臺中高等行政法院判決 九十二年度訴字第八二五號
原 告 甲○○原 告 乙○○原 告 丙○○被 告 彰化縣線西鄉公所代 表 人 丁○○訴訟代理人 丑○○
參 加 人 戊○○
辛○○壬○○癸○○子○○兼右五人共同訴訟代理人 己 ○
庚○○右當事人間因耕地三七五租約事件，原告不服彰化縣政府中華民國彰府法訴字第○九二○○八○五八五號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主 文訴願決定及原處分均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
參加訴訟費用由參加人負擔。
事 實
甲、事實概要：本件系爭坐落彰化縣○○鄉○○段一八四、一八四之二、二七四地號土地，原承租人黃庄於民國八十一年九月六日死亡，由承租繼承人戊○○等七人單方於九十二年一月三十日提出申請租約繼承變更登記之申請。經被告依「耕地三七五租約清理要點」第三條規定之程序通知出租人原告等人，出租人於九十二年二月二十五日提出異議，指稱出租予黃庄之土地計有五筆（重振段一八四、一八四之一、一八四之二、一八四之三、二七四），與原租約書記載事項不符，原租約書載原承租人黃庄承租土地為坐○○○鄉○○段一八四、一八四之二、二七四等三筆，經被告函轉承租人答辯，並依現場實勘結果確認租約關係，於九十二年三月十八日以線鄉民字第０９２０００１３３０號函答覆出租人，依耕地三七五租約清理要點第十點第一項第三款規定，應為租約變更登記。並即依臺灣省耕地租約登記辦法第二條第二項及第四條第一項第三款、第五條第一項第二款規定，准承租人租約繼承變更登記。復依臺灣省耕地租約登記辦法第十條第一項規定，以線鄉民字第０９２０００１８２４號函報請縣政府備查後，以中華民國九十二年三月二十七日線鄉民字第二一０八號「准予耕地租約變更登記通知書」通知租約雙方。原告不服，對之提起訴願，案經彰化縣政府九十二年七月二十八日府法訴字第０９２００８０５８５號訴願決定，不予受理。原告仍不服，乃提起本件行政訴訟。
乙、兩造爭點及陳述：
壹、原告方面：
一、聲明：求為判決：訴願決定及三七五租約變更登記之原處分均撤銷。
二、陳述：㈠訂有三七五租約之私有耕地於民國九十一年十二月三十一日租約屆滿時，申請續
訂租約或申請收回自耕之案件，應於九十二年一月一日起至同年二月十四日止予以公告。但被告卻未予公告，不合法律程序。故此登記決定不予承認，要求撤銷其登記。
㈡依耕地三七五減租條例第二十六條規定出租人與承租人間因耕租佃發生爭議時，
應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解。出租人甲○○等三人，於民國九十二年一月三十日線鄉民字第八○六號函寄達後，便於民國九十二年二月二十五日向被告呈遞異議書，文中載明承租人違規事證，並附照片及鄰長與鄰地地主證明書，事證明確，承辦人違法未送租佃委員會調解，並以自由心證及認定偏差，完全漠視出租人所提事證，故請求還其公平正義。
㈢依「耕地三七五租約清理要點」第七點第三項規定，出租人、承租人於申請期間
內均未提出申請時，逕為辦理租約註銷登記。原承租人黃庄並於八十一年九月六日死亡，其三七五租約即已完全消失，何以又將租約變更登記給庚○○等七人，實有違法，請求撤銷其登記。
㈣依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定「非因不可抗力繼續一年不為
耕作時」得終止租約出租人舉證照片並推舉證人證明其荒廢數年未耕作，並於民國六十九年十月二十八日在其地上設立「大立鐵工廠」，事證明確，並於八十六年六月十日向被告提出「單獨收回三七五租約地」（收文號四一五四、四一五五號），但遭擱置，未積極辦理，影響出租人權益甚鉅，請求救濟。
貳、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：㈠有關本縣三七五租約之私有耕地於民國九十一年底租期屆滿，承租人申請續訂租
約或出租人申請收回自耕之案件申請公告，本所除如期張貼於本所公告欄外，並函請線西鄉農會及本鄉八村村辦公處協助張貼。
㈡按「耕地三七五減租條例」第二十六條暨「九十年十一月二十九日內政部台（九
十）內地字第九０七七九六二號函頒縣（市）政府及鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解調處耕地租佃爭議須知參考範例」第二點規定：耕地租佃爭議，應向鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會申請調解；惟原告甲○○等三人未依耕地租佃爭議程序向本所耕地租佃委員會提出申請調解。且異議過程中出租人未能依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款、第四款暨臺灣省耕地租約登記辦法第六條第二項第三款規定提出欠租催告書、逾期不繳地租終止租約通知書及送達證明文件或法院確定判決書等文件申請終止租約，卻堅稱租約無效且不准承租人辦理租約變更登記。另有關本案承租人繼承乙節，依內政部九十二年四月二十二日台內地字第０９２０００５３９０號函釋，繼承係為一法律事實，既無積欠租金之情事，且經會同實地勘查結果又有耕作事實，故本所依臺灣省耕地租約登記辦法第二條第二項及第四條第一項第三款、第五條第一項第二款規定核准租約變更登記，並函報縣府同意備查。
㈢出租人甲○○等三人以照片指證八十六年間耕地曾廢耕，但照片所能顯示的僅是
一個時間點，無法證明連續達一段期間；按耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約時，應檢據承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作之證明文件，且須依減租條例第六條規定，租約之終止應由出租人會同承租人申請登記。當時本案出租人並未依法向本所提出租約終止之申請登記，僅於承租人戊○○等七人單方申請辦理租約繼承變更登記時提出書面異議。
㈣訴願書中指證於民國八十六年六月十日收文字號第四一五五號申請書即為申請收
回耕地申請案，遭本所擱置，經本所調閱原件結果，該文號係承租人單方辦理租約繼承變耕登記申請時，出租人所提出之書面異議書，本所也以線鄉民字第三五０九號函予以退件處理，並副知出租人。另線鄉民字第四一五四號申請案，本所亦於期間內函復覆申請人，案件並無擱置。
㈤綜上所述，本案原告之訴為無理由，請依法駁回原告之訴。
參、參加人部分：
一、聲明：均求為判決：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：㈠本案係系爭坐落彰化縣○○鄉○○段一八四、一八四之一、一八四之二、一八四
之三、二七四地號土地，原承租人黃庄於八十一年九月六日死亡，由承租人戊○○等七人單方於九十一年（按似為九十二年之誤）一月三十日提出申請租約繼承變更登記，經公所以雙掛號通知出租人，出租人於九十二年二月二十五日提出異議。
㈡依內政部五十九年七月十六日台內地字第三七三五一三號函解釋耕地承租權得由
共同繼承人共同繼承，分割遺產時現耕繼承人始能取得耕地承租權。本案非現耕繼承人如未於法定期限內依法拋棄繼承權時，可共同繼承耕地承租權。有關承租人乙節，依內政部九十二年四月二十二日台內地字第○九二○○○五三九○號函釋，繼承係為一法律事實，縱繼承人未依臺灣省耕地租約登記辦法第二條第一項規定期限內主張其權利，仍不構成時效消滅要件。雖承租人死亡，其法定繼承人仍得依法辦理繼承租約。
㈢本案因出租人不願會同辦理變更登記，異議過程中出租人未能依耕地三七五減租
條例第十七條第一項第三款第四款規定提出欠租催告書，逾期不繳地租終止租約通知書及送達證明文件或法院確定判決書等文件終止租約。且未能符合三七五減租條例第十九條規定收回自耕，卻堅稱租約無效且不准承租人辦理租約變更登記，繼承是既成事實，既無積欠租金，且經鄉公所人員會同實施勘查結果又有耕作事實，故出租人提本件訴訟顯無理由。
㈣次查耕地租約於租期屆滿時，如承租人願意繼續承租者，應續訂租約，耕地三七
五減租條例第二十條訂有明文，是如耕地三七五租約租期屆滿時，如承租人願意繼續承租，原則上應以續訂租約方式處理。原告主張承租人黃庄於民國八十年十二月三十一日租約屆滿即未辦理登記一事，實際上應自民國八十一年一月一日起至民國八十五年十二月三十一日止計六年。原承租人黃庄於八十一年九月六日死亡後要辦理繼承租約皆遭拒絕，八十六年提出申請耕地租約變更登記一案亦遭出租人異議，並主張租約早已屆滿，已逾時無效。承租人黃庄死亡已失去承租人資格，戊○○等兄弟無權繼承租約云云。
㈤出租人以照片舉證承租人非因不可抗力繼續一年不耕作乙節，因承租人每年從未
間斷耕作又未欠租，依臺灣省耕地租約登記辦法第二條規定，耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記應由出租人會同承租人於登記原因發生日起三十日內向當地鄉公所申請。出租人提出八十六、八十七年間之照片祇能顯示時間點，無法證明連續一年間不為耕作，且依減租條例第七條規定，當時本案出租人並未依法向線西鄉公所提出足資證明之資料申請終止租約，僅於承租人戊○○等七人單方申請辦理租約繼承變更登記時，始提提出書面異議。
㈥又出租人主張承租人於系爭土地上設「大立鐵工廠」乙事，本承租人之「大立鐵
工廠」係於民國七十三年四月一日於彰化縣○○鄉○○村○○路○○○號設立，並未於該土地上設立「大立鐵工廠」，出租人顯有誤會。原告之訴無理由，請依法駁回原告之訴。
理 由
一、本件原告起訴主張：系爭坐落彰化縣○○鄉○○段一八四、一八四之二、二七四地號土地，原承租人黃庄於民國八十一年九月六日死亡，由承租繼承人戊○○等七人單方於九十二年一月三十日提出申請租約繼承變更登記之申請。經被告依「耕地三七五租約清理要點」第三條之規定程序通知出租人，出租人於九十二年二月二十五日提出異議，指稱出租予黃庄之土地計有五筆（重振段一八四、一八四之一、一八四之二、一八四之三、二七四），與原租約書記載事項不符，原租約書記載原承租人黃庄承租土地為坐○○○鄉○○段一八四、一八四之二、二七四等三筆，被告依現場實勘結果確認租約關係，於九十二年三月十八日以線鄉民字第０９２０００１３３０號函答覆出租人，依耕地三七五租約清理要點第十點第一項第三款規定，應為租約變更登記。並即依臺灣省耕地租約登記辦法第二條第二項及第四條第一項第三款、第五條第一項第二款規定辦理，准承租人租約繼承變更登記。復依臺灣省耕地租約登記辦法第十條第一項規定，以線鄉民字第０９２０００１８２４號函報請縣政府備查後，以中華民國九十二年三月二十七日線鄉民字第二一０八號「准予耕地租約變更登記通知書」通知租約雙方。惟依耕地三七五減租條例第二十六條規定出租人與承租人間因耕租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解。被告未依規定程序處理，即逕行判定，自有未合，因求為撤銷訴願決定及原處分之判決。被告則以依現場實勘結果確認租約關係，且依「縣（市）政府及鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解調處耕地租佃爭議須知參考範例」第二點之規定申請調解，難以受理，又如不准予繼承登記，則亦無對象可申請調解等語；參加人則以，繼承是既成事實，既無積欠租金，且經鄉公所人員會同實施勘查結果又有耕作事實，故出租人提本件訴訟顯無理由等語分別資為抗辯。
二、按「本法所稱行政處分，係指中央或地方機關就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方行政行為。」訴願法第三條定有明文。查被告中華民國九十二年三月二十七日線鄉民字第二一０八號「准予耕地租約變更登記通知書」載「查台端之承租人戊○○等七人於民國九十二年一月三十日申請彰線寓字第一八號租約變更登記一案，報經彰化縣政府地權字第０九二００五一三三三號函同意備查，業經本公所登記於耕地租約登記簿租約變更之部，并將所繳租約加蓋變更戳記，除通知承租人戊○○等七人外特此通知。」（見原處分卷及訴願卷附通知及存根影本），依其內容，足見其為就承租申請「租約變更登記」處理之結果之通知，其決定對租約雙方自會發生法律效果，且於行政上有依登記結果處理之效果，復有「臺灣省耕地租約登記辦法」第十條第一項規定為依據（詳如後敘）應認係訴願法第三條所稱之行政處分。雖被告曾於九十二年三月十八日以線鄉民字第０九二０００一三三０號函復原告及承租人之異議書及變更登記申請書，而認依內政部頒租約清理要點第十點第一項第三款規定，應為租約變更登記等語（見本院卷第二０、二一頁）。惟依民國八十九年四月二十六日內政部台（八九）內地字第八九七六五六三號函頒「臺灣省耕地租約登記辦法」第十條第一項規定：「鄉（鎮、市、區）公所受理耕地租約登記之申請，應於受理日起十日內審查完竣，將審查及登記結果通知雙方當事人，並報請縣（市）政府備查。」同辦法第十二條規定：「本辦法所需之書表格式，由內政部定之。」查被告中華民國九十二年三月二十七日線鄉民字第二一０八號「准予耕地租約變更登記通知書」之內容已載明被告受理耕地租約登記之申請，已審查完竣，並報請縣政府備查在案，乃將審查及登記結果通知雙方當事人之旨，已如前所引述，顯係依上開辦法第十條第一項所為之通知，觀其通知書函內容文字，除部分選項外，均已事先印就，並蓋用被告機關印信，應係上開辦法第十二條內政部頒之格式，故其應為受理耕地租約登記申請，所為制式之文書，應為依規定所為之行政處分。而被告九十二年三月十八日以線鄉民字第０九二０００一三三０號函復原告及承租人之異議書及變更登記申請書，係在於說明原告異議如何之不足採，認依內政部頒租約清理要點第十點第一項第三款規定，應為租約變更登記等語，其內容係在說明原告之異議何以不足採，何以應准登記，其重點乃在駁回原告之異議，雖得因有駁回原告等之異議，而仍得認係另一行政處分。惟不能因被告九十二年三月十八日線鄉民字第０九二０００一三三０號函係行政處分，即謂被告線鄉民字第二一０八號通知書為該前函之說明，僅屬觀念之通知，非行政處分。仍應依其內容及依據而定，而非僅以發文先後為斷。故訴願決定指被告九十二年三月十八日線鄉民字第０九二０００一三三０號函乃對原告異議之行政處分，被告線鄉民字第二一０八號通知書則為該前函之說明，僅屬觀念之通知，不因此而生法律上之效果，而不得對之提起訴願云云，尚有誤解。
三、依民國八十九年四月二十六日內政部台（八九）內地字第八九七六五六三號函頒「臺灣省耕地租約登記辦法」第二條規定：「耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起三十日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請。前項租約登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，：：前項受通知之他方提出異議，且其異議屬耕地租佃爭議者，依本條例第二十六條規定處理。」雖內政部於民國九十年十一月二十九日另以台（九十）內地字第九０七七九六二號函頒「縣（市）政府及鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解調處耕地租佃爭議須知參考範例」第二點規定「耕地租佃爭議，應向鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會（以下簡稱鄉（鎮、市、區）租佃委員會）申請調解；調解不成立者，由該委員會送縣（市）政府耕地租佃委員會（以下簡稱縣（市）租佃委員會）予以調處。」惟同一「須知參考範例」第一點中亦規定「縣（市）政府及鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解調處耕地租佃爭議，除法令另有規定外，依本須知辦理。」上開「臺灣省耕地租約登記辦法」第二條第三項規定：「前項受通知之他方提出異議，且其異議屬耕地租佃爭議者，依本條例第二十六條規定處理。」即屬該須知第一條所稱「法令另有規定」之一，自應除外，不受該須知須另行申請調解之限制甚明。
四、查本件承租人戊○○等於民國九十二年一月三十日向被告提出「耕地三七五租約變更登記申請書」申請為租約變更登記，其原因欄載係「繼承」（見原處分卷第四頁），原告等於九十二年二月二十五日向被告提出異議書，已載明「：：與原承租人黃庄訂立耕地三七五租約，因民國八十五年十二月三十一日屆滿，原承租黃庄不再辦理續租，已逾時效。又謂原承租人黃庄早於民國八十一年九月六日死亡，已逾多年時間，因此現在提出租約變更登記是不符合規定。」（見本院卷第十九頁），足見原告之異議係就租佃契約之主體（承租人）為爭議，應係「臺灣省耕地租約登記辦法」第二條第三項所稱之「耕地租佃爭議」，自應依該條項所規定「前項受通知之他方提出異議，且其異議屬耕地租佃爭議者，依本條例第二十六條規定處理。」即送被告之耕地租佃委員會調解，調解不成立，送該管縣政府耕地租佃委員會調處，乃被告僅以九十二年三月十八日線鄉民字第０九二０００一三三０號函，說明認依內政部頒租約清理要點第十點第一項第三款規定，應為租約變更登記等語予以說明後，即逕予登記，而未依「臺灣省耕地租約登記辦法」第二條第三項規定意旨依耕地三七五減租條例第二十六條規定予以處理，其處理程序自未盡符規定，訴願決定未予糾正，亦有未合。被告雖謂依「縣（市）政府及鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解調處耕地租佃爭議須知參考範例」第二點之規定申請調解，無從予以調解，及准予繼承登記後，始有對象可申請調解云云，惟依「臺灣省耕地租約登記辦法」第二條第三項規定移送調解者，即無須再依「縣（市）政府及鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解調處耕地租佃爭議須知參考範例」第二點之規定申請調解已如前述，而依「臺灣省耕地租約登記辦法」第二條第三項規定移送調解者，其調解雙方主體即為申請登記及異議者雙方，並無主體不明確之虞。從而原告請求撤銷訴願決定及原處分，核有理由，應將原處分及訴願決定均予撤銷，由被告另依規定程序為適當之處理。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第一百九十五條第一項前段、第九十八條第三項前段、第一百零四條、民事訴訟法第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九 十 二 年 十 二 月 二 十 五 日
臺 中 高 等 行 政 法 院 第 三 庭
審 判 長 法 官 王 茂 修
法 官 莊 金 昌法 官 許 金 釵右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須依對造人數附具繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。（參加人亦得上訴）提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票三九○元（三十四元及五元郵票各十份)。
中 華 民 國 九 十 二 年 十 二 月 三 十 一 日
法院書記官 朱 敏 諄