臺中高等行政法院判決 九十三年度訴字第二六五號
原 告 甲○○訴訟代理人 丙○○被 告 苗栗縣頭份地政事務所代 表 人 乙○○訴訟代理人 丁○○右當事人間因所有權登記事件，原告不服苗栗縣政府中華民國九十三年四月二十六日九十二年苗府訴字第七十一號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如左︰
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：原告之被繼承人劉雙路原所有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○段六五二、六五三、六五三─一地號等三筆土地，經劉雙路於民國（下同）八十一年六月二十四日出售予訴外人劉華椿與劉華雄二人，於買賣契約訂立前，劉雙路即於八十一年六月二十二日出具印鑑證明書，並於買賣契約簽訂後之八十一年八月六日向苗栗縣稅捐稽徵處竹南分處申報土地移轉現值，惟尚未辦理土地所有權移轉登記，劉雙路即於八十一年十一月十日死亡，被告仍於八十二年一月二十日准予辦理系爭土地所有權移轉登記，原告嗣於九十二年十一月二十日向被告申請將系爭土地回復登記予被繼承人劉雙路所有，遭被告否准。提起訴願，亦遭決定駁回，遂提起行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明求為判決：
⒈被告就苗栗縣○○鎮○○段○○段六五二、六五三、六五三─一地號等土地，應為回復原出賣人劉雙路所有之行政處分。
⒉訴願決定及原處分均撤銷。
⒊訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明求為判決：
⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造陳述：㈠原告主張：
⒈按「土地權利移轉、設定或權利內容變更，經訂立書面契約依法公證或監證
，並申報現值或契稅者，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由，附義務人之戶籍謄本及其他有關文件單獨申請登記。」為行為時土地登記規則第八十四條所明定。依據上開規定，登記義務人死亡時土地權利移轉的前提係經訂立書面契約並依法公證或監證，其公證機關是「法院」，而監證機關為「鄉鎮市區公所」，始生效力。
⒉本件坐落苗栗縣○○鎮○○段○○段六五二、六五三、六五三─一地號等三
筆土地係原土地所有人劉雙路於八十一年六月二十四日訂定契約出售給劉華椿及劉華雄，上開三筆土地於八十二年一月二十日完成移轉登記，惟土地所有權人劉雙路於八十一年十一月十日死亡，而被告土地移轉登記未按行為時之土地登記規則第八十四條規定，依法公證或監證，竟准辦理土地移轉登記手續，核有違反土地登記規則第八十四條規定，爰請求回復原狀。
⒊行為時土地登記規則第八十四條前段規定開宗明義表達「土地權利移轉」，
而被告轉移目標，故意錯引法令規定稱：「依法公證或監證」係專指成立建物移轉契約書時而言。惟土地登記規則第八十四條前段是專指「土地權利移轉」，並未指建物移轉，應予導正，以維政府之公信力及依法行政之真正目標。
⒋依中央法規標準法第二條規定：「法律得定名為法、律、條例或通則。」、
第三條規定：「各機關發布之命令得依其性質稱規程、規則、細則、辦法、綱要、標準或準則。」，而內政部七十一年十月二十日（七一）內字第一一六八三一號函文其位階低於上開法令之依據，而行為時土地登記規則其位階高於內政部函，故不應援引適用內政部函，應以土地登記規則為行為時之法令依據。
⒌土地法第四十三條：「依本法所為之登記，有絕對效力。」法意至為良美，
合於法令規章的登記，應獲保障。惟本件土地移轉登記，由於契約有瑕疵，尚未達到土地法第四十三條之合法標準，因為是未依法公證或監證，其土地移轉登記之要件不符合土地法第四十三條規定，屬違法登記，因此尚未達法令標準效力，故不適用土地法第四十三條規定，至為明確，如果違法登記也給予核准登記，而算是合法登記，亦受土地法第四十三條保障，豈非天下大亂？⒍關於行為時土地登記規則第七條規定：「依本規則登記之土地權利，除本規
則另有規定外，非有法律上原因，經法院判決塗銷確定者，登記機關不得為塗銷登記。」，而本件是有法律上之原因，並非「非有法律上原因」，而其法律上之原因並無法消滅，同時行為時土地登記規則第八十四條也有規定要依法公證或監證，才可移轉，故應依法塗銷登記，以維護繼承人之權利。
⒎本件系爭土地之買賣所有權移轉契約書影本，其中訂立契約人中載明見證人
鄭金土及劉光雲二人，而土地登記規則中均未載明辦理土地權利移轉過戶手續時需要見證人，為何本件三份土地之買賣所有權移轉契約書均有見證人出現，啟人疑竇？更何況此「見證人」非彼「監證人」顯然被告有違法核准登記，因此必須回復原所有權利人劉雙路名義，以符規範。
⒏再依被告八十二年一月十三日土地登記案件補正通知書頭地所補字第三二八
─三三○號中敘明，補正事項：「請依土地登記規則第八十四條規定辦理」，此已明顯說明，本核准登記案已不符合行為時之土地登記規則第八十四條前段規定：「土地權利移轉、設定或權利內容變更，經訂立書面契約依法公證或監證……」可單獨申請登記之要件，因本件未曾依法公證或監證，又為何被告所屬人員既然知本件未符合土地登記規則第八十四條規定，而給予登記呢？顯然有違法失職行為。
⒐又依行政院六十二年八月九日台六二內字第六七九五號函略謂：「對於有瑕
疵之行政處分，如不涉及私權爭執無人告爭時，原處分機關或有監督權之上級機關，認為原行政處分顯有法律上之瑕疵，自得依職權予以撤銷之。」暨改制前行政法院五十九年度判字第一四一號判決意旨：「行政官署對其已為之行政行為，發覺其於法令有違誤之處，基於公益上之理由，而自動予以更正或撤銷，並非法所不許。」，並參照司法院院字第一九一九號解釋意旨：「所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力。故第三人信賴登記而取得土地權利時，不因登記原因之無效或撤銷而被剝奪。」均認為原處分機關或上級機關於發現原行政處分顯有瑕疵，自得依職權予以更正或撤銷。
㈡被告答辯：
⒈本件權利人係在義務人死亡前，於八十一年六月二十四日雙方訂立買賣書面
契約，於八十一年六月二十四日向稅捐稽徵機關申報移轉現值，並於八十一年八月十七向苗栗縣頭份鎮公所申請三親等之贈與稅申報，苗栗縣頭份鎮公所卻於八十二年一月十一日八十二鎮財字第八十號函「……略以……三筆土地，經財政部臺灣省中區國稅局竹南稽徵所八十二年一月四日中區國稅竹南審字第四九六五號函，依遺產及贈與稅法第五條第六款，足以提出支付價款之確實證明，准予買賣認定」等字樣通知義務人，而義務人卻於八十一年十一月十日不幸死亡，但本案權利人確實有依照土地登記規則第八十四條：「土地權利移轉、設定，依法須申報土地移轉現值者，於申報土地移轉現值後，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由，檢附義務人之戶籍謄本及其他有關證件，單獨申請登記。」之規定辦理。原告一直強調，本案無辦理公證與監證為訴求，但殊不知，依當時土地登記規則第三十七條第一項第三款已明文規定：登記原因證明文件經依法公證或監證者，免附印鑑證明書。而本件有附印鑑證明書，故無須再辦理公證與監證為必要。
⒉被告當時確實有以未經公證、監證為缺失，要求代理人黃貴財代書請依土地
登記規則第八十四條規定辦理，並通知其補正在案。但後來查閱到相關法令即內政部六十九年十二月十一日台內地字第三五九二三號函釋：「按土地權利移轉、設定或權利內容變更，經訂立書面契約，依法公證或監證，並申報現值或契稅者，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由檢附義務人之戶籍謄本及其他有關證件單獨申請登記。又實施平均地權地區，土地權利移轉，毋須監證，如已依法申報現值後，登記義務人於申請登記前死亡，應足資證明契約之真實，准依上開規定，由權利人申請登記。」，而系爭三筆土地，早在六十六年即已實施平均地權，故毋須公證、監證。
⒊按「土地權利移轉、設定或權利內容變更，經訂立書面契約，依法公證或監
證，並申報現值或契稅者，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由，檢附義務人之戶籍謄本及其他有關證件單獨申請登記。」固為行為時土地登記規則第八十四條第一項所明定。上開規定之意旨似為簡化手續與防止倒填契約日期逃漏遺產稅。本件土地出賣人與權利人於八十一年六月二十四日訂立買賣契約，同時間又向稅捐稽徵機關申報移轉現值、於八十一年八月十七日向苗栗縣頭份鎮公所申報三親等之贈與稅，苗栗縣頭份鎮公所於八十二年一月十一日八十二鎮財字第八十號函復予義務人劉雙路：「……略以……三筆土地經財政部臺灣省中區國稅局竹南稽徵所八十二年一月四日中區國稅竹南審字第四九六五號函，依遺產及贈與稅法第五條第六款足以提出支付價款之確實證明，准予買賣認定」等字樣，均有詳實記載，故本案雙方均係合法之買賣行為，無庸置疑。嗣出賣人於八十一年十一月十日死亡，雙方所訂買賣契約，顯在出賣人死亡日之前，似可證明契約之真實，而無倒填契約日期之嫌，故本件均無不法之處。
⒋另按申請登記時檢附義務人或當事人之印鑑證明，其目的在於證明登記之申
請，係出於義務人或當事人本人之意思表示，本案義務人所附之印鑑證明，係由戶政機關於八十一年六月二十二日於義務人死亡前所核發。
⒌又依土地法第四十三條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」、土地
登記規則第七條規定：「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」，原告要求被告回復所有權人為劉雙路之登記，更是於法不合。
⒍原告主張內政部七十一年十月二十日台（七一）內字第一一六八三一號函文
其位階低於土地登記規則……等云云，更是本末倒置之說法。依據土地登記規則第一條：「本規則依土地法第三十七條第二項規定訂定之。」、又依土地法第三十七條第二項：「土地登記規則，由中央地政機關定之。」，而關於地政一切法規之訂定、修訂或解釋函令均由中央地政機關定之。土地登記規則祇是輔助土地法法源而已，故規則並非主要法源。且地政法令多如牛毛，有些法令在執行上難免會有些疑義案件，行政人員得請求上級主管機關協助統一解釋法令、認定事實及行使裁量權，上級主管機關得訂頒解釋性規定及裁量基準，亦分別為行政程序法第一百五十條、第一百五十九條所規定。⒎另關於見證人一節，法無明文規定不可列載見證人，本件原申請登記案件內見證人之填載非被告要求，亦非被告審查本件登記案件之依據。
理 由
一、按「依本法所為之登記，有絕對效力。」、「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」土地法第四十三條、土地登記規則第七條分別定有明文；次按「土地登記完畢後，利害關係人發見登記錯誤時，固得依土地法第六十九條之規定，以書面聲請該管上級機關，查明核准更正。但此種登記錯誤之更正，應以不妨害原登記之同一性者為限。若登記人以外之人，對登記所示之法律關係有所爭執，則應訴由司法機關審判，以資解決，殊非可依上述規定，聲請更正登記，以變更原登記所示之法律關係。」改制前行政法院四十八年判字第七十二號著有判例；又「土地權利移轉、設定或權利內容變更，經訂立書面契約依法公證或監證，並申報現值或契稅者，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由檢附義務人之戶籍謄本及其他有關證件單獨申請登記。」固為行為時土地登記規則第八十四條第一項所明定。惟「按『土地權利移轉，設定或權利內容變更，經訂立書面契約，依法公證或監證，並申報現值或契稅者，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由……單獨申請登記。』為土地登記規則第八十四條所明定。實施平均地權地區，土地權利移轉，毋須監證，如已依法申報現值後，登記義務人於申請登記前死亡，應足證明契約之真實，准依上開規定，由權利人單獨申請登記。
……」則經內政部六十九年十二月十一日台內地字第三五九二三號函釋在案。
二、本件原告之被繼承人劉雙路原所有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○段六五二、六五
三、六五三─一地號等三筆土地，經劉雙路於八十一年六月二十四日出售予訴外人劉華椿與劉華雄二人，惟買賣契約簽訂後，尚未辦理土地所有權移轉登記，劉雙路即於八十一年十一月十日死亡，被告仍於八十二年一月二十日准予辦理系爭土地所有權移轉登記。原告嗣於九十二年十一月二十日向被告申請將系爭土地回復登記予被繼承人劉雙路所有，遭被告否准。原告不服，循序提起本件訴訟，為如事實欄所載之主張。經查：
㈠行為時土地登記規則第八十四條第一項固規定「土地權利移轉、設定或權利內
容變更，經訂立書面契約依法公證或監證，並申報現值或契稅者，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由檢附義務人之戶籍謄本及其他有關證件，單獨申請登記。」上開規定之意旨似為簡化手續與防止倒填契約日期逃漏遺產稅（參見內政部七十年四月二十八日台（七○）內地字第一四八四四號函附臺灣省政府七十年三月二十四日七○地一字第二○一三五號函內容），故只要足以證明契約之真實，自應准由權利人單獨申請登記。內政部係中央地政主管機關，其依職權就其所發布之土地登記規則適用上發生疑義所為前揭六十九年十二月十一日台內地字第三五九二三號函釋，無違上開意旨，自得適用。原告主張行為時土地登記規則位階高於內政部函釋，不得援引適用內政部函釋，尚有誤解。況該條規定於八十四年七月十二日亦經內政部基於「按土地權利之移轉或設定契約書如經公證、監證、申報契稅或申報土地移轉現值，應可認定其無倒填訂約日期之虞。又並非土地權利之移轉或設定契約皆須經公證、監證，並申報土地移轉現值或契稅之程序，為符實際，爰修正原條文第一項文字，及另增訂第三項」之理由，而修正為第八十九條「土地權利移轉、設定，依法須申報土地移轉現值者，於申報土地移轉現值後，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由，檢附義務人之戶籍謄本及其他有關證件，單獨申請登記。登記權利人死亡時，得由其繼承人為權利人，敘明理由提出契約書及其他有關證件會同義務人申請登記。前二項規定於土地權利移轉、設定或權利內容變更，依法無須申報土地移轉現值，經訂立書面契約，依法公證、監證或申報契稅者，準用之。」之規定。
㈡本件劉雙路與劉華椿、劉華雄於八十一年六月二十四日訂立買賣系爭三筆土地
之契約，劉雙路於八十一年六月二十二日出具印鑑證明，並於八十一年八月六日向苗栗縣稅捐稽徵處竹南分處申報土地移轉現值，有買賣契約書、印鑑證明書、苗栗縣稅捐稽徵處竹南分處土地增值稅繳款書在原處分卷及本院卷可稽，而苗栗縣轄區於六十六年以前已全部實施平均地權，為原告所不爭執。則本件縱未經「依法公證或監證」，依前揭內政部六十九年十二月十一日台內地字第三五九二三號函釋，仍得由權利人單獨申請登記，被告准予辦理土地移轉登記，即無不合，自亦無適用行政院六十二年八月九日台六二內字六七九五號函釋、改制前行政法院五十九年判字第一四一四號判決、司法院院字第一九一九號解釋之餘地。
㈢本件原告請求為回復登記，已妨害原登記之同一性，依前揭判例所示，亦應訴由司法機關審判，以資解決，而非可逕向被告請求為回復登記。
三、綜上所述，被告駁回原告九十二年十一月二十日以劉雙路繼承人身分申請回復系爭三筆土地所有權登記之請求，並無不合。訴願決定予以維持亦無違誤。原告聲明求為撤銷，及請求被告應就系爭三筆土地為回復原出賣人劉雙路所有之行政處分，俱無理由，應予駁回。兩造其餘訴辯事由，已無庸審究，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第一百九十五條第一項後段、第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 十八 日
臺 中 高 等 行 政 法 院 第 二 庭
審 判 長 法 官 胡 國 棟
法 官 林 秋 華法 官 王 德 麟右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須依對造人數附具繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票三九○元（三十四元及五元郵票各十份）。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 十八 日
法院書記官 蔡 宗 融