臺灣高等法院臺南分院民事判決115年度上字第91號上 訴 人 紀文生訴訟代理人 胡賓豪律師被 上訴 人 王啟豪訴訟代理人 陳忠勝律師被 上訴 人 黃福祿上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國115年2月5日臺灣嘉義地方法院第一審判決（114年度訴字第318號）提起上訴，本院於民國115年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人王啟豪應於繼承被繼承人王金泉之遺產範圍內給付上訴人新臺幣19萬元，及自民國114年4月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
其餘上訴駁回。
廢棄部分第一審、第二審訴訟費用，由被上訴人王啟豪負擔；駁回上訴部分第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
上訴人假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、上訴人主張：伊與被上訴人黃福祿於民國112年11月21日簽訂專任委任承諾書（下稱甲承諾書）約定伊以每坪新臺幣（下同）10萬5,000元居間出售嘉義縣○○鄉○○段（下稱同段）00-0地號土地（下稱系爭土地），報酬為成交總價1%及委託價與實際成交價之價差。伊又與訴外人王金泉（113年3月23日歿）於112年11月22日簽訂專任委任承諾書（下稱乙承諾書）約定以每坪11萬元居間買受系爭土地，報酬為成交總價2%及委託價與實際成交價之價差。嗣王金泉與黃福祿於112年12月1日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由王金泉以單價每坪10萬5,000元、總價1,906萬8,000元向黃福祿購買系爭土地。雖王金泉於113年3月23日死亡後，其子王啟豪以王金泉代理人之名義，於113年4月16日與黃福祿簽立買賣解除契約協議書，解除系爭買賣契約，黃福祿仍應依甲承諾書約定、民法第568條第1項規定，給付伊依成交總價1%計算之居間報酬19萬9,756元及依價差計算之居間報酬90萬7,984元；王啟豪則應依乙承諾書約定、民法第568條第1項、第1148條規定，於繼承被繼承人王金泉之遺產範圍內，給付依成交總價2%計算之居間報酬39萬9,512元，及依價差計算之居間報酬90萬7,984元等情，爰依甲、乙承諾書約定、民法第568條第1項、第1148條規定，求為命㈠王啟豪應於繼承被繼承人王金泉之遺產範圍內給付伊39萬9,512元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡黃福祿應給付伊19萬9,756元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢王啟豪應於繼承被繼承人王金泉之遺產範圍內給付伊90萬7,984元，黃福祿應給付伊90萬7,984元，及均自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，如任一人為給付，其他人於其給付金額之範圍內，免給付義務；㈣願供擔保請准宣告假執行等語。
二、被上訴人則以：上訴人非不動產經紀業而經營仲介，並於系爭甲、乙承諾書約定以價差為居間報酬，違反不動產經紀業管理條例第19條第1項、第32條規定，依民法第71條規定系爭甲、乙承諾書，應屬無效；縱認為有效，甲、乙承諾書均約定以黃福祿取得、王金泉出售同段56-15、56、56-14地號土地或永久通行權為上訴人請求居間報酬之停止條件，該條件既未成就，上訴人即不得依甲、乙承諾書請求居間報酬；縱上訴人得請求居間報酬，甲、乙承諾書約定之報酬，較上訴人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平，請求法院依民法第572條前段規定酌減。且甲承諾書與系爭買賣契約約定之單價相同，並無價差，上訴人無從依甲承諾書請求依價差計算之居間報酬。又王啟豪已拋棄繼承，經臺灣高雄少年及家事法院（下稱高雄少家法院）以113年度司繼字第6468、7783號裁定，選任林俊寬律師為被繼承人王金泉之遺產管理人，上訴人請求王啟豪給付居間報酬，自屬無據等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡王啟豪應於繼承被繼承人王金泉之遺產範圍內給付伊39萬9,512元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢黃福祿應給付伊19萬9,756元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈣王啟豪應於繼承被繼承人王金泉之遺產範圍內給付伊90萬7,984元，黃福祿應給付伊90萬7,984元，及均自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，如任一人為給付，其他人於其給付金額之範圍內，免給付義務；㈤願供擔保請准宣告假執行。被上訴人均答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、本件經整理兩造不爭執事項，及依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定整理並協議簡化兩造爭點，分別列舉如下（見本院卷第245至247頁）：
㈠兩造不爭執事項：
1、上訴人與黃福祿於民國112年11月21日簽訂甲承諾書記載：「（第一段）…黃福祿…同意…○○段54-4地號…約181坪5968，以新台幣每坪10萬5,000元整，委託紀文生君處理出售，備註：如有價差或有超出委任價以上，有價差部份地主願同意作為給紀文君之勞務費和公關費和處理費，此書為證，絕無異議，規費按照一般買賣。（第二段）備註：56-15、56、56-14地號，地主要處理給買主可以永久使用通行，此書為證，報酬1%，恐口無憑，持立本書為據。」等語。（見原審卷第31頁）
2、上訴人與訴外人王金泉（113年3月23日歿）於112年11月22日簽訂乙承諾書記載：「（第一段）…王金泉先生向紀文生君處理取得…○○段56-4地號（按：係54-4之誤植）…約181坪5968，以新台幣每坪11萬元整…（第二段）備註：如有價差或有超出委任價以上，有價差部份買主願同意作為給紀文君（按：應為紀文生君之誤植）之勞務費和公關費和處理費，此書為證，絕無異議，規費按照一般買賣。（第三段）備註：56-15、56、56-14地號，共3筆面積約39.05平方公尺約12坪也要一起賣，此書為證，報酬2%，恐口無憑，持立本書為據。」等語。（見原審卷第33頁）
3、王金泉與黃福祿於112年12月1日簽訂系爭買賣契約，約定由王金泉以總價1,906萬8,000元（即單價每坪10萬5,000元）向黃福祿購買系爭土地。（見原審卷第35至39頁）
4、系爭甲、乙承諾書所載「勞務費和公關費和處理費」實質上為居間報酬，並屬有效之約定。但黃福祿、王金泉迄今「並無」讓與、取得甲、乙承諾書所載之「○○段56-15、56、56-14地號」土地所有權或永久使用通行權等。（見原審卷二第7至17頁）
5、王金泉於113年3月23日死亡，王啟豪於113年5月30日聲明拋棄繼承，並經高雄少家法院准予備查在案。
6、王啟豪以王金泉代理人之名義，於「113年4月16日」與黃福祿簽立買賣解除契約協議書，解除系爭買賣契約。黃福祿為退還王金泉生前已付之價金466萬8,000元，而於「113年4月16日」交付發票人為臺灣土地銀行民雄分行、發票日為113年4月16日、金額為466萬8,000元之支票1張予王啟豪簽收。
（原審卷一第201至215頁）（上訴人另外主張，王金泉有另外再支付260萬元給黃福祿，但王啟豪否認之。）
7、王啟豪前以自己之名義，於114年1、2月間，執上訴人簽發之發票日為112年11月17日、金額為10萬元本票1紙，聲請准許強制執行，經臺灣嘉義地方法院於「114年2月18日」以114年度司票字第284號裁定准許，並於114年3月20日確定。（原審卷一第173至177頁）
8、高雄少家法院於「114年3月20日」以113年度司繼字第6468、7783號民事裁定，選任林俊寬律師為被繼承人王金泉之遺產管理人。（原審卷一第107至109頁）㈡兩造爭點：
1、上訴人請求黃福祿給付依買賣總價1%計算之居間報酬19萬9,756元，及依價差計算之居間報酬90萬7,984元，有無理由？是否應依民法第572條前段酌減報酬及其數額？
2、上訴人請求王啟豪於繼承被繼承人王金泉之遺產範圍內，給付依買賣總價2%計算之居間報酬39萬9,512元，及依價差計算之居間報酬90萬7,984元，有無理由？是否應依民法第572條前段酌減報酬及其數額？
3、上訴人請求被上訴人就90萬7,984元部分為不真正連帶給付，有無理由？
五、茲就兩造爭點及本院之判斷，分述如下：㈠上訴人請求黃福祿給付依買賣總價1%計算之居間報酬19萬9,7
56元，及依價差計算之居間報酬90萬7,984元，有無理由？是否應依民法第572條前段酌減報酬及其數額？
1、依兩造不爭執事項1，堪認甲承諾書第一段所約定之依價差計算之居間報酬，係以甲承諾書與系爭買賣契約書間有價差存在為前提，而依兩造不爭執事項1、3，甲承諾書與系爭買賣契約書所約定之單價均為每坪10萬5,000元，並無價差，是上訴人依甲承諾書約定、民法第568條第1項規定，請求黃福祿給付依價差計算之居間報酬90萬7,984元，自屬無據。
2、依兩造不爭執事項1所示甲承諾書之文義，堪認當事人真意為上訴人居間系爭土地之基本報酬為甲承諾書第一段所示之依價差計算之居間報酬，惟若同段56-15、56、56-14地號地主提供買方王金泉永久使用通行之條件成就，則再加計依買賣總價1%計算額外之居間報酬甚明。又依兩造不爭執事項4後段所示，王金泉並無取得同段56-15、56、56-14地號土地永久使用通行權利，堪認上訴人請求前述額外居間報酬之停止條件並未成就，是上訴人另請求黃福祿給付依買賣總價1%計算之居間報酬19萬9,756元，應屬無據。
㈡上訴人請求王啟豪於繼承被繼承人王金泉之遺產範圍內，給
付依買賣總價2%計算之居間報酬39萬9,512元，及依價差計算之居間報酬90萬7,984元，有無理由？是否應依民法第572條前段酌減報酬及其數額？
1、按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限；繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任，民法第1148條定有明文。經查：
(1)王啟豪雖辯稱其已拋棄繼承云云。惟按繼承人依民法第1174條第1項之規定，固得拋棄其繼承，惟繼承人倘於繼承開始時承認繼承，為權利之行使，嗣後如又准其拋棄繼承，為義務之免除，不特有礙被繼承人之債權人之利益，且使權利狀態有不確定之虞，自非法所許可（最高法院52年台上字第451號原判例、69年度台上字第842號判決要旨參照）。繼承人於被繼承人死亡後，領取被繼承人之存款、申辦分割繼承登記、出具切結書並支付過戶手續費取得被繼承人之會員證等，均屬行使遺產權利而為承認繼承，其再向法院聲明拋棄繼承，自不生效力（最高法院94年度台上字第1307號判決、最高法院113年度台上字第709號裁定參照）。經查，依兩造不爭執事項5、6，王金泉於113年3月23日死亡後，王啟豪為其繼承人卻仍以王金泉代理人之名義，於113年4月16日與黃福祿簽立買賣解除契約協議書，解除系爭買賣契約，並於同日受領黃福祿為退還價金466萬8,000元之支票1張，顯屬行使王金泉遺產權利而為承認繼承之行為，王啟豪既於繼承開始時承認繼承，行使關於王金泉遺產之權利，嗣後如又准其拋棄繼承，為義務之免除，不特有礙王金泉之債權人之利益，且使權利狀態有不確定之虞，非法所許可，是依上開規定說明，王啟豪雖於113年5月30日聲明拋棄繼承，並經高雄少家法院准予備查，仍不生拋棄繼承之效力。
(2)王啟豪雖辯稱其聲明拋棄繼承，經高雄少家法院准予備查，自屬有效云云。惟按拋棄繼承為非訟事件，法院僅為形式上審查是否符合要件，無需為實體上之審查，利害關係人倘就拋棄繼承聲明之法律效果有所爭執，應循民事訴訟程序訴請法院為實體裁判（最高法院110年度台簡抗字第244號裁定參照）。經查，依兩造不爭執事項5、8，高雄少家法院就王啟豪於113年5月30日聲明拋棄繼承，雖准予備查，並已選任林俊寬律師為被繼承人王金泉之遺產管理人，惟依上說明，拋棄繼承、選任遺產管理人均為非訟事件，法院僅為形式上審查是否符合要件，無需為實體上之審查，自無確定王啟豪於113年5月30日聲明拋棄繼承是否有效之效力，本院仍應為實體上之認定。
(3)王啟豪雖辯稱其上揭行為，僅係在選任遺產管理人前，係依民法第1176條之1暫時管理遺產云云。惟王啟豪與黃福祿簽立買賣解除契約協議書「解除」系爭買賣契約，並於同日「受領」黃福祿為退還價金466萬8,000元之支票1張，已直接改變遺產所涉法律關係，核屬積極行使遺產權利之行為，參諸前述例示之領取被繼承人之存款、申辦分割繼承登記、出具切結書並支付過戶手續費取得被繼承人之會員證等情節，堪認王啟豪所為，確屬行使遺產權利而為承認繼承。
(4)綜上，王啟豪前向高雄少家法院聲明拋棄繼承，既不生拋棄繼承之效力，則其自繼承開始時，即依民法第1148條規定承受被繼承人王金泉財產上之一切權利、義務，並對於王金泉之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。
2、王啟豪雖辯稱：上訴人非不動產經紀業而經營仲介，並於系爭乙承諾書約定以價差為居間報酬，違反不動產經紀業管理條例第19條第1項、第32條規定，依民法第71條規定系爭甲、乙承諾書，應屬無效云云。惟按非經紀業而經營仲介或代銷業務者，依不動產經紀業管理條例第32條規定，主管機關固得禁止其營業並處罰鍰，但所為仲介契約不因此而當然無效，是系爭乙承諾書不因違反上開規定而無效。又按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收；違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人，不動產經紀業管理條例第19條定有明文。依其立法理由為：仲介業務屬代理、居間性質，應收取合理之報酬，爰明定經紀業應按中央主管機關規定之報酬標準計收，不得收取差價或其他報酬，如收取差價或其他報酬，應加計利息後加倍退支付人，以杜絕消費者因缺乏充分的市場資訊及健全的估價系統而被收取超價報酬之情事發生等語，可見該條規定禁止經紀業或經紀人員收取差價，係為防止收取不合理之報酬，且該條亦僅適用於經紀業或經紀人員。至於非屬該條例所稱經紀業或經紀人員所為居間，如有收取不合理之報酬，既可依民法第572條規定處理，自無再類推適用不動產經紀業管理條例第19條之餘地。是系爭乙承諾書約定以價差為居間報酬，並無因違反不動產經紀業管理條例第32條規定而無效。
3、王啟豪雖辯稱系爭買賣契約業經解除，上訴人不得再請求居間報酬云云。惟按契約因居間人之媒介而成立者，苟非無效或經撤銷者，居間人即得請求報酬（參看民法第568條之立法理由），因媒介居間而成立之契約其後雖經終止或因故解除，與居間契約之有效與否核係二事，居間人本於居間契約取得之報酬，並無法律上之原因其後已不存在之情事，委託人不得請求返還（最高法院107年度台上字第1592號判決參照）。是不問兩造不爭執事項6之解除是否合法，系爭買賣契約既已因上訴人之媒介而成立，且非無效或經撤銷，上訴人即得依系爭乙承諾書之約定，請求居間報酬。
4、上訴人請求王啟豪於繼承被繼承人王金泉之遺產範圍內，給付依買賣總價2%計算之居間報酬39萬9,512元，應無理由，詳述如下：依兩造不爭執事項2，堪認當事人真意為上訴人居間系爭土地之基本報酬為乙承諾書第一段所示之依價差計算之居間報酬，惟若同段56-15、56、56-14地號土地亦一併售予王金泉之條件成就，則再加計依買賣總價2%計算額外之居間報酬甚明。又依兩造不爭執事項4後段所示，王金泉並未取得同段56-15、56、56-14地號土地，堪認上訴人請求前述額外報酬之停止條件並未成就，是上訴人另請求王啟豪於繼承被繼承人王金泉之遺產範圍內給付依買賣總價2%計算之居間報酬39萬9,512元，應屬無據。
5、上訴人請求王啟豪於繼承被繼承人王金泉之遺產範圍內，依價差計算之居間報酬90萬7,984元部分，於19萬元之範圍內為有理由，詳述如下：
(1)按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條前段定有明文。
(2)經查，依乙承諾書之約定，上訴人居間系爭土地之居間報酬為第一段所示之依價差計算之居間報酬，業如前述，又依兩造不爭執事項2、3，上訴人居間系爭土地成立之系爭買賣契約與乙承諾書第一段所約定之價差，應為90萬7,984元（5,000*181.5968=907,984），雖其數額約為系爭買賣契約總價之4.76%，並未逾不動產仲介經紀業報酬計收標準所規定之不動產經紀業者得向買賣雙方收取報酬總額合計6%之上限，但上訴人並非經紀業或經紀人員，已難認其具有不動產居間之專業知識，且依兩造不爭執事項1、2，上訴人所擬之甲、乙承諾書內容簡略、所謂勞務費、公關費、處理費等不甚明確、且地號亦有誤植等情形觀之，實難認其具有審核系爭買賣相關文書能力，又依兩造不爭執事項3、6，及黃福祿陳稱：上訴人並未切實調查王金泉有無購買系爭土地之能力，向伊謊稱王金泉建築業生意做很大，伊始同意簽立系爭買賣契約，詎王金泉各期款項遲延給付，且應給付第4期款項時更因重病住進加護病房，無力繼續支付價金，幸經王啟豪出面始協議解除系爭買賣契約等語（見原審卷第122、148、149、187、188頁），且系爭買賣最終未能履行完畢，綜合前揭情形，足認上訴人所提供之居間服務內容、專業程度及所投入之時間、勞力、費用，均與專業不動產經紀業者所提供之完整仲介服務有相當差距。相較於市場上不動產經紀業者於進行詳實調查不動產權屬、有無設定抵押權或限制登記、依法製作並提供客觀真實的不動產說明書、提供實價登錄與周邊市場成交行情客觀分析、提供合理契約審閱期並確保買賣雙方權利義務公平、相關文書均由合格不動產經紀人親自檢核與簽章、協助引進第三方價金信託或履約保證帳戶等工作後，通常僅能向買方取得買賣總價1%至2%之居間報酬，乙承諾書所約定依價差計算之居間報酬90萬7,984元高達系爭買賣契約總價1,906萬8,000元約4.76%，自屬為數過鉅失其公平，爰依王啟豪之請求，審酌上訴人實際提供居間服務之內容、程度及一般專業不動產經紀業者向買方收取報酬之情形等一切情狀，認應酌減至19萬元（約為系爭買賣契約總價之1%）為適當。
㈢上訴人本件除請求王啟豪於繼承被繼承人王金泉之遺產範圍
內給付19萬元外，均無理由，業如前述，則上訴人請求被上訴人負不真正連帶給付責任，自屬無據。
六、綜上所述，上訴人依乙承諾書約定、民法第568條第1項、第1148條規定，請求王啟豪應於繼承被繼承人王金泉之遺產範圍內給付19萬元，及自起訴狀送達翌日即114年4月8日（見原審卷一第55頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴人就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第2項所示；至於逾上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴人此部分之上訴，即屬無理由，應予駁回。又王啟豪就其敗訴部分因上訴所得受之利益未逾民事訴訟法第466條所定數額，不得上訴第三審，是該部分於本判決宣示後即告確定，自無宣告假執行之必要，爰駁回上訴人假執行之聲請。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊或防禦方法並所提舉證資料，經本院斟酌後，認均不生影響本院所為上開論斷，自無再予逐一審論之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 10 月 21 日
民事第一庭 審判長法 官 郭貞秀
法 官 洪挺梧
法 官 施盈志上為正本係照原本作成。本件不得上訴。
中 華 民 國 115 年 10 月 21 日
書記官 楊雅菱