會議所有決議無效。因乙案之請求有無理由，對甲案之請求有無理由有重大關聯性，兩案訴訟標的相牽連，且部分爭點相同，證據資料亦具有共通性，爰依民事訴訟法第205條第1項規定合併行審理及辯論。
二、按公寓大廈管理條例第38條第1項明定管委會有當事人能力，即有為區分所有權人（下稱區權人）團體擔當訴訟之訴訟實施權。又本件兩造爭執之標的雖涉及系爭第1次會議決議成立被上訴人之效力為何，惟於判決確定該決議不成立或無效前，尚難遽認被上訴人為不合法。且即使區權人成立管委會之決議為不成立或無效，惟被上訴人仍屬具有一定名稱及事務處所，並設有代表人，且有一定之獨立財產，應屬非法人之團體，依民事訴訟法第40條第3項規定，仍有當事人能力。再者，確認之訴，如原告以否認其法律關係存在之人為被告，即不生被訴當事人適格欠缺之問題。從而，甲、乙兩案上訴人（下合稱上訴人）以被上訴人為被告，提起本件確認之訴，被上訴人之當事人能力及適格均無欠缺。
三、按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其法定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第1項定有明文。又本法關於法定代理之規定，於法人之代表人、第40條第3項之代表人或管理人、第4項機關之代表人及依法令得為訴訟上行為之代理人準用之，亦為同法第52條所明定。至所謂無法定代理人，係指依民法或其他法令規定，法定代理人尚未產生；所謂法定代理人不能行代理權，凡在法律上或事實上不能行使代理權之情形均屬之。次按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會；前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第20條第2項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任，公寓大廈管理條例第29條第2項前段、第4項亦有明文。甲案經原審判決後，被上訴人之法定代理人已由被上訴人第3屆主任委員（下稱主委）廖素妏，變更第4屆主委宗唐建設股份有限公司（下稱宗唐公司）指定代表人蕭鼎謙，並經其具狀聲明承受訴訟（甲案本院卷一第65至68頁）；乙案於原審判決時，被上訴人之法定代理人即為第4屆主委，嗣於本院審理中其任期於113年6月30日屆滿而解任，系爭社區雖於113年7月14日召開區權人會議並進行第5屆管理委員選舉，惟依該次會議記錄（甲案本院卷三第273至278頁）記載，召集戶數為424戶，並未將系爭社區其中「南科新天地」分區之80戶列入，而兩造就「南科新天地」分區能否未依公寓大廈管理條例第26條第1項規定召開系爭社區區權人會議決議即自系爭社區脫離，尚存有爭議；且該次會議自「森活城堡」分區所選出之管理委員陳美伶、林子涵，於會後放棄當選資格，並分別推薦胡植淵、蔡祐宸為管理委員且經該分區住戶連署，有被上訴人提出之113年8月3日第5屆管委會委員當選名單、放棄書、推薦書及連署在卷可查（同卷第137、335至338頁），被上訴人雖主張此當選方式係依該次會議修訂之管委會委員選舉辦法（下稱系爭選舉辦法）第10條「如由當選委員經電話告知確認後，放棄或無願意當任，交有管委會得從該分區區分所有權人二分之一以上推舉或協調產生遞補。」，並提出113年7月14日修訂之系爭選舉辦法為證（同卷第339頁），惟觀之該次會議記錄內容未見當日有系爭選舉辦法第10條修正之提案及表決，而依系爭社區111年5月29日訂定實施之系爭選舉辦法（甲案本院卷一第213至214頁），其第10條係約定「各分區若無人願意參選或擔任委員時，則以抽籤方式產生委員。」則系爭選舉辦法第10條有無於113年7月14日修訂已有疑義，胡植淵、蔡祐宸依前述推薦、連署方式是否已合法當選系爭社區第5屆管理委員自亦有疑問，因此，113年8月3日第5屆管委會委員當選名單雖記載當日舉行第5屆委員職務選任會議及蔡祐宸當選主委，但蔡祐宸是否為被上訴人合法之代表人已生重大爭議，上訴人以被上訴人現無法定代理人，恐致本件訴訟久延而受損害為由，具狀聲請為被上訴人選任特別代理人，自屬有據，本院爰於114年5月21日依民事訴訟法第51條第1項、第52條規定，裁定選任系爭社區住戶李丹味於本件甲、乙案訴訟為被上訴人之特別代理人（甲案本院卷四第285至288頁、乙案本院卷二第397至400頁）。
四、甲案上訴人雖爭執被上訴人委任本件訴訟代理人為不合法（甲案本院卷一第347至353頁），惟本件縱使系爭社區區權人成立管委會之決議為不成立或無效，被上訴人仍屬非法人之團體，已如前述，自有委任訴訟代理人之能力，並經被上訴人於本院提出委任訴訟代理人時之法定代理人即第4屆主委宗唐公司指定代表人蕭鼎謙用印之民事委任書（甲案本院卷一第51頁、卷三第131頁補正宗唐公司用印；乙案本院卷一第153頁），應屬合法委任，受任人律師自有代理被上訴人於本院為訴訟行為之權能。
五、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。乙案上訴人於原審對被上訴人請求確認系爭第1次會議所有決議無效；嗣於本院追加先位請求確認該次會議所有決議不成立，並將上開原審之請求改列為備位請求。經核其於本院追加之訴，與原請求之基礎事實均係關於系爭第1次會議決議有無瑕疵及其效力問題，核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、上訴人主張：系爭社區係依「台南縣麻豆鎮港子尾段住宅社區開發許可申請案開發計畫」（下稱系爭開發計畫）興建之社區，第1、2期住戶即區權人包含伊等共432戶（下稱系爭432戶），被上訴人為該社區之管委會。系爭社區於106年8月19日以系爭432戶為召集戶數而召開系爭第1次會議，惟該次會議對於會議紀錄所載第1案制定社區規約、第2案社區管理費收繳標準與辦法、第3案第1屆管委會委員選舉（含成立管委會）之決議均未經表決，亦無任何決議之外觀，故所有決議均不成立。且系爭432戶建物分別係由訴外人旭宸建設股份有限公司（下稱旭宸公司）及旭城建設股份有限公司（下稱旭城公司）於97年4月10日前為起造人所興建完成，旭城公司並已於101年10月6日、11月10日召開系爭社區第1、2次區權人會議，雖未能組成管委會，但已善盡起造人之召集義務，之後之區權人會議即應依公寓大廈管理條例第25條規定由區權人擔任召集人，始為適法。訴外人達博迎國際開發有限公司（下稱達博迎公司）於104年間始接手系爭開發計畫並為該計畫之其他建物之起造人，達博迎公司既非系爭432戶建物之起造人，亦非系爭社區之區權人，自無權擔任系爭社區區權人會議之召集人。且系爭432戶業已於106年4月29日由2人以上書面推舉訴外人王烱遼為系爭社區區權人會議之臨時召集人並公告，而以合法程序選出召集人，起造人亦喪失召集區權人會議之權利。臺南市政府雖以106年6月16日府工使二字第1060637363號函同意指定達博迎公司為系爭社區區權人會議之臨時召集人（下稱系爭行政處分），但僅為備查性質，並非賦予該公司召集權。因系爭第1次會議係由無召集權之達博迎公司所召集，該次會議所有決議均為無效。系爭第1次會議所有決議（包含成立管委會及選舉委員）均不成立或無效，則其後所召集之區權人會議，包含系爭109年會議，均非合法召集權人所召集，所為決議亦屬無效。
倘認系爭109年會議為有召集權人所召集，該次會議議題一之A決議，就收繳之管理費為差別待遇而不具合理性，使少數住戶負擔全體費用，違反公序良俗、憲法平等原則、強制規定，應屬無效；B決議非屬公寓大廈管理條例第21條所定得以規約規範之範疇，違反憲法第23條法律保留原則，亦屬無效。【甲案部分】於原審先位聲明求為確認系爭109年會議所有決議無效；備位聲明求為確認上開會議議題一A決議、B決議均無效（原審為甲案上訴人上開請求敗訴之判決，甲案上訴人聲明不服，提起上訴。甲案上訴人於原審其餘敗訴部分未據上訴，非本院審理範圍）。並上訴聲明：⒈原判決關於駁回甲案上訴人後開第2項之訴部分及該部分訴訟費用負擔之裁判均廢棄。⒉上開廢棄部分：⑴先位之訴：確認系爭109年會議所有決議無效。⑵備位之訴：確認上開會議議題一A、B決議均無效。【乙案部分】於原審聲明求為確認系爭第1次會議所有決議無效（原審為乙案上訴人敗訴之判決，乙案上訴人聲明不服，提起上訴，並追加先位之訴）。並上訴及追加之訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉先位之訴：確認系爭第1次會議所有決議不成立。⒊備位之訴：確認上開會議所有決議無效。
二、被上訴人則以：系爭第1次會議之開會過程，有該次會議紀錄可證，並經臺南市政府工務局備查，並無決議事項未經表決之情事。又所有依系爭開發計畫建造之建築物而有所有權之人，均應為系爭社區之區權人，故屬於系爭開發計畫之開發單位，凡經申請起造人者，均應屬公寓大廈管理條例第28條第1項之起造人。依系爭開發計畫，計畫戶數為536戶，並以系爭社區住戶（指全區實際進住戶數）達60%以上，為起造人召集區權人會議之要件，系爭432戶已達上開要件。惟原始起造人旭宸公司、旭城公司，因故無法繼續履行系爭開發計畫，致無法召集系爭社區區權人會議，上訴人提出之旭城公司召集101年區權人會議紀錄等文件並非真實（特別代理人另陳述意見：伊有參與旭城公司於101年間召集之系爭社區區權人會議，第1波召集與再召集因住戶多數未到，致2次會議皆不歡而散；第2波會議於再召集中成功成會，惟最終未通過任何決議）。系爭社區於106年4月29日雖推舉王烱遼為第1次區權人會議之臨時召集人，但該次會議紀錄所載出席會議之區權人僅有19名，顯未符合公寓大廈管理條例第31條所定3分2以上之出席人數及區分所有權比例之條件，所為推舉並不合法。達博迎公司接手系爭開發計畫，自104年起已為系爭社區之起造人，並經臺南市政府以系爭行政處分同意指定該公司為系爭社區區權人會議之臨時召集人，核與系爭開發計畫之計畫書及公寓大廈管理條例第28條第1項規定相符，且系爭行政處分業經內政部109年10月23日台內訴字第1090053191號訴願決定、高雄高等行政法院109年度訴字第459號裁定駁回確定，具有行政處分之存續力，故達博迎公司有權召集系爭第1次會議，該次會議所有決議均屬有效。依系爭第1次會議成立之系爭社區管委會及選任第1屆管理委員均為有效，之後系爭社區召開之系爭109年會議，亦屬有召集權人所召集，且議案均經公告及於系爭社區LINE群組通知，屬合法召集及並作成決議，所有決議均為有效。議題一之A、B決議亦無上訴人所主張之無效情事。又本件若認依有效行政處分所召集之區權會、管委會及會議決議等均不合法或無效，不啻將成立會議所花費之各項成本及會議決議無效等不利益，全轉嫁由全體區權人共同承擔，顯不合理。
且達博迎公司若不能為系爭432戶召集區權會，而僅得就其後續建造之建物擔任區權會之召集人，無疑將同一社區之公共事務交由達博迎公司所建造建物之區權人作決定，而剝奪了系爭432戶之權益。系爭432戶即使自行召集區權會、成立管委會，亦將造成同一社區有複數區權會、管委會之狀況，致爭議不斷，難以有效共治、共管等語，資為抗辯。【甲案部分】答辯聲明：上訴駁回。【乙案部分】答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠上訴人為系爭社區之區權人，被上訴人為系爭社區之管委會。系爭社區係依系爭開發計畫興建之社區。
㈡達博迎公司前經系爭行政處分（甲案原審補卷第41至43頁）
同意指定其擔任系爭社區區權人會議之臨時召集人。嗣系爭社區以達博迎公司為召集人，並以當時存在之系爭432戶，於106年8月19日召開系爭第1次會議，並決議選任王烱遼為當日會議主席（甲案原審訴卷第243至245頁），系爭社區再於106年12月16日以管委會主委王烱遼為召集人，召開臨時區權人會議。
㈢系爭社區109年度第1次區權人會議於109年6月7日下午2時召
開，由被上訴人於109年5月25日寄出273份開會通知書（甲案原審補卷第51頁)。
㈣系爭社區109年度第2次區權人會議即系爭109年會議，於109
年6月21日下午2時召開，由被上訴人於109年6月9日寄出273份開會通知書，並於109年6月8日公告（甲案原審補卷第53頁）。
㈤被上訴人分別於109年5月20日、5月21日、6月6日於系爭社區
LINE群組通知109年度規約修訂草案及修訂說明（甲案原審訴卷第55至57頁）。
㈥系爭社區之起造人分別如附表之時序表所示，於106年間之區
權人為系爭432戶，此432戶建物分別係由旭宸公司、旭城公司於97年4月10日前為起造人所興建完成。兩造均不爭執本件應以系爭432戶專有部分個數及區分所有權面積與各戶專有部分面積計算系爭第1次會議及系爭109年會議之出席人數及區分所有權比例。
㈦系爭社區第2屆管委會任期自108年8月1日起至110年7月31日
（甲案原審訴卷第265頁）。因第2屆管委會於109年5月9日聲明全體辭職（甲案本院卷二第97頁），實際任期至109年6月30日。
㈧訴外人歐榕儀前以達博迎公司就系爭第1次會議無召集權，對
被上訴人提起原法院108年度訴字第947號請求確認系爭社區106年12月16日區權人會議決議不存在或無效之訴訟，經該案認定達博迎公司有召集權，並駁回歐榕儀之訴，歐榕儀不服提起上訴，經本院109年度上字第256號駁回其上訴確定（甲案原審訴卷第119至158頁，下稱歐榕儀案）。㈨系爭社區於111年5月29日召開區權人會議，選舉第4屆管委會
委員，任期自111年7月1日起生效，並於111年6月4日選任宗唐公司指定代表人蕭鼎謙為系爭社區管委會新任主委（甲案本院卷一第69、151頁)。
㈩甲、乙案上訴人郭芳琪曾提起訴願請求撤銷系爭行政處分，
經109年10月23日台內訴字第1090053191號訴願決定駁回，郭芳琪不服，提起行政訴訟，經高雄高等行政法院109年度訴字第459號以其所提訴願逾訴願法定期間，訴願不合法，而裁定駁回其訴（甲案本院卷一第71至72頁）。
系爭社區事件之時序表如附表所示。
四、本院之判斷：㈠按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受
侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即得依民事訴訟法第247條規定提起確認之訴。又確認法律關係成立或不成立之訴，固以確認現在之法律關係為限，但過去不成立之法律關係，延至目前仍繼續不存在時，仍不失為現在之法律關係。如對於該法律關係存在與否，有即受確認判決之法律上利益者，自非不得對之提起確認之訴（最高法院92年度台上字第496號判決意旨參照）。上訴人為系爭社區之區權人，乙案上訴人於本院先、備位請求確認系爭第1次會議所有決議不成立、無效；甲案上訴人於本院先位請求確認系爭109年會議所有決議無效，備位請求確認上開會議議題一A、B決議均無效。被上訴人則主張上開2次會議所有決議均有效。而上開2次會議決議所涉及之法律關係即被上訴人管委會是否合法成立、系爭社區規約是否有效，均仍延續至今，依上開說明，應認上訴人有即受確認判決之法律上利益，而得提起本件確認之訴。
㈡按股份有限公司股東會議決議之瑕疵，與法律行為之瑕疵相
近，有不成立（不存在）、無效、得撤銷等態樣。所謂決議不成立（不存在），係指自決議成立（存在）過程觀之，顯然違反法令，在法律上不能認為有股東會議之召開，或成立（存在）決議之情形。通常而言，必須先有股東會決議之成立（存在），始得進一步探究股東會決議是否有無效或得撤銷之事由。故股東會決議之不成立（不存在），應屬股東會決議瑕疵之獨立類型，當事人如就股東會決議是否成立（存在）有所爭執，以決議不成立（不存在）為理由，提起確認股東會決議不成立（不存在）之訴，應為法之所許（最高法院98年度台上字第1724號判決意旨參照）。上開關於會議決議瑕疵之法律見解，亦可用於判斷本件區權人會議有無瑕疵。上訴人主張系爭第1次會議對於會議紀錄所載第1案制定社區規約、第2案社區管理費收繳標準與辦法、第3案第1屆管委會委員選舉（含成立管委會）之決議均未經表決，亦無任何決議之外觀，故該次會議所有決議均不成立等語。被上訴人則抗辯依經臺南市政府工務局備查之系爭第1次會議會議紀錄記載，該次會議並無決議事項未經表決之情事等語。經查：
⒈觀之系爭第1次會議會議紀錄（甲案本院卷一第181至196頁）
，其中「討論事項及決議」記載：第1案「制定社區規約」，說明「會議中已分發規約（草約）敬請住戶參閱」，擬辦「會議中針對規約有異議者提出討論決議」，決議「全數通過下述修正內容後並授權管理人執行」；第2案「社區管理費收繳標準與辦法」，說明「會議中已分發管理費收繳辦法（規約之草約）敬請住戶參閱」，擬辦「會議中針對管理收繳辦法有異議者提出討論決議」，決議「全數通過依規約收繳辦法並授權管理人執行辦理」；第3案「第1屆管委會委員選舉」，說明「會議中進行討論是否成立管委會」，擬辦「會議中決議」，決議「全數通過成立管委會；並依規約選舉選任第1屆管委會之委員」。且就上開3案均記載「合於公寓大廈管理條例第32條之重新召集會議規定決議數額：出席區權人數與區分所有權比例均達2分之1以上之同意作成決議」，並於「管理委員選任事項」記載：「依規約選舉第1屆管委會之委員」及「當選名單」（記載王烱遼為主委）。惟上訴人否認上開各議案有經過任何決議之外觀，並提出當日會議之錄音光碟（甲案本院卷三證件存置袋）及如附件所示之譯文為證（甲案本院卷四第51至73頁、第175至187頁）。被上訴人亦不否認上開譯文之形式真正（甲案本院卷四第275頁），並經證人即該次會議主席王烱遼於本院作證時確認上開錄音及譯文內容為當天會議經過（同卷第211至212頁）。
被上訴人雖抗辯當日就議案應有另行投票（同卷第132頁），但除會議紀錄外，並無法提出任何紀錄投票情形（如贊成、反對票數各為何）之書面資料為證。
⒉依上開譯文及本院當庭播放錄音結果（甲案本院卷四第211、
132頁），系爭第1次會議始於王自航宣布統計人數完畢，並由達博迎公司之黃希榮代表召集人發言，表示要推選主席，在場有人推選王烱遼，並經鼓掌通過，於錄音時間【4分28秒】，由王烱遼宣布在場人數超過法定人數，宣告會議開始；於錄音時間【6分16秒】，由王烱遼詢問在場人是否同意成立系爭社區管委會，如果沒有反對就鼓掌通過，經在場人鼓掌。之後隨即有商店街住戶A、B發言質疑為何商店街住戶要與社區裡面住戶（即透天住戶）一起成立管委會，但王烱遼表示剛才已經鼓掌通過要成立管委會，然商店街住戶仍質疑其等是否不能表示意見。之後由黃希榮出面說明系爭開發案全區要一起成立管委會，商店街住戶如果要脫離管委會要另循正常程序。此時另有商店街住戶C多次表示商店街住戶沒有收到開會通知，但王自航仍表示繼續進行下一個程序即議案討論與決議，並表示要討論3個議案。王烱遼即開始主持議案討論，先討論社區規約，並表示不用逐條，請住戶就有問題部分提出討論即可。經商店街75及70號之住戶陳小姐表示商店街除王烱遼外都沒有推派委員、都沒有收到開放登記的通知。王烱遼則表示目前為止就是13位登記，這次已經來不及再參加。黃希榮並表示現在是討論規約的程序，不是討論委員的部分。陳小姐則表示規約你們都已經制定好了，委員你們也選好了，外面住戶提出的意見都被推掉，商店街住戶為何還要來開會。此時由王克堯發言說明依法規社區一定要先成立一個管委會，商業區要獨立，要經過全部住戶及商業區住戶同意，商業區才能分割出去，關於選舉人部分到第3條選舉辦法再討論，再來談此次建議名單是否合理，要不要再添加，現在針對規約的意見，例如分區部分，在規約裡面或選舉委員可以討論，只要大家舉手同意就可以改印出來的草約。之後王烱遼繼續主持討論規約第12條「公共基金、管理費之繳納」及第13條「管理費、公共基金之管理及運用」（參照被上證8、106年8月19日系爭社區第1版規約，甲案本院卷一第423至436頁），經數人發言討論後，王烱遼表示（規約）設計之每月管理費為裡面（指a.透天住宅區）1,500元，商店街（指b.商業性質住宅區）150元，大學大樓（指c.真理大學住宅區）6,000元，獨棟大樓（指d.公寓住宅區）因被斷水斷電，復電之後比照真理大學一樣（即目前暫時停繳管理費之意），於錄音時間【52分11秒至56秒】王烱遼表示「那收費標準我們大家有沒有意見？那就這樣通過」，錄音內容伴隨眾人鼓掌聲音。之後葉海煙再提出規約記載之公共基金的內容太簡單。於錄音時間【55分17秒】，王自航表示「那我就把它修正先加入它這7條裡面。」、「今天就討論我們規約的正式版，會後的10天內，我會再寄發給各區分所有權人，因為我們是第2次開會，所以在7天內如果沒有超過半數以上反對的，我們這個規約就成效。」之後王克堯仍提出討論關於規約第12條所定公共基金低於70%部分，是否要改為90%。於錄音時間【1小時0分59秒】，王自航表示關於是否要改為90%如果有人附議就表決，沒有人附議就維持70%。於錄音時間【1小時4分18秒】，王自航再詢問有沒有人附議王先生，假如有我們就進行表決。於錄音時間【1小時4分57秒】，王自航表示那我們就來討論，我們就90%跟70%進行表決，50萬跟20萬。於錄音時間【1小時5分42秒】，王自航詢問50萬有沒有人附議。經葉海煙表示50萬，附議。於錄音時間【1小時12分10秒】及【1小時13分28秒】，王烱遼表示其建議100萬，以內的話，管委會就可以做決定，100萬以上的話就需要區權會決定。錄音時間於【1小時16分59秒】結束時（甲案本院卷四第131頁），在場人仍在討論上開公共基金之議案。
⒊依上開會議過程，可知當日係先進行會議紀錄所載第3案中關
於「是否成立管委會」之議案，並由主席王烱遼請在場人鼓掌表示通過，之後雖有住戶表示反對，惟未獲置理，仍繼續進行會議紀錄所載第1、2案之合併討論。就第2案中系爭社區各區之「管理費收繳標準」，亦係由主席王烱遼請在場人鼓掌表示通過該部分規約草案內容。會議紀錄所載第1案之決議修正規約草案內容5點，雖有經在場人討論，但當日在場協助主持會議及處理會議資料之王自航表示將於會後10天內寄發修正後規約內容給各區權人，如於7天內無超過半數以上區權人反對，該規約即生效；且於錄音結束前，就第1案雖有人曾提及要表決，但實際上均未有進行表決之情形。
又上開錄音中雖無關於第3案中「選舉第1屆管委會委員」部分，但主席王烱遼之發言曾提及會議前已有登記名單共13人，並向對此有意見之住戶表示這次已經來不及再加入；此登記人數亦核與當日會議紀錄所載「管理委員選任事項」之當選名單共11人、備任名單共2人，共計13人相符。
⒋再依證人王烱遼於本院就當日第1、2議案之決議方式，雖先
證述是舉手表決；但之後隨即改稱：規約列出來，有異議的人一定要提出修正文字，修正之後再問大家有沒有意見，如果沒有意見就不用表決，如果有意見再做表決，當時針對第
1、2案有異議、有修正才會做表決，如果沒有異議就不用表決，譯文中鼓掌都是因為討論之後有了結論，然後再詢問有沒有異議，沒有異議才鼓掌通過等語（甲案本院卷四第204至209頁），且對照上開譯文內容可知，當日就各住戶提出之意見進行討論後，均未有舉手表決之程序，第2案並直接以在場人鼓掌之方式，主席王烱遼即宣布通過決議。是證人王烱遼上開證述關於當日就第1、2議案有舉手表決乙節，顯然不實，應非可採，堪認當日就第1議案於錄音結束後，縱使有被上訴人所謂之通過決議，顯然亦係以在場人鼓掌方式為之。證人王烱遼就當日第3議案之決議方式於本院證述：
第3案比較單純的議案沒有任何人有意見就鼓掌通過。（第3案人選是否已經公布出來，再由現場區分所有權人對於人選表示意見？）是，參與會議的人全數鼓掌通過，包含代理人。（錄音及譯文中並沒有第3案選任管理委員會委員，這部分的內容，當天第3案是在第2案之後所進行的嗎？）是，就是如同會議記錄的順序。先由在場的區權人先選出委員，委員再到旁邊的會議室，推舉出我是主委以及其他幹部，之後再出來繼續開會。（第3案在場的區權人是如何選出這些委員？）這些委員都是我們私底下拜託他們擔任，所以當時是足額選舉。（選舉委員的部分是鼓掌還是表決通過？）名單提出來如果在場的人沒有異議就鼓掌通過，因為也沒有其他人願意擔任等語（甲案本院卷四第203、212頁），經核與上開譯文所示其當日就第3案中關於「是否成立管委會」之議案及第2案之處理方式一致，應認其上開證述為可採。足認當日就第3議案包含成立管委會及選舉管理委員部分，均僅以在場人鼓掌之方式作為通過決議，而無舉手表決。
⒌按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使
用與管理具有整體不可分性之集居地區，因彼此關係緊密，於物之利用及日常生活易有利益衝突之糾紛，公寓大廈管理條例乃於第2章、第3章分別明訂住戶之權利義務事項、管理組織，並採團體法理及民主精神，就集居地區共同事務及涉及權利義務之有關事項，由全體區權人組成之會議，原則上採多數決之方式，議決規約或議案，作為住戶共同遵守之規範。又區權人會議依法決議者，該組織之構成員應受該決議之拘束，爰明文規範須經由會議方式，使各構成員即區權人於作成意思決定前，能有討論、溝通、陳述意見之機會，再進而為表決，期使多數人之意思達成一致之意思決定，俾增進共同利益，確保良好生活環境，提升居住品質。因此，區權人會議自須經由特定具體事項之討論、表決，確認多數參與會議之區權人基於平行與協同之意思表示已達成相互合致，始足以成立決議，若無法判斷各區權人之真意及是否已達同意比例之決議，其決議應該當不成立，方能保障各區權人之程序利益及實體利益。次按表決程序之本旨及目的，係要求當事人就特定議案為明確之意思表示（如舉手、投票等），藉以確認各該當事人之真意及議案是否通過，尚無從以該當事人先前發言之內容為推測之餘地。內政部所公布之會議規範第55條所列表決方式，僅有舉手、起立、正反兩方分立、唱名、投票等方式，並未包括鼓掌表決。乃因鼓掌之方式，通常難以判別表決「贊成」與「反對」之投票數，僅於全場均「無異議」之前提下，方可採取此等權宜措施（最高法院104年度台上字第2361號判決意旨參照)。再依內政部會議規範第55條規定表決之方式：「表決應由主席就左列方式之一行之，但出席人有異議時，應徵求議場多數之意見決定之。㈠舉手表決。（或用機械表決。）㈡起立表決。㈢正反兩方分立表決。㈣唱名表決。唱名表決之方式，如經出席人提議，並得5分之1以上之贊同，即應採用。出席人應名時，應起立答應「贊成」，「反對」或「棄權」。如未應名，再唱一次，但不得三唱。㈤投票表決。前項第5款，除對人之表決應採無記名投票外，對事之表決，以記名投票表示負責為原則。」、第89條規定選舉之方式：「選舉之方式分為左列兩種㈠舉手選舉。㈡投票選舉」。
⒍依上開譯文所示，系爭第1次會議於主席王烱遼開始主持時，
並未就議案之表決方式先詢問出席之區權人意見，亦未經過多數決通過要行何種表決方式。又當日第3案包含成立管委會及選舉管理委員部分，均僅以在場人鼓掌之方式作為通過決議，而未以舉手或其他方式為表決及選舉；第2案亦僅以在場人鼓掌之方式作為通過決議，而未以舉手或其他方式為表決；第1案則僅有經過討論，於錄音結束前，均未進行舉手或其他方式之表決，於錄音結束後，縱使有被上訴人所謂之通過決議，顯然亦係以在場人鼓掌之方式為之，業如前述。然鼓掌方式並非上開內政部會議規範所定之合法表決、選舉方式，且由當日會議進行過程中，在場住戶對於各議案並非毫無異議，而由鼓掌實無從判別表決「贊成」與「反對」之投票數，自無從認定當日所討論之第1、2、3議案是否確已如會議紀錄所載「合於公寓大廈管理條例第32條之重新召集會議規定決議額數：出席區權人數與區分所有權比例均達於2分之1以上之同意作成決議」。因此，系爭第1次會議就各議案僅以在場人鼓掌之方式作為通過決議，而未以舉手或其他合法方式為表決及選舉，在外觀上無從判斷各參與決議之區權人之真意及是否已達同意比例，即難認有為表決及選舉，即應認未有合法作成之決議存在，自不能僅憑前揭會議紀錄之記載即認為已有決議成立之事實，則前揭會議紀錄所載當日第1案制定社區規約、第2案社區管理費收繳標準與辦法、第3案第1屆管委會委員選舉（含成立管委會）之決議，應認均不成立，亦毋庸再探究各該決議有效、無效之問題。
從而，乙案上訴人追加先位之訴請求確認系爭第1次會議所有決議不成立，為有理由，其備位之訴即毋庸審理。
㈢按公寓大廈管理條例，為加強公寓大廈之管理維護，並對公
寓大廈之重建、修繕、改良、利用等「物的管理」，及區分所有權人（包括住戶）間互動關係、群居生活等「人的管理」，透過區分所有權人參與集會之決議，藉由民主及自治管理機制，以管理自身居住環境，決定自己生活方式，俾能提昇居住品質，乃就公寓大廈自治管理重要支柱之區分所有權人會議之召集人，斟酌公寓大廈區分所有權人團體，性質上為人的組織體，非屬營利團體，特於該條例第28條、第25條第3項、同條例施行細則第7條設其規範，明定除建築完成後，由起造人以公寓大廈之管理負責人身分召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人外，應由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推1人為召集人；由區分所有權人互推1人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人2人以上書面推選，經公告10日後生效。故欲召集區分所有權人會議之人，於召集前，為落實公寓大廈管理條例立法意旨，並兼顧其自治管理之程序正當性與區分所有權人間之和諧性，以維公寓大廈全體住戶之生活秩序，自須先行取得召集權資格，始克當之。倘召集時，尚不備召集人身分，所為召集，即非合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，所為之決議，當然自始完全無決議之效力，亦不得因召集後始取得召集權而使原來之召集溯及生效，或認該原不具召集人資格之瑕疵已然治癒（最高法院102年度台再字第30號判決意旨參照）。系爭第1次會議關於制訂系爭社區規約、成立被上訴人管委會及選任管理委員之決議既均不成立，即無合法成立之管委會及合法選任之管理委員及主委存在，則系爭社區其後如附表編號36之系爭109年會議之前，由被上訴人歷任管委會主委或管理委員為召集人所召集之各次區權人會議，包含系爭109年會議（召集人為委員劉郁玲，甲案本院卷一第203頁），即非上開規定之合法召集權人所召集，所為區權人會議決議當然自始完全無效。從而，甲案上訴人先位之訴請求確認系爭109年會議所有決議無效，為有理由，其備位之訴即毋庸審理。
五、綜上所述，乙案上訴人追加先位之訴請求確認系爭第1次會議所有決議不成立；及甲案上訴人先位之訴請求確認系爭109年會議所有決議無效，均屬有據，應予准許。甲、乙案備位之訴均毋庸審理。從而，甲、乙案原審均為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院分別廢棄改判如甲、乙案主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 8 月 27 日
民事第五庭 審判長法 官 張季芬
法 官 劉秀君法 官 王雅苑上為正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴，發回更審後為訴之變更（追加、擴張）部分應一併繳納上訴裁判費。
上訴人不得上訴。中 華 民 國 114 年 8 月 27 日
書記官 翁心欣【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。附表：系爭社區事件時序表編號 日期(民國) 事件 卷證出處 1. 92年7月28日 由旭宸公司為起造人，以建造執照(91)南工局造字第2052號，於台南縣○○鎮○○○00號等102戶（如起造人名冊），取得台南縣政府核發之92南工使字第865號使用執照 乙案原審使用執照卷第79至97頁（第83至97頁起造人名冊） 2. 92年12月15日 由旭宸公司為起造人，以建造執照(91)南工局造字第2584至2589號，於○○○61、60、59、58、57、56號，於92年12月15日分別取得台南縣政府核發之92南工使字第1575至1580號使用執照 同上卷第101至111頁 3. 92年12月16日 由旭宸公司為起造人，以建造執照(91)南工局造字第2554至2562、2583號，於台南縣麻豆鎮○○○55、53、52、51、50、49、47、46、43、42、41、40號及62號等80戶（如起造人名冊），於92年12月16日分別取得台南縣政府核發之92南工使字第1583至1591、1612號使用執照 同上卷第115至117(第117頁起造人名冊)、第119至133、137至153頁（第139至153頁起造人名冊） 4. 93年12月10日 由旭宸公司為起造人，以建造執照(93)南工局造字第584至595號，於○○○67、68、69、70、71、72、73、75、76、77、78、79號，於93年12月10日分別取得台南縣政府核發之(93)南縣使字第2307至2318號使用執照 乙案原審卷一第317至342頁、使用執照卷第11至57頁 5. 94年1月31日 由旭城公司為起造人，以建造執照(92)南工局造字第3074、3049至3064號、(93)南工局造字第3114至3129號、（92）南工局造字第3082至3087號、(93)南工局造字第3088至3113、(92)南工局造字第3065至3081號，於○○○361、408、406、402、398、396、392、390、388、391、389、387、385、383、381、379、377、342、338、336、332、341、339、337、335、333、331、312、310、308、306、302、300、328、326、322、320、318、316、426、420、418、416、412、410、403、401、399、397、395、393、386、382、380、378、376、372、375、373、371、369、367、365、350、346、370、368、366、362、360、358、356、352、363、359、357、355、353、351、343、330號，於94年1月31日分別取得台南縣政府核發之(94)南縣使字第255、230至245、295至310、263至294、246至262號使用執照 乙案原審使用執照卷第273至275、453至515、683至745、749至811、815至877、881至943頁 6. 94年6月8日 由旭宸公司為起造人，以建造執照(93)南工局造字第3666、3665、3664、3663號，於○○○290、292、296、298號，於94年6月8日分別取得台南縣政府核發之(94)南縣使字第1407、1406、1405、1404號使用執照 同上卷第665至679頁 7. 94年12月30日 由旭城公司為起造人，以建造執照(94)南縣造字第1841至1844號，於○○○80至83號，於94年12月30日分別取得台南縣政府核發之(94)南縣使字第3263至3266號使用執照 同上卷第61至75頁 8. 95年3月29日 由旭城公司為起造人，以建造執照(94)南縣造字第1845至1847、1849至1858號，於○○○115、113、112、111、110、109、108、107、106、105、103、102、101、100號，於95年3月29日分別取得台南縣政府核發之(95)南縣使字第838至851號使用執照 同上卷第157至211頁 9. 95年8月4日 由旭宸公司為起造人，以建造執照(93)南縣造字第4741至4749、4778至4791號，於○○○508、507、506、505、503、502、501、500、517、532、531、530、529、528、527、526、525、523、522、521、520、519、518號，於95年8月4日分別取得台南縣政府核發之(95)南縣使字第2135至2157號使用執照 同上卷第281至371頁 10. 95年8月16日 由旭宸公司為起造人，以建造執照(94)南縣造字第3384、3396、3395、3394、3393、3392、3391、3390、3389、3388、3387、3386、3385、3397號，於○○○116、129、128、127、126、125、123、122、121、120、119、118、117、130、131號，於95年8月16日分別取得台南縣政府核發之(95)南縣使字第2226、2238、2237、2236、2235、2234、2233、2232、2231、2230、2229、2228、2227、2239號使用執照 同上卷第215至271頁 11. 95年12月25日 由旭宸公司為起造人，以建造執照(93)南縣造字第4732、4750至4768、4762、4769號，於○○○562、561、560、559、558、563、565、566、567、568、569、570、571、557、556、555、553、552、551、572、550號，於95年12月25日分別取得台南縣政府核發之(95)南縣使字第3759至3771、3773至3778、3772、3779號使用執照 同上卷第375至449、947至953頁 12. 96年2月15日 由旭宸公司為起造人，以建造執照(93)南縣造字第4777、4776、4775、4774、4773、4772、4771、4770、4740、4739、4738、4737、4736、4735、4737、4733號，於○○○533、535、536、537、538、539、540、541、509、510、511、512、513、515、516、542號，於96年2月15日分別取得台南縣政府核發之(96)南縣使字第669、668、667、666、665、664、663、662、661、660、659、658、657、656、655、654號使用執照 同上卷第519至581頁 13. 96年5月28日 由旭城公司為起造人，以建造執照(95)南縣造字第1380、1382、1383、1385至1395號，於○○○147、146、145、143、142、141、140、139、138、137、136、135、133、132號，於96年5月28日取得臺南縣政府核發之(96) 南縣使字第1591至1604號使用執照 同上卷第607至661頁 14. 97年4月10日 由旭城公司為起造人，以建造執照(97)南縣建字第304至308號，於○○○148、149、177、178號、150號等24戶，於97年4月10日取得臺南縣政府核發之(97) 南縣使字第1089至1093號等使用執照 甲案本院卷一第495至503頁、乙案原審使用執照卷第585至603頁 15. 103年11月10日 達博迎公司登記設立 甲案本院卷一第291頁 16. ⑴104年 ⑵106年7月20日 由達博迎公司為起造人，取得(104)南工造字第4709-1至4710-1、4732-1至4744-1號建造執照，並於○○○227、236、228、229、230、231、232、233、235、237、238、239、240、241、242號等15戶，於106年7月20日分別取得台南市政府工務局核發之(106)南工使字第1997至2011號使用執照 甲案本院卷一第217至222頁、357至361頁、歐榕儀案二審卷第289至317頁 17. 106年4月29日 系爭社區推舉王烱遼為臨時召集人，委由其召開第1次區權人會議，並成立管理委員會 甲案原審補卷第45至49頁、本院卷二第27至31頁、乙案原審卷一第351頁 18. 106年6月16日 達博迎公司向臺南市政府申請指定該公司為系爭社區臨時召集人（取代上開遴選出之臨時召集人王烱遼），經臺南市政府以106年6月16日府工使二字第1060637363號函同意指定達博迎公司為系爭社區區權人會議之臨時召集人（即系爭行政處分） 甲案原審補卷第41至43頁、歐榕儀案一審卷二第225至244頁、乙案原審卷一第157頁；不爭執事項㈡ 19. 106年7月10日 召集人許世雄以開會通知書通知將於106年7月29日召集系爭社區106年第1次區權人會議，惟因未達出席比例而流會 甲案本院卷一第253頁、卷三第331至333頁 20. 106年8月4日 召集人許世雄以開會通知書通知將於106年8月19日召集系爭社區106年第2次區權人會議 甲案本院卷一第255頁 21. 106年8月19日14時30分 達博迎公司董事長許世雄為召集人召開系爭社區106年第2次區權人會議(即系爭第1次會議)，會議紀錄記載制定被上證8規約、社區管理費收繳標準與辦法，並選舉第1屆管委會委員（主委為王烱遼）。當時區分所有權人戶數為432戶 甲案本院卷一第87至132頁簽到簿、第181至196頁更正前後之會議紀錄及會議後通知單、第423至436頁規約；不爭執事項㈡ 22. 106年8月19日16時30分 被上訴人由主委王烱遼為召集人召開管委會會議 更一案原審訴卷第243至245頁 23. 106年12月16日 被上訴人主委王烱遼召開系爭社區臨時區權人第2次會議 歐榕儀案一審卷一第281至285頁；不爭執事項㈡ 24. 108年至110年 系爭社區區權人歐榕儀於108年4月17日向原法院訴請確認106年12月16日區權人會議決議不存在或無效，經該院駁回其訴，歐榕儀不服提起上訴，經本院於110年4月21日以109年度上字第256號駁回其上訴而確定 甲案原審訴卷第119至158頁；不爭執事項㈧ 25. 108年6月29日 系爭社區召開區權人會議（召集人為系爭社區管委會主委卓泊滕），並修訂上證9規約，及選舉第2屆管委會委員 甲案本院卷一第437至451頁 26. 108年7月1日 被上訴人公告第2屆管委會委員當選名單（000年0月0日生效） 甲案原審補卷第69頁 27. 108年8月29日 由達博迎公司為起造人，以(108)南工造字第3663、3662、3664至3685號建造執照，並於○○○209、200、218、201、202、203、205、206、207、208、210、211、212、213、215、216、217、219、220、221、222、223、225、226號等戶，於108年8月29日分別取得台南市政府工務局核發之(108)南工使字第3583、3582、3584至3605號使用執照 乙案原審卷一第201至248頁 28. 109年3月15日 被上訴人委員許大江召開109年第1次臨時區權人會議 甲案原審訴卷第59至63頁 29. 109年3月20日 被上訴人第2屆管委會第7次會議決議召開區權人會議，進行委員會改選 甲案原審補卷第33至37頁 30. 109年5月9日 被上訴人第2屆管委會第8次會議決議同意全體委員總辭，並推舉劉郁玲委員擔任召集人舉辦109年度區權人會議，及於會議中辦理選舉第3屆管理委員、修改規約等事宜，並於109年5月11日公告 甲案原審訴卷第65至69頁、本院前審卷第109至115頁 31. 109年5月20日、5月21日 被上訴人於系爭社區LINE群組通知109年度規約修訂草案及修訂說明 甲案原審訴卷第55至57頁；不爭執事項㈤ 32. 109年5月25日 被上訴人寄出109年度區權人會議273份開會通知書（會議時間109年6月7日） 甲案本院卷一第263頁；不爭執事項㈢ 33. 109年6月7日 被上訴人(由委員劉郁玲為召集人)第1次召開109年度區權人會議，因未達出席人數與區分所有權比例而流會 甲案本院卷一第197至200頁 34. 109年6月8日 被上訴人公告訂於109年6月21日召開109年度第2次區權人會議 甲案原審訴卷第33頁；不爭執事項㈣ 35. 109年6月9日 被上訴人寄出109年度第2次區權人會議273份開會通知書（會議時間109年6月21日） 甲案原審補卷第53頁、本院卷一第201、265頁；不爭執事項㈣ 36. 109年6月21日 被上訴人(由委員劉郁玲為召集人)召開109年度第2次區分所有權人會議（即系爭109年議），修訂被上證10規約，並依新修訂規約選舉第3屆管委會委員 甲案本院卷一第203至208頁會議紀錄、第453至468頁規約、原審訴卷第39至54頁系爭109年會議議題一附件一規約修訂說明 37. 109年6月24日 被上訴人公告第3屆管委會委員當選名單 甲案本院前審卷第119頁 38. 109年12月6日 被上訴人第3屆管理委員會召開第6次會議 甲案原審訴卷第87至93頁 39. 109年10月23日、110年1月29日 甲、乙案上訴人郭芳琪不服 內政部109年10月23日台內 訴字第1090053191號訴願決 定，對臺南市政府提起行政 訴訟請求撤銷上開訴願決定 及系爭行政處分，經高雄高 等行政法院於110年1月29日 109年度訴字第459號以逾訴 願法定期間而裁定駁回其 訴 乙案原審卷一第197至200頁、甲案本院卷一第71至72頁；不爭執事項㈩ 40. 110年11月14日 系爭社區110年區權人會議，修訂被上證7規約 甲案本院卷一第 317至336頁 41. 111年5月29日 系爭社區(召集人林燕陸)第2次召開111年區權人會議，並訂定系爭選舉辦法，及選舉被上訴人第4屆管理委員。當時區分所有權人戶數為504戶 甲案本院卷一第235至243頁會議紀錄、第213至214頁系爭選舉辦法、第233頁不足額委員抽籤結果照片 42. 111年6月23日 被上訴人公告第4屆管委會委員當選名單（主委為宗唐公司代表人蕭鼎謙） 甲案本院卷一第151頁、卷三第133頁宗唐公司託蕭鼎謙之委託書 43. 111年7月23日 被上訴人第4屆管委會由蕭鼎謙為召集人召開被上訴人第4屆管委會第1次會議 甲案本院卷一第245頁 44. 111年12月18日 系爭社區中「南科新天地」分區住戶連署成立「南科新天地管理委員會」 甲案本院卷三第401頁 45. 112年2月4日 被上訴人第4屆管委會召開第7次會議，並決議確認決議無效訴訟案件改由律師出庭 甲案本院卷一第143至149頁 46. 112年2月6日 台南市政府112年2月6日南市工使一字第1120145484號函 甲案本院卷一第133頁 47. 112年2月14日 台南市政府工務局112年2月14日南市工使一字第1120216200號函就「南科新天地大樓管理委員會」申請管理組織報備成立一案同意備查 甲案本院卷三第403頁 48. 112年4月14日 台南市政府112年4月14日南市工使一字第1120457564號函 甲案本院卷一第217頁 49. 112年7月12日 系爭社區（召集人林燕陸）第2次召開112年區權人會議。當時區分所有權人戶數為504戶 甲案本院卷四第25至30頁會議紀錄 50. 112年7月26日 台南市政府112年7月26日南市工使一字第1120947384號函 乙案原審使用執照卷第5頁 51. 113年2月26日 台南市政府工務局113年2月26日南市工使二字第1130292242號函就「南科新天地大樓管理委員會」申請管理組織報備改選一案同意備查 甲案本院卷三第405頁 52. 113年7月14日 系爭社區（召集人林燕陸）第2次召開113年區權人會議，並修訂系爭選舉辦法，及選舉被上訴人第5屆管理委員，其中「森活城堡」分區選出之委員陳美伶、林子涵，於會後放棄當選資格，並分別推薦胡植淵、蔡祐宸為委員，經該分區住戶連署。會議紀錄所載區分所有權人戶數為424戶（兩造對實際戶數有爭執，被上訴人主張係以原504戶扣除「南科新天地」80戶為計算） 甲案本院卷三第273至278頁會議紀錄、第339頁系爭選舉辦法、第335至338頁放棄書、推薦書及連署、第137頁第5屆管委會委員當選名單【附件】系爭第1次會議錄音譯文（甲案本院卷四第51至73、175至187頁）及本院當庭播放錄音結果（同卷第131至132、211頁）：
一、統計人數[00:00:00]【王自航】那我們第2次的區分所有權人會議，已經統計完人數，那我們現在請那個達博迎的召集人來為我們報告。
二、召集人報告[00:00:37]【黃希榮】大家好，今天是這個8月19號第2次的委員會召開，第1次是7月29號，那我們參加的人數應該是432人，那第1次的話要出席人數要288人才能通過。所以我們第1次呢，包括真理大學的102票，出席人數是163票。所以，我們延到這一次8月19號只要出席人數的5分之1，也就是說432人的5分之1是87人。那今天真理大學的余主任也到這邊來，我們到目前為止，出席人數包括真理大學的一共有173人，所以這次的管理委員會正式把它成立起來。社區的管理維護及管理其實需要住在這裡面的人一同去努力去把它做好。那其實這次我們要非常感謝住在這裡面的506卓董還有王烱遼，他們熱心的去召集及自己出錢出力，去把社區把它維護起來，把它召集起來。其實召集這樣的大社區的管委會真的是不簡單，他們為了要把社區的人員，住在社區裡面的管理可以永續，住在這裡面也不要擔心一些有的沒有的，及維護社區的一個水準，那我們在這裏特別去謝謝他們，那我們這次的召集會議，我們正式把它成立起來。以下的時間就交給卓董這邊，推選一個主席（卓水吉：王烱遼）。為了這個會議我們王烱遼謝謝他，以下時間我們交給他，交給他討論我們這個社區裡面的一些規約，你們要討論一些東西好不好。
三、會議開始[00:04:02]【王烱遼】謝謝大家的支持，因為現在人數已經超過所謂的法定的比例人數，所以我在此宣布會議開始。
四、主席報告[00:04:31]【王自航】主席報告[00:04:34]【王烱遼】謝謝各位，謝謝達博迎黃總，我們社區要成立管理委員會已經努力很久了，但是到現在還沒有成立。這一次關鍵時刻出現了有所謂的人事時地物的剛巧，然後水到渠成，應該這一次會成功了。在此我要特別提出來感謝就是說，506卓董還有我們社區裡面很多熱心的芳鄰，一起努力奔走協調跟溝通的時間。再加上我們建商逹博迎許董及黃總的全力支持，說這次的要把它成立。所以說有這麼好的一個機會，然後，我們建商逹博迎也承諾日後能夠全力的支援我們管委會的運作與社區的一個完整的進度進行，所以說大家應該要珍惜這一次的機會。期盼在這邊期盼我們社區，其實未來將這次當作寶貴的一個時間點，能夠成功的順利通過成立我們大地莊園管理委員會。
[00:06:20]【王烱遼】那現在我們要進行後面的程序，那我當然要先說這次管理委員會成立與否，那現在做一個所謂的類似所謂的表決。那贊成成立的人，有沒有人提出來？那有沒有人反對，有沒有反對的？那如果說沒有反對的那我們就鼓掌鼓掌。
[00:06:54]【王烱遼】請問我們可以說出戶號嗎？[00:06:56]【商店街住戶A】我住在前面店面，為什麼我們店面的跟裡面（透天）的一起成立管理委員會？[00:07:111【王烱遼】現在不是討論這個的時候。
[00:07:20]【商店街住戶B】不好意思，如果我們現在不能發問的話，那就是我們一定要加入這次管理委員會？[00:07:29]【王烱遼】剛才已經鼓掌通過，就是這次要成立管理委員會。
[00:07:35]【商店街住戶B】所以我們是不能夠表示意見。
[00:07:37]【王烱遼】當然，是整個的一個計畫案不能分割的，內外都一樣。
[00:07:43][黃希榮】我自己報告一下，這個社區是臺灣第一個通過綠建築的開發案。它的申請就是用5萬坪去申請的，包括真理大學，包括商店街，包括外面還有一棟8樓大樓80戶，包括裡面全部都是一個開發區，所以它不能分。
[00:08:20]【商店街住戶A】（台語）[00:08:22]【黃希榮】不是，我的意思是說[00:08:25]【商店街住戶A】（台語）你這樣說，我就有意見了[00:08:27]【商店街住户C】你那個商店街，商店街有幾個來？大家都沒有收到通知。
[00:08:33]【黃希榮】我告訴你，這是一個開發案，不管[00:08:39]【商店街住户A】（台語）[00:08:41]【黃希榮】不是，不是涵蓋的。
[00:08:45]【商店街住户A】（台語）現在所有的開銷要從我們外面來收錢支付嗎？[00:08:49]【黄希榮】沒有、到時候這個跟大樓是一樣的。有很多的大樓開發案，他們外面也有一批是屬於店面，那店面你沒有使用裡面的東西的話，他的管理費會比較少，但是基本上的社區大樓你們的道路維護，或是修剪那個才要去維護，再來還有一個就是說後面有一個汙水處理廠，因為我們裡面的汙水剛好跑到那個那邊過去再回出來，這是不能分割的。假如大家有意見，我們告訴你大家有意見可以尋那個正常程序，所謂正常程序這個社區不是一定要商店街來參加。不一定你知道嗎？社區裡不一定要來參加，只是他法規規定的才參加。
[00:10:20]【黄希榮】也沒有要你來參加，外面來參加，老實講，社區更亂。但是法規規定說你一定要參加。假如大家有意見可以循正常程序説你們那個商店街有幾戶，你自己去成行。說你們脫離這個管理委員會，好不好，假如你有這個方式[00:10:48]【商店街住戶C】（台語）你們要賣房子，你們有沒有說這樣？[00:10:50]【黄希榮】房子不是我是的，我告訴你。再來，我告訴你這個社區，它是一個開發案不能分割出去。假如它可以分割出去，就不用這麼麻煩，也不需要外面，只要裡面就好了。這個設施在裡面，你知道意思嗎？當然你沒有使用裡面，你有權使用，但是你不使用。或是說因為裡面大部分不是你在使用，那在制定管理費的時候，應當把它分割出來，所以是酌量去收，我覺得這是合理的東西。不是說你現在討論說我現在在管理委員會，我要把它分離出去。現在這個會議裏面，老實講討論不出來，也不可能去討論。
[00:11:56]【商店街住戶C】但是你商店街，你都要通知。每個都要通知，你都沒有呀。
[00:12:07]【商店街住戶C】住戶都沒有接到通知。
五、提案討論與決議[00:12:51]【王自航】我們繼續下一個程序，程序五議案討論與決議，那這個有分作3個議題來討論，讓我們請主席先針對我們的那個社區規約來請大家來討論。
[00:13:07]【王烱遼】希望各位發言的時候，就針對我們的提案所相關，不要起那個相關之外的議題，謝謝。
[00:13:17]【王烱遼】那我現在就討論所謂的這個規約。如果各位芳鄰如果對我們手上這個規約有問題可以提出來，因為這只是草約，以後修正之後這個要報備的，所以請各位可以提出來，謝謝。
[00:13:40]【王烱遼】我們我們的方式是不用逐條，就是你看過有問題的，就提出來討論。
㈠制定社區規約：
[00:14:17]【商店街75號和70號】我是外面商店街的75號和70號，我今天看到這個委員選票單，我就覺得說，怎麼號碼都是裡面的，我們外面都沒有推派，就只有你一個。我認識就只有你一個而已。我們外面也有人熱心要參與這個委員。
[00:14:41]【王烱遼】當時有開放登記的時候，可能你們沒有注意到。然後沒有來登記，但是到目前為止就是13位登記，抱歉。
[00:14:51]【王自航】我們在逹博迎那個官方網站，跟大地群組的網站跟大門口，還有公布欄的公告。
[00:15:00]【王烱遼】而且還有郵寄，掛號郵寄。
[00:15:03]【商店街75號和70號】我們都沒有收到[00:15:05]【王烱遼】如果說是這樣子的話，那就第2次的時候，我們會很誠撃地邀請你來參加，因為這次已經來不及了。
[00:15:14]【商店街75號和70號】我們自己買兩戶，然後我子女也買1戶。
[00:15:17]【王烱遼】沒關係，就算你沒有參加委員的這個團隊，往後你有這個問題要來參與，都沒有關係的。
[00:15:24]【商店街75號和70號】因為我們外面有很多要發聲的聲音。因為像現在那個台南小城，它從開始在逐地建設之後，我們外面的那個路實在是凹凸不平。然後他們的車輛真的太多了。[00:15:44]【王烱遼】小姐你貴姓？[00:15:45]【商店街75號和70琥】我姓陳。
[00:15:46]【王烱遼】陳小姐這樣子，你今天討論這個，真的是有點不相干，這往後管理委員會成立之後，一定會有更簡單的直接來做協調，一定會有一個好的結果出來，這個不在這邊討論，謝謝。
[00:16:02]【商店街75號和70號】既然是不相干，那我在這離開了。
[00:16:04]【王烱遼】你沒有委員會成立，跟它如何討論呢？是不是？[00:16:09]【王自航】我想這樣子吧，因為店面的部分，我們還是有一位委員。
[00:16:25]【商店街75號和70號】我想講你們今天根本不在意我們外面的。我們任何人提意見，你們都給我們推掉，那這樣子我們根本不是要來開這個會議。你說你是代表外面的，問題是你在裡面的住戶更多。那我們外面的你們到底叫我們來幹嘛，我們聽到你們這樣每一項你們都反對，都說不在提議內。
[00:16:54]【黃希榮】你聽我講，第1點，你剛剛所說的，外面的要不要成立納入這個委員會。第1點，你一定要納入。第2點，現在的程序是討論規約，討論規約，而不是說委員參加不參加的問題。
[00:17:10]【商店街75號和70號】規約都你們制定好了，我們還要討論什麼？委員選好了，你們都選好了。
[00:17:18]【黄希榮】我覺得，社區要參與不參與…[00:17:27]【商店街75號和70號】這樣要公平公開的[00:17:29]【黄希榮】假如你不參與，你不參與[00:17:33]【商店街75號和70號】我沒有說我不參與，我來到這裡，就是我要參與。你們根本就只依你們裡面為主，我們外面任何一個意見，你就給我們推掉。現在你們什麼都不同意，不同意不在這個規約裡面，不是在這個開會裡面，那我們來幹嘛？[00:18:51]【王克堯】給我兩分鐘，4年前我們成立一個成立一個籌委員，因為當時是說別墅區不能單獨成立。所以後來我去查法規，我們所用的法規是，這個什麼條例。（對不起，我請教。）公寓大廈管理條例第26條裡面規定說如果一個不管我們計劃區或大樓裡面，如果是有獨立門戶性質不一樣，你說我是住商混合的話，我住宅區跟商業區是可以分開的。但是前提是必須先成立一個全體的管理委員會，然後再經過管理委員會全部住戶同意，還有商業區。例如說商業區要獨立，商業區住戶同意，就可以分割出去，分割是這樣的。這法規是這樣規定，所以我們一定要先成立一個所有的管理委員會，然後再分割出去才行。所以4年前我們去做的時候，我們單獨成立政府不同意，只是他沒有講說為什麼不同意。他是說不行，沒有資格，所以才去查資料。所以為什麼會建議說我們先成立一個管理委員會。至於說選舉人事實上我們第3條才是選舉的辦法在討論，到時候在討論的時候再來談我們這一次的建議名單是不是合理？要不要再添加，這可以再談的。因為我們還沒有談到這一塊，我想我們可以讓流程先下一步。我的建議是說，而且政府規定說像這樣的一定要成立，我們事實上已經將近10年。拖了10年下來，再拖下去其實我們很多東西都，例如說我們的道路沒有人修，為什麽，因為市政府說一句話有建商在他就不能獨立，其實我們這些道路已經捐贈給市政府。他就不能。（道路你們都要經過的，也不是說，可是像我們就很少進來你們裡面。）我同意，但外面一樣要修。（一定要經過外面，所以外面如果不亂跑的話，你們進來也是有。），現在那塊現在外面道路都是捐贈給市政府。我們事前之前，我們去跟政府談，他就說有廠商在他們不能進來，是因為他們不能圖利廠商，所以我們那時候。（廠商他自己要賣房子，所以他也是把道路弄得很麻煩。）不管怎麼樣，就當時他1期、2期已經賣完了。所以我們繼續往下走，如果有問題，現在我們對於規約意見來提，例如說分區的話，我們是在強制區分，例如說我們以前，裡面我們一區分了幾個區，外面是在分區分區，這裡面在規約裡面或者是選舉委員也會去討論這個東西。只要舉手就大家同意就可以，那印出來的東西是不是可以改？當然可以改，為什麼不能改？（草約而已。）好不好，謝謝。
㈡社區管理費收繳標準與管理辦法：
[00:21:53]【王自航】那我們繼續討論，請主席進行討論那個規約。
[00:21:56]【王烱遼】就針對規約部分，各位芳鄰如果有更好的意見可以提出來。
[00:22:55]【王克堯】第12條第2項第2行。
[00:23:03]【王自航】應該是第13條第2項，修正為第13條第2項[00:23:23]【王烱遼】謝謝王先生的指正[00:23:27]【王自航】這個管理費最好必須要能鉤支付第13條第2項笫1到7條。各位還有問題嗎？[00:23:54]【王克堯】我個人覺得，這個管理委會最大兩件事情，一個就是錢。那有沒有足夠的人代表的提議，還有我們到這錢怎麼用，這是我想大家最一副關心的事情。那這個規約，我覺得在這方面來講相對的我們算薄弱。錢我們錢怎麼管，這點沒有寫的很明顯，都是從規定裡面去拿出來的。我們這邊怎麼辦？例如說我們公共基金，我們這邊公共基金可以用這個70%以下，不到70%的話我們要開會如果開會不成的話，我們錢怎麼辦？這個東西我先問出來。因為到時候錢不見了或用完了，對不對，那以後怎麼辦？這個規約都沒有寫出來，所以這個東西希望規約裡面能夠先把它列出來，列清楚什麼時候可以用錢？用錢之後怎麼補回來？像我們今天有人說，我們以前在試圖在算我們別墅區的時候，大概有1千多萬的公共基金，如果包括其他地區真理大學，商業區還有那些洞的話可能會更多。但是如果這些錢要怎麼用？用在什麼地方？我們必須有一個詳細的規定出来，而不是以只是法規上一些條例式的而已。所以我最大問題就是說錢用掉了以後怎麼補回來？今年颱風之前，像今年達博迎有幫我們鋸樹，之前旭城也鋸樹，以後就是我們自己設計的問題。這錢我們怎麼從公共基金裡面用完怎麼辦？所以我覺得這個東西我們必須先想清楚，就是說我們錢，例如說我們4年前我們在計畫裡面的話，我們是說我們以利息為主本金不要動，用利息為主。這些東西在裡面都沒有講。講的70%，70%以上，1,000萬的百分之70就是300萬。300萬用完，怎麼用就用在那邊，預計多久就用完，所以我覺得這個規約，應該把它寫清楚或者是說收費管理辦法有沒有這個東西，我現在只看到一個規約，沒有看到一個，沒有看到一個費用管理辦法，它標準。
[00:26:32]【王自航】這個議題滿大的，因為我們現在目前的第4章財務管理第12條，目前我們現在就是說用比較簡單方式的，管理費的收繳方式怎麼樣，公共基金的收繳方式是怎麼樣。剛剛王先生他提到公共基金部分的話，它是屬於支出公共修繕部分的，管理費的話收繳是不一樣。基金如果說現在目前規約是規定在70%以下，假設我們說我們第1次收入的公共基金，假設是5,000萬，那不用，在3,500萬以下之後，我們的規約是規定說我們必須要召開一次的區權會，加一定來補足這個金額。現在是用比較簡單的方式來規約規劃這樣。那大家可以集思廣義用什麼方式來訂定都可以，那請討論。
[00:27:28]【王烱遼】請教王先生，那個你說的公共基金，是要如何的落款在這裡面？因為裡面也有一個低放70%的時候，那你認為應該如何落款？[00:29:12]【王克堯】從規約來看，我覺得說不管機率大小。我們是做規約，做這種條例。規定或我們設計的，發規之前我們一定要設想說各種可能性。而不是說到時候70%機率不大，所以我們現在不討論，到時候發生了怎麼辦？因為我現在覺得説我們現在只是討論一個狀況，然後我們大家都可以心平氣和去討論。到時候說70%用到了，我們現在要補足1,500萬對不對？每個人談到就是補1萬、2萬上來之後大家就不會那麼，所以我建議說我們先把這樣的條例方法先定下來，而且我希望這裡我們規約很多是要應如何如何，例如說有人不繳管理費兩期以上，委員會怎麼處理，這邊寫「得」也是說他可以做、可以不做，我覺得像我們最近把這次做成「應」，例如說有人兩期沒有繳費的話，管理委員會就應該做什麼事情。這什麼好處呢？管理委員會它就因為法規規定，因為我們的規約規定，所以它必須做這件事情，不然它就違法，對不對。所以這樣的話，對管理委員會或是服務委員會來講，他就很簡單，我是遵循法規，我如果不能遵循這個法規，我就辭職換人來做。
[00:29:40]【王烱遼】你看針對那一點？[00:29:44]【王克堯】我把4年前的我們做這段規約，我把它整理一下，但是因為我的時間有限我只印出了20份。請大家看一下，跟現有的這一份其實大同小異，只是我比較偏重在規約在財務上面。請大家等一下，我只印了20份，所以不夠，請大家互相看一下。我這邊有3份一個是規約，一個是財務管理辦法，一個是選舉辦法，讓大家參考一下。以這一份來作為修改，我想比較適合一點。不然的話，沒有參考的話比較不了。因為當初這個規約裡面有規定說財務辦法跟選舉辦法要另外訂定出來。我們希望以這個為參考，然後針對這邊這一份規約我們做一些修正，會比較快一點。對於財務管理，這邊有一個財務管理辦法，大家看一下財務管理辦法第3頁裡面第12條，這邊有訂定公共基金使用，需要經過區分所有權人會議通過的地方的這些東西，還有一些定期檢修或是更換的規定。這裡面如果有那個黑字斜體字下線，當時的數字或是我們這些方的數字這東西是要再討論的。
[00:34:08]【王自航】大家看一下公共基金，應該是大同小異吧，也是要通過區權會來預決，所以沒什麼差別。所以說這一部分公共基金的規約，應該是改革一下。管理費比較不一樣，它是以坪數來算。我們之前有討論過，目前我們的資料不全，第2個就是我們甚至連電話都沒有，所以我們只能依棟數來計算它的管理費用，籌備委員會他們當初的構想是這個樣子。看大家的意見是要以坪數呢？因為坪數我們現在老實講，店面的或者是我們1、2期的實際坪數是多少我們不知道，甚至我們連包括連店面的你們的區權人是誰我們也不知道，所以我們只能通過這個地政士和卓董討論申請才有辦法去發這些資料。所以說你自己要用坪數來計算，我們當初也有考慮到，真的是很困難。所以我們只能大約抓評數，然後分區，比如說像店面我們大概是收取150，1期2期我們大概是收1,500。大家考慮想想看用什麼模式比較好，我們都沒有意見，只要區權會議決決定就可以了。
[00:35:34]【王克堯】4年前我們有跟旭城要他們的管理支出，平均1個月24萬。4年前包括污水處理廠電費、還有維修維護、保全還有一些管理，不包括砍樹這些東西。砍樹跟各位報告，上次砍樹4年前砍樹的時候花了30萬，我們社區裡面裡裡外外一共1,000多棵樹，一棵樹300就花30萬。這次我想會花的錢也差不多，未來我們社區管理的話，這個砍樹會是一個比較大的一個問題。其它的行政管理大概1個月24萬，就是8個月的平均，1個月24萬塊錢。所以當初我們在這個別墅區來算的話1戶大概到2,500，如果現在包括了外面的，還有這邊會開始有一點逐漸會不太一樣。當初我們在裡面這個建議是說因為有的戶數大、有的戶數小，我以前在別的社區的時候，大樓裡面也是一樣有的戶數大、有的戶數小，所以當年的也在大樓裡面說以1戶為1個基準點，然後再以每1坪加多多少錢，這樣子就是坪數大的人多收一點錢。像我們在別墅區的話，有地下室有車庫，在裡面的地方沒有車庫，有車庫就多花一點。所以我們的車庫走道燈管，電費是我們分擔，但燈管還是管理費來幫忙。有地下室的會多出一點錢，就是以戶數加坪數來計算的方法這樣子。比如說我家是80坪，那我1戶是假設一部是1,000塊，那1坪20塊的話那就2×8=16，1,600再加100塊再加1,000塊就是2,600塊錢，那這個錢數多少的話，那就看大家地是多少。這個東西是可以查的，這個到時候沒有太大問題，這個旭城那邊應該還有資料。到時旭城還是要轉移給管理委員會來存查的，這可以查出來的。所以當初我們在別墅區是這樣算的，然後現在的話，我們上次討論有討論到真理大學還有未啟用大樓的話，他們因為管理委員會的公共基金有一個很大的特別是說，比如說大樓維修，他們可以叫管理委員會，不管多或少以後他們大樓這個要維修管理就是公共基金要支出的。所以任何一個大樓的話，他都是最大支出在這裡。我們上次有建議說我們可以跟真理大學還有未啟用大樓他們擁有人，去簽個合約，我們減免多少錢到這裡大樓裡面，就管理委員會跟公共基金不再負責。所以這邊的規約裡面會有寫，但是這東西我建議應該跟他們擁有人去來準備這個契約協議這樣比較合理。這樣的話，他們如果譬如說真理大學很少會啟用大樓不多的話他們基金怎麼辦？我建議說我們很清楚跟他們知道他基金留下來孳息是用來維護他外面道路或是人行道這一塊私人的地方。譬如說我們要砍樹要不要砍真理大學前面的那幾棵？整理樹木的時候用那幾棵，對不對。我們的污水處理廠，真理大學要不要用，難道我們把它關管嗎？不行的話，污水處理廠誰要來處理，這個跟真理大學還有那個未啟用的那一棟大樓業主要跟他談清楚。不然的話，過3年那棟大樓啟用，跟他講說我們要電梯都沒有要用，我們要不要修？與其到時候打官司，不如我現在跟他寫清楚。如果你要以後要我們負責的話，請你現在照我們的規則繳錢。對不對，不管你們用說你的問題，你們要不出自己的問題。真理大學一樣，沒有人住那基本上是你學校負責，收費多少簡單或難，其實大家可以理解，我只說當初我們這樣來算。
[00:41:30]【王自航】我們現在公共基金新的版本，我們現在稱王先生這個為新的版本，它不同的地方東西來講90%，我們現在發給各位的是70%，那王版的跟現在目前規約不一樣的地方就是一個70%，那其他都沒有變化。就是還是要通過區權會這邊來做議決。那我想這個部分的話我們來表決要70%還是要90%，那我們來做看比較不一樣的就是管理費用，管理費用可能出入就會比較大，你王先生這個版本是以坪數，那現在的管理委員會他是以棟數，那我們來做表決，來落款要用哪一個方式，這樣好不好？[00:41:21]【劉美俊】我說明一下，其實那個管理會，王先生可能記錯了。當初旭城到最後是以戶數計算。為什麼這樣講，因為一個概念你用坪數算是大樓它共用一個面積，所以你使用的坪數大，當然要繳多。這個不一樣，都獨立的那個，所以當初最後的結論旭城是用戶數每1戶多少錢。
[00:42:15]【陳家維】我是520號，那個王先生講的我有幾個我的看法，第1個我們的規約的第2條第3款我建議應該要把社區的公共設施區域給落款下去，那這樣子落款下去就不會有王先生剛剛提到大樓電梯維護的問題。就我個人的觀念，假如我今天是在整棟大樓裡，電梯當然是管理會要維護，但是我們的社區這個大樓的電梯並不是所有住戶都會去使用的。所以我不認為那個電梯是管委會需要去做維護的，然後依照計畫書所明載的公共設施的範圍它其實訂了大概有10個範圍左右，那這個部分只要是在這個社區的住戶人人都有權利使用，假如你是商店街的住戶，你要進來也不能阻擋，是基於這樣子的概念。所以我建議在第2條、第3條的這個部分把公共設施維護的區域範圍把它落款下去這樣子以後就不會有所謂的這種正義問題。然後，第2個針對王先生提那個管理費坪數加戶數的問題，我個人覺得是不錯的想法，但是就剛剛那個有住戶提到的，必須要考慮到大樓它是共用地基的部分，如果用坪數加戶數，難免會有失公平的現象，而且加上我們講說，商店街的部分剛剛有商店街的住戶，也在反映某些的費用其實基本上他們用不到，我們講說應該享受不到，所以以公平為原則的情況之下理應不應負擔。但是我個人的想法，只要是環境的部分，是大家都有責任的。污水廠的部分是每一戶都要使用的，這個部分是大家一定要共同負擔的。至於其他項目可以再議。舉例來講，我們的警衛室商店街我覺得說都是在社區裡面OK，沒有問題。因為確實它的門口，也不是在整個社區的外面，這個部分我們都可以去再議，去做一個我們講說管理費的切割，我們盡量我覺得應該是我們要以一個公平的原則情況之下，讓大家都覺得這樣付出並不是說我在佔你便宜，還是有人在佔我我便宜。
[00:45:24]【王自航】這樣子，我覺得你這個提議，第2條和第3條幾乎他都所有的公寓大廈管理條例裡面的版本都那麼一樣。所以說要把我們這個區域的，所有的部分的地方，把它都給他落款下去，我覺得是應該是還沒有這個必要。
[00:46:16]【王烱遼】真理大學跟我們這個社區之間的一個配套是管理委員會成立之後會跟真理大學做所謂的協調。比如說它的電梯叫他們自我管理，所以我們收的費用就不是像一般旭城當時收的費用，是緣由是這樣子來的，那個余主任也在，我們卓董也是有跟你這樣溝通過，就是說自我管理部分是自我管理，這個往後管理委員成立之後，會跟你做一個協調。
[00:46:46]【王自航】這個我在修正版的那個規議裡面，已經用落款下去了，就是說真理大學的跟那個社區的那個我們裡面的，裡面的共用設備，我們是不會去做維修部分。這我們已經有落款下去了。這在第12條第3項大家看一下，現在目前管委會他第12條第3項已經有把它落款下去了。就是上次大家有提案到說，如果他們以後說，他們的設備要由我們來維修，所以我們已經有把它落款下去了。那剛剛提議的要以戶數或者是用坪數的？我們請主席這邊來做。
[00:47:31]【王烱遼】因為如果說如果是用到坪數的話，那我也可以說是用人頭。因為廢水處理的話，所以說棟數就好，[00:47:51]【商店街住戶D】那我想請問一下，我們既然是外面的住戶商店街，我們每個月繳150那之後的那個修繕，那如果說是我們的屋頂壞掉了。（它是屬於一個專有部位。）[00:48:11]【王烱遼】我們收150，我們大致上算看，大概就是我們這邊請阿桑掃地，我們收這個費用而已，其他都沒有。我們裡面的也是一樣，屋頂當然是自我管理，沒有管理。
[00:48:35]【王自航】那這樣有沒有人要附議王先生這邊的提議，因為沒有就不表決了。
[00:48:39]【王烱遼】那我們就以棟數來做計算。
[00:48:42]【王自航】那就那個不修[00:48:43]【王烱遼】那另外我提議，你看管理費用收繳的第一點，管理費用是3萬支出的這個部分先把它刪掉。因為我們收的這個費用，加起來是20幾萬其實我們目前狀況是不符合的，是因為建商有可能讓它去願意支援。當然以後建商就要跟我們回饋多少是往後管理委員會跟建商之間做一個協調，如果願意支付多，我們管理委員會那剩餘的就多。我們目前只收到23萬絕對不符合。是因為建商的關係我們才能應付這個過去，當然建商的支付多少是我們往後管理委員會跟它之間協調，比如說它願意全部都付，那也是建商的誠意，那至於款項收了，我們就存下來就這樣子而已。不是因為建商有什麼樣子，我們再去看看。
[00:50:18]【王自航】我們的規約，要經過區分所有權人會議決議才可以，那現在你們所要拿到的第12條第3項，主席他是提議說第12條第3項的第1條款的管理委員會尚未支付社區任何的款項，這些是要把它拿掉。
[00:50:40]【王烱遼】因為目前這次規約要說實在的，是暫時的一個金額，因為往後的整個態勢要怎麼變都不知道，比起外面的風華再起那應該大家也都不為過。大樓如果它以後真的是熱鬧起來的時候，它不可能繳6千塊。那像現在這斷電的這個大樓，是因為它斷電，我們姑且就讓它暫時免繳，但是管理委員會成立之後，會盡快去跟它協調，你要自我管理那才要自己處理，就是往後管理委員會產生之後的一個任務。
[00:51:56]【王烱遼】所以說我再重覆一次，就是說設計裡面的1個月就1,500塊，那後面商店街的就150塊，那個這個大學大樓1個月就是6,000塊，那這個獨棟這個大樓暫時我們不收，是因為它被斷水斷電，等它復電之後當然就比照真理大學一樣。但是目前往後成立之後，就去跟他協調讓他大樓也復經自我管理。
[00:52:11至56]【王烱遼】那收費標準我們大家有沒有意見？那就這樣通過。」（伴隨眾人鼓掌聲音）。
[00:53:11]【葉海煙】公共基金的部分，公共基金我覺得王先生提供是我們可以把它移植進來。因為我們原來寫的4點太簡單。（王自航：其實這個公共基金，是在管理條例它有規定）不是它寫得很清楚，因為它的第12條總共有3項第3項特別有7點，我們有關泳池，污水處理場，電梯重電，因為公共基金使用的情況比較特別，如果能夠像它寫得這麼具體，就它的財務方法第12條，就是我們第13條的第3點，這個可以接受。（這可以接受。）我覺得這個比較因為它有明確範圍。
[00:55:17]【王自航】那這個我就把它修正先加入它這7條裡面。好那我們規約，就今天，我們今天就討論我們的規約的正式版，會後的10天內，我會再寄發給各區分所有權⼈，因為我們是第2次開會，所以在7天內如果沒有超過半數以上反對的，我們這個規約就成效。
[00:55:44]【王克堯】那個第12條第4項裏面70%跟90%[00:55:55]【王自航】不改規約的話，就是70%。[00:56:00]【王自航】要討論一下？[00:56:03]【王烱遼】不用。
[00:55:55]【王自航】不改規約的話，就是70%。[00:56:14]【王自航】90%的話，我是這樣子覺得在社區公寓裡面的話，是沒有問題。但因為我們是大坪數，如果天災或幹嘛的話，動用到公基金的機會很大，所以才會設計70%。
[00:56:26]【王克堯】今天我們用這個70%不是有限制嗎？[00:56:31]【王自航】沒有限制，是低於它。我們必要補。要補它的話，管委會必須召開區分所有權人會議，決議要補多少。
[00:56:40]【王克堯】所以我建議說，因為我們以前算這個別墅區這個錢有5千多萬，加上這個商業區還有我們說這裡的大樓的話，就算我們少算，2至3千萬好了。3千萬10%就是3百萬，70%就是210萬。一個社區如果緊急要運用的話，會用到3百萬或是2百萬。
[00:57:14]【王自航】長年累積下來，不是說1年就要結算1次，你知道？你懂我意思嗎？在社區裡面的話，因為公寓的話，其實你會遇到大支出的話，機率其實是不大。但是像我們這個5萬坪的話，如果說比如說一個颱風來，你必須要用到樹或用到什麼地方，道路部分或是說防止倒塌的部分，這個很重要就是好幾百萬。所以我為什麼會設計70%，其實就是我們的是透天這樣調整。
那如果90的話，如果說我們假設1,000萬的話，90萬只要超出100萬，那你就必須要開會了。那我老實講我們要開會，是不簡單的，要召集大家來這邊開會，以後會會會。所以要讓管委會好做事，我是認為說70%應該還算合理。還可以，那大家考慮看要不要改？[00:58:02]【王克堯】我覺得70%、90%是把我們表決時間點往前移還是往後移，對不對？我們今天花了3,000萬、花了300萬還有花了900萬，對不對？30%是900萬，你是花300萬就要開會，還是花900萬來開會。如果花了500萬，那只是說我們現在90%到我們就要開會，30%我們就更不要開，就這樣子而已嘛，對不對？但問題是錢缺的就在這邊，錢缺的話，一個我剛剛提的就是說在沒有談到錢之前，大家可以心平氣和坐一下談，談到900萬的時候，跟300萬，對不對？先談數字的時候大部分不會有感覺，談到錢的時候大家感覺很深刻，我先把數字談出來，所以我建議我們現在談到90%。我建議90%，這樣的話我們到時候，要割的肉比較小塊一點，不會那麼大。還有一個就是說其實我們基金裡面還有孳息的部分，孳息是可以填回來的。比如說3,000萬，3,000萬的基金的話，我們假設，我們假設2%的話，1年就60萬，對不對？假設，不然我們講1%就1年30萬，對不對？所以我覺得說，我們應該把這個限制在某個程度，我們並沒有說限制說基金只能用10%或20%，而是我們要什麼時候要回填這個基金，我們以前在社區還有一個作用，是説我們要把管理費沒有用完的部分，要回填到基金裡面的公共部分來。為什麼這樣子，因為你管委會有人曾這樣講說。有錢好做事，所以有了錢以後就隨便做事。所以我們這個規約，這個管理費規約裡面是每個月要公佈我上個月怎麼用，大家有意見的話，就可以隨時討論說，這個錢為什麼會這樣花。還有裡面規定說哪些錢怎麼用，規定比較實在，比較嚴謹。就是說希望不要到了發生事情以後說這3萬塊，住戶有意見怎麼辦？誰出？對不對？是管理委員把他咬牙吃下來呢？還是說大家講完以後錢還給你吃。這個東西所以我們會把那個管理費寫成叫後5年就是這樣子，多少錢多少錢。還有裡面驗收還有結帳，今天申請要買的話，比如說主委要簽字，驗收的人就不是主委，大家可以看一下。就是說不要讓弊端發生，有弊端至少給2個人，這樣子。所以我覺得，所以這個規約沒有寫到這一塊，是我們要謹慎在錢上面，未來如果沒有寫清楚的話，出了問題再討論，大家就交學費這樣子。
[01:00:59]【王自航】那我們針對王（上訴人誤載為「黃」）先生他提的90%，有沒有人附議？我們按議事規則，有人附議我們表決，沒有人附議。那我們就以70%，有沒有人附議？[01:01:09]【王烱遼】我先再講一點，90%動不動就要開會了。
如果開不成，不能動它。你沒有開就不能動它，這個很嚴重的事情。
[01:01:21]【王自航】你低90%就不能動了，那你要補入之後，你高90%才能再研究。但是我們沒有規約，還是有規定一個重大修繕必須20萬以上的話，必須要經過區分所有權人會議才能動這筆錢。所以我們也不是説，管委會是無窮上繳的一個權利，我在規約還是有設計說我們的重大修繕超過20萬了，那就必須要經過區權人來決議。同意才能過去動用到我們的公基金跟管理費用。所以說這個還是有安全上一些設計，我們的這份版本，我做了一部的修正。那大家有沒有要附議90%的？（那70%跟90%，定了這個條件就好。）對，就規約規定修改，要修改就必須要經過這樣的一個程序，大家再繼續召集區分所有權人再重新考慮規約，要修改符合，很麻煩。你們考慮，我都0K。
[01:02:23]【王克堯】你要花20萬就開區分所有權人會議？[01:02:24]【王自航】對，20萬就要。
[01:02:25]【王克堯】對啊，那就算規約不一樣，也要開區分所有權人會議嗎？[01:02:28]【王自航】你要訂50%也可以。
[01:02:30]【王克堯】所以其實我們的經驗是說，區分所有權人會議很難召開，那時候其實大家很難召開。然後第2次召開，其實只能針對第1次的議題，沒有辦法提出臨時動議。
[01:02:45]【王自航】補充一下，可以啦!但是如果牽涉到大家共同利益的話，這個必須要在7天內，大家提反對票才能夠成效。
[01:02:54]【王克堯】其實今天，如果有今天20萬以上就必須區分所有權人會議通過的話。那這個東西根本就不需要。因為大家都通過要花錢，那委員或財務委員他應該提醒說，我們錢現在用了多少錢，對不對。我們現在剩3千萬，已經用到2,500萬，我們再要動支多少錢，再動支3百萬剩下2,200萬，這個請問要怎麼瓣？不是大家說要補就怎麼補就這樣談。那這樣90%、70%也不一定。
[01:03:23]【王自航】90%的話，就是等於會常開會。我的意思是說，假設我們用到90%以下了，很多事情管委會都動不了了。
因為低已經低90%了，他如果要用到這些錢，然後又必須要去做的，比如說道路維修，，樹木要去維修或是幹嘛的話，管委會等於就是沒有辦法去做這些事情。那我們要授權他好做，我們至少要規定他說，那我設計在70%，你低於這個部分那你就不能動，因為假設5千萬的話，5千萬來講70%大概是3千萬，他動了1,500萬，應該是還算可以的。在我們這麼大一個區域的一個服務範圍要支付這個金額，我是認為還可以接受。那如果90%的話，90%他只要動用到5百萬，那就必須要開會經過大家討論他才能夠做什麼。
[01:04:18]【王自航】你沒考慮，我沒有煽動。你們要怎麼樣去決定你們的未來，你們要決定什麼做都可以。那我原則上就表決，有沒有人附議王（上訴人誤載為「黃」）先生的？假如有我們就進行表決。
[01:04:30]【王自航】現在後面還有一些議題討論。[01:04:32]【王克堯】我這邊，我的規約財務的辦法裡面有，財務經費使用包括這個年度修繕總共超過50萬以上，到區分所有權人大會同意。這是這邊的定50萬。剛剛王經理講說是20萬，就要經過區分所有權人同意。那3千萬的10%就是300萬，那你要用幾次區分所有權人會議。
[01:04:57]【王自航】那我們就來討論，那我們就這樣子90%跟70%，進行表決。50萬跟20萬。
[01:05:05]【王克堯】20萬就要經過區分所有權人同意的時候，用到300萬的時候，他開15次區分所有權人會議，然後說開一次區分所有權人會議很難，所以這個70%放大，讓管委會有空間去做事情，那你20萬怎麼花？我講這個邏輯，是不是？我花20萬，我就開次會，我花20萬間支會，到70%的時候，我沒辦法開會！？這個邏輯不通呀。對不對？所以說我覺得90%裡面，從3千萬來算你開300萬，你開15次。
[01:05:42]【王自航】那50萬有沒有人附議？好，有附議齁？[01:05:45]【葉海煙】50萬，附議。
[01:05:48]【王自航】我們黃總有？[01:05:55]【王烱遼】50萬很少。
[01:05:58]【王自航】你要發表意見，看是要怎樣？[01:06:00]【王烱遼】不要50萬、60萬呀[01:06:10]【王烱遼】我們假設，假設今天我們假設初期是3千萬。那3千萬，我們的3千萬，50萬是幾分之幾，我覺得50萬太少了，動不動就是那個，真的是…。現在砍個樹，像今年20至30萬。
[01:06:35]【王自航】那我這段就改成50萬。（改成50萬就好。
）（先改這樣看看再說。）[01:06:44]【王自航】那90%要不要改？[01:06:48]【陳培麗】佔用一下大家的一點時間，砍樹這件事情，我覺得大家應該公私分明。就是說現在樹在每個人自己的土地上，那是你的樹，砍樹這個事情，我認為是要公私分明，就是說在公共區域的樹，才是公家要去負擔。如果是已經在你房子裡面，你的土地裡面的樹的話呢，公家是沒有必要去幫你砍。如果你要砍的話你可以去，好我登記一下。我叫300塊。上次他們很慷慨他們把大家的樹都砍，那也是做一個功德，謝謝他們。但是我是說將來這個，其實是可以這樣子來分的。不需要說全部的樹我都負責。將來變成一個習慣，管委會就變成說我每年都要，幫你們砍一次樹，那就要有一個費用出來。那事實上呢我的樹，我都不喜歡人家砍，砍完後都像狗啃的。所以我有感而發，這是一件事。第二件事情我是覺得，如果要維修公共的地方的話，一定是動用的錢會比較大，但是這個必須我是覺得必須要在，就是說譬如說一個季度問或是說半年提出來說，這個我們是不是要準備維修這些，這些的各要花多少錢，然後有必要就開區分所有權人會議，因為這樣子的話你不管是訂20萬、50萬，我相信到時候一定不夠，這只是我的建議，因為這種大錢最好是清清楚楚程序上都沒有瑕疵再來動這樣。大家都沒有意見，錢不夠的時候大家再出這是OK的。
[01:08:46]【王烱遼】其實你砍樹，只是舉例而已，還是要花在公區裡。
[01:08:58]【王克堯】不好意思，我再自發一下。我這邊財務辦法裡面有一個第2頁下半段這邊，大家請看一下第11條第9款本次提岀重大修繕物改良，還有這個第10條，這邊的意思是説，如果是年度規劃、年度計劃的話應該在區分所有權人會議裡面提出來說，今年按計劃我就是要修樹要做什麼、做什麼花多少錢提出來讓大家來報告。第10條後半段的話非修繕或改良是非常態例行性支出這個金額就是，就是說不同情況、不同金額，例如説這個例常性的可以規劃的就有上限50萬，非例常性那就是30萬，這邊是列30萬。這樣做出來可以讓管委會這邊。其實剛剛主席這邊講說，我們下個限制50萬在哪邊？目前這個規約裡面並沒有任何使用上限，我不要加在哪邊，我聽你說那50萬加在哪邊[01:10:22]【王自航】50萬？我們規約寫20萬，現在改成100萬是不是？那我把規約修成可能100萬。
[01:11:10]【張榮杉】我是521的住戶，我剛剛聽到譬如說那個修那個樹木要花30萬多，我住的那一邊，我住的那邊6年，從來都沒有修過。所以我認為說不可能說每年都在修這個樹木。而且要修樹木的話，要有技巧。你不能說我每年都修一點，你應該就是看看能不能夠不用每年都修，如果有危險的話你就乾脆把它修好，然後我是認為說這個收費的標準應該是量入為出。你如果說那個建設公司前幾年收了多少錢，所以我們必須要收多少錢，建設公司一定它有收錢的目的，那我們為了要長久的居住的話，我是認為說我們應該是要量入為出，來這個省錢，這樣的話才是一個長久的打算，謝謝。好謝謝。
[01:12:10]【王烱遼】做事一定會量入為出，目前的狀況跟往後也許會不一樣，那我們會收這個錢有它一個概念，因為我們進來買的時候1500的概念，是最起碼的概念，應該大家都接受。所以說會訂這個數目就是這樣子來的。但是重大修繕講的標準，這個原本20萬，甚至有的提50萬，我個人都覺得是太小了。我們就以三千萬公基金當底來算，我是建議100萬，看各位有什麼有什麼想法。
[01:12:56]【王自航】有沒有人附議100萬？[01:12:58]【陳培麗】那個等一下，我們大家都有點搞不清楚狀況。這個金額，金額大小後面還有一個跟著後面的文字要經過區分所有權人會議同意。金額多少以上要經過同意，你現在是在討論這個嗎？100以下就不用開會討論？（對。）[01:13:28]【王烱遼】以內的話，就管委會就可以做決定。那100萬以上的話就需要區權會決定。
[01:14:05]【葉海煙】對我支持100萬。為什麼？以我在台北那個管委會的一個運作情況，我們區分所有人大會就1年只有1次，其實1年只有1次我們不可能再包。所以我們要信任管委會，以100萬來講這麼大的社區，也不像大家的占基金也不到百分之…3000萬來100萬，3%。大約啦其實是可以啦，如果我們信任管理委會100萬，其實。
[01:14:37]【王烱遼】管委會運作要3個章，主委、監委、財委。
[01:14:41]【王自航】這個互相監督不會有問題。
[01:14:47]【住戶A】我覺得想法是這樣，你說100萬，他說也不錯，所以我的意思就是說，我們在花設定這100萬，你的想法是讓它用的快？還是用的好、合理合情、合理？我的想法是這樣，所以是？[01:15:09]【王烱遼】合理是這樣。
[01:15:13]【住戶A】可是為什要你要建議那100萬？而且你有限制次數嗎？如果說你今天50萬，次數1個月50萬、50萬、50萬，少量多餐到時候還是把你撐死了。
[01:15:25]【葉海煙】沒有，他有百分之70，就馬上要召開區分所有權人會議。
[01:15:28]【住戶A】所以我就是說你把這個拉高了，可是你前面的數量有限制，多少錢你要限制多少次，不是說我要再召開一次。因為你們今天講這麼大數目的時候，就已經把他打開一個缺口，當打開缺口的時候在執行面上。
[01:15:55]【黃希榮】其實他剛剛有一個部分就是100萬，還有一個70%。所以不會有說會這樣次數發生。再來是管委會有11個成員，11個成員這邊其實都是要負責的。只要說今天不該花的，他就花下去，其實這個是有責任的，我想就有責任。我覺得這次成立管理委員會，成立管理委員會，這個管理委員會的政見其實對大家的貢獻很大，因為大家討論說管理基金、管理費使用的一些內容，其實到目前為止，我給你們講講，因為管理委員他們的爭取，你們應該不會出一毛錢，就是由我們公司來支出。
[01:16:59]錄音結束。