臺灣高等法院臺南分院民事判決114年度上易字第189號上 訴 人 李家有訴訟代理人 蘇建榮律師
李龍興被上訴人 鄭順天
鄭蘇碧霞共 同訴訟代理人 鄭渼蓁律師
楊亭禹律師上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國114年5月9日臺灣臺南地方法院114年度訴字第151號第一審判決提起上訴，本院於115年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊前向台灣金聯資產管理股份有限公司(下稱金聯公司)買受門牌號碼臺南市○○區○○路00號房屋（房屋建號為臺南市○○區○○段000號），及所坐落之臺南市○○區○○段000地號土地，並包括共有部分（同段000建號）(以下分別以建號及地號，或以系爭建物、系爭土地稱之，合稱為系爭房地)。系爭房地於拍賣時，標的物鑑價為新臺幣（下同）182萬元，已包含共有部分同段000建號之地下二層編號00-00之平面停車位（下稱系爭停車位）車位價格，故系爭停車位應在伊買受範圍內。惟系爭停車位遭被上訴人無權占有使用，並於第三人○○○○○○管理委員會登記為車位所有權人，爰依民法所有物返還請求權、侵權行為損害賠償請求權、不當得利返還請求權之擇一法律關係，提起本件訴訟，請求命被上訴人將系爭停車位遷讓返還予上訴人，並願供擔保請准為假執行之宣告等語（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭停車位遷讓返還予上訴人。
二、被上訴人則以：依上訴人所提其與金聯公司之買賣契約，無法證明其向金聯公司購買系爭房地之範圍，包含系爭停車位；就金聯公司向臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）承受系爭房地之不動產權利移轉證書（下稱系爭權利移轉證書），不論是建物面積或附屬建物面積，均無記載有特定「停車位」及停車位面積，其中註記僅為管委會表示及債權人陳報內容，並無從證明金聯公司透過拍賣取得之系爭房地範圍包括特定編號之停車位。本件建築物為被上訴人鄭順天所興建，地下一樓及二樓停車位非附屬在房地中，不是購買建物及土地即當然配有一個停車位，須另以50萬元購買。況編號25之停車位係位於本大樓地下二樓，為00-00，並無00-00車位，該車位是被上訴人另外購買，並非上訴人所主張的系爭停車位等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭權利移轉證書記載：債權人金聯公司等與債務人○○○○○○○
○（下稱○○公司）間給付借款強制執行事件，經將債務人○○公司所有如附表所示不動產即系爭房地公開拍賣，因無人應買，於104年2月3日交債權人金聯公司承受。其中「使用情形」欄載有「…無車位…據大樓社區管委會表示，拍賣建物有附屬一平面車位，編號00-00 （地下二層）」；另備註欄亦載有「…六、本件是否有停車位及其使用權利內容不明…若有停車位，亦不在點交範圍」。
㈡金聯公司已於104年3月19日，以拍賣原因登記為所有權人，上訴人於106年7月26日以買賣為原因登記為所有權人。
㈢000建號房屋之第一類謄本，於共有部分000建號，「其他登記事項」載有：「主要用途：防空避難室、停車空間」。
四、法院之判斷：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。另按公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決意旨參照）。上訴人雖主張其已取得系爭停車位之所有權，並主張請求權之一為所有物返還請求權加以請求，惟上訴人並未提出系爭停車位已登記之所有權資料，依其上述說明，應係主張其已繼受取得系爭停車位之分管契約，而分管使用系爭停車位，依法自應由上訴人舉證以實其說。
㈡上訴人主張其為系爭房地所有權人之事實，業其提出之系爭
房地之土地及建物登記第一類謄本為證，且為被上訴人所不爭執，自堪認定為真正。上訴人主張其向金聯公司買受系爭房地時，亦有買受系爭停車位，現為系爭停車位之所有權人乙節，則為被上訴人所否認，依法自應由上訴人舉證以實其說。經查：
⒈上訴人雖主張其向金聯公司買受系爭房地時，已包含系爭停
車位等語，惟依其所提之不動產買賣契約（見原審卷第171-191頁）可知，其買受之客體為000地號土地應有部分，及000建號之全部，僅於備註欄記載：本件買賣標的物之建物範圍包括共同使用部分之應有部分等語，其上並無標示共同使用部分為000建號記載，更無任何停車位之記載。經被上訴人就此加以質疑後，上訴人雖於本院114年12月10日準備程序時陳稱：上訴人的意思認為金聯公司有拍賣得到系爭停車位，賣給上訴人時，將所有持分全部移轉，沒有保留，所以我們認為停車位已經一併移轉給上訴人，金聯公司有將不動產移轉證書給我們看，裡面提到不點交，所以我們認為有買到停車位等語，並於同日提出其向臺南市政府工務局所調得之○○公司等63戶店舖、集合住宅新建工程地下室壹層、貳層平面圖（見本院卷第101、103頁）為證，而依該2張平面圖顯示，該大樓編號00號停車位確係位於地下2層無誤，然仍不足以證明上訴人確有自金聯公司買受系爭停車位之證明。⒉依上訴人所提出系爭權利移轉證書之「使用情形」欄係載明
：「…無車位…據大樓社區管委會表示，拍賣建物有附屬一平面車位，編號00-00 （地下二層）。上開情形，有關車位之部分，依建物謄本之記載，包含停車空間。另經債權人陳報停車位繳款表格圖片，債務人配屬之停車位確實編號為00-00，標示出租中…」；另備註欄六亦載有「本件是否有停車位及其使用權利內容不明，應買人請自行查明，拍定後應買人能否繼受債務人之使用權利，本院不負擔保之責。若有停車位，亦不在點交範圍，如有爭議，以實體確定判決為準，請應買人注意。」等語，再參照本院函調臺南地院103年度司執字第81083號執行卷宗，其中103年10月6日查封筆錄內一開始原記載承租人謝坤奕表示無車位，103年10月20日，債權人金聯公司才陳報依照管委會提供的分管約定附表，配有一個停車位等語，但103年10月24日，債務人○○公司已表示建號000部分，並無平面車位，且提出臺南地院99年度司執字第64299 號的第二次拍賣通知，其後標別甲之000建號，也沒有提到有車位部分（見本院114年12月10日準備程序筆錄，本院卷第92、93頁）可知，本件於臺南地院執行時，並無證據證明所拍賣之系爭房地確已包含系爭停車位，臺南地院上開使用情形所述記載，僅係金聯公司自行提出其所謂依照管委會提供的分管約定附表，配有一個停車位情形，惟如該表格為真實，何以本件編號00號之系爭停車位位於地下2層，惟上述所述管委會提供的分管約定附表，卻記載為00-00，顯與常情不符，且該執行案件實際上均未有管理委員會之成員曾親自陳報關於系爭停車位之相關事實，僅於該執行案件由林和慶建築師事務所出具之不動產估價報告書提及系爭房地附有停車位之事實，惟該不動產估價報告書「建物鑑估表」「備註」欄所載「據大樓社區管委會表示，系爭建物有附屬一平面車位，編號00-00(地下二層)，但債務人法定代理人鄭先生則否認，並稱該車位並非附屬系爭建物，唯該車位價格已併入公共設施部份估價」等語，其所謂代表大樓社區管委會表示意見之人，是否確有此人，且該人是否確為有權證明之人，均無相關證據可足佐證，則所述是否為真，自均有疑，此均係估價之人自行主觀之認定，足證依金聯公司於執行案件之陳報資料，無法證明系爭房地之所有權人，確已取得系爭停車位之分管契約權利。
⒊上訴人雖再主張上開估價報告既已將系爭停車位加以估價，
故金聯公司應已承受系爭停車位，並提出臺南地院另案102年度簡上字第168號判決列印資料為證。惟查，依上開估價報告可知，林和慶建築師所估系爭土地價值為1,896,000元，系爭建物建物價值為3,357,000元，總價為5,253,000元，惟依系爭權利移轉證書可知，金聯公司承受系爭建物之價值為3,200,000元，本已低於上開系爭建物之估價，況既係由債權人自行承受，本應自行考量系爭房地之權利狀況，尚難憑此認定確已承受系爭停車位之分管權利。另從上訴人提出之臺南地院102年度簡上字第168號判決列印資料可知，其標的雖同屬本社區大樓，惟該區分所有建物之共同使用部分除000建號，另包含000建號之共同使用部分（見本院卷第139頁），顯與本件情形不同，亦無從為上訴人有利之認定。
㈢上訴人既無法證明其確已受讓系爭停車位之分管契約權利，
則被上訴人是否確有系爭停車位之分管契約權利，自無須再予論究，併予敘明。
五、綜上所述，上訴人依所有物返還請求權、侵權行為損害賠償請求權、不當得利返還請求權，既因上訴人無法證明確已受讓系爭停車位之分管契約權利，其請求被上訴人將系爭停車位遷讓返還予上訴人，非屬正當，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 1 月 27 日
民事第二庭 審判長法 官 吳上康
法 官 黃義成
法 官 黃建都上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 115 年 1 月 27 日
書記官 李鎧安