臺灣高等法院臺南分院民事判決115年度上字第88號上 訴 人 詹春貴訴訟代理人 王紹銘律師
林芷而律師被 上 訴人 詹賴寶金
詹進福
詹秋月共 同訴訟代理人 周明昇被 上 訴人 詹香里上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國115年1月29日臺灣雲林地方法院第一審判決（114年度重訴字第21號）提起上訴，本院於115年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將兩造公同共有坐落雲林縣○○鎮○○段000地號土地之所有權移轉登記予上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人詹香里負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、被上訴人詹香里經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，就詹香里部分由其一造辯論而為判決。
二、查雲林縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）現為兩造公同共有，上訴人請求被上訴人移轉所有權登記之訴訟，對各被上訴人須合一確定，屬固有必要共同訴訟。被上訴人詹賴寶金、詹進福、詹秋月（下稱詹賴寶金等3人）雖於本院為認諾，惟依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其認諾屬不利益於共同訴訟人全體之行為，對全體不生效力。
貳、實體部分
一、上訴人主張：系爭土地原由訴外人拍定(臺灣雲林地方法院「下稱原法院」執行處111年度司執字第46781號強制執行事件「下稱系爭執行事件」），嗣由其父即被繼承人詹鼎華以共有人身分行使優先承買權。惟系爭土地之優先承買價金、保證金、尾款及相關稅費均由伊負擔，詹鼎華僅因具共有人資格而行使優先承買權，雙方約定俟取得所有權後移轉登記予伊。詎詹鼎華於辦理所有權移轉登記前死亡，致系爭土地登記為兩造公同共有。爰依民法第541條第2項（或類推適用）、第179條及繼承之法律關係，請求本院擇一為伊有利之判決，命被上訴人將系爭土地所有權移轉登記予伊等語。原審為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起本件上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭土地之所有權移轉登記予上訴人。
二、被上訴人則以：㈠詹香里於本院未到庭，亦未提出書狀表示意見。於原審係以
：優先承買權乃共有人專屬之形成權，不得讓與或由非共有人行使，上訴人既非共有人，縱曾支付價金，亦不得因此取得優先承買權之利益。倘透過借名、委任等方式使上訴人取得原不得取得之法律地位，亦屬脫法行為而無效。至上訴人主張類推適用民法第541條第2項部分，因上訴人與詹鼎華間並無借名登記法律關係存在，自無適用或類推適用之餘地等語。並於原審聲明：原告之訴駁回（於本院未為上訴之答辯聲明）。
㈡詹賴寶金等3人：同意上訴人之請求。
三、兩造不爭執事項（詹香里未到庭表示意見，惟以下所列各項，詹香里於原審均不爭執）：
㈠系爭土地原為詹鼎華、訴外人王秀蘭、廖振甫、廖惠美、廖
惠真等5人公同共有。詹鼎華於民國111年11月23日，持原法院102年度訴字第10號判決、本院103年度重家上字第3號判決、最高法院107年度台上字第57號裁定為執行名義，聲請將系爭土地變價分割，經原法院民事執行處（下稱執行法院）以系爭執行事件受理。系爭土地於112年7月26日第一次拍賣，由第三人以1,320萬0,088元得標（執行卷一第148至149頁），執行法院通知土地共有人得以同樣價格行使優先承買權（執行卷一第158頁），詹鼎華於112年8月4日提出聲明優先承買狀表示願優先承買（執行卷一第198頁），又於112年8月7日具狀補正提出保證金即臺灣銀行本行面額新臺幣（下同）220萬9,000元支票（調字卷第33至34頁、執行卷一第201頁、第202頁收據記載繳費方法為支票），於113年1月17日提出民事陳報五狀，略以：「因聲請人現已年邁，資金籌湊不易，故承購價金特由聲請人之長子詹春貴出資，已經詹春貴同意，依據民法規定，聲請人希望將優先承買之土地所有權登記至長子詹春貴名下，請准核發土地所有權移轉證明土地所有權人為詹春貴」等語，及提出以第三人為登記名義人聲明書（調字卷第35至39頁、執行卷一第211至212頁）。惟執行法院以113年1月21日函通知僅優先承買權人即詹鼎華得登記為系爭土地所有權人，否則不准詹鼎華優先承買等語（調字卷第41頁、執行卷一第214頁）。
㈡詹鼎華於113年1月26日死亡，其繼承人為兩造（調字卷第97至103頁）。
㈢上訴人於113年4月16日向執行法院提出陳報七狀，並檢附詹
賴寶金等3人具名之優先承買權放棄聲明書及印鑑證明（調字卷第53至59頁、執行卷二第28至34頁）。詹賴寶金等3人均不爭執優先承買權放棄聲明書均為其等本人具名，印鑑證明均為其等申請發給。執行法院以113年5月8日函通知應補正提出詹香里之放棄優先承買權聲明書，否則仍應由詹鼎華全體繼承人共同買受等語（執行卷二第36頁）。上訴人於113年5月21日提出補正三狀表示無法取得詹香里之放棄優先承買權聲明書（執行卷二第36頁）。執行法院以113年5月22日函通知不准上訴人單獨取得系爭土地所有權之聲請，並通知全體繼承人應繳足價金尾款1,099萬1,088元（調字卷第61至62頁、執行卷二第43至44頁）。上訴人於113年5月29日提出民事陳報㈧狀，記載詹賴寶金等3人協調後，同意由上訴人一人以自有資金出面繳納，另上訴人代墊地價稅31,108元等語，並提出113年5月28日臺灣銀行存摺取款暨匯款申請書1紙（記載匯款人為上訴人，匯款金額1,099萬1,088元，收款人為國庫保管款專戶，調字卷第63頁、執行卷二第50至51頁），該筆價金尾款於113年5月28日入國庫（執行卷一第202頁收據），執行法院發給兩造113年6月3日不動產權利移轉證書（調字卷第67至68頁、執行卷二第58頁）。
㈣系爭土地於113年6月20日以拍賣為原因登記為兩造公同共有
（原因發生日期記載：113年6月3日，原審卷第53至63頁，申請登記資料於原審卷第101至106頁）。
㈤詹鼎華聲請系爭執行事件之受任人為周明昇，其為鴻嘉地政
事務所負責人，周明昇出具114年1月3日費用請款單、收據，皆以上訴人為費用請款對象，其中代繳地價稅31,108元，經系爭執行事件准列為分配表一次序4之10,369元、表二次序4之10,369元、表三次序4之10,370元（原審卷第71至81頁）。
四、本院之判斷：上訴人主張伊與詹鼎華間成立委任契約，由上訴人委任詹鼎華以優先購買權人之身分購買系爭土地後，再由詹鼎華將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，詹鼎華死亡後被上訴人應繼承該委任契約債務，上訴人得依民法第541條第2項（或類推適用）或第179條規定，請求被上訴人將系爭土地所有權移轉登記予伊等語，為詹香里於原審否認。就此：
㈠上訴人與詹鼎華間成立由上訴人提供資金，詹鼎華以自己名
義優先承買系爭土地，並於取得後移轉予上訴人之委任契約：
⒈稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允
為處理之契約；受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，民法第528條、第541條第2項分別定有明文。委任契約不以書面為必要，其是否成立及內容如何，應依當事人締約前後之言行、資金流向及履行經過，綜合判斷。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，同法第98條亦有明定。
⒉詹鼎華於112年8月4日以自己名義聲明優先承買系爭土地，嗣
於113年1月17日向執行法院提出民事陳報五狀，明確表示其因年邁而籌措資金不易，承購價金由上訴人出資，並請求將系爭土地直接登記為上訴人所有，同時提出以第三人為登記名義人之聲明書，如不爭執事項㈠所載。該陳報係詹鼎華生前於執行程序進行中，就系爭土地、特定價金及取得後之權利歸屬所為，依其內容，足認詹鼎華知悉並同意由上訴人負擔承購系爭土地所需資金，且系爭土地取得後應歸由上訴人。再觀諸詹鼎華於113年1月14日之錄音，經原審勘驗，訴外人林瓊嘉律師詢問「後來是誰下去買？」、「錢是誰出的？」「叫什麼名字？」時，分別回答「我兒子」、「我兒子出的」、「詹春貴」，有勘驗筆錄在卷可稽（原審卷第238頁），亦與上開陳報內容相符。原審雖以詹鼎華表示係上訴人購買，而認其主觀上並非受上訴人委任，然一般人對於由他人出資且預定終局取得之財產，通常亦會以出資人視為實際購買人，尚與常情無違。該項用語應結合詹鼎華本人行使優先承買權、向執行法院陳明價金來源及請求將土地登記予上訴人等事實整體觀察，不能割裂其中「兒子買」一語，反推雙方並無委任或取得後移轉之合意；詹鼎華死亡後，執行法院通知其全體繼承人繳納價金尾款1,099萬1,088元。上訴人即於113年5月28日以自己為匯款人，將上開尾款匯入國庫保管款專戶。其後地政士周明昇亦以上訴人為相關費用之請款對象。詹賴寶金等3人並出具放棄優先承買權聲明書，配合由上訴人單獨取得系爭土地，亦如前揭不爭執事項㈢所示。詹賴寶金等3人所為訴訟上認諾雖因本件屬必要共同訴訟，而不能對詹香里發生效力，惟上開訴訟外所為之書面及實際履行經過，仍可作為判斷詹鼎華與上訴人間契約內容之證據。至112年8月7日提出之220萬9,000元保證金，收據僅記載以支票繳納，雖未直接記載支票資金來源，惟詹鼎華於繳納保證金後，仍於113年1月17日向執行法院明確表示「承購價金特由上訴人出資」，未將保證金排除在承購價金之外。參以上訴人其後確實繳納全部尾款，且相關稅費亦由上訴人處理，堪認詹鼎華前揭陳報狀所稱由上訴人提供承購價金，均屬真實。
⒊綜合上開事證，詹鼎華於行使優先承買權後至死亡前，對於
資金來源及最終權利歸屬之陳述始終一致，且上訴人完成全部價金給付，並無任何反證足認該等安排係事後形成，應認雙方於行使優先承買權時即已具有前揭委任合意。申言之，上訴人與詹鼎華間約定由詹鼎華基於共有人資格，以自己名義行使優先承買權，上訴人則提供承購系爭土地所需價金及相關費用，詹鼎華取得系爭土地後再將所有權移轉予上訴人，而成立委任契約。
㈡委任契約未因違反共有人優先承買權之規定而無效：
⒈共有物經法院判決變價分割者，係依民法第824條第2項第2款
，將共有物變賣後，以價金分配於各共有人，同條第7項並規定，變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權。至土地法第34條之1第4項所定優先承購權，係以共有人出賣其應有部分為適用前提。本件詹鼎華所行使之優先承買權，應為民法第824條第7項。原審以土地法第34條之1第4項認定委任契約無效，已有未洽。
⒉民法第824條第7項所定優先承買權，固以共有人身分為其行
使要件，非共有人不得直接行使，亦不得使非共有人逕行取代共有人，成為優先承買所成立之買賣關係當事人。倘若准許優先承購權人得指定非共有人之他人為登記名義人，無異使他人得以迂迴方式規避，而使法律規定令共有人有優先承購權之意旨落空，顯非立法者本意。故共有人行使優先承購權後，於契約指定非共有人為登記名義人，有違共有人始得行使優先承購權強制規定之規範目的，應非法之所許（最高法院113年度台上字第2040號判決意旨）。惟共有人行使優先承買權所成立之買賣關係，與其依法取得土地後，基於另一債權關係所負之移轉義務，仍屬不同階段之法律關係。前者涉及何人得以共有人資格優先進入買賣關係，後者則係共有人取得所有權後，如何處分其財產。法律既未規定共有人優先承買取得土地後，不得再行移轉予第三人，亦未限制其取得土地所用資金必須出於自己，即不能僅因共有人事前已與出資人約定取得後移轉，即不問具體履行方式，一概認為違反優先承買之規定。
⒊本件係詹鼎華以共有人身分聲明優先承買，由其承受優先承
買人之法律地位。執行法院於詹鼎華請求直接登記予上訴人時，已明確拒絕，未將上訴人列為優先承買人。詹鼎華死亡後，執行法院係由其全體繼承人承受買受人地位，發給兩造不動產權利移轉證書，並將系爭土地登記為兩造公同共有。可見在優先承買及首次物權取得關係上，權利人始終為詹鼎華及承受其地位之繼承人，上訴人並未直接取代詹鼎華成為執行程序之優先承買人。上訴人本件所請求者，係上述優先承買程序已經完成，且系爭土地已登記為兩造公同共有後，依詹鼎華生前所負之委任契約義務再辦理所有權移轉登記，與前開最高法院判決直接指定非共有人為優先承買取得人之情形，尚有不同。從而，本件委任契約之效力基礎，係承認詹鼎華已合法取得買受人地位，並於其後取得所有權時，依雙方委任契約及其自由處分權限，履行對出資人所負之移轉義務。該義務縱係事前約定，仍不改變優先承買關係成立時之主體及效力。原審將二者混為一談，認上訴人不得委任詹鼎華行使上訴人所無之權利，進而認定委任契約違反優先承買規定而無效，其法律定性及涵攝，尚有未洽。
⒋至原判決稱如允許非共有人均能以出資之方法，供共有人行
使優先承買權後即取得土地所有權，違反優先承買權立法意旨，破壞拍賣市場以出價最高者得標之規則，對原拍定人不公平云云。惟優先承買制度本即容許具有資格之共有人，以第三人之最高拍定價格及相同條件取代原拍定人。詹鼎華應繳之價金仍為1,320萬0,088元，未因資金由上訴人提供而減少，原拍定價格及買賣條件亦未變更。原判決此部分指稱對原拍定人不公平云云，尚難採取。
㈢詹鼎華死亡，不使其生前已發生之移轉義務消滅。上訴人得
依民法第541條第2項及繼承之法律關係，請求被上訴人移轉系爭土地全部所有權：
⒈委任關係，因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅
。但契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者，不在此限；受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人；繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。民法第550條、第541條第2項、第1148條第1項定有明文。
⒉民法第550條本文所定委任關係因一方死亡而消滅，係使以人
身信賴為基礎之事務處理關係，原則上不再向將來繼續。惟本件詹鼎華於死亡前，已就系爭土地，以固定之拍定價格聲明優先承買、提出保證金、承受優先承買人地位，並向執行法院確認價金來源及系爭土地最終歸屬。詹鼎華行使優先承買權、承買標的及承買條件等核心意思決定，均已完成，其行使優先承買權後，已取得以約定價格買受系爭土地之法律上地位，該買受人地位即屬具有財產價值之債權性權利，得為繼承之標的。其死亡後所餘者，僅為繳納固定尾款、領取不動產權利移轉證書、辦理所有權登記及依約移轉予上訴人等履行事項。故詹鼎華生前處理委任事務所取得之買受人地位，以及因此所生之移轉義務，均不因其死亡而消滅。若因受任人死亡即使委任關係消滅，將使已投入全部價金之委任人喪失契約所欲取得之標的物，而繼承人反因繼承而無償取得該利益，與詹鼎華生前已明示及雙方實際履行之利益配置不相符，亦顯與誠信原則及委任事務已進行至僅餘履行階段之客觀狀態不符。是本件情形符合民法第550條但書因委任事務之性質而不能消滅，被上訴人應承接詹鼎華生前已取得之買受人地位及因此所生之權利義務關係，並承受其依委任契約所負之移轉義務，履行所餘之所有權移轉給付。故本件被上訴人繼承該法律地位及義務後，自應將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。
⒊詹香里於原審抗辯上訴人縱有出資，僅得請求返還金錢，不
能取得系爭土地云云。惟本件委任契約所定給付內容，本即為取得系爭土地後移轉所有權，而非單純借貸或代墊款項。上訴人已依約提供承購資金，如容被上訴人片面以返還金錢替代土地移轉，無異變更委任契約所定給付標的，並使被上訴人無法律上依據取得系爭土地增值及利用利益，尚非可採。
五、綜上所述，上訴人依其與詹鼎華間之委任契約、民法第541條第2項、第1148條第1項規定，請求被上訴人將兩造公同共有之系爭土地所有權移轉登記予上訴人，為有理由，應予准許。原審認委任契約不成立且違反優先承買規定而無效，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄原判決，改判如主文第二項所示。本院既認上訴人依委任、繼承之法律關係所為請求有理由，其依民法第179條所為選擇合併之請求，即無庸再予審酌。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響判決結果，爰不逐一論列。
七、共同訴訟人中有專為自己之利益而為訴訟行為者，因此所生之費用，應由該當事人負擔，民事訴訟法第85條第3項定有明文。查詹賴寶金等3人於系爭執行程序中，均已出具放棄優先承買權聲明書，配合由上訴人單獨取得系爭土地，並於本件訴訟中同意、認諾上訴人之請求。反之，詹香里未出具放棄聲明，並於原審否認上訴人之請求，致上訴人有提起本件訴訟及上訴之必要，核屬專為自己利益而為訴訟行為。因此所生之第一、二審訴訟費用，應由詹香里負擔。
八、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 10 月 27 日
民事第二庭 審判長法 官 黃義成
法 官 黃建都
法 官 羅郁棣上為正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上訴人不得上訴。
中 華 民 國 115 年 10 月 27 日
書記官 凌昇裕【附註】民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。