臺中高等行政法院判決 八十九年度訴字第六○七號
原 告 甲○○代 表 人 乙○○訴訟代理人 丙○○右當事人間因綜合所得稅事件，原告不服行政院中華民國八十九年九月二十五日台八十九訴字第二八○五五號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主 文再訴願決定ˋ訴願決定及原處分（復查決定）均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、事實概要：緣原告八十五年度綜合所得稅結算申報，經被告機關初查，以原告將其所有坐落台中市○○區○○路一七五之一號房屋出租予九易汽車有限公司及興安泰汽車有限公司作為營業使用，原告列報租賃收入新台幣（下同）六０、０００元，顯較當地一般租金為低，乃參照當地一般租金標準計算原告八十五年度租金收入為八九四、０三九元，減除必要費用後，核定原告當年度租賃所得為五０九、六０二元，綜合所得總額為一、七九九、五六○元，應補稅額一○四、七一五元，原告不服，就租賃所得項目，申經復查結果，未獲變更，依序提起訴願、再訴願，均遭決定駁回，遂提起本件訴訟。
乙、兩造之聲明：
一、原告訴之聲明：請求判決再訴願決定ˋ訴願決定及原處分（復查決定）均撤銷。
二、被告答辯之聲明：請求駁回原告之訴。
丙、兩造之陳述：
一、原告起訴意旨略謂︰
（一）按財產出租，其約定之租金顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。然遇稽徵機關經依一般租金標準調整結果逾越城市房屋租金最高限額時，除超限部分出租人有實際現實取得，否則逕估列收入而予課徵租賃綜合所得稅即為法所不許。業經行政院於受理原告八十六年度綜合所得稅時引用土地法第九十七條第一項規定及援用行政法院八十三年度判字第一六九五號、第一九八五號、八十四年度判字第一二六０號、第二二七三號、八十五年度判字第一０三七號、第一一六六號判決將再訴願決定、訴願決定及原處分（復查決定）均撤銷，指摘其適用法律之見解有違誤，而命財政部另為適法之決定。財政部於八十九年八月三十一日以台財訴字第０八九一三五六六三號訴願決定「原處分撤銷，由原處分機關另為處分」，被告遂以八十九年十一月二日中區國稅法字第八九００六一七００號復查決定，遵依土地法第九十七條規定按申報總價之百分之十調整並減列三七五、五五四元租賃所得各在案。本件原告租賃物地點與八十六年度同為坐落台中市○○路一七五之一號房屋，出租對象為九易汽車有限公司及興安泰汽車有限公司，申報之租賃收入為六０、０００元，雖較財政部公布之當地一般租金為低，被告雖可調整增加租金收入，但調整限度不得超過土地法第九十七條規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，已有上揭行政法院判決可按。查本件出租之土地及房屋之申報總價為二、三六０、九二五元，按年息百分之十計算為二三六、０九三元，原告申報租賃收入實際僅六０、０００元，雖較低，然被告依據財政部頒發之一般租金標準調整收入為八九三、七一九元，已較上開土地法規定按申報總價年息百分之十計算金額二三六、０九三元高出甚多，準此，本件租賃所得應為一三四、五七三元（土地及房屋申報總價二、三六０、九二五元之年息百分之十為二三六、０九三元，減除必要費用百分之四十三，等於租賃所得百分之五十七為一三四、五七三元）減除申報之租賃所得六０、０００元，應受調整增加租賃所得僅為七四、五七０元而已，而被告核定原告租賃所得五０九、六０二元，扣除申報租賃所得六０、０００元，核定調整增加租賃所得為四七五、四０二元，超過租賃所得四００、八三二元應予減除。
（二）被告機關雖可調增租金收入，但調整限度不得超過土地法第九十七條規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價年息百分之十為限。」，此規定計算年息百分之十基礎係以申報總價為準，並非以公告現值為計算基礎，系爭土地公告現雖確達被告所稱一一、三一五、八二八元，然申報地價僅一、六一八、０一六元，被告稱以土地公告現值及建物總價百分之十計算租金為
一、二一一、六三二元，尚低於其原核定之租金收入八九四、０三九元，與事實及土地法規定不符。
（三）被告對原告八十六年、八十七年度之同筆租賃物租賃收入，已遵照土地法第九十七條第一項規定自行撤銷原處分，並以「申報總價之百分之十」計算完畢，本件八十五年度之同筆租賃物租賃所得，即應作相同處理，始為適法等語。
二、被告答辯意旨略謂︰
（一）按「財產出租，其約定之租金顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」「所稱當地一般租金，由當地主管稽徵機關查明報由省（直轄市）主管稽徵機關核定，並送財政部備查。」分別為所得稅法第十四條第一項第五類第五款及同法施行細則第十六條第三項所明定。又「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」亦為財政部賦稅署七十七年十一月九日台稅一發第000000000號函所釋示。
（二）本案被告機關以原告於八十五年度將其所有坐落台中市○○區○○里○○路一七五之一號房地出租予九易汽車有限公司及興安泰汽車有限公司營業使用，並於申報八十五年度綜合所得稅時，申報租賃收入六○、○○○元，租賃所得三
四、二○○元，顯較當地一般租金為低，遂依報經財政部核備之一般租金標準每月每坪八○○元，核算原告當年度租賃收入為八九四、○三九元（實際核定租金每月每坪三一三元，31 3×238.09坪×12月=894039元）減除必要費用（百分之四十三）後核定租賃所得五○九、六○二元，並於扣減原告自行申報之租賃所得三四、二○○元後調增租賃所得四七五、四○二元。原告不服，主張核定之租金過高，又系爭房屋原承租公司（九易汽車有限公司）於八十五年三月底即已遷出，於八十五年八月始再出租予興安泰汽車有限公司，並主張五月份使用電力為零度，申經被告機關復查決定以，經依首揭法條及財政部函釋，函請被告所屬黎明稽徵所查明系爭標的物鄰近之租金平均為每月每坪七八三元，兩相比較，原告申報租賃收入確屬偏低，且報請財政部核備之當地一般租金標準，亦低於本案系爭標的物鄰近租金水準，初查依報經財政部核備之當地一般租金標準予以設算核定，並無不合，又被告機關於八十八年六月四日以中區國稅法字第八八○○二九九一八號函請原告提示租賃契約、電費收據等相關資料備查，原告僅提示九易汽車有限公司之租賃契約及八十五年六月二十一日電費收據乙紙，餘均未提示。又查依據台灣電力公司台中區營業處八七中區費核發字第0000-0000號函，原告所有系爭房屋八十五年度之用電依序為二○八○度（一月）、一五六○度（二月）、一五二○度（三月）、一八○○度（四月）、一四四○度（五月）、一五二○度（六月）、一○四○度（七月）、二二四○度（八月）、二四四○度（九月）、一六四○度（十月）、二七二○度（十一月）、二○○○度（十二月），另據原告提示之九易汽車有限公司租賃契約亦未有敘明有提前解約之情事，遂駁回其復查申請。
（三）經查本案系爭土地八十五年度公告現值為一一、三一五、八二八元，系爭建物八十五年度現值則為八○○、五○○元，是土地及建物公告現值之總價為一二、一一六、三二八元，其年息百分之十（00000000×10=0000000）尚低於原核定之租金收入（000000元）。原告訴訟主張，不足採信等語。
理 由按「財產出租，其約定之租金顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」又「本法第十四條第一項第五類第四款、第五款所稱當地一般租金，由當地主管稽徵機關查明報由省（直轄市）主管稽徵機關核定，並送財政部備查。」，固為行為時所得稅法第十四條第一項第五類第四款、第五款及同法施行細則第十六條第三項所明定。惟查「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，乃土地法第九十七條第一項就房屋租金最高額所設強制規定。約定租金超過此項限制者，房屋出租人對超過部分租金無請求權，而所得稅法對此復未設有排除適用之規定，是故主管稽徵機關依首揭所得稅法規定及財政部備查之當地一般租金標準調整租金收入時，如其調整之結果超過土地法第九十七條第一項規定最高租金限額，超過部分之課稅，應以能證明納稅義務人實際已取得者為限，苟未證明納稅義務人已現實收取，逕依調整結果課稅，即難謂合。本件原告八十五年度綜合所得稅結算申報，經被告機關初查，以原告將其所有坐落台中市○○區○○路一七五之一號房屋出租予九易汽車有限公司及興安泰汽車有限公司作營業使用，原告列報租賃收入六０、０００元，顯較當地一般租金為低，依報經財政部核備之一般租金標準每月每坪八○○元，核算原告當年度租賃收入為八九四、○三九元，減除必要費用（百分之四十三）後核定租賃所得五○九、六○二元，並於扣減原告自行申報之租賃所得三四、二○○元後調增租賃所得四七五、四○二元。原告不服，主張核定之租金過高，又系爭房屋原承租公司（九易汽車有限公司）於八十五年三月底即已遷出，於八十五年八月始再出租予興安泰汽車有限公司，並主張五月份使用電力為零度，申經被告機關復查，被告復查決定以，經依首揭法條及財政部函釋，函請所屬黎明稽徵所查明系爭標的物鄰近之租金平均為每月每坪七八三元，兩相比較，原告申報租賃收入確屬偏低，且報請財政部核備之當地一般租金標準，亦低於本案系爭標的物鄰近租金水準，初查依報經財政部核備之當地一般租金標準予以設算核定，並無不合，乃維持原核定等情，固非全無見地，惟查原告主張被告對原告八十六年度、八十七年度之同筆租賃物租賃收入，已遵照土地法第九十七條第一項規定自行撤銷原處分，並以「申報總價之百分之十」計算完畢，有原告提出行政院八十九年六月三十日台八十九訴字第一九七二八號再訴願決定書、財政部八十九年八月三十一日八十九年台財訴第0000000000號訴願決定書、被告八十九年十一月二日中區國稅法字第八九００六一七００號復查決定書等在卷可稽，被告對此亦不爭執，則被告機關對此相同事件，應為相同之處理，始符平等原則。況被告於本院審理時自承並無證據證明原告本件租賃收入，逾越系爭土地及建物申報總價百分之十，其認原告申報之八十五年度租金收入六０、０００元，較當地一般租金標準為低，依當地一般租金標準調整原告租賃收入，既未說明調整增加之部分，是否超過系爭房地依土地法第九十七條第一項計算之最高租金限額，如超過土地法第九十七條第一項規定限額時，原告有無已現實收取，復未查明，遽維持原核定就調整增加部分併課原告八十五年度所得稅，揆諸前述說明，尚有未合，一再訴願決定遞予維持，亦不無可議，原告指摘其八十五年度租賃所得應與其八十六年度、八十七年度同依土地法第九十七條第一項規定調整增加，非全無理由，應將再訴願決定、訴願決定及復查決定悉予撤銷，由被告另為適法之處理。
據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依行政訴訟法第一百九十五條第一項前段、第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 一 日
臺中高等行政法院第四庭
審 判 長 法 官 沈應南
法 官 許武峰法 官 黃淑玲右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須依對造人數附具繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票拾份(每份三十四元)。
中 華 民 國 九十 年 三 月 一 日
法 院 書 記 官 黃靜華