臺灣高等法院臺南分院民事判決114年度上字第99號上 訴 人 胡景凱訴訟代理人 蘇清水律師
潘映寧律師黃聖珮律師視同上訴人 胡翠容
胡金秀被上訴人 胡金枝訴訟代理人 蘇慶良律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國113年10月9日臺灣臺南地方法院113年度訴字第624號第一審判決提起上訴，本院於114年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
兩造共有坐落臺南市○○區○○段○○段000地號土地、面積688平方公尺及其上同段9建號建物（即門牌號碼臺南市○○區○○00號之0房屋），應分歸由上訴人胡景凱及視同上訴人胡翠容、胡金秀共同取得，並分別按應有部分3/5、1/5、1/5保持共有。
兩造應補償及受補償金額如附表一所示。
第一、二審訴訟費用由兩造按附表「應有部分比例」欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。又分割共有物之訴為固有必要共同訴訟，其訴訟標的對於各土地共有人必須合一確定。查原審就兩造共有坐落臺南市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段0建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○00號之0房屋（下稱系爭建物，上開土地及建物下合稱系爭房地），准予以變價拍賣，所得價金由兩造依附表所示應有部分比例分配，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，上訴人胡景凱提起上訴之效力，應及於未提起上訴之同造其餘共有人，爰併列同造其餘共有人為上訴人。
二、視同上訴人胡翠容、胡金秀經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：系爭房地為兩造所共有，共有人應有部分如附表所示，兩造間並無不分割協議，亦無因物之使用致不能分割之情形，惟無法達成分割之協議，爰依民法第823、824條規定，請求裁判分割系爭房地，被上訴人同意分割方案係由上訴人及視同上訴人保持共有，被上訴人部分依長信不動產估價師聯合事務所（下稱長信不動產估價師）不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書）互為找補，若上訴人及視同上訴人無法保持共有，被上訴人主張變價分割等語（原審判決兩造共有系爭房地准予變價分割，所得價金由兩造按附表所示應有部分之比例分配）。
二、上訴人則以：㈠上訴人胡景凱：
原審判決認定本件分割共有物應以變價分割為妥，惟系爭房地由上訴人及其家人居住使用中，以變價分割方式恐影響現存使用狀態。希望將系爭房地分由上訴人與視同上訴人胡翠容、胡金秀分別按應有部分3/5、1/5、1/5所示比例保持共有，惟系爭估價報告書認定之找補金額超過新臺幣（下同）600萬元，上訴人難以負擔，希望再由長信不動產估價師補充說明，上訴人於鑑定價格符合市場行情下，願以金錢找補予被上訴人。並上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉兩造共有系爭房地應分割由上訴人及視同上訴人依原應有部分比例維持共有。
㈡視同上訴人胡翠容、胡金秀：
就系爭房地同意與上訴人維持共有等語。
三、兩造不爭執事項：㈠坐落臺南市○○區○○段○○段000地號土地（面積688平方公尺）
及其上同段0建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○00號之0房屋（即系爭房地）為兩造所共有，上訴人胡景凱應有部分為2分之1、視同上訴人胡翠容、胡金秀及被上訴人應有部分各為6分之1，且兩造間並無不分割協議。(原審調字卷第71至77頁，原審卷第108頁)㈡系爭建物為鋼筋混凝土造三層樓獨棟透天厝，一至三樓層登
記面積分別為114.39、131.79、78.78平方公尺，以東側一樓單一出入口臨馬路進出，目前由上訴人胡景凱及其家人居住使用。(原審卷第108頁，原審限閱卷第9至12頁，外放估價報告書第30、95頁)㈢系爭房地經原審法院囑託長信不動產估價師聯合事務所鑑價
之結果，系爭房地於起訴時（民國112年12月28日）、鑑定時（113年8月5日）之總價分別為3,965萬8,354元、4,012萬8,826元。(原審卷第91頁，系爭估價報告書第2至3頁)㈣系爭房地由上訴人胡景凱與視同上訴人胡翠容、胡金秀依原共有部分比例保持共有，並找補被上訴人胡金枝。
四、本院得心證之理由：㈠各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但
因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，為適當之分配，民法第823條第1項及第824條第1項、第2項分別定有明文。查系爭房地共有人均相同，有土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本附卷可查（見調字卷第71頁至第75頁），又系爭房地並未定有不分割之契約，於使用目的上亦未有不能分割情事，兩造既無法達成分割協議，依前開規定，被上訴人起訴請求將系爭房地裁判分割，自屬有據。
㈡共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法不能
協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項、第3項分別定有明文。次按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院96年度台上字第108號判決參照）。
㈢以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共
有物之一部分仍維持共有，民法第824條第4項定有明文。惟分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院92年度台上字第1534號判決參照）。本件上訴人胡景凱、視同上訴人胡翠容、胡金秀分別於本院審理中已陳明願於分割後就取得之系爭房地保持共有，自應由取得系爭房地之共有人按原應有部分比例保持共有（見本院卷第81頁、第133頁）。系爭房地既得以原物分配於部分共有人，揆諸前揭說明，即不應遽採變價分割之方式。㈣裁判分割共有物訴訟，為形式之形成訴訟，其事件本質為非
訟事件，故法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、分割後之經濟效用、各共有人之意願、利害關係，而本於裁量權為公平合理之分配，並不受當事人聲明之拘束。又依據民法第824條第2項之規定，分割方法應以原物分割為原則，而採原物分割方法，因各共有人之權利範圍不同，各共有人本於經濟效益及利害得失之考量，自得衡酌其原應有部分於具體分割後，取得單獨所有或保持共有之優劣利弊損益，而為分割方法之衡量取捨。是共有土地之分割方法，仍應以兼顧全體共有人之利益，並使地盡其利，發揮土地最大經濟效用為適當。經查，系爭建物為鋼筋混凝土造三層樓獨棟透天厝，一至三樓層登記面積分別為114.39、
131.79、78.78平方公尺，以東側一樓單一出入口臨馬路進出，目前由上訴人及其家人居住使用等情，如兩造不爭執事項㈡所示。本院審酌被上訴人亦同意系爭房地由上訴人胡景凱與視同上訴人胡翠容、胡金秀依原應有部分比例保持共有，並找補被上訴人胡金枝等情，亦如兩造不爭執事項第㈣所示，業如前述，堪認上開分割方法符合各共有人意願與利益，又若依上開分割方法為分割，各共有人分得之土地方正、完整，且得充分利用系爭建物，以發揮其經濟價值，至於未分足應有部分土地及建物面積或價值之共有人，則以價金補償，足以兼顧各共有人利益，是本院綜合上情，認依上開分割方法分割系爭房地，應屬適當之分割方法。
㈤以原物為分配時，各共有人是否應為補償或受補償，均應以
其所受分配者，是否已逾或少於其應有部分為斷，且補償金額之多寡，亦應以應有部分為計算之標準。本件系爭房地既經本院認應分歸由上訴人胡景凱與視同上訴人胡翠容、胡金秀依原應有部分比例保持共有，並找補被上訴人胡金枝為適當，則上訴人胡景凱與視同上訴人胡翠容、胡金秀應分別以金錢補償其他未分得不動產之共有人即被上訴人之金額如下：
⒈本件系爭房地依上開分割方法予以分割，被上訴人未能分得
土地及房屋，揆諸前揭規定及說明，各共有人間自有互為補償之必要。本院審酌系爭房地經原審囑託長信不動產估價師鑑估其價值，經長信不動產估價師審酌系爭土地使用分區為鄉村區乙種建築用地，土地估價採比較法以蒐集同一供需圈近鄰地區選取替代性較佳之房地交易實例並以扣除建物後土地價格為比較標的，以比較法推估系爭土地之比較價格。另採土地開發分析法求得開發前或建築前土地開發分析價格，而就比價法、土地開發法採加權平均試算之方式，而認定系爭土地於113年8月5日單價為每平方公尺4萬9,378元，總價值為3,397萬2,064元。而就系爭建物估價方式，以成本法價價，認定系爭建物成本價格為615萬6,762元，系爭房地總價為4,012萬8,826元，作為找補之計算基準應為合理。
⒉上訴人雖主張本件主張分割之標的物係土地及建物，非單純
分割土地，系爭估價報告書採用土地開發分析法，係以未有建物之素地進行價值評估，與系爭房地現況係建有房屋之土地之情況不同，致影響系爭土地評估之價格。再者，系爭估價報告書係依地政機關核發之地籍圖謄本及調閱相關圖資並經現場勘察為準，並未由申請地政機關鑑界或指界，而系爭土地現況已存有建物，倘依擬摸方式規劃6棟透天建物，勢須拆除現有建物，則系爭估價報告書並未將相關成本加入，是以系爭估價報告書所為之價格評估，實際已有失準。再者，系爭估價報告書並未評估央行目前之打房政策所造成之影響，實有補充鑑定說明之必要。然按鑑定為調查證據方法之一種，當事人因裁判上確定事實所需之證據資料而行鑑定時，參照民事訴訟法第376條之1第1項、第326條第2項前段及第270條之1第1項第3款、第3項之規定，得於起訴前或訴訟進行中，就鑑定人、鑑定範圍、鑑定方法等事項加以合意；此種調查證據方法所定之證據契約，兼有程序法與實體法之雙重效力，具紛爭自主解決之特性及簡化紛爭處理程序之功能。倘其內容無礙於公益，且非屬法院依職權應調查之事項，及不侵害法官對證據評價之自由心證下，並在當事人原有自由處分之權限內，基於私法上契約自由及訴訟法上辯論主義與處分權主義之原則，自應承認其效力，以尊重當事人本於權利主體與程序主體地位合意選擇追求訴訟經濟之程序利益（最高法院102年度台上字第246號民事判決意旨參照）。
查，兩造於原審合意由長信不動產估價師、德美不動產估價師事務所、長興不動產估價師聯合事務所此三家事務所任一家為鑑定，由原審選定長信不動產估價師作為本件之鑑定機關（見原審卷第76頁、第77頁），則基於私法上契約自由及訴訟法上辯論主義與處分權主義之原則，兩造就系爭不動產市價為何之爭執事項，既已合意由長信不動產估價師鑑定，就其鑑定結果，除顯有違法失當、侵害法官對證據評價之自由心證之情形，或經兩造同意不採用外，兩造均應受該鑑定結果之拘束。本件系爭估價報告書對於系爭房地價格之評估，非僅用土地開發法以系爭土地為空地之狀態作為評估標準，而係針對系爭土地與系爭建物先分為兩部分作為評估，再將兩部分之價格合計作為系爭房地之總價。有關系爭土地估價部分係以比較法權重占60％、土地開發法權重占40％，以加權平均試算，估價系爭土地總價值。非如上訴人所主張系爭房地鑑定價格之決定因素僅以系爭土地採取土地開發法即作為決定系爭房地鑑定價格基準。再者，兩造於原審同意請鑑價事務所鑑定系爭房地「112年12月28日起訴時」及「鑑定時」之價格（見原審卷第76頁），系爭估價報告書分別就上開兩種不同時間點，就系爭房地之價格為鑑定（見系爭估價報告書第93頁），而系爭估價報告書雖於不動產市場概況分析部分，未論及目前政府打房政策對於不動產市場概況之影響，然因兩造同意鑑價事務所為鑑價之時間點並無政府打房政策之情事，故系爭估價報告書於不動產市場概況之影響分析時，自無列入上開政府打房因素。而上開不動產市場概況之影響並不影響本件系爭房地估價之基準，且本件系爭房地之估價方式，乃以系爭房地附近實價登錄之買賣價格，以比較法、土地開發法及成本法以加權平均試算，估價系爭房地總價值，已如前述，是上訴人主張指摘系爭估價報告書鑑定系爭房地之價格高於市價，要求補充鑑定等情，尚難採憑。又系爭土地並無界址不明之爭議，從而系爭估價報告書就系爭土地之臨路出入因素以地政機關核發之地籍圖及調閱相關圖資並經現場勘查為準（見系爭估價報告書第11頁），並無不當，從而上訴人胡景凱主張長信不動產估價師應就系爭土地為鑑界後，再就系爭土地價格為鑑價，亦難採憑。
⒊又兩造於原審同意請鑑價事務所鑑定系爭房地「112年12月28
日起訴時」及「鑑定時」之價格（見原審卷第76頁），惟本件考量系爭房地價值之變動性，案件繫屬日，因兩造爭執過程各有自己之主張，此等爭議過程，容屬土地及建物共有人維護自身權利所為之爭執，自應尊重其訴訟權利及意見表達，然兩造爭執過程既歷約8個月時間，始完成鑑價，應以鑑定時，即以113年8月5日為判斷系爭房地價格基準點，依113年8月5日鑑定時系爭房地總價為4,012萬8,826元，則上訴人胡景凱與視同上訴人胡翠容、胡金秀應依附表一所示金額補償被上訴人胡金枝。
五、綜上所述，系爭土地並無不能分割之情形，本院審酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割前使用狀況等各情，認如將系爭房地分歸由上訴人胡景凱與視同上訴人胡翠容、胡金秀依原應有部分比例保持共有，並如附表一所示金額補償其餘未受分配之被上訴人，為適當公平之分割方法，並符合系爭房地分割之整體效益及共有人全體之利益。從而，原審將系爭房地准予變價分割，所得價金由兩造依附表所示應有部分之比例分配，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決廢棄，改判如主文第二、三項所示。
六、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文，本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴，乃形成訴訟，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，故本件訴訟費用應由兩造依附表「應有部分比例」欄所示比例負擔，始為公平。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦暨舉證方法，經核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第80條之1、第85條第1項但書、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 115 年 1 月 7 日
民事第五庭 審判長法 官 張季芬
法 官 王雅苑
法 官 葉淑儀上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 1 月 7 日
書記官 鄭瓊琳【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
附表：
編 號 共 有 人 應有部分比例 1 被上訴人胡金枝 1/6 2 上訴人胡景凱 1/2 3 視同上訴人胡翠容 1/6 4 視同上訴人胡金秀 1/6
附表一：兩造找補金額（新臺幣，元以下四捨五入）說明： ⒈系爭房地鑑定時（113年8月5日）總價為4,012萬8,826元，被上訴人胡金枝分割前應有部分（1/6）之價值為668萬8,138元 ⒉本件分割方法為系爭房地分歸由上訴人胡景凱與視同上訴人胡翠容、胡金秀分別按應有部分之比例維持共有（分割後應有部分比例分別為3/5、1/5、1/5），並找補被上訴人胡金枝。 編號 應補償人 受補償人 胡金枝 計算式 1 胡景凱 401萬2,882元 6,688,138×3/5 2 胡翠容 133萬7,628元 6,688,138×1/5 3 胡金秀 133萬7,628元 6,688,138×1/5 合計 668萬8,138元