臺灣高等法院臺南分院民事判決113年度重上字第129號上 訴 人 李素鳳訴訟代理人 賴鴻鳴律師
謝旻宏律師謝明澂律師賴昱亘律師蕭人豪律師被 上訴 人 沈陳燕華訴訟代理人 王永茂律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國113年11月11日臺灣臺南地方法院113年度重訴字第35號第一審判決提起上訴，本院於114年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張： 上訴人於民國83年10月22日向被上訴人之配偶沈世賢等人，承租坐落重測前臺南市○○區○○○段00地號土地（下稱重測前00土地），租賃期間自83年11月1日至88年10月30日。沈世賢於88年1月14日以贈與為原因，將上訴人承租之土地移轉登記予被上訴人。因租約將於88年10月30日屆期，上訴人為繼續於原地經營事業，與被上訴人洽商購買土地，兩造於88年8月22日簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭買賣契約），被上訴人並須先與其他共有人辦理土地分割登記，始得移轉登記，上訴人於前開租期屆至前，與兼代理其他共有人之被上訴人續訂租約，使得續以承租人身分使用土地。惟被上訴人於簽訂系爭買賣契約後，未積極與其他共有人辦理土地分割事宜，並於112年10月23日寄發新店中央郵局第108號存證信函予上訴人，表示租期屆滿不再續租，要收回上訴人承租之土地，明確拒絕履行系爭買賣契約。系爭買賣契約之標的於112年12月2日地籍重測，改編為臺南市○○區○○段0000○0000○0000○000○000地號土地（下以各地號分稱，合稱系爭土地），其中被上訴人就0000、0000、0000土地，應有部分各3分之1，上訴人興建之廠房位於0000、0000土地上，系爭買賣契約買賣面積1,600平方公尺，扣除被上訴人所有0000土地應有部分面積1,573.05平方公尺後，尚餘26.95平方公尺，爰先位請求被上訴人依系爭買賣契約，將0000土地應有部分3分之1及0000土地應有部分10000分之249移轉登記予上訴人。若認上訴人不得為前開請求，因被上訴人之給付義務於112年10月24日遲延，上訴人於112年11月4日以新營郵局第210號存證信函及以起訴狀繕本送達，2次催告被上訴人於20日內履行，被上訴人迄未履行，上訴人依民法第254條規定，以起訴狀繕本送達，向被上訴人為解除契約之意思表示，備位依民法第179條規定，請求被上訴人返還定金新臺幣（下同）100萬元，及依民法第227條第1項規定，請求因被上訴人未履約所損失之利益968萬9,680元，合計1,068萬9,680元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息等語。
二、被上訴人則以：兩造簽訂系爭買賣契約後，被上訴人委由代書陳美菊辦理土地分割事宜，發現上訴人擅自在系爭土地上違法搭建地上物，須先補辦使用執照，方可辦理土地分割，系爭買賣契約之遲延給付責任不在被上訴人。又系爭買賣契約原約定以系爭土地分割後計算之面積為買賣，每坪5萬元，上訴人嗣後反悔，屢次要求被上訴人降低售價，被上訴人於94年10月3日寄發新店中央郵局第169號存證信函，向上訴人表示：如有意承購，須前後併購，前段每坪為3萬5,000元，後段每坪2萬8,000元。如願續租，每年租金暫訂為80萬元，並按原契約所訂各條款依法履行。如無意承購或續租，被上訴人有意收回土地等語，上訴人置之不理，被上訴人再於94年10月31日以新店中央郵局第187號存證信函通知上訴人：被上訴人拒絕出賣或續租土地予上訴人，並擬收回土地等語。上訴人於94年11月2日始以新營民治路郵局第266號存證信函回應：雙方言明租金每年72萬元，被上訴人沒來續約；被上訴人應於89年7月1日前將土地分割登記予上訴人而無下文，請求返還已收取之100萬元，並賠償100萬元及還清之前利息等語。被上訴人於94年11月10日以新店中央郵局第192號存證信函反駁：未同意降低租金為72萬元，且其餘共有人皆不同意續租等語。上訴人於收受前開信函後，於94年11月16日以新營二支郵局第273號存證信函告知被上訴人：土地新租約每年72萬元，若否，則請被上訴人寬限期間以利上訴人遷廠，上訴人已另向有關地點協租遷廠建設事宜，完成後即奉還土地等語，可知上訴人已無繼續購買系爭土地之意，兩造當時已合意解除（或終止）系爭買賣契約。且從兩造最後簽訂租賃期限為108年11月1日至113年10月31日之土地租賃契約書（下稱108年租約）第22條，約定：「本土地有出售機會，甲方（即被上訴人）須於前一年告知乙方（即上訴人），乙方應無條件遷離，以便甲方完成土地買賣」等語，益徵系爭買賣契約於94年10、11月間因上訴人對買賣價金事後反悔，及上訴人遲未配合辦妥違章建物之合法登記，致未能完成分割事宜，經兩造合意解除（或終止），被上訴人已無給付義務，上訴人不得再依民法第259條、第179條、第227條第1項規定，主張解除契約後之回復原狀、不當得利或債務不履行之損害賠償。另上訴人於94年11月2日寄發存證信函，主張被上訴人應於89年7月1日前將土地分割、登記予上訴人及歸還定金，因未於6個月內起訴，時效視為不中斷，上訴人前開請求權至104年6月30日，已因15年未行使而消滅，被上訴人拒絕給付等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡先位聲明：被上訴人應於上訴人給付2,320萬元之同時，將坐落臺南市○○區○○段0000地號（面積471
9.15平方公尺，應有部分3分之1），及同段0000地號（面積1082.56平方公尺，應有部分10000分之249）之土地所有權，移轉登記予上訴人。㈢備位聲明：被上訴人應給付上訴人1,068萬9,680元，及其中100萬元，自88年8月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；其餘968萬9,680元，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠57年分割前原臺南市○○區○○○段00地號、41年分割前原同段00
-0地號土地（下稱原分割前00、00-0土地），為被上訴人之配偶沈世賢、沈世榮（嗣由沈朝松、沈朝銘分割繼承）、沈森共有。嗣原分割前00土地於57年分割出同段00-0~00-00等5筆土地（其中00-0地號下稱原00-0土地，其餘以重測前各地號分稱），原分割前00-0土地於41年分割出同段00-0地號（下稱原00-0土地），57年分割出同段00-00（下稱原00-00土地）、00-00地號（下稱重測前00-00土地），原00-0土地於57年分割出同段00-00地號（下稱重測前00-00土地），原00-0、原00-00地號分別於67年分割出同段00-00、00-00地號（下以重測前各地號分稱）。（原審卷二第43、45-51頁、本院卷一第177-435頁）㈡沈世賢於88年1月14日將重測前00、00-0、00-00、00-00、00
-00、00-00土地應有部分，以配偶贈與為原因，移轉登記予被上訴人。（原審卷一第203、211、221、229、237、245頁）㈢重測前00、00-0、00-00、00-00、00-00、00-00土地之沿革如下：
⒈重測前00土地，重測後為○○段0000地號（即0000土地）。（
原審卷一第187頁）⒉重測前00-00土地，重測後為○○段0000地號（即0000土地）。
（原審卷一第191頁）⒊重測前00-0土地，重測後為○○段0000地號（即0000土地）。
（原審卷第195頁）⒋重測前00-00土地，重測後為○○段000地號（即000土地）。（
原審卷一第199頁）⒌重測前00-00土地，重測後為○○段000地號（即000土地）。（
原審卷一第201頁）⒍重測前00-00土地於102年4月30日因與重測前00-00土地合併
而刪除登記。（原審卷一第249頁、本院卷一第177頁）㈣被上訴人現為0000、0000、0000土地之共有人，應有部分均
各3分之1，應有部分面積合計5,727.63平方公尺。（原審卷一第187、191、195頁）㈤0000土地臨接○○區○○路，0000土地與0000土地地界相連，000
0土地與0000土地相連，相關位置如原審卷一第163頁地籍圖所示。（原審卷一第163頁、原審卷二第227頁）㈥上訴人前於83年10月22日向沈世賢（沈世賢並代表其他共有
人3人）承租重測前00土地全部，約定租賃期間自83年11月1日起至88年10月30日止，承租人於租賃3年後，如土地有買賣交易之情形，承租人願無條件讓售。（原審卷一第55-57頁）㈦沈世賢與沈森、沈朝松、沈朝銘曾就重測前00、00-00、00-0
土地出具土地使用權同意書，同意合展精密板金有限公司（下稱合展公司，負責人蔡敏華）於前開00、00-00土地建築一層鋼鐵造建築物1棟。合展公司於84年間，在重測前00、00-00土地上建有廠房1棟，領有（84）南工局造字第0000號建照執照、（84）南工使字第0000號使用執照，門牌為臺南市○○區○○里○○路00000號。（原審卷二第43、67、23-105、287-291、293頁、原審卷一第59頁）。
㈧晉邦汽車修護廠（負責人：上訴人）於84年間，在重測前00
、00-00、00-0土地上建有辦公室（檢驗修護）廠房一層2棟1戶，領有（84）南工造字第000號建造執照、（84）南工使字第0000號使用執照，門牌為臺南市○○區○○路000號（下稱000號廠房）。（使用執照卷、原審卷二第279-285頁）㈨沈朝松、沈朝銘、沈富雄、沈銘珍、沈銘朗、被上訴人於91
年間，在重測前00、00-00、00-0土地上建一層機踏車棚（面積6平方公尺，一樓鋼骨造，工程造價：3萬元），領有（91）南工造字第0000號建造執照、（91）南工使字第000號使用執照。建築地址：○○市○○里○○路000號。（原審卷二第107-221頁）㈩上訴人自84年間起，於000號廠房經營甲種汽車修護廠，並向
交通部公路總局申請代辦大型汽車定期檢驗業務迄今。（本院卷一第139頁）依汽車委託檢驗實施辦法第4條第1項第1款，申請經營汽車修
理工廠並代辦大型汽車定期檢驗業務之資格，應取得至少面積1,600平方公尺以上之土地所有權或使用權。（原審卷一第127-133頁）上訴人於前述㈥租約期滿後，與被上訴人就重測前00、00-0、
00-00土地約3,000坪，分別訂定租期自88年11月1日起至91年10月31日止；自91年11月1日起至94年10月31日止；自94年11月1日起至97年10月31日止；自97年11月1日起至100年10月31日止；自100年11月1日起至105年10月31日止；自105年11月1日起至108年10月31日止；自108年11月1日起至113年10月31日止之土地租賃契約書。（原審卷一第69-117頁）兩造於租賃期間為94年11月1日至97年10月31日之土地租賃契
約書第21條約定：「若甲方（即被上訴人）不續租時，應提前1年前告知乙方（即上訴人），甲方無異議」。於租賃期間為108年11月1日至113年10月31日之土地租賃契約書（即108年租約）第22條約定：「若本土地有出售機會，甲方（即被上訴人）須於前1年告知乙方（即上訴人），乙方應無條件遷離，以便甲方完成土地買賣」。（原審卷一第87、115頁）兩造於88年8月22日簽訂如原審卷一第67頁所示之系爭買賣契約，內容略以：
⒈（第1條）買賣不動產標示：重測前00、00-0、00-00、00-00、00-00、00-00土地以分割後計算面積（如略圖）。
⒉（第2條）價款給付及權利交付日期：
⑴買賣價款約定5萬元（坪），總價新臺幣照土地所有權狀計算面積。
⑵立約日承買人（即上訴人）已交付定金100萬元支票乙紙給出賣人（即被上訴人），款已收訖不另給據。
⑶其餘價款約定：
①出賣人交換登記完畢後，付100萬元。
②於91年8月22日以前辦理增值稅申報付300萬元。③尾數候承買人接到土地增值稅後，3日內付增值稅金額及向銀行貸款後全部付清。
⒊（第5條）特約事項：
⑴即日起出賣人辦理共有物分割後，由被上訴人辦理登記手續及費用。
⑵土地增值稅89年7月1日以前由出賣人負擔，89年7月1日以後由承買人負擔增加超過之增值稅。
上訴人已交付100萬元之定金予被上訴人。（原審卷一第67頁、本院卷一第141頁）沈朝松於91年3月5日申請法定空地分割，臺南縣政府工務局
以91年3月29日九一工管字第0000號函表示略以：台端申請法定空地分割部分包含保留地，惟該保留地當時並未納入（指84南工局使字第0000號使用執照核准配置圖說）基地法定空地計算，故保留地部分不得申請法定空地分割。又台端擬分割出建物部分，A、B、C建物係屬同一張使用執照（84年南工局使字第0000號），D建物為另一張使用執照（84年南工使字第0000號），兩照建築基地、法定空地位置皆不同，故不可將兩照合併分割。另A、D建物分屬不同使用執照，故台端申請分割出之㈠部分空地，不可包含不同使照之建物。（原審卷一第349頁）臺南縣鹽水地政事務所因被上訴人申請指定分割重測前00土
地等4筆，於91年11月6日通知於91年11月11日進行複丈（測量），並由代書陳美菊（被上訴人委託）申請及交付2份「新營市公所都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書」予被上訴人。（原審卷一第343、345-347頁）上訴人曾於94年8、9月間，向被上訴人表示要改以每坪3萬5,
000元之價格，向被上訴人購買緊鄰000號廠房所在及周邊範圍面積約1,600平方公尺之前段土地，遭被上訴人拒絕。（原審卷二第228、230頁）兩造簽訂系爭買賣契約後，互寄下列存證信函，雙方皆有互
相收受：（原審卷二第228-229頁）⒈被上訴人於94年10月3日寄發如原審卷一第271頁至273頁所示新店中央郵局第169號存證信函。
⒉被上訴人於94年10月31日寄發如原審卷一第275頁所示新店中央郵局第187號存證信函。
⒊上訴人於94年11月2日寄發如原審卷一第277頁至281頁所示新營民治路郵局第266號存證信函。
⒋被上訴人於94年11月10日寄發如原審卷一第283頁至301頁所示新店中央郵局第192號存證信函。
⒌上訴人於94年11月16日寄發如原審卷一第303頁所示新營二支郵局第273號存證信函。
⒍被上訴人於112年10月23日向上訴人寄發如原審卷一第143頁
至145頁所示新店中央郵局第000108號存證信函。⒎上訴人於112年11月4日向被上訴人寄發如原審卷一第119頁新營郵局第210號存證信函。
原審於113年7月30日至0000、0000、0000土地勘驗測量上訴
人承租範圍內4棟未辦保存登記建物之位置、面積，如原審卷二第343頁臺南市鹽水地政事務所113年8月20日土地複丈成果圖所示。現場照片如原審卷二第329-333頁所示。
五、兩造爭執事項：㈠先位聲明：上訴人依系爭買賣契約，請求被上訴人於上訴人
給付2,320萬元之同時，將0000土地（應有部分3分之1）、0000土地（應有部分10000分之249）所有權移轉登記予上訴人，有無理由？㈡備位聲明：上訴人依民法第254條規定，以起訴狀繕本送達為
解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179條規定請求返還定金100萬元，及依民法第227條第1項規定請求因被上訴人未履約之所失利益968萬9,680元，有無理由？㈢被上訴人就備位聲明部分，抗辯已罹於15年時效，有無理由
？
六、得心證之理由：㈠關於爭執事項㈠部分：
⒈兩造於88年8月22日簽訂系爭買賣契約，約定由上訴人以每坪
5萬元，買受重測前00（即0000土地）、00-0（即0000土地）、00-00（即000土地）、00-00（即000土地）、00-00（即0000土地）、00-00土地（與重測前00-00土地合併而刪除登記）以分割後計算之面積（如略圖），每坪5萬元，總價照土地所有權狀計算面積。上訴人並已交付100萬元定金予被上訴人等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈢、），堪認系爭買賣契約之買賣標的，須經被上訴人依系爭買賣契約附圖所示之位置辦理共有物分割後，始就分割後之土地計算面積、總價款及辦理移轉登記。上訴人逕自以1,600平方公尺（484坪）計算價金，請求被上訴人於上訴人給付2,420萬元之同時，將0000土地應有部分3分之1、0000土地應有部分10000分之249移轉登記予上訴人，已屬無據。
⒉又上訴人於簽訂系爭買賣契約後之94年8、9月間，曾向被上
訴人表示要改以每坪3萬,5000元之價格，向被上訴人購買緊鄰000號廠房所在及周邊範圍面積約1,600平方公尺之前段土地，遭被上訴人拒絕一節，亦為兩造所不爭執（不爭執事項），難認上訴人於94年8、9月間，仍有依系爭買賣契約就原買賣標的之位置、價格履行之意。
⒊再者，依上訴人陳稱：其為能持續在原地經營汽車修護廠，
從事代辦大型汽車定期檢驗業務，而與被上訴人簽訂系爭買賣契約等語（原審卷一第16頁）以觀，上訴人簽立系爭買賣契約之目的，係欲購買系爭土地（含其向被上訴人承租部分），原地繼續經營汽車修護廠及代辦大型汽車定期檢驗業務之用。而依不爭執事項所示，被上訴人於94年10月31日寄發新店中央郵局第187號存證信函，向上訴人表示不欲出賣或續租土地予上訴人（原審卷一第275頁）後，上訴人於94年11月16日以新營二支郵局第273號存證信函，向被上訴人表示：請寬限搬遷日期以利遷廠、已另向有關地點協租遷廠建設事宜，完成後即奉還土地等語（原審卷一第303頁），亦顯無繼續履行系爭買賣契約以達其前述系爭買賣契約目的，而有解除契約之同意。此由兩造最後一次簽訂之108年租約第22條，亦明文約定：「若本土地有出售機會，甲方（即被上訴人）須於前1年告知乙方（即上訴人），乙方應無條件遷離，以便甲方完成土地買賣」等語（不爭執事項），益徵兩造於簽立108年租約前之94年11月16日，已無繼續履行系爭買賣契約之意而合意解除，否則上訴人豈會同意被上訴人得就系爭土地另覓買方，致影響被上訴人依系爭買賣契約分割、移轉土地之義務。
⒋綜上，上訴人依系爭買賣契約，請求被上訴人於上訴人給付2
,320萬元之同時，將0000土地應有部分3分之1、0000土地應有部分10000分之249所有權移轉登記予上訴人，洵屬無據。
㈡關於爭執事項㈡、㈢部分：
⒈按契約除因當事人約定保留之解除權外，固以有民法第254條
至256條或其他法定之情形為限，始得向他方當事人為解除之意思表示。但契約既因當事人互相表示意思一致而成立，自亦可因互相表示意思一致而解除，所謂意思表示一致，無論其為明示或默示，均包含在內。又契約經合意解除後，溯及失其效力，雙方免其履行義務，即不生違約之問題。倘契約已為全部或一部之履行者，僅得依不當得利之規定請求返還其利益。次按時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第144條第1項定有明文。
⒉系爭買賣契約於94年11月16日經兩造合意解除，已如前述，
雙方既均免其履行義務，則被上訴人即無遲延給付或不完全給付之可言。上訴人依民法第254條規定，以起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，及依民法第227條第1項規定，請求被上訴人給付未履約之所失利益，均屬無據。⒊又系爭買賣契約於94年11月16日已因合意解除而消滅，上訴
人遲至113年1月23日，始依民法第179條規定，起訴請求被上訴人返還前開100萬元定金，其請求權已罹於時效，被上訴人並為時效抗辯，則上訴人前開請求，亦屬無據。
七、綜上所述，上訴人先位依系爭買賣契約，請求被上訴人於上訴人給付2,320萬元之同時，將0000土地應有部分3分之1、0000土地應有部分10000分之249所有權移轉登記予上訴人，備位依民法第179條、第227條第1項規定，請求被上訴人給付1,068萬9,680元及遲延利息，均不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 1 月 13 日
民事第二庭 審判長法 官 吳上康
法 官 黃建都
法 官 林育幟上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。中 華 民 國 115 年 1 月 13 日
書記官 郭馥萱【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。