臺灣高等法院臺南分院民事判決114年度上字第211號上 訴 人 黃順豊被 上 訴人 黃賴阿粧訴訟代理人 黃士豪
黃耀圳被 上 訴人 黃馨瑩上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國114年7月4日臺灣雲林地方法院第一審判決（114年度訴字第219號）提起上訴，本院於114年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
兩造共有坐落雲林縣○○市○○段000地號土地，暨其上同段000建號、門牌號碼雲林縣○○市○○000號建物（含如附圖所示增建附屬建物），應予變價分割，所得價金由兩造按上訴人3分之2、被上訴人黃賴阿粧24分之7、被上訴人黃馨瑩24分之1之應有部分比例分配。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人黃賴阿粧負擔24分之7、被上訴人黃馨瑩負擔24分之1，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人黃馨瑩經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：坐落雲林縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地），暨其上同段000建號、門牌號碼雲林縣○○市○○000號建物（含如附圖所示增建附屬建物，下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地），為兩造所共有，應有部分比例均為伊3分之2，被上訴人黃賴阿粧24分之7、被上訴人黃馨瑩24分之1。兩造間就系爭房地並無不為分割之約定，然亦無法達成分割之協議。爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，訴請將系爭房地併同變價分割。原審為伊敗訴之判決，尚有未洽等語。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡兩造共有之系爭房地應予變價分割，所得價金按兩造應有部分比例分配。
三、被上訴人則以：㈠黃賴阿粧略以：上訴人無法排除農業用地興建農舍辦法（下
稱農舍辦法）第12條第2項之法令限制，因其未提出解除套繪管制之證明，依法不得分割系爭房地。又上訴人混淆「移轉」與「分割」之概念，即使將農舍與農地併同變價分割，仍無法保證拍定人會同時取得農舍與農地所有權，亦無法確保農地不被細分，仍違反農業發展條例（下稱農發條例）與農舍辦法之立法目的。上訴人雖主張本件可為變價分割，然依最高法院95年度台上字第150號民事裁定意旨，不得分割之情形包括原物分割與變價分割，可知變價分割亦受農舍辦法之限制，系爭房地於未解除套繪管制前即不得分割。此外，上訴人於提起本件訴訟前曾於民國110年12月8日違反區域計畫法，將系爭建物私自出租他人收取租金，足認上訴人提起本件訴訟之目的不正。原審駁回上訴人分割共有物之請求，核無不當等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
㈡黃馨瑩未於言詞辯論期日到場，惟據其於本院以書狀陳述略
以：伊就系爭房地應有部分僅24分之1，伊贊同原判決所為系爭房地有民法第823條第1項規定所稱依法令不得分割情形之認定，請駁回上訴人之請求，以維持系爭房地現狀，並避免土地細分化，維護農業發展之完整性與全體共有人的權益。原審駁回上訴人分割共有物之請求，核無不當等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭房地為兩造共有，應有部分比例均為上訴人3分之2，黃賴阿粧24分之7、黃馨瑩24分之1。
㈡兩造就系爭房地無不為分割之約定，亦無法達成分割協議。
㈢系爭土地使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地，
面積2,031平方公尺，屬農發條例第3條第11款所定之耕地，其上建有經合法申請之農舍即系爭建物，並領有雲林縣政府核發之（90）雲營使字第000號使用執照在案。㈠
五、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按依區域計畫法劃定為一般農業區之農牧用地為耕地，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割，但89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。農發條例第3條第11款、第16條第1項第4款亦有明文。再農發條例第16條第1項第4款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數，農發條例第16條第2項亦有規定。復按耕地分割執行要點於105年5月6日修正第11點為：依農發條例第16條第1項第4款規定申辦分割之共有耕地，部分共有人於本條例修正後，移轉持分土地，其共有關係未曾終止或消滅，且分割後之宗數未超過修正前共有人數者，得申請分割。依前項規定申請分割，其共有人人數少於本條例修正前共有人數者，分割後之宗數，不得超過申請分割時共有人人數。
㈡查系爭房地為兩造共有，應有部分比例均為上訴人3分之2，
黃賴阿粧24分之7、黃馨瑩24分之1；兩造就系爭房地無不為分割之約定，然亦無法達成分割協議；系爭土地使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地，面積2,031平方公尺，屬農發條例第3條第11款所定之耕地等情，有系爭房地之登記謄本可稽（原審卷第13-17頁），且為兩造所不爭執（不爭執事項㈠至㈢)，此部分事實，即堪認定。
㈢次查，系爭土地既屬農發條例第3條第11款所定之耕地，依法
固應受農發條例第16條規定分割後各共有人面積不得小於0.25公頃之限制；又雲林縣斗六地政事務所（下稱斗六地政事務所）114年4月30日斗地四字第1140002750號函覆原審並稱：系爭土地使用分區類別為特定農業區農牧用地，其上並有保存之農舍（即系爭建物），系爭土地於農發條例修正前為黃劉素單獨所有，97年贈與部分持分予呂愛琴，98年將其持分另贈與黃哲男，黃順豊於105年繼承呂愛琴持分，黃賴阿粧、黃馨瑩於113年繼承黃哲男持分，目前為黃順豊、黃賴阿粧、黃馨瑩3人共有，本案為農發條例修法前單獨所有，修法後因贈與移轉為共有，非屬農發條例修法前之共有關係，依上開規定，本案不得再辦理分割，與使用執照無涉等語（原審卷第229-230頁）；惟查，農發條例第16條第1項之立法目的在於避免農地細分，然為協助法令公布施行前因法規限制而無法分割之共有耕地，避免其共有關係因長久持續而更趨複雜，並顧及法令公布施行前原共有人之分割權益，故於但書第4款明定農發條例修正施行前即存在之共有狀態仍得申請分割，是但書第4款係為顧及法令公布施行前原共有人之分割權益所為之例外規定，如原共有人基於法律行為消滅原共有關係，後取得新共有關係之共有人自無保護其分割權益之必要。故耕地分割執行要點第11點於修正理由亦明文表示：改制前行政院農業委員會105年2月2日農企字第10502013996號函示，對於申請分割時之共有人均已非屬本條例89年修法前原共有人，或共有人於本條例修法後移轉其持分予他共有人，致耕地為一人單獨所有時，其修法前之共有關係已告終止且消滅，故無本條例第16條第1項第4款規定適用。為將該會揭示之原則予以明訂，爰修正第1項等語。本院審酌農發條例第16條第1項之立法目的，以及耕地分割執行要點第11點之修正理由，可認農發條例第16條第1項之目的在於防止耕地細分，因此，系爭土地依照上開規定，雖無從以原物分配之方法消滅其共有關係，惟若將共有耕地整筆變賣，以價金分配於各共有人，並不會發生耕地細分之情形，應認不在上開法條限制之列。因此，斗六地政事務所前揭函文雖表示系爭土地不得再辦理分割等語，然應僅指不得再辦理原物分割，若係將共有之系爭土地整筆變賣分割，因並未產生耕地細分之結果，自不在限制之列。
㈣至被上訴人固辯稱：於上訴人提出解除套繪管制證明前，無
法排除農舍辦法第12條第2項之法令限制，應認系爭房地依法不得分割，且依最高法院95年度台上字第150號民事裁定意旨，不得分割之情形包括原物分割與變價分割，應認系爭房地亦不得為變價分割等語。經查：
⒈按已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築
機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，農舍辦法第12條第2項定有明文。經核上開農舍辦法關於已申請興建農舍之農業用地，未經解除套繪管制不得辦理分割之規定，即為民法第823條第1項所謂「除法令另有規定」之分割限制。而農舍辦法第12條第2項後段之規定，乃於102年7月3日修正時所增列，該條項規定已申請興建農舍之農業用地，未經申請解除套繪管制不得辦理分割之規定，係針對已興建農舍之農業用地所為之管制事項，故不論於89年農發條例修正前或修正後取得農業用地，申請興建農舍時點在該辦法102年7月3日修正生效前、後，均同有適用，亦經內政部於102年10月30日以內授中辦地字第10266520593號令函釋明確。
⒉查系爭土地上建有經合法申請之農舍，並領有雲林縣政府核
發之（90)雲營使字第000號使用執照在案，有雲林縣政府114年3月6日府建管二字第1140511858號函、114年3月14日府建管二字第1140517974號函暨所附使用執照竣工圖附卷可憑（原審卷第119-125、135-141頁），是系爭土地上已有具使用執照之農舍，且該使用執照竣工圖係以所示基地面積2,031平方公尺計算建蔽率，受套繪之範圍為系爭土地全部，現套繪管制尚未解除，則揆諸前揭法令規定，系爭土地之分割請求權應受農舍辦法第12條第2項（未經解除套繪管制不得辦理分割）、農發條例第18條第4項中段（農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權）之限制。茲就上訴人請求將系爭房地併同變價分割是否受上開規定之限制，審酌如下：
⑴按農發條例係為確保農業永續發展，因應農業國際化及自由
化，促進農地合理利用，調整農業產業結構，穩定農業產銷，增進農民所得及福利，提高農民生活水準所制定（農發條例第1條規定參照），農發條例第18條第1項至第4項所為之規定，則在於透過限制興建農舍，以及限制農業用地供興建農舍後之使用與處分，以達到該條例促進農地合理利用之立法目的。再者，農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權，農發條例第18條第4項中段既定有明文，另申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於0.25公頃，且同一筆農業用地僅能申請興建一棟農舍，農舍之農業用地不得重複申請，亦為農舍辦法第2條第1項第3款、第9條第2項第6款、農發條例第18條第4項後段所明定。是以，農舍辦法第12條第2項關於已申請興建農舍之農業用地，未經解除套繪管制不得辦理分割之規定，其制定目的除在於落實農發條例第18條第4項中段，對於農地所有人處分權限制（不得單獨移轉該農業用地之所有權或設定抵押權）之法律規定外，並在於避免興建農舍後再藉分割方式分割成為數筆土地，造成農舍與其坐落農地面積、比例不符法令規定（即農地面積需達0.25公頃、農舍用地面積不得超過該農地面積10％）之問題，更寓有避免供農舍使用之農業用地過度細分，俾使該農業用地能確供農業使用（農發條例第18條第2項規定參照），以確保農業永續發展之公益目的。
⑵本院審酌農舍辦法第12條第2項之規定，乃內政部對已建築農
舍用地之法定空地所為之管制，其立法目的在於貫徹農發條例所揭示農地實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育之農業使用，避免農業用地流為建築用途。故依據農發條例第18條第5項授權之農舍辦法第9條第2項第3款規定：申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積10％，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積90％，可見農舍及其坐落基地之建物建蔽率、空地使用方式確受管制，而農舍坐落基地之範圍、面積、使用方式為何，揆諸上開規定，應由主管機關套繪管理，以避免同一坐落基地重複申請建築農舍，或農舍坐落基地之農業用地面積不足，使農舍建蔽率僅為農業用地面積10％，其餘90％土地仍應為農業使用之立法目的喪失。基此，經核上開立法目的，可推認如未變動農舍坐落基地之農業用地面積與範圍，而僅將原屬共有性質之坐落基地所有權歸屬簡化，此雖亦屬土地分割性質，然該分割結果並未造成農舍坐落基地細分以致已存在農舍之建蔽率不足之結果，應非上開法令所禁止之範疇。另參諸農發條例第16條規定，每宗耕地不得分割或移轉為共有，旨在防止農地細分，倘共有人所共有之多筆耕地，經分割合併之結果，耕地之筆數及共有人數均未增加，與該條規定並不違背（最高法院86年台上字第1706號判決意旨參照），依據相同法理，農舍辦法第12條第2項所為「已申請興建農舍之農業用地，…未經解除套繪管制不得辦理分割」之規定，應認僅係為防止農地細分使農舍建蔽率之管制成為具文，而非一律限制農地共有人消滅共有關係，如採變價分割之方式，分割後仍能維持農舍坐落基地應受管制之建蔽率、農業使用用地面積等事項，自難認有何禁止分割之理。
⑶此外，本院另審酌農舍辦法第12條第2項之規定，係內政部及
改制前行政院農業委員會依農發條例第18條第5項所會銜訂定之行政命令，其目的除在落實農發條例第18條第4項規定，確保農舍與其坐落農地面積、比例符合法令（即農舍用地面積不得超過農地面積10％）外，亦在使已興建農舍所餘農業用地仍確供積極農業生產使用，保障基本農業經營規模及農地完整性，避免農舍與農業用地分由不同人所有，造成農地未確供農業經營利用、過度細分問題，達成農發條例第1條所定確保農業生產環境及農村發展之立法目的，依整體規定之關聯意義為綜合判斷結果，並無逾越母法之授權範圍（最高法院109年度台上字第2485號判決意旨參照）。因此，在原物分割之情形，將難以確保農舍與其坐落農地面積、比例符合法令，亦不免造成農地過度細分；而在僅單獨變價分割農地之情形，亦將使農舍與農業用地分由不同人所有，均有違上揭目的，並違反農舍辦法第12條第2項、農發條例第18條第4項之規定，而屬民法第823條第1項所指依法令或因使用目的、契約不能分割之情形。是最高法院109年度台上字第2485號判決意旨稱：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項規定可稽，所謂依法令或因使用目的、契約不能分割，自當包括原物分割（含分歸一人及價格補償）與變價分割在內。而農舍辦法第12條第2項明定已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，即屬民法第823條第1項所稱因法令不得分割之限制。」等語，應認係在違反上開目的之情形下，不得為原物分割（含分歸一人及價格補償）與變價分割，此觀諸該案最高法院判決之案例事實為「僅針對農地訴請分割」，而並未就農舍一併請求分割可明。因此，如僅單請求分割農地，不論為原物分割或變價分割，均不免將造成土地細分、農舍與農地分離為不同人所有，當為法之所禁，至於在不違反上開限制目的之情況下，是否亦屬上開最高法院判決意旨所指之情形，而一概不得分割，即非無研求之餘地。經查，本件上訴人係就農舍與農地併同聲請變價分割，而在併同變價分割之情形下，將由同一人拍定取得農地及農舍之所有權，得以確保農舍與其坐落農地面積、比例符合法令，使已興建農舍所餘農業用地仍確供積極農業生產使用，且可保障基本農業經營規模及農地完整性，避免農舍與農業用地分由不同人所有，造成農地未確供農業經營利用、過度細分問題。易言之，在農舍與農地併同變價分割之情形，不僅不會發生土地細分或房地分歸不同人所有之情形，反更能簡化農業用地之所有權歸屬，且農舍與農地併同移轉，亦符合農發條例第18條第4項之規定，即與上開最高法院之案例事實為僅訴請分割農地之情形不同，尚不得遽認農舍與農地併同變價分割，亦屬民法第823條第1項所指依法令或因使用目的、契約不能分割之情形。
⒊至被上訴人黃賴阿粧辯稱最高法院95年度台上字第150號民事
裁定意旨，不得分割之情形係包括原物分割與變價分割，系爭房地有依法令不得分割之情形等語。惟查，最高法院上開裁定乃係針對「闢為道路或市場使用之共有土地或建物，因係供公眾使用，事涉公益，自應認屬因使用目的而不能分割」，所為法律意見之闡述，經核該基礎事實與本件並不相同，尚難比附援引，應予敘明。
⒋另原判決在理由欄中記載本院109年度上字第355號判決（下
稱本院355號另案判決）亦採取：系爭土地不得為分割之處分行為，則系爭建物坐落於系爭土地上，自無從單獨為分割之處分行為，上訴人訴請就系爭建物同為分割，亦不應准許之見解等語（本院卷第11頁）。惟查，本院355號另案判決乃係先認定農地有套繪管制不能變價分割，再以農舍不能單獨分割之規定，駁回該農舍分割之請求；然本院則係認農舍與農地併同變價分割之情形，不僅不會發生土地細分或房地分歸不同人所有之情形，亦符合農發條例第18條第4項之規定，並無民法第823條第1項所指依法令不能分割之情形，核與本院355號另案判決之適用法律方法不同，亦即本院355號另案判決乃係將土地與建物得否變價分割分別論斷，本院則係將系爭房地併同變價分割是否符合法律規定為合併論斷，因此，本院355號另案判決適用法律之結果自與本院不同，然該判決適用法律之結果就本院而言，僅具參考價值，並無法律上之拘束力，併為敘明。
⒌依上所述，本院認農舍辦法第12條第2項規定，係內政部對已
建築農舍用地之法定空地所為之管制，於分割時如已考量上開套繪管制之面積與範圍，而不予細分土地，即無違土地管制意旨，則本件系爭土地及系爭建物如採併同變價分割，並不會造成土地細分，套繪管制仍屬有效存在，並不會產生農地建築套繪管制形同具文之情事，即不受農舍辦法第12條第2項不得分割規定之限制，因此，系爭房地併同變價分割即無因法令限制不許分割之情形，堪可認定。
㈤被上訴人黃賴阿粧另辯稱上訴人於提起本件訴訟前曾於110年
12月8日違反區域計畫法，將系爭建物私自出租他人收取租金，足認上訴人提起本件訴訟之目的不正等語，並提出雲林縣政府裁處書為證（原審卷第73-79頁）。惟查，依據上開裁處書之記載，上訴人固有因未經許可擅自經營廢棄物資源回收場、鋪設水泥構造物、圍牆，違反土地使用管制，而遭雲林縣政府裁罰新臺幣6萬元，並限於文到3個月內恢復農牧用地合法使用之情形，然此部分僅係雲林縣政府基於非都市土地使用管制規則、區域計畫法第21條第2項規定，所為之行政上管理及裁罰，經核與上訴人得否提起本件分割共有物，以及系爭土地是否有依法令或因使用目的、契約不能分割情形無涉，是被上訴人此部分抗辯，亦無可採。
㈥至被上訴人黃賴阿粧復辯稱即使將農舍與農地併同變價分割
，仍無法保證拍定人會同時取得農舍與農地之所有權，亦無法確保農地不被細分，仍違反農發條例與農舍辦法之立法目的，即使拍定人取得全部，仍無法保證將來不會轉售或分離所有權等語。惟按農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權，農發條例第18條第5項中段定有明文。依據上開規定，法院民事執行處訂定拍賣條件必須限制農舍與農地需由同一人拍得，若拍定人將來欲再行出售或移轉，亦需將農舍與農地併同移轉，始能辦理移轉登記，並不會有被上訴人所稱農地與農舍所有權分別由不同人取得之情形，是被上訴人此部分辯詞，尚無可取。
㈦再按分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院
應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院87年度台上字第1402號判決意旨參照）。經查，系爭房地不得原物分割，僅能併同變價分割，始不抵觸農舍辦法第12條第2項、農發條例第18條第4項中段之規定，已如前述。況採行變價分割，則共有人可透過出賣方式將系爭房地併同出售，俾以提高系爭房地之交換價值，再由共有人按應有部分比例分配價金，較能維護系爭房地之完整，增進系爭房地之使用利益，而符合各共有人間之公平性，對共有人自應屬有利。復斟酌系爭房地之型態、使用情形、經濟價值、兩造之利益及意願等一切情狀，認系爭房地應採行併同變價分割之方式分割，並將價金按兩造應有部分之比例予以分配為適當。
六、綜上所述，上訴人依民法第823條第1項、第824條第2項規定訴請將系爭房地併同變價分割，所得價金按兩造應有部分比例分配，於法有據，應予准許。原審駁回上訴人分割共有物之請求，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應廢棄原判決，改判如主文第2項所示。
七、又本件為分割共有物事件，倘僅由敗訴當事人負擔訴訟費用，顯失公平，爰依民事訴訟法第80條之1規定，由兩造依應有部分比例負擔，並判決如主文第3項所示。
八、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第450條第1項、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 12 月 4 日
民事第三庭 審判長法 官 黃瑪玲
法 官 黃聖涵法 官 張家瑛上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 12 月 4 日
書記官 楊宗倫【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。