臺中高等行政法院判決 九十二年度訴字第一八六號
原 告 鑫達建設有限公司代 表 人 甲○○訴訟代理人 戊○○被 告 財政部台灣省中區國稅局代 表 人 乙○○訴訟代理人 己○○
庚○○右當事人間因營業稅事件，原告不服財政部中華民國九十二年一月九日台財訴字第○九○○○一八四二○號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、事實概要：緣原告於民國八十四、八十五年間出售位於台中縣○○鄉○○村○○○路○○○號等新建房屋計二十四戶，開立發票計新台幣（下同）二五、二四○、○○○元，被告（於財政部台灣省中區國稅局九十二年五月一日承受本件訴訟前為台中縣稅捐稽徵處，下均稱被告）以其顯低於「臺灣省中區各縣市稅捐稽徵處參照台灣省建築師公會八十二年ＲＣ造住宅建築造價表研訂一致性房屋價格參考表」六樓至八樓每坪四八、○○○元，以此計算房屋售價為三二、二五九、六六四元，乃按行為時營業稅法第十七條規定，未達新建房屋售價標準之差額計七、○一九、六六四元部分，予以補徵營業稅額計三三四、二七○元。原告不服，申經復查未獲變更，提起訴願亦遭駁回，遂提起本件行政訴訟。
乙、兩造聲明：
一、原告聲明求為判決：訴願決定及原處分（復查決定）均撤銷。
二、被告聲明求為判決：原告之訴駁回。
丙、兩造之陳述：
壹、原告起訴意旨略以：
一、按營業人販售房屋，其價格之決定因素，非但需考量房地本身之取得成本及營造成本，尚須考量販售時間、房屋坐落，甚至推銷技巧及能力，甚或貸款資金利息等種種因素，其均為決定出售之正當理由，被告未考量「人」的因素及動機，僅於時價、不動產鑑價、銀行貸款之評定價及臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價即決定原告須售以其認為合理之價格，顯與事理未合，原告為減少銀行利息負擔乃降本求利，何來不當？若被告不同意，應先補足原告販售差額七、○一九、六六四元之出售差額利益，再課以不足之營業稅額方屬合理正當。
二、原告所開立之統一發票係根據實際成交價格，經會計師據實作帳申報，被告不得調整增加銷售額而決定買賣價格。原告於八十四、八十五年間之土地合約書，亦經被告以問卷調查結果，販售金額亦相符，被告未全盤了解，即以原告短報售價而為處分，有違民法第三百四十五條所揭示買賣價格雙方決定之自由原則。
三、本件系爭房屋因屬長條型，面寬不大、店面少、賣相較差，致虧本賣出，原告提供之土地合約書影本雖土地付款分配明細表不盡詳細，但不影響合約書之效力，況且被告冒然請原告（即地主）至金融機講調閱金融帳戶收款明細及簽收記錄，由於事過境遷多年，實屬不易。
貳、被告答辯意旨略以：
一、本件原告與地主甲○○（即原告之負責人）於八十四、八十五年間合建分售位於台中縣○○鄉○○村○○○路○○○號等新建房屋二十四戶，原告出售上開房屋，開立統一發票金額二五、二四○、○○○元，被告初查以系爭房屋及土地雖分別由地主及原告與買方訂立買賣契約書，惟原告銷售上開房屋係為八層樓之建物，經換算每坪售價僅為三萬七千餘元，其房屋之銷售價款顯然偏低，且未能提示偏低之理由，乃參據「臺灣省中區各縣市稅捐稽徵處參照臺灣省建築師公會『八十二年ＲＣ造住宅建築造價表』研訂一致性房屋價格參考表」內所列六樓至八樓房屋售價標準每坪四八、○○○元，予以調整售價，即按使用執照所載構造種類面積核定房屋售價應為三二、二五九、六六四元，減除已開立發票銷售額二五、二四○、○○○元，調整增加其房屋售價計七、○一九、六六四元，核定補徵營業稅額三三四、二七○元。應無不合。
二、本件係興建八層樓之集合式住宅共有二十四戶房地出售，經被告函請地主甲○○提示合建契約、售地合約及收取售地款項資金證明文件，惟僅提供七戶之土地合約書。乃另以問卷調查買受人，共二十三份問卷，其中部分買受人回函說明支付房地總價款金額與原告有合併支付及各別支付之不同情形。被告復函請地主提供收取土地出售款之相關資料（按原告與地主訂立之「合作出售房地契約書」第四條言明，土地款部分由地主自行收款並通知客戶至指定之金融機構帳戶內繳付，故請提供該金融機構帳戶收款明細及收取承買人該款項之簽收紀錄），原告亦僅補送二十四戶之土地合約書影本（該二十四份合約書與復查期間提供之七份合約書前後筆跡不一，賣方圖章不同，土地付款分配明細表簽收方式未齊全，且七份合約書無訂約日期，而二十四份合約書有填寫訂約日期），未提供其他有關證明文件。又地主同時亦擔任原告之負責人，其未能提供取得該土地款項之詳細資料，以資證明其主張房地售價比例為真實，且原告開立房屋售價統一發票之金額尚低於「研訂房屋工程造價及售價參考表」之房屋工程造價及售價，是原告所訴已依實際成交價格開立統一發票云云，委不足採。則被告參照上開房屋價格參考表予以調整售價，按使用執照所載構造種類面積核定其房屋售價，將其已補開立發票之銷售額予以減除，就其未達新建房屋售價標準之差額部分，核定補徵營業稅，尚非無據。至上開房屋價格參考表係於八十四年九月間訂定，並自同年十月一日起開始實施，原告訴稱該參考表係八十五年所訂定，顯有誤解。
三、未按營業人申報之銷售額，較時價顯著偏低時，稽徵機關得依同業情形及有關資料，核定銷售額，業經營業稅法第十七條及第四十三條明定在案。本件原告僅主張銷售價格之決定，除需考量房地本身之取得成本及營造成本，尚須考量販售時間、房屋坐落，甚至推銷技巧、能力，或貸款資金利息等種種因素云云，並未能提示偏低原因之具體相關資料佐證，是被告依前揭規定，調整銷售額，核定補徵營業稅額，應無不合。
理 由
一、本件原告原以台中縣稅捐稽徵處為被告，而行政院八十九年六月十六日台八十九財一七五五七號函，將原財政部各地區國稅局委託各直轄市及縣（市）政府所屬稅捐稽徵處代徵之營業稅，自九十二年一月一日起，由各該國稅局自行稽徵，本件業已由台灣省中區國稅局承接，並具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、按「營業人以較時價顯著偏低之價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價認定其銷售額」、「營業人申報之銷售額，顯不正常者，主管稽徵機關，得參照同業情形與有關資料，核定其銷售額或應納稅額並補徵之。」「本法稱時價，係指當地同時期銷售該項貨物或勞務之市場價格」為行為時營業稅法（該法於九十年七月九日修正為加值型及非加值型營業稅法，下簡稱營業稅法）第十七條、第四十三條第二項及同法施行細則第二十五條所分別明定。又「營利事業以土地及房屋合併銷售時，如其買賣合約或統一發票已劃分房屋款及土地款，除經查明確有虛偽不實之情事或房屋款顯較市價為低者外，不適用營利事業所得稅查核準則第三十二條第三款之規定。說明：二、至於『房屋款顯較市價為低』如何查證乙節，請參酌本部賦稅署八十年六月二十八日邀請省市稽徵機關會商結論辦理。」、「房屋款之市價可參酌下列資料認定之：一、營利事業所得稅查核準則第二十二條第二項之時價參考資料。二、不動產鑑價公司鑑價資料。三、銀行貸款評定之房屋價格。四、臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格，加上同業之合理利潤估算之市價。五、大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。六、出售房屋帳載未折減餘額估算之售價。七、法院拍賣或國有財產局等出售公有房地之價格。八、依前述各項資料查得房地總價及土地市價所計算獲得之房屋售價。」，復為財政部八十一年二月二十五日台財稅字第八一○七五三三九○號函及財政部賦稅署八十年六月二十八日邀集省市稽徵機關會商結論釋示有案。
三、原告於八十四、八十五年間出售位於台中縣○○鄉○○村○○○路○○○號等新建房屋計二十四戶，開立發票計二五、二四○、○○○元，被告以其顯低於「臺灣省中區各縣市稅捐稽徵處參照台灣省建築師公會八十二年ＲＣ造住宅建築造價表研訂一致性房屋價格參考表」六樓至八樓每坪四八、○○○元，以此計算房屋售價為三二、二五九、六六四元，乃按營業稅法第十七條規定未達新建房屋售價標準之差額計七、○一九、六六四元部分，予以補徵營業稅額計三三四、二七○元。原告不服，循序提起本件行政訴訟。
四、原告訴稱：按營業人販售房屋，其價格之決定因素，非但需考量房地本身之取得成本及營造成本，尚須考量販售時間、房屋坐落，甚至推銷技巧及能力，甚或貸款資金利息等種種因素，其均為決定出售之正當理由。又依民法第三百四十五條所揭示買賣價格雙方決定之自由原則，因本件系爭房屋因屬長條型，面寬不大、店面少、賣相較差，致虧本賣出，原告所開立之統一發票係根據實際成交價格，亦經會計師據實作帳申報。被告未考量「人」的因素及動機，僅於時價、不動產鑑價、銀行貸款之評定價及臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價即決定原告須售以其認為合理之價格，並予補稅，顯與事理未合及違法。
五、按依「臺灣省中區各縣市稅捐稽徵處參照臺灣省建築師公會『八十二年ＲＣ造住宅建築造價表』研訂一致性房屋價格參考表」（原處分卷二二九至二三○頁）內所列六樓至八樓房屋售價標準每坪四八、○○○元（造價亦同），而本件原告與地主甲○○（即原告之負責人）於八十四、八十五年間合建分售位於台中縣○○鄉○○村○○○路○○○號等新建房屋二十四戶，原告出售上開房屋，開立統一發票金額二五、二四○、○○○元，原告稱系爭房屋為七層樓建築，符合上開六樓至八樓房屋售價標準。原告雖提出其與買方訂立之買賣契約書（同卷三五至一三八頁），系爭房屋及土地雖分別由地主甲○○及原告公司與買方訂立，惟證人即購屋者丁○○、丙○○及陳尤敏等三人到庭均證述當時向原告購買系爭房地時，僅知房屋與土地總價，而不知房屋與土地之價格如何分配等語，原告對此節亦不爭執，並稱：「當初賣的是總價，再由我們決定房屋與土地比例多少。」，此與一般購屋者，因房地同時購買，如非與賣方特別約定，否則僅注意房地總價格，鮮有在意對於房屋與土地之價格如何分配，是上開買賣契約書中所載之房屋價格，自難為本件原告出售系爭房屋每坪價格之依據。
六、原告主張系爭房屋基地之地主為甲○○，同時亦擔任原告之代表人，由地主與原告合建，所售房屋價格由原告分得百分之三十五，地主則得百分之六十五，並有合作出售房地契約書在卷可稽（同卷一六五至一六六頁），該契約書第四條第二款規定，房地銷售總價，其房地款分別由甲（原告）乙（甲○○）雙方各自收款，第三款規定，土地款部分由地主自行收款並通知客戶至指定之金融機構帳戶內繳付。依此，則原告公司應與地主甲○○分別自購屋者（含自備款及銀行貸款）各取得房地售價依上開比例分得之款項。然被告曾以問卷調查系爭房屋買受人，有十份買受人回函說明支付房地總價款金額與原告，有合併支付及各別支付之不同情形（同卷一七二至一九一頁）。原告代表人甲○○（地主）於被告處談話筆錄中亦稱：「房地出售簽約後，買方依成交合約付款，以現金或票據交給原告公司，即由該公司代收價款，再將售地款交給本人，或是付現，或以票據交付本人。」（同卷一五七至一五八頁），是原告自應提出其取得系爭房地售價依百分三十五分配價款，或由其代表人甲○○以地主身份取得百分之六十五土地價款之事證，以資證明其上述主張房地售價比例為真實，至原告於本件審理中雖提出購屋者向銀行貸款之查詢資料及抵押權設定契約書，雖有房屋與土地之價格分別記載，惟此僅能證明購屋者向銀行貸款之額度，如原告公司僅取得系爭房地售價依百分三十五分配價款，仍應提出其對於購屋者所支付之自備款及銀行貸款，均取得該比例款項之資金流程資料，是此資料及契約書，尚難為原告有利之證明。
七、綜上所陳，原告所售系爭房屋之價格，未能提出正當理由及舉證以實其說，被告以原告於銷售系爭房屋，所開立發票計二五、二四○、○○○元，低於「臺灣省中區各縣市稅捐稽徵處參照台灣省建築師公會八十二年ＲＣ造住宅建築造價表研訂一致性房屋價格參考表」六樓至八樓每坪四八、○○○元，以此計算房屋售價為三二、二五九、六六四元，乃按營業稅法第十七條規定未達新建房屋售價標準之差額計七、○一九、六六四元部分，予以補徵營業稅額計三三四、二七○元，原處分（復查決定）駁回原告復查之申請，依首開規定及說明，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告請求均予撤銷，非有理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第一百九十五條第一項後段、第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 十 五 日
臺 中 高 等 行 政 法 院 第 四 庭
審 判 長 法 官 沈 應 南
法 官 黃 淑 玲法 官 許 武 峰右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須依對造人數附具繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票三九○元（三十四元及五元郵票各十份)。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 十 五 日
法院書記官 王 永 慶