臺灣高等法院臺南分院民事判決114年度重上字第45號上 訴 人 鄭楚懷訴訟代理人 蕭麗琍律師被 上訴 人 鄭秀君
林施桂紅上 一 人訴訟代理人 王顥源律師
呂承育律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國114年2月10日臺灣臺南地方法院第一審判決（112年度重訴字第369號）提起上訴，本院於114年9月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人鄭秀君經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本件上訴人主張：伊為門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00號左斜對面未辦保存登記之鐵皮屋（稅籍編號00000000000 ，下稱系爭房屋）之共有人及臺南市○○區○○段00000地號土地（下稱系爭000-0土地）之所有權人。原臺南市○○區○○段000地號土地（下稱原000土地，嗣分割出臺南市○○區○○段00000地號土地〈下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地〉與系爭000-0土地），係訴外人戴阿葉所有。因交通部高速鐵路工程局（下稱高鐵局）向戴阿葉承租原000土地並蓋建系爭房屋，嗣於93年將前開承租土地返還土地所有人，其上房屋理應由土地所有人承購，故高鐵局退租後，戴阿葉即取得系爭房屋之事實上處分權。嗣系爭土地所有權由鄭秀君取得，系爭房屋之事實上處分權由伊與鄭秀君取得各1/2應有部分，即屬土地及建物原同屬一人，而讓與相異之人之情形，伊就系爭土地及系爭房屋應有部分1/2（下稱系爭房屋應有部分）均存有民法第425條之1所定法定租賃關係。則鄭秀君出售系爭土地及系爭房屋應有部分時，有依土地法第104條規定通知伊行使優先購買權之義務存在，然其並未通知伊行使，逕自將系爭土地及系爭房屋應有部分出賣予被上訴人林施桂紅，以致於彼此法律關係錯綜複雜，系爭房地無法適當使用，損害社會經濟利益及伊法律上權益。爰依民法第425條之1第1項、土地法第104條規定，求為確認伊就系爭土地及系爭房屋應有部分有優先購買權存在；並命塗銷被上訴人間就系爭土地之所有權及系爭房屋應有部分之移轉登記與納稅義務人登記，回復為鄭秀君所有；及依同樣條件與鄭秀君訂立買賣契約，於伊給付鄭秀君新臺幣（下同）650萬元買賣價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記予伊及將系爭房屋交付伊，並將系爭房屋應有部分之納稅義務人變更為伊之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：原判決廢棄；確認上訴人對系爭土地及系爭房屋應有部分有優先購買權存在；林施桂紅就系爭土地於112年3月28日以買賣為原因所為所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為鄭秀君所有；林施桂紅應將系爭房屋應有部分之納稅義務人於112年3月28日以買賣為原因，從鄭秀君變更為林施桂紅之登記塗銷，並將上開房屋之事實上處分權回復為鄭秀君所有；鄭秀君應就坐落系爭土地（權利範圍全部）及其上之系爭房屋應有部分，以買賣價金650萬元之價格與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付650萬元之同時，將上開土地所有權移轉登記予上訴人及其上系爭房屋應有部分交付上訴人，並將納稅義務人變更為上訴人。
二、被上訴人則以：㈠林施桂紅：原000土地固為戴阿葉所有，惟系爭房屋並非戴阿
葉所有，而係鄭秀君與上訴人於110年7月26日經訴外人鄭文長（即戴阿葉長子）之贈與，各自取得系爭房屋應有部分2分之1，其情形與民法第425條之1第1項之「土地房屋同屬一人所有」之要件不符，上訴人非土地法第104條第1項規定所稱之「承租人」，自不得行使優先承買權等語，資為抗辯。
並答辯聲明：上訴駁回。
㈡鄭秀君未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執事項如下：㈠坐落原000土地前為戴阿葉所有，戴阿葉於105年10月14日過
世後由訴外人黃律勳、黃律衡、鄭秀君與上訴人於106年7月10日為分割繼承登記；嗣黃律勳起訴請求分割共有物，經臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）於109年6月23日以109年度訴字第58號裁判分割，由鄭秀君單獨取得系爭土地，上訴人單獨取得系爭000-0土地（原審調卷第95至99頁、原審重訴卷第49至51、99頁）。
㈡門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00號左斜對面未辦保存登記之
鐵皮屋（稅籍編號00000000000），於96年4月起課房屋稅，原納稅義務人為鄭文長（應有部分全部）。109年12月4日鄭文長申請房屋稅籍分割，部分面積379.9平方公尺分割至門牌號碼臺南市○○區○○里○○路00000號房屋後面（稅籍編號00000000000）；分割後之原稅籍編號00000000000建物面積262.1平方公尺及增建部分面積183.1平方公尺（併入該稅籍計徵房屋稅），合計面積445.2平方公尺即系爭房屋坐落於系爭土地、000-0土地上。嗣鄭文長於110年7月26日將系爭房屋贈與鄭秀君與上訴人，其2人應有部分各2分之1（原審調卷第47頁；原審重訴卷第121、169至189頁）。
㈢鄭秀君於112年3月28日將系爭土地所有權（權利範圍全部）
移轉登記予林施桂紅（原因發生日期：112年3月6日、登記原因：買賣），及於112年3月6日將系爭房屋應有部分之納稅義務人變更為林施桂紅（原審調卷第47、69頁）。
四、到場兩造爭執事項如下：㈠上訴人主張其為系爭房屋之共有人及系爭000-0土地所有權人
，其就系爭土地及系爭房屋應有部分均有民法第425條之1之法定租賃關係存在，有無理由？㈡鄭秀君出售系爭土地及系爭房屋應有部分時，有無依土地法
第104條規定通知上訴人行使優先購買權之義務存在？若有，其有無通知上訴人行使？㈢上訴人依土地法第104條主張行使優先購買權，並請求按被上
訴人就系爭土地及系爭房屋應有部分訂定之買賣契約條件，與上訴人訂定買賣契約，有無理由？
五、得心證之理由：㈠關於爭執事項㈠部分：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此觀民事訴訟法第277條前段即明。上訴人主張系爭房地原同屬戴阿葉所有，嗣系爭土地所有權由鄭秀君取得，系爭房屋之事實上處分權由上訴人與鄭秀君取得，分屬相異之人，其就系爭房地均存有民法第425條之1所定法定租賃關係等語，為林施桂紅所否認，依前開說明，自應由上訴人就前開主張負舉證之責。
⒉經查，上訴人主張系爭房屋原事實上處分權人為戴阿葉，且
自94年起由戴阿葉出租系爭房屋，並收取租金或繳納電費；另訴外人鄭永華（即戴阿葉三子）亦有出租系爭房屋及裝置水表並繳納水費、房屋稅等語，固提出戴阿葉與訴外人即承租人陳碩瑋、陳清淇、黃光武所簽訂房屋租賃契約書及臺灣自來水公司裝置證明、水費通知單、電費繳費通知單、房屋稅繳款書等為證。惟觀之戴阿葉與陳碩瑋間之房屋租賃契約書第1條記載：甲方（即戴阿葉，下同）房屋所在地及使用範圍：○○段000號鐵厝由乙方（即陳碩瑋，下同）蓋，沒有收租金，但如有房屋稅時，應乙方（承租人）繳納。五年後鐵厝歸甲方（地主）所有以及收租金等語（見原審重訴卷第55頁），核與上訴人主張系爭房屋係由高鐵局租地興建之情形不符；又戴阿葉與陳清淇間之房屋租賃契約第1條約款於甲方（即戴阿葉）房屋所在地及使用範圍該欄為空白（見本院卷第43頁），並未記載租賃標的物，尚難認該房屋租賃契約與系爭房屋有關；另戴阿葉與黃光武間之房屋租賃契約第1條則記載：甲方（即戴阿葉）房屋所在地及使用範圍○○鎮○○路000巷00號邊等語（見本院卷第51頁），尚無證據證明此租賃標的物為系爭房屋；且依鄭永華與訴外人李皓群簽訂之房屋租賃契約第1條記載：甲方（即鄭永華）房屋所在地及使用範圍廠房及空地、○○段000號等語（見原審重訴卷第57頁），亦無從認定該租賃標的即係系爭房屋。再者，租賃契約屬債權契約，出租人原不以所有權人為限，自難以前開房屋租賃契約之出租人為戴阿葉或鄭永華，以及戴阿葉有繳納電費或由鄭永華申設水表、繳納水費及房屋稅（見原審重訴卷第195至203頁），遽認戴阿葉曾係系爭房屋之事實上處分權人。上訴人前開主張，尚難憑採。自無依上訴人聲請傳喚承租人陳清淇、黃光武到庭作證（見本院卷第27頁）之必要，附此敘明。
⒊再據證人鄭文長於原審證稱：系爭房屋最初係高鐵局為蓋高
鐵而興建，經原土地所有人戴阿葉同意，並由伊父親鄭大戇接洽租地建物事宜；高鐵工程完工後，欲拆除系爭房屋，伊覺得可惜，拿50萬元交給鄭大戇向高鐵局接洽購買系爭房屋，伊為系爭房屋之事實上處分權人，並登記為納稅義務人；嗣由鄭大戇負責管理、收租事宜；後續鄭永華擅自將系爭房屋出租他人，因伊未收取租金，還要繳納每年約4、5萬元之房屋稅金，故將系爭房屋移轉給上訴人及鄭秀君，其等分別為伊姪子、姪女等語（見原審重訴卷第209至213頁）；及證人即上訴人與鄭秀君之姑丈黃聰財於原審證述：系爭房屋是高鐵局租地興建的，後來高鐵局做完工程要撤除，伊岳父鄭大戇以50萬元向高鐵局購買，伊不清楚50萬元是否為鄭大戇出資，因為整件事都是鄭大戇處理，都是依照他的意思決定要將納稅義務人登記給誰；系爭房屋之水電費、房屋稅有時是鄭永華繳納，或是鄭大戇叫別人去繳，伊也有繳過；理論上系爭房屋應該是戴阿葉所有，但是戴阿葉都把財產給鄭大戇管理、使用、收益，伊不知道為何不直接登記在戴阿葉名下等語（見原審重訴卷第215至219頁）可知，其等就系爭房屋原由高鐵局興建，嗣經鄭大戇以50萬元出面與高鐵局接洽買賣事宜之過程大致相符，此部分之事實，應可認定。惟就何人因前開買賣關係而取得系爭房屋事實上處分權之證述不一，觀之證人黃聰財既不清楚50萬元是否為鄭大戇出資，亦無法具體說明何以系爭房屋原事實上處分權人「理論上」為戴阿葉，故其證稱戴阿葉「理論上」為系爭房屋事實上處分權人，顯屬臆測之詞，難認可採。反觀證人鄭文長證述系爭房屋為伊出資購買，核與系爭房屋稅籍資料之納稅義務人記載相合，其證述較屬可信。上訴人固以原審重訴卷第171頁之房屋稅籍申請書所載申請人聯絡電話0000000、0000000000，均非鄭文長所有，而是證人黃聰財之家用、手機電話號碼，戴阿葉晚年與黃聰財同住；另原審重訴卷第173頁承諾書上所留0000000000之手機電話，則為鄭大戇所有為由，主張鄭文長僅是登記名義人，實際上並非鄭文長去申辦房屋稅籍云云。然查，房屋稅籍申請書所留電話縱使為證人黃聰財之家用及手機門號，惟該電話係填載在代理人之欄位，尚難執此遽認鄭文長僅是登記名義人；另觀之證人鄭文長已證述：系爭房屋之買賣及後續管理均由鄭大戇處理等語，是由鄭大戇為鄭文長辦理房屋稅籍資料，並在承諾書留有鄭大戇所申辦之門號，核與鄭文長前開證述相符。上訴人前開主張，難認可採。上訴人另主張高鐵局向戴阿葉承租原000土地並蓋建系爭房屋，其後高鐵局返還承租土地予土地所有人，其上房屋理應由土地所有人承購，故高鐵局退租後，戴阿葉即取得系爭房屋之事實上處分權云云。惟系爭房屋既非由戴阿葉買受，已如前述，自難認高鐵局退租後，戴阿葉即取得系爭房屋之事實上處分權。至上訴人主張：若鄭文長就系爭房屋曾出資50萬元，為何未就房屋之所有權或處分權主張過任何權利，且願意拋棄繼承系爭房屋所坐落之土地，並就系爭房屋無償完成分割及轉讓登記與上訴人、鄭秀君，其證詞與客觀事證顯不相符云云。惟據證人黃聰財於原審證稱：好像大家都有拋棄對戴阿葉之繼承權等語（見原審重訴卷第219頁），佐以林施桂紅所提戴阿葉之繼承系統表記載戴阿葉之子女均拋棄繼承、鄭文長之二子亦拋棄繼承等情（見原審重訴卷第99頁），足見戴阿葉之子女（即第一順序之親等近者之直系血親卑親屬）均拋棄繼承，故同一順序之繼承人並非僅有鄭文長一人拋棄，顯然戴阿葉之子女有意讓戴阿葉之孫輩繼承，而鄭文長之長子、次子於戴阿葉死亡時均已成年，則其二人是否拋棄繼承，既非鄭文長所能左右，且鄭文長亦證述其因未收取租金，故不願繳納系爭房屋稅金，則其拋棄繼承戴阿葉之原000土地，並將系爭房屋移轉予坐落基地之上訴人、鄭秀君，並未悖於常情。上訴人前開主張，亦無可採。
⒋基上，依上訴人提出之證據，均不足以證明系爭房地原同屬
戴阿葉所有，且鄭秀君於112年2月2日與林施桂紅就系爭土地及系爭房屋簽訂買賣契約書，約定總價款為650萬元（下稱系爭買賣，見原審補卷第39至43頁），乃將系爭土地及系爭房屋應有部分「同時」讓與「相同之人」（即林施桂紅），核與民法第425條之1第1項規定之情形不同。從而，上訴人主張其就系爭土地及系爭房屋應有部分均有民法第425條之1之法定租賃關係存在，難認有據。
㈡關於爭執事項㈡、㈢部分：
⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之（第1項）。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人（第2項）。土地法第104條定有明文。又土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，藉以充分發揮土地利用價值。依其立法目的預設之規範價值，其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，且不以租地建屋之情形為限（最高法院112年度台上字第2340號判決意旨參照）。且該規定，應限於「僅基地」或「僅房屋」出賣時始有適用，基地及其上房屋同時出賣時，自無該條項優先承買權規定之適用（最高法院100年度台再字第55號民事判決意旨參照）。
⒉經查，被上訴人間之系爭買賣，並非僅就系爭土地或僅就系
爭房屋為出賣，且依系爭買賣契約履行之結果，系爭土地及系爭房屋應有部分均歸於相同之買受人即林施桂紅，依前揭說明，自無土地法第104條第1項優先購買權規定之適用，鄭秀君即無依土地法第104條第2項規定通知上訴人行使優先購買權之義務。此外，上訴人亦無法證明其就系爭土地及系爭房屋應有部分存有民法第425條之1之法定租賃關係，已如前述。從而，上訴人依土地法第104條主張行使優先購買權，請求塗銷被上訴人間就系爭土地之所有權及系爭房屋應有部分之移轉登記與納稅義務人登記，回復為鄭秀君所有，及鄭秀君依系爭買賣之同一條件，與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金650萬元之同時，鄭秀君應交付系爭房屋，並將系爭土地所有權移轉登記及系爭房屋應有部分變更納稅義務人登記予上訴人，均屬無據。
六、綜上所述，上訴人依民法第425條之1第1項、土地法第104條規定，請求確認其對系爭土地及系爭房屋應有部分有優先購買權存在，並塗銷被上訴人間以買賣為原因辦理之所有權移轉登記、納稅義務人登記，及鄭秀君依系爭買賣之同一條件與上訴人訂立買賣契約，於上訴人給付650萬元價金予鄭秀君之同時，鄭秀君交付系爭房屋及移轉登記系爭土地、變更系爭房屋應有部分之納稅義務人登記予上訴人，均非正當，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 10 月 9 日
民事第四庭 審判長法 官 翁金緞
法 官 黃義成
法 官 周欣怡上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。中 華 民 國 114 年 10 月 9 日
書記官 施淑華【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。