臺灣高等法院臺南分院民事判決113年度重上字第119號上 訴 人 陳戊興被 上 訴人 林豊森訴訟代理人 陳振榮律師
簡偉閔律師上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國113年1月23日臺灣嘉義地方法院第一審判決（112年度重訴字第59號）提起上訴，本院於114年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按在第二審為訴之變更或追加，因涉及審級利益問題，除有民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形者，非經他造同意，不得為之，此觀諸民事訴訟法第446條第1項規定即明。
因此，在第二審為訴之追加，如不合民事訴訟法第446條第1項所定之要件，即屬同法第249條第1項第6款規定之起訴不合程式或不備其他要件，應以裁定駁回該追加之訴。再按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否為據者，法院得在他訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第182條第1項定有明文。上訴人於原審以被上訴人為被告，起訴主張：坐落嘉義縣○○鄉○○段000-0、000-0、000地號土地（下合稱系爭3筆土地）均為耕地，與同段000-0、000-0地號土地（下合稱系爭5筆土地）原為訴外人陳劉金芬所有，伊於民國86年3月27日向陳劉金芬承租系爭5筆土地及其上坐落建物，並簽立雞舍租賃契約書（下稱系爭契約）。系爭3筆土地輾轉移轉於訴外人吳拱照所有，吳拱照於100年4月28日以買賣為原因，將系爭3筆土地移轉登記予被上訴人。伊為系爭3筆土地之承租人，依土地法第109條之規定，視為不定期限繼續契約，自得依土地法第107條之規定以耕地承租人身分，主張有依同一條件之優先承買權，請求確認伊對系爭3筆土地之優先承買權存在；被上訴人應就系爭3筆土地以新台幣（下同）680萬7,250元與上訴人成立買賣契約，並於上訴人給付上開款項時移轉登記系爭3筆土地所有權予上訴人。原審為上訴人敗訴之判決。上訴人提起本件上訴後，惟認被上訴人與吳拱照是買賣的雙方，爰追加吳拱照為被告（下稱追加被告），本院就上訴人追加吳拱照為被告部分，業於114年8月25日裁定駁回上訴人此部分訴之追加，有該裁定在卷可稽（本院卷第262-263頁）。上訴人於本院審理時固表示：伊不諳法律聲請中間裁定，法院駁回明顯不法，伊向最高法院提抗告，法與不法由最高法院作成中間終局裁定，伊才得以確定辯論方向，請求鈞院斟酌是否進入辯論庭等語（本院卷第295頁）。惟查，本院上開裁定既認定：上訴人於第二審程序繫屬中始追加吳拱照為被告，追加被告就此訴訟標的之攻擊、防禦方法亦須另行準備，無法保障其程序權，更喪失第一審之審級利益。況被上訴人已表明不同意上訴人於第二審追加吳拱照為被告，核與民事訴訟法第446條第1項及第255條第1項第2款及第5款規定情形不符，亦無民事訴訟法第255條第1項其他款項所定之情形，復對追加被告之審級利益有重大影響，駁回上訴人此部分訴之追加，尚難認本件有訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否為據之情形，是上訴人請求本院斟酌是否進入辯論庭云云，應無可採，合先敘明。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查：
㈠上訴人於原審依土地法第107條第1項、第107條第2項準用第1
04條第2項之規定，聲明：㈠請求確認伊就系爭3筆土地有優先購買權存在；㈡被上訴人應就系爭3筆土地以680萬7,250元與上訴人成立買賣契約，並於上訴人給付上開款項時移轉登記系爭3筆土地所有權予上訴人。嗣於上訴後，併援引民法第345條第2項之規定，為請求之依據(本院卷第296頁)，惟民法第345條第2項規定乃在闡釋買賣契約之成立要件，並非請求權基礎，自應認上訴人提起上訴後，援引民法第345條第2項之規定，核屬不變更訴訟標的，而補充法律上之陳述，於法尚無不合。㈡又上訴人於原審第㈡項聲明係請求：被上訴人應就系爭3筆土
地以680萬7,250元與上訴人成立買賣契約，並於上訴人給付上開款項時移轉登記系爭3筆土地所有權予上訴人，嗣就此部分聲明更正為：被上訴人應就系爭3筆土地以216萬2,252元與上訴人成立買賣契約，並於上訴人給付上開款項時移轉登記系爭3筆土地所有權予上訴人（本院卷第274頁），其後再更正聲明為：被上訴人應就系爭3筆土地以216萬2,252元或680萬7,250元與上訴人成立買賣契約，並於上訴人給付上開款項時移轉登記系爭3筆土地所有權予上訴人（本院卷第304頁）。核上訴人前揭所為，乃均本於土地法第107條第1項、第107條第2項準用第104條第2項之優先承購權之法律關係，核屬不變更訴訟標的而補充暨更正法律上之陳述者，揆諸首揭規定，自非為訴之變更或追加，應予敘明。
貳、實體事項：
一、上訴人主張：系爭3筆土地均為耕地，與同段000-0、000-0地號土地（即合稱之系爭5筆土地）原為訴外人陳劉金芬所有，伊於86年3月27日向陳劉金芬承租系爭5筆土地及其上坐落建物，並簽立系爭契約。系爭3筆土地輾轉移轉於吳拱照所有，吳拱照於100年4月28日以買賣為原因，將系爭3筆土地移轉登記予被上訴人。伊為系爭3筆土地之承租人，出租人未曾收回系爭3筆土地自任耕作，伊亦有繼續耕作，故依土地法第109條之規定，視為不定期限繼續契約，依民法第425條規定，出租人異動不影響承租人之不定期限繼續契約，伊自得依土地法第107條之規定以耕地承租人身分，主張有依同一條件之優先承買權，惟吳拱照未通知伊行使，故吳拱照與被上訴人間之買賣契約依土地法第104條第2項規定對伊不生效力，伊自得行使優先購買權。此外，因系爭3筆土地實價登錄記載為216萬2,252元，故伊有權利以此價格主張優先購買，如法院認為本件價格為680萬7,250元，伊就用680萬7,250元來購買。爰依土地法第107條第1項、第107條第2項準用第104條第2項，以及民法第345條第2項之規定，請求確認伊就系爭3筆土地有優先購買權存在，及被上訴人應就系爭3筆土地以上開價格與伊成立買賣契約，並於伊給付上開款項時移轉登記。原審為伊敗訴判決，尚有未合，爰提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，確認伊就系爭3筆土地有優先購買權存在。㈢被上訴人應就系爭3筆土地以216萬2,252元或680萬7,250元與伊成立買賣契約，並於伊給付上開款項時移轉登記系爭3筆土地所有權予伊。
二、被上訴人則以：系爭契約之租賃標的為「雞舍、住宅及養雞器具」，而非耕地，故無土地法第107條規定之適用。系爭契約已訂明租賃期間，續約應另訂租約書，上訴人並未依系爭契約第2條之約定續約，故系爭契約業已終止，無不定期租約存在，上訴人根本不具優先購買之權；且縱認系爭契約之租賃標的包括系爭3筆土地，然上訴人占有行為因涉犯侵占罪而入監執行，並無繼續耕作之事實，而無土地法第109條規定之適用等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭3筆土地均為耕地，與同段000-0、000-0地號土地原為訴
外人陳劉金芬所有，上訴人於86年3月27日與陳劉金芬簽立系爭契約。
㈡系爭3筆土地及同段000-0、000-0地號土地，以及其上0334建
物原均為陳劉金芬所有，於臺灣嘉義地方法院（下稱嘉義地院）86年度執字第2579號強制執行事件中，由吳拱照拍定並買受。
㈢吳拱照於91年10月16日將系爭3筆土地移轉與林啟文。㈣吳拱照於95年9月12日與林啟文達成和解，並作成嘉義地院95年度重訴字第43號和解筆錄，和解內容為：
①林啟文、吳拱照解除91年10月3日系爭3筆土地之買賣契約。
②林啟文、吳拱照願協同或逕由一方向嘉義縣竹崎地政事務所辦理系爭3筆土地塗銷登記，並回復登記為吳拱照所有。
㈤林啟文於95年12月13日依上開和解筆錄將系爭3筆土地移轉登記予吳拱照。
㈥嗣吳拱照與陳劉金芬之繼承人陳新埤、陳世杰達成和解，並
作成99年12月27日本院98年度重上字第68號和解筆錄，和解內容為：吳拱照願將系爭3筆土地，以680萬7,250元出賣予陳新埤、陳世杰。
㈦吳拱照未依上開和解筆錄履行，而於100年4月28日以買賣為原因，將系爭3筆土地移轉登記予被上訴人。
四、得心證之理由：㈠上訴人主張系爭3筆土地均為耕地，與同段000-0、000-0地號
土地原為訴外人陳劉金芬所有，上訴人於86年3月27日與陳劉金芬簽立系爭契約，系爭3筆土地嗣由吳拱照取得所有權等情，業據上訴人提出系爭3筆土地之土地登記第一類謄本、本院98年度重上字第68號和解筆錄、認證書暨系爭契約、嘉義地院89年度訴字第737號民事判決為證（原審重訴卷一第437-439頁、原審補字卷第16-26頁、原審重訴卷一第311-324頁），且有系爭3筆土地之土地登記資料、異動索引，以及本院92年度重上字第56號民事判決在卷可參（原審重訴卷一第15-17、19-27、357-367頁），且為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈡），堪信為真實。
㈡至上訴人另主張伊為系爭3筆土地之承租人，出租人未曾收回
系爭3筆土地自任耕作，伊亦有繼續耕作，故依土地法第109條之規定，視為不定期限繼續契約，依民法第425條規定，出租人異動不影響承租人之不定期限繼續契約，依土地法第107條第2項、第104條第2項規定，以及民法第345條第2項之規定，其就系爭3筆土地有優先購買權等語，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈按出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買
或承典之權。第104條第2項之規定，於前項承買承典準用之。基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第107條、第104條分別定有明文。另按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條第2項亦有明文。
⒉經查，吳拱照於87年5月27日因拍賣取得系爭3筆土地，嗣於9
1年10月16日將系爭3筆土地移轉與林啟文，其後吳拱照於95年9月12日與林啟文達成和解，並作成嘉義地院95年度重訴字第43號和解筆錄，和解內容為：①林啟文、吳拱照解除91年10月3日系爭3筆土地之買賣契約。②林啟文、吳拱照願協同或逕由一方向嘉義縣竹崎地政事務所辦理系爭3筆土地塗銷登記，並回復登記為吳拱照所有。林啟文於95年12月13日依上開和解筆錄將系爭3筆土地移轉登記予吳拱照。嗣吳拱照與陳劉金芬之繼承人陳新埤、陳世杰達成和解，並作成99年12月27日本院98年度重上字第68號和解筆錄，和解內容為：吳拱照願將系爭3筆土地，以680萬7,250元出賣予陳新埤、陳世杰；吳拱照未依上開和解筆錄履行，而於100年4月28日以買賣為原因，將系爭3筆土地移轉登記予被上訴人等情，有前揭判決、和解筆錄及系爭3筆土地異動索引查詢資料可參（原審重訴卷一第19-27、403-416頁），且為兩造所不爭執（不爭執事項㈢至㈦），上情堪可認定。
⒊次查，上訴人與陳劉金芬於86年3月27日簽立系爭契約，約定
陳劉金芬將系爭5筆土地上之地上物即雞舍、住宅及養雞器具出租與上訴人，租期自86年3月1日起至89年3月1日止計3年等情，有認證書暨系爭契約可稽（原審補字卷第19-26頁）。另查，吳拱照前訴請上訴人遷讓交還系爭5筆土地及地上物等事件，經原法院以89年度訴字第737號判決，判命上訴人遷讓返還雞舍、住宅、飼料桶，並交還系爭3筆土地，然認吳拱照非同段000-0、000-0土地所有權人而駁回其關於交還同段000-0、000-0土地部分之請求。上訴人於該案提起上訴後，先後經本院92年度重上字第56號判決、最高法院93年度台上字第958號裁定駁回其第二、三審上訴，並於93年5月13日確定（下稱另案確定裁判），而另案確定裁判業已認定系爭租約之租賃關係業已終止等情，有各該裁判可參（原審重訴卷一第311-324頁、本院卷第223-235頁)。足見，上訴人所承租之標的係系爭5筆土地上之地上物即雞舍、住宅及養雞器具，並非系爭5筆土地，且該承租關係亦經前揭確定裁判認定已終止，是上訴人主張其就系爭3筆土地有承租關係，且為不定期限繼續契約云云，自無可採。⒋上訴人雖主張其承租之標的，除地上物外，包括系爭5筆土地
等語。惟系爭契約第1條所約定租賃之標的，業已載明僅指含系爭5筆土地上之地上物即雞舍、住宅及養雞器具，並未包含土地，有認證書暨系爭契約可稽（原審補字卷第19-26頁），上訴人依系爭契約利用地上物時雖亦會使用土地，然不能以此即認地上物坐落之土地亦在承租範圍內，是上訴人此部分主張，應無可採。
⒌上訴人另主張系爭契約於租期屆滿後成為不定期限租約，其
就系爭3筆土地有優先購買權等語。惟如前所述，另案確定裁判業已認定系爭契約之租賃關係已終止，且上訴人亦無其他積極證據證明有不定期租賃關係，何況縱有租賃關係，其標的僅係地上物即雞舍、住宅及養雞器具部分，亦與系爭土地無涉，上訴人此部分主張自屬無據；此外，土地法第109條雖規定定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約。縱依上訴人之主張，其承租範圍包括系爭5筆土地，然上訴人就系爭地上物之占有，業經嘉義地院民事執行處於99年9月9日執行，解除占有將系爭地上物交由吳拱照接管後，上訴人於同日繼續占用系爭地上物之行為，嗣經嘉義地院以101年度易字第289號刑事判決判處有期徒刑6月，而上開刑事案件審理時，法院會同嘉義縣竹崎地政事務所人員於101年9月19日前往系爭5筆土地進行履勘，勘驗結果為：「一、嘉義縣○○鄉○○段000之0號地號土地：⒈雞舍共四棟，坐落於地號000之0地號土地上（如照片編號1所示）。⒉雞舍已經荒廢未經使用（如照片編號3-6所示）。二、嘉義縣○○鄉○○段000之0地號土地：⒈在000之0地號土地上有一棟建物，係被告（即上訴人陳戊興，下稱陳戊興）及其兒子自住。⒉該房屋據陳戊興稱其承租時即已存在，陳戊興自稱外出工作後，會返回該建物居住。三、嘉義縣○○鄉○○段000之0、000、000之0地號土地：⒈地政人員指出上開三筆土地為混合使用，其上共有12棟雞舍，右側有雞舍8棟，左側有雞舍4棟（如照片編號12所示）。⒉其中雞舍8棟，現況堆積雜物並無使用（如照片編號13-23所示）；另雞舍4棟，具陳戊興稱有人來鬧事後，已經沒有使用（如照片編號24-25所示）」等情，有前揭刑事判決附卷可參（原審重訴卷一第91-95頁），堪認上訴人於101年9月19日前即已未在系爭3筆土地上飼養雞隻，經核亦不符合土地法第109條「繼續耕作」之要件，因此，縱認上訴人承租範圍包括系爭3筆土地，然上訴人既不符合土地法第109條「繼續耕作」之要件，則其主張系爭契約於租期屆滿後成為不定期限租約，其就系爭3筆土地有優先購買權等語，自無可採。㈢綜上，上訴人就系爭3筆土地並無承租關係，而地上物之承租
關係已終止；縱認上訴人之租賃範圍包括系爭3筆土地，然上訴人亦不符合土地法第109條「繼續耕作」之要件，系爭契約於租期屆滿後，自亦無從成立不定期限租約。因此，本件不符合土地法107條、104條得主張優先購買權之規定，上訴人主張其就系爭3筆土地有優先購買權，自屬無據；其請求確認其就系爭3筆土地優先購買權，以及請求被上訴人應就系爭3筆土地與其成立買賣契約，移轉登記土地所有權予其云云，自亦無據。
五、綜上所述，上訴人依土地法第107條第1項、第107條第2項準用第104條第2項，以及民法第345條第2項之規定，請求確認其對系爭3筆土地之優先購買權存在，並請求被上訴人應就系爭3筆土地以216萬2,252元或680萬7,250元與其成立買賣契約，並於其給付上開款項時移轉登記系爭3筆土地所有權予其，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖與本院認定略有不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 11 月 13 日
民事第四庭 審判長法 官 翁金緞
法 官 周欣怡法 官 林福來上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 114 年 11 月 13 日
書記官 鄭鈺瓊【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。