臺中高等行政法院判決 九十一年度簡字第一三五號
原 告 甲○○被 告 臺中市稅捐稽徵處代 表 人 乙○○訴訟代理人 丙○○右當事人間因契稅事件，原告不服財政部中華民國九十一年六月十七日台財訴字第０九一一三五三八五０號再訴願決定（案號：第八八七一０一號），提起行政訴訟。本院判決如左︰
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實原告於民國（下同）八十五年五月十一日申報移轉取得林晉民原有坐落台中市○區○○段一八八之二○地號土地，同年六月五日以原告名義請領建照執照，並於同年月十日與漢武第營造有限公司訂立工程合約書，委託該公司建造土地上建物，於八十六年三月二十一日取得使用執照。嗣經被告查得原告及其他購買人等係透過尚宏開發有限公司（以下簡稱尚宏開發公司）簽訂之自立造屋計畫，自洽買土地至建物興建完成，及取得房屋所有權，均由該公司居間計畫及嚴密管制，被告乃認定係尚宏開發公司假藉個人名義建屋出售，並依實質課稅原則，核課原告契稅計新台幣（以下同）三五、九○七元及監證費四、七八七元，合計四○、六九四元。原告不服，申請復查結果，監證費部分准予撤銷，其餘維持原核定，原告不服，提起訴願、再訴願，未獲變更，遂提起行政訴訟，爰將兩造訴辯意旨陳述於後。
原告起訴意旨略謂：
㈠依據財政部再訴願決定書及台灣省政府訴願決定書事實之內容：原告於八十五
年五月十一日實際取得坐落台中市○區○○段六八之二○地號土地之所有權，同年六月五日以原告名義請領建造執照，並於同年月十日與漢武第營造有限公司訂立工程合約書，委託該公司建造土地上建物。於八十六年三月二十一日取得使用執照。自洽買土地至建物興建完成，取得房屋所有權，從頭到尾全由原告自行接洽付費各個廠商辦理完成，尚宏開發公司只是居間仲介土地買賣，提供買地自行建屋之構想。因此尚宏開發公司無權也沒有資格來嚴密管制原告之行為，尚宏開發公司何來之假藉個人名義建屋出售？㈡委建人以土地委託承包人代建房屋，其取得房屋所有權，應免徵契稅。
㈢被告僅憑自力造屋協議書即認尚宏開發公司有嚴密管制權力，並認定該公司假
藉個人名義建屋出售，況我國法律規定取得不動產所有權需至地政機關辦理所有權登記，並非憑一紙協議書即可認定原告是向尚宏開發公司購屋。
㈣尚宏開發公司提供買地自行建屋之構想，再由原告自行接洽協力廠商至建屋完成，該公司僅擔任不動產顧問業務及諮詢，並無假藉個人建屋出售。
㈤起初原告會參加買地自行建屋之計劃，是基於原告就是土地所有權人，亦是房
屋起造人，又可監督自己的房屋營建品質，如此對一個消費者具有相當吸引力及保障，再者，購買不動產都會評估、計算從土地取得至建物設計、興建完成，需要多少費用，乃為正常之情形等語，因求為將原處分及訴願、再訴願決定予以撤銷之判決。
被告答辯意旨略謂：
㈠按「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因佔有而取得所有權者，均
應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。」為契稅條例第二條所明定。又「委建人以土地委託承包人代建房屋，其取得房屋所有權，應予免徵契稅。但如經稽徵機關查明實際係向建屋者購買房屋，按實質課稅原則，仍應課徵契稅。」為財政部八十年十一月十三日台財稅第000000000號函釋有案。
㈡原告於八十五年五月十一日申報移轉取得林晉民原有坐落台中市○區○○段
一八八之二○地號土地，同年六月五日以原告名義請領建照執照，並於同年月十日與漢武第營造有限公司訂立工程合約書，委託該公司建造土地上建物，於八十六年三月二十一日取得使用執照。嗣經被告查得原告及案外其他購買人等係透過尚宏開發公司簽訂之自立造屋計畫，自洽買土地至建物興建完成，及取得房屋所有權，均由該公司居間計畫及嚴密管制，乃認定係尚宏開發公司假藉個人名義建屋出售，依實質課稅原則，核課原告契稅三五、九○七元。原告不服，主張系爭建物未經中途名義變更，原所有權人亦非尚宏開發公司而係原告本人等由，申經本處復查決定以，系爭建物依土地取得，及委託建造等資料以觀，雖形式上有委建之雛形，惟依其他購買人之一黃信賢與尚宏開發公司簽訂之尚宏金店自力造屋協議書約定內容及付款進度表，有關土地款、管理費、設計費、工程款及各階段應支付款項之記載，另認購總金額為八六○萬元等之註記，在在顯示尚宏開發公司若非實際售屋人，實不足以介入為形同預售房屋簽訂合約之約定，亦足證該公司藉形式要件之稍具，遂行假藉個人名義建屋出售之情事，則被告核定原告契稅三五、九○七元，自非無據為由，遂駁回復查之申請。原告猶表不服，復執詞主張其與尚宏開發公司簽訂自力造屋協議書之有關各階段款項記載，係該公司之購地建屋之構想，並無控管收取土地款、設計費、工程款、代書費。全部過程皆由原告與原土地所有權人林晉民洽談土地買賣事宜，委託何金昌土地代書事務所辦理土地買賣簽約及土地過戶；委託蔡宏文建築師申請建造執照，再委託漢武第營造有限公司興建土地上之建物，於八十六年三月二十一日取得使用執照，再委託何金昌代書事務所辦理建物第一次登記。被告認定係尚宏開發公司假藉個人名義建屋出售，與事實不符等語。訴經台灣省政府訴願決定，除持與被告相同之論見外，另以依卷附其他購買人之一黃信賢君與尚宏開發公司簽訂之尚宏金店自力造屋協議書約定內容及付款進度表，有關土地款、管理費、設計費、工程款及各階段應支付款項之記載，另認購總金額為八六○萬元等之註記，在在顯示尚宏開發公司若非實際售屋人，實不足以介入為形同預售房屋簽訂合約之約定，亦足證該公司藉形式要件之稍具，遂行假藉個人名義建屋出售之情事。次按原告與購買人之一黃信賢及其他購買人等係共同簽訂工程合約書，另領取使用執照日期均為八十六年三月二十一日等資料可知，系爭建物之取得方式應同於前揭黃信賢所取得者。原告主張係自力造屋一節，自無可採等由，遂駁回其訴願。原告不服，提起再訴願，亦經再訴願決定駁回其訴。
㈢原告提起行政訴訟，訴稱⑴委建人以土地委託承包人代建房屋，其取得房屋
所有權，應免徵契稅。⑵被告僅憑自力造屋協議書即認尚宏開發公司有嚴密管制權力，並認定該公司假藉個人名義建屋出售，況我國法律規定取得不動產所有權需至地政機關辦理所有權登記，並非憑一紙協議書即可認定原告是向尚宏開發公司購屋。⑶尚宏開發公司提供買地自行建屋之構想，再由原告自行接洽協力廠商至建屋完成，該公司僅擔任不動產顧問業務及諮詢，並無假藉個人建屋云云。查本件緣起林晉民八十四年五月一日購進台中市○區○○段○○○○號土地，面積一、五一九．七五平方公尺，於八十五年二月廿六日分割為一八八及一八八之一三至一八八之二五地號等十四筆土地，林晉民除保留一八八之一三地號一筆，餘均透過尚宏開發公司「自力造屋計畫」之規劃，對外宣傳，於八十五年三月至六月分別出售，由原告及其他購買人黃信賢、謝張碧娥等十一人分別與該公司簽訂「自力造屋協議書」，依黃信賢簽訂之協議書之登載壹、承買土地事宜：一、承買基地標示及條件：１﹒基地座落台中市○區○○段一八八等地號土地。３﹒所有權人：林晉民及二﹒參加人同意於八十五年五月十八日前，依承作人與地主約定之時間與地點完成簽約手續。貳﹒起造房屋之事宜一﹒不為建造房屋之禁止：本案係以建造房屋為目的，參加人不得於取得土地所有權後，主張退出自力造屋計畫，日後只要承作人依本協議書委請建築師提出申請建造執造，並以參加人為起造人，參加人不得拒絕或藉故刁難。三﹒工程約定：參加人同意由漢武第營造有限公司以每坪新台幣肆萬元（露台不計算坪數）承攬本案營造工程。捌﹒違約規定：參加人違約時經承作人催告限期解決而仍不出面時，視為違約人放棄全部權利，認由承作人另行找人頂替，絕無異議等約定可知，土地部分係向林晉民承買，房屋部分以承買人（原告及其他購買人）為起造人，統一由尚宏開發公司覓妥漢武第營造有限公司建造，此由黃信賢、謝張碧娥、何金水等三人八十六年九月於被告談話筆錄之供稱可資佐證。謝張碧娥甚且於談話筆錄第四答指出由何金水代表地主林先生與本人簽訂土地買賣契約，並與尚宏何董簽訂自力造屋協議書。另依前述自力造屋協議約定內容及付款進度表有關土地款、管理費、設計費、工程款及各階段應支付之款項記載，及協議書內以參加人（即購買者）為起造人申請建造執照，參加人不得拒絕之強制規定，及協議書內亦明定稅捐負擔、付款方式、房屋建材，平面變更設計的限制條件、每坪營造價格四萬元、刻章、各項費用、貸款約定事宜、違約約定、特別條款、通知與送達等項，及另有先行支付認購金卅萬元予尚宏開發有限公司，認購總價若干之認購書簽訂等證據，明顯為房屋預售買賣合約之約定，及尚宏開發公司承作自力造屋計畫，自購買者配合簽訂協議書、購買土地至建物興建完成取得不動產所有權，均由該公司居間計畫及管制，與真正個人建物型態明顯不同，足證尚宏開發公司若非實際售屋人，實不足以介入為形同預售房屋簽訂合約之約定，是，本案建造執照等，縱以原告個人名義為起造人，形式上為個人以委建方式建屋，然依前述，已足認本案乃有計畫地透過整體規劃，以建屋出售獲取營業利益為目的，與個人建屋之型態明顯不同。又原告於八十五年五月十一日取得林晉民坐落台中市○區○○段一八八之二十地號土地，並於同年六月十日與其他購買人黃信賢君、謝張碧娥等人共同與漢武第營造有限公司簽訂工程合約書，且領取使用執照日期同為八十六年三月二十一日等資料可知，本件非原告以土地委託承包人代建房屋，系爭建物之取得方式應同於前揭黃信賢、謝張碧娥所取得者，乃認定原告係向尚宏開發公司購買房屋，按實質課稅原則，核定原告契稅三五、九○七元，自非無據等語，請求駁回原告之訴。
理 由
一、按「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因佔有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。」為契稅條例第二條所明定。又「委建人以土地委託承包人代建房屋，其取得房屋所有權，應予免徵契稅。但如經稽徵機關查明實際係向建屋者購買房屋，按實質課稅原則，仍應課徵契稅。」亦經財政部八十年十一月十三日台財稅第000000000號函釋有案，上開函釋為主管機關就其執掌公務所為職務上解釋，既與上揭契稅條例不相抵觸，自可採用。
二、本件原告於八十五年五月十一日申報移轉取得訴外人林晉民原有坐落台中市○區○○段一八八之二○地號土地，同年六月五日以原告名義請領建照執照，並於同年月十日與漢武第營造有限公司訂立工程合約書，委託該公司建造土地上建物，於八十六年三月二十一日取得使用執照。嗣經被告查得原告及案外其他購買人等係透過尚宏開發公司簽訂之自立造屋計畫，自洽買土地至建物興建完成，及取得房屋所有權，均由該公司居間計畫及嚴密管制，乃認定係尚宏開發公司假藉個人名義建屋出售，依實質課稅原則，核課原告契稅三五、九○七元，依首揭規定及函釋，原處分並無違誤。
三、原告雖起訴主張委建人以土地委託承包人代建房屋，其取得房屋所有權，應免徵契稅。被告僅憑自力造屋協議書即認尚宏開發公司有嚴密管制權力，並認定該公司假藉個人名義建屋出售，況我國法律規定取得不動產所有權需至地政機關辦理所有權登記，並非憑一紙協議書即可認定原告是向尚宏開發公司購屋。尚宏開發公司提供買地自行建屋之構想，再由原告自行接洽協力廠商至建屋完成，該公司僅擔任不動產顧問業務及諮詢，並無假藉個人建屋云云。然查：
㈠本件係林晉民八十四年五月一日購進台中市○區○○段○○○○號土地，面積一
、五一九．七五平方公尺，於八十五年二月廿六日分割為一八八及一八八之一三至一八八之二五地號等十四筆土地，林晉民除保留一八八之一三地號一筆，餘均透過尚宏開發公司「自力造屋計畫」之規劃，對外宣傳，於八十五年三月至六月分別出售，由原告及其他購買人黃信賢、謝張碧娥等十一人分別與該公司簽訂「自力造屋協議書」，依黃信賢簽訂之協議書之登載「壹、承買土地事宜：一、承買基地標示及條件：１﹒基地座落台中市○區○○段一八八等地號土地。３﹒所有權人：林晉民。二、參加人同意於八十五年五月十八日前，依承作人與地主約定之時間與地點完成簽約手續。貳、起造房屋之事宜一、不為建造房屋之禁止：
本案係以建造房屋為目的，參加人不得於取得土地所有權後，主張退出自力造屋計畫，日後只要承作人依本協議書委請建築師提出申請建造執造，並以參加人為起造人，參加人不得拒絕或藉故刁難。三、工程約定：參加人同意由漢武第營造有限公司以每坪新台幣肆萬元（露台不計算坪數）承攬本案營造工程。... 捌、違約規定：參加人違約時經承作人催告限期解決而仍不出面時，視為違約人放棄全部權利，任由承作人另行找人頂替，絕無異議等約定可知，土地部分係向林晉民承買，房屋部分以承買人（原告及其他購買人）為起造人，統一由尚宏開發公司覓妥漢武第營造有限公司建造」，此由黃信賢、謝張碧娥、何金水等三人八十六年九月十三日及十八日於被告談話筆錄之供稱可資佐證（見原處分卷第二十八頁至三十三頁）。況謝張碧娥於談話筆錄第四答更指出由何金水代表地主林先生與本人簽訂土地買賣契約，並與尚宏何董簽訂自力造屋協議書（見原處分卷第二十九頁反面）。
㈡另依自力造屋協議約定內容及付款進度表有關土地款、管理費、設計費、工程款
及各階段應支付之款項記載，及協議書內以參加人（即購買者）為起造人申請建造執照，參加人不得拒絕之強制規定，及協議書內亦明定稅捐負擔、付款方式、房屋建材，平面變更設計的限制條件、每坪營造價格四萬元、刻章、各項費用、貸款約定事宜、違約約定、特別條款、通知與送達等項，及另有先行支付認購金卅萬元予尚宏開發有限公司，認購總價若干之認購書簽訂等證據，明顯為房屋預售買賣合約之約定，及尚宏開發公司承作自力造屋計畫，自購買者配合簽訂協議書、購買土地至建物興建完成取得不動產所有權，均由該公司居間計畫及管制，與真正個人建物型態明顯不同（見原處分卷第三十八頁至第八十六頁），足證尚宏開發公司若非實際售屋人，實不足以介入為形同預售房屋簽訂合約之約定，本案建造執照等，縱以原告個人名義為起造人，形式上為個人以委建方式建屋，然依前所述述，已足認本案乃有計畫地透過整體規劃，以建屋出售獲取營業利益為目的，與個人建屋之型態明顯不同。
㈢又原告於八十五年五月十一日取得林晉民坐落台中市○區○○段一八八之二十地
號土地，並於同年六月十日與其他購買人黃信賢君、謝張碧娥等人共同與漢武第營造有限公司簽訂工程合約書，且領取使用執照日期同為八十六年三月二十一日等資料可知（見原處分卷第七十七頁至第九十三頁工成合約書及使用執照申請書），本件非原告以土地委託承包人代建房屋，系爭建物之取得方式應同於前揭黃信賢、謝張碧娥所取得者，足認原告係向尚宏開發公司購買房屋，被告按實質課稅原則，核定原告契稅三五、九○七元，，依上開規定及函釋，自無不合，原告所辯其係自力造屋，尚宏開發公司僅擔任不動產顧問業務及諮詢，並無假藉個人建屋等語，並非可採。
四、綜上所述，被告以原告系爭建物之取得方式應同於前揭黃信賢、謝張碧娥所取得者，乃認定原告係向尚宏開發公司購買房屋，按實質課稅原則，核定原告契稅三
五、九○七元，即無違誤，訴願及再訴願決定予以維持，亦無不合，原告請求撤銷原處分。訴願及再訴願決定，即難認有理由，應予駁回。本件為簡易事件，爰不經言詞辯論逕為判決。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第二百三十三條第一項、第二百三十六條、第一百九十五條第一項後段、第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十六 日
臺 中 高 等 行 政 法 院 第 三 庭
法 官 莊 金 昌右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，以本訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者，始得向本院提出上訴狀並表明上訴理由，經最高行政法院許可，否則不得上訴；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（均應依對造人數提出繕本）。提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票拾份（每份三十四元）。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十六 日
法院書記官 林 宜 萱