臺中高等行政法院判決
94年度簡字第00236號原 告 甲○○訴訟代理人 丙○○被 告 財政部臺灣省中區國稅局代 表 人 乙○○訴訟代理人 丁○○上列當事人間因綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國94年10月28日台財訴字第09400394700號訴願決定（案號：00000000），提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
理 由
一、原告民國（下同）90年度綜合所得稅結算申報，列報配偶執行業務所得新臺幣（下同）281,207元及租賃所得129,960元，經被告所屬彰化縣分局核定311,040元及270,753元，歸課綜合所得總額1,420,780元，補徵應納稅額17,008元。原告不服，申經復查結果追減執行業務所得14,910元，其餘復查駁回。原告仍表不服，就租賃所得部分，提起訴願，遭決定駁回，遂提起行政訴訟。
二、原告起訴主張：產業外移，景氣惡化，營利事業一家家歇業，系爭房屋附近及對面諸多房屋尚閒置未出租，足見該房屋其位置及機能為鄉下房屋，被告以「諾貝爾」作為核課系爭房屋租金之依據，實為失當，諾貝爾位於中正路與彰鹿路三角路口處，店面面寬為一般房屋（即寬約4.2米）四棟寬，原告房屋面寬僅3.9米，與諾貝爾無法相提並論，是被告核定之租金過高，與實際租賃收入不符。又原告89年度租賃所得（同址出租予私立瑪郁語文短期補習班）亦同樣核定過高之租賃收入，原告提起行政爭訟，業經鈞院以92年度簡字第7號判決將原處分及訴願決定撤銷在案等語，請求判決撤銷訴願決定及原處分。被告則以：原告配偶於90年間將坐落彰化縣○○鎮街○里○○路○段○○○號房屋出租予私立瑪郁語文短期補習班營業使用，原告申報租賃收入228,000元，租賃所得129,960元，原查以其申報租金顯較當地一般租金為低，乃參照當地一般租金標準設算租金收入475,007元，減除43%必要損耗及費用，核定租賃所得270,753元。經被告派員於95年2月24日前往實地訪查系爭房屋之鄰近租金，彰化縣○○鎮○○路○段○○○號房屋（出租坪數14.52坪、每月租金17,000元、每坪每月租金1,170元）；彰化縣彰鹿路7段639號房屋（出租坪數20.17坪、每月租金17,000元、每坪每月租金842元）；彰化縣○○鎮○○路○段○○○號房屋（出租坪數96.13坪、每月租金35,000元、每坪每月租金364元），1-3樓全棟出租，與系爭房屋（7段641號）僅隔一間房屋。以上位於系爭房屋相臨左右邊。另彰化縣○○鎮○○路○段○號房屋（出租坪數100坪、每月租金80,000元、每坪每月租金800元）位於系爭房屋斜對面，上揭房屋與系爭641號房屋相鄰近有照相存證，又該等房屋之租金皆向法院辦理公證，且彰化縣○○鎮○○路○段○○○號房屋之出租人蔡連材於90年度綜合所得稅結算申報有列報租金收入204,000元。本件系爭房屋經營補習班之房屋稅係課非住家非營業用稅率，原告89年6月出租系爭房屋1-4樓坪數（31.37、30.55、30.58、30.10）合計122.60坪供私立瑪郁語文短期補習班營業使用，房屋稅改按非住家非營業用稅率課徵迄今尚無變更，其1樓屬招生櫃台及老師的辦公室，作為處理補習班行政事務之用，2樓以上係教室。○○○鎮○○路是彰化到鹿港必經之路，行經彰鹿路7段先經過諾貝爾圖書城（7段637、639號），約100公尺即系爭房屋。系爭房屋位於7段路尾接8段，為臨馬路獨棟房屋經營私立瑪郁語文短期補習班，臨近鹿港客運車站、衛生所、農會、公所等機關學校，屬過往行人車輛繁多之繁華市區。被告查明鄰近房屋之租金每坪每月582元，原告申報系爭房屋租賃收入228,000元，核算每坪每月154元，原告申報之租賃收入確屬偏低，又本件設算租賃收入每坪每月323元，亦低於系爭房屋之鄰近租金水準，是被告參照當地一般租金標準設算租金收入475,007元，減除43%必要損耗及費用，核定租賃所得270,753元，並無不合等語為辯，求為判決駁回原告之訴。
三、按「財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」、「本法第14條第1項第5類第4款及第5款所稱當地一般租金，由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查。」為所得稅法第14條第1項第5類第5款及同法施行細則第16條第3項所明定。次按「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」財政部賦稅署77年11月9日台稅一發第000000000號函釋甚明。本件原告因90年度綜合所得稅案件，就被告核定租賃所得部分不服循序提起行政訴訟，爭執原處分調增租賃所得與實際不符云云。經查，原告配偶丙○○於90年間將坐落彰化縣○○鎮街○里○○路○段○○○號房屋全棟出租予私立瑪郁語文短期補習班使用迄今，為原告所不爭執，復有該補習班負責人吳建宏申報之90年度上半期執行業務暨其他所得者基本資料表附原處分卷（第9頁）可稽。此外，依同卷附90 年度非自住房屋使用及租賃情形調查表（第11頁）所載，系爭房屋依房屋稅籍資料所載，為4層樓房，1至4樓坪數分別為
31.37、30.55、30. 58、30.10坪，合計122.60坪。另據原告提出之94年2月23日拍攝之系爭房屋外觀照片（附本院卷）觀之，該屋為4層樓面舖式房屋，屋況良好，其屋前牆壁之上懸掛有「佳音英語瑪郁語文短期補習班」之字樣。原告原申報90年度租賃收入228,000元，即每月租金19,000元，該年度租賃所得129,960元。是依系爭房屋出租之面積122.60坪計算，其租金為每坪每月計154元。被告調查系爭房屋鄰近租金即同路段645號房屋每月租金為35,000元，出租坪數
96.13坪，每坪每月租金計364元；同段639號房屋每月租金為17,000元，出租坪數20.17坪，每坪每月租金計842元；同段637號房屋每月租金為17,000元，出租坪數14.52坪，每坪月租金計1,170元；同路8段2號房屋每月租金為80,000元，出租坪數100坪，每坪每月租金計800元。上開637、639號房屋經營「諾貝爾書城」其租賃契約經公證在案（分別為90年6月6日公證字第988號及90年5月9日公證字第857號，見原處分卷第2、4頁90年租賃資料表所載），自堪採信。系爭房屋位於○○鎮○○路為彰化市○○○鎮○○○路，附近有鹿港國中、諾貝爾書城、燦坤3C賣場、7-11超商及泰元超市，有原告提出之系爭房屋附近之照片及地圖附本院卷可按，交通便利，生活機能良好，如前所述依據被告調查所得附近房屋每坪每月租金皆高於原告所申報之每坪每月租金甚多，是原告申報之租賃收入每坪每月154元確屬偏低。諾貝爾書城縱如原告主張房屋面寬較大，但其房屋面積含營業及住家用面積各僅14.52坪（同路段637號）及20.17坪（同路段639號）面積不大，且原告亦非比照諾貝爾書城之租金標準核定調整系爭房屋之租金收入（每坪月租金840元以上），且上開同路段645號房屋，與系爭房屋僅間隔一屋，其構造為3層樓房，每層面積20餘坪，小於系爭房屋，每坪月租金達364元，是被告參照當地一般租金標準，並以低於系爭房屋鄰近租金水準即每坪每月租金計323元設算原告租賃收入計475,007元，減除43%必要損耗及費用，核定租賃所得270,753元，揆諸首揭法令規定，並無違誤。原告主張被告核定之租金過高，與實際租賃收入不符云云，顯不可採。另原告援引本院92年度簡字第7號判決就系爭房屋89年度同樣租金收入核定過高問題，業已撤銷該案原處分及訴願決定乙節。惟查，本院上開判決係以「被告並未能舉證證明，原告之配偶丙○○有於89年度有將其上開房屋出租予瑪郁補習班達1年之事實，則被告以上揭原告所稱係4個月之租金收入，作為原告之配偶丙○○於89年度有將其上開房屋出租予瑪郁補習班達1年，而認其所申報之租金收入，顯較當地一般租金為低之依據，用以設算原告配偶丙○○89年租金收入，並以之課稅，被告此部分所為課稅事實之認定，自有違誤」為該89年度原處分違誤之論斷，並非認定核定租金過高問題，原告據以主張本件原處分有核定租金過高之違誤，自屬無據。
四、綜上所述，原處分核無違誤，訴願決定予以維持亦無不合，原告聲明求為撤銷，為無理由，應予駁回。兩造其餘訴辯事由均與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第233條第1項、第236條、第195條第1項後段、第98條第3項前段，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 28 日
第三庭 法 官 許金釵以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以本訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者，始得向本院提出上訴狀並表明上訴理由，經最高行政法院許可，否則不得上訴；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均應依對造人數提出繕本）。提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票390元（34元及5元郵票各10份)。
中 華 民 國 95 年 4 月 28 日
書記官 孫庠熙