臺中高等行政法院判決
94年度訴字第00443號原告 甲○○被 告 臺中縣豐原地政事務所代 表 人 乙○○訴訟代理人 丁○○
丙○○上列當事人間因有關土地登記事務事件，原告不服臺中縣政府中華民國94年7月25日府訴委字第0940199214號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下︰
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、事實概要：原告於民國（下同）93年5月10日由臺中地方法院拍賣取得坐落臺中縣豐原市○路○段○路墘小段94-5、94-19地號等2筆土地及2486建號建物一棟。該系爭不動產因涉及違法地目變更，被告於民國89年8月4日登記簿註記「本土地因涉及違法地目變更，目前依法處理中」及「本建物坐落基地因涉及違法地目變更，目前依法處理中」，嗣被告因依據臺中縣政府92年2月18日府地籍字第09204244600號函及93年8月27日府地籍字第0930225481號函等將系爭土地登記簿之原前揭註記於94年5月6日塗銷，並於94年5月9日以豐地登字第079990號於系爭土地之土地登記簿之土地所有權部之其他登記事項改註記為「本土地涉及違法地目變更，土地使用管制仍應受田地目之限制。」建物部分則改註記為「本土地涉及違法地目變更，土地使用管制仍應受原田地目之限制，建築物不得辦理改建、增建及變更使用執照。」且以94年5月16日豐地用字第0940004000號函通知原告。
原告不服，提起訴願，遭到駁回，遂提起本件行政訴訟。
乙、兩造爭點及陳述：
壹、原告方面：
一、聲明：求為判決：(一)訴願決定及原處分均撤銷。(二)土地及建物登記謄本（土地部分89年8月4日註記「依臺中縣政府89年8月2日八九府地籍字第206061號函辦理，本筆土地因涉及違法地目變更，目前正依法處理中；建物部分註記依中縣政府89年8月2日八九府地籍字第206061號函辦理，本建物坐落基地因涉及違法地目變更，目前正依法處理中；」及「土地部分94年5月6日註記本土地涉及違法地目變更，土地使用管制仍應受原田地目之限制，建物部分註記94年5月6日本土地涉及違法地目變更，土地使用管制仍應受原田地目之限制建築物不得辦理改建、增建及變更使用執照」所有註記均塗銷。(三)訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
(一)原告所有坐落臺中縣豐原市○路○段○路墘小段94之5應有部分1/20、94之l9地號土地及其上2486建號建物一棟，原係於93年4月14日依臺中地方法院拍賣公告內容上面記載：一、分別標價、合併拍賣。二、抵押權於拍定後塗銷。三、本件建物查封時為空屋，於拍定後點交買得。原告第一次向法院購買法拍屋，法院拍賣公告內容上面並無記載「本建物座落基地因涉及違法地目變更，目前正依法處理中。」字樣，原告以為此屋並無問題所以才標得，標得時鄰居才告訴原告本建物座落基地因涉及違法地目變更，目前正依法處理中。當時原告馬上找法院執行處春股主辦人員詢問可否不買此屋，主辦人員回答不買會沒收保證金，原告只好勉強買下，但竟無端涉及違法地目變更事件。
被告答辯理由為：豐原地政事務所於89年8月4日於土地登記簿標示部其他登記事項欄註記：「依臺中縣政府89年8月2日府地籍字第206061號函辦理，本筆土地因涉及違法地目變更，目前正依法處理中。」地上建物登記簿標示部其他登記事項欄註記：「依臺中縣政府89年8月2日府地籍字第206061號函辦理，本建物座落基地因涉及違法地目變更，目前正依法處理中。」即表示原告應知有違法地目變更乙事。但原告在購買當時完全依據法院拍賣公告上所記載而購買，並不知地政事務所謄本上有本建物坐落基地因涉及違法地目變更事件，且法院拍賣公告上並未告知此事。原告94年l月l0日至豐原地政事務所陳述意見，提出四親等戶籍資料證明與地目變更申請人及昶麟建設股份有限公司之股東均無親屬關係，並非關係人交易取得。沒想到豐原地政事務所仍以符合臺中縣政府92年2月18日府地籍字第09204244600號函附會議結論1、6.於土地或建物登記簿加註「涉違法地目變更」註記後方取得土地、建物所有權者，推定為惡意者，而作成地目維持建，但土地及建物依臺中縣政府93年8月27日府地籍字第000000000l號函示：土地註記為「本土地涉及違法地目變更，土地使用管制仍應受原田地目之限制。」建物註記為「建築物不得辦理改建、增建及變更使用執照。」之處分，縱使地目維持建，但該註記仍影響原告對房地之完整使用權限至深且鉅。
嗣原告因不服被告前揭處分，依法提起訴願，惟仍遭受理訴願機關台中縣政府94年7月25日府訴委字第0940199214號訴願決定駁回。
(二)訴願駁回理由以原告拍得時從登記謄本即知違法地目變更，但原告係以拍賣公告為依據而標得，並未向被告請領閱覽登記謄本，如何能知悉此事？
(三)民國89年間之註認係供第3人有知悉事實之機會，但94年更改之註記，卻使原告之地目建之房地，只能照現況使用，將來如有變動，即以地目田管制，建物且不得改、增建、變更使用，何能謂亦屬供第3人有知悉事實之機會，而是影響原告對建地目之使用收益處分。
(四)對於行政程序法第121條之除斥期間，訴願決定俱未答辯，顯無理由。經查，原告所有之系爭土地，係原所有權人陳福全因檢附不實證明文件申辦地目變更，將原地目「田」變更為「建」再出售昶麟建設股份有限公司，但該判決亦指出昶麟建設股份有限公司係「不知情」為何未被被告採納，故被告變更地目之處分顯然違法，此部分事實並經89年10月27日判決之臺灣臺中地方法院87年度訴字第2598號刑事判決確認無誤在案；又，被告於該案判決之前（即89年8月4日），於系爭土地登記簿「其他登記事項欄」註記「依臺中縣政府89年8月2日八九府地籍字第206061號函辦理，本筆土地因涉及違法地目變更，目前正依法處理中。」等語，足證被告至遲於其自承之註記日期89年8月4日起，即已知悉發生違法變更地目之情事，而得依法撤銷該違法之行政處分。惟查，本案發生違法變更地目之時 (依據前揭刑事判決所示，涉案之被告公務員蘇彥竹（即蘇啟臺）係於89年7月9日簽擬本件變更地目案件)，或事後被告獲悉違法情事之際 (依據被告自承註記之日期89年8月4日)，行政程序法均尚未開始實施，對於發生違法之行政處分、被告本於職權原得加以撤銷之，並無2年除斥期間之限制。惟行政程序法既於90年l月1日開始施行 (行政程序法第175條參照)，依據該法第121條第1項規定，被告對於違法之行政處分行使撤銷權，即應受2年除斥期間之限制，被告固係於89年8月4日即已知悉違法之情事，依法仍應自90年l月l日行政程序法開始施行之日起算，至91年
12 月31日除斥期間屆滿之日為止。被告竟遲至94年5月16日始發函撤銷違法變更地目之行政處分，己逾2年之撤銷除斥期間，難認其撤銷行為適法。且有本院受理94年度簡字第32號返還慰助金案件之判決可供參酌。
(五)綜上所述，本案因被告之違法行政處分，遲至行政程序法施行後，5年始另為處分，致損害原告權利，原告雖經依法提起訴願，仍不服其決定，乃依據行政訴訟法第4條第l項、第105條等規定，提起本件撤銷訴訟，請求依法迅賜判決如起訴聲明所示。
貳、被告方面：
一、聲明：求為判決：(一)請駁回原告之訴。(二)訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
(一)被告轄區坐落豐原市○路○段○路墘小段94-5(應有部分20分之1)、94-19地號土地係都市計畫內農業區，因原土地所有權人及土地登記專業代理人 (現稱為地政士)檢附不實證明文件申辦地目變更，由原田地目變更為「建」地目，查明屬實無誤。對違法授益處分產生形式的存續力後，其撤銷與否，恆受依法行政原則和信賴保護原則之支配。準此，臺中縣政府乃組成專案小組，訂定第三人善、惡意之認定基準，以作為基層地政機關執行之依據。是以，被告乃依據臺中縣政府92年2月18日府地籍字第09204244600號函送會議結論善、惡意者之認定基準第1點第6項：於89年8月4日土地及建物登記簿加註「涉違法地目變更」註記後方取得土地、建物所有權者」推定原告為惡意取得者，無信賴保護原則之適用，並依相關規定做成提案，於94年3月18日召開被告轄區不實申辦地目變更後續處理第四次專案會議審議，並作成決議，以被告94年3月21日豐地用字第0940002165號函報臺中縣政府核備，並經臺中縣政府94年4月29日府地籍字第0940113763號函准備查，經更正登記完畢，再以被告94年5月16日豐地用字第0940004000號函通知現土地所有權人及相關單位。原告於94年5月16收受處分書，94年5月18日於30日內提起訴願，經被告94年5月26日豐地用字第0940004246號函附答辯書送交臺中縣政府訴願委員會審議。經臺中縣政府94年7月25日府訴委字第0940199214號訴願決定書駁回訴願有案。至本案有無公益原則之適用，亦經臺中縣政府93年1月7日府地籍字第0930009649號函示：「．．．其有關涉案地號之保護善意第三人之信賴利益是否將造成對公益重大危害之審核，研判對公益無重大危害情事。」
(二)查本筆土地原所有權人陳福全係原地目變更申請人之一，經臺中地方法院87年度訴字第2598號刑事判決有罪確定有案。
(三)再者，被告為以登記公示效果提醒不知情大眾，該等土地實際狀況，乃於89年8月4日於土地、建物登記簿其他登記事項欄註記「本案土地因涉及違法地目變更，目前正依法處理中」，原地目變更申請人之一陳福全等4人共有，於86年12月29日出賣予陳文來，87年6月23日買賣移轉林壽山，93年5月10日由現所有權人甲○○向臺中地方法院拍賣取得，其拍賣取得時間在註記之後，難謂其不知有違法地目變更之情事，自無信賴保護原則之適用。是以，被告依據臺中縣政府92年2月18日府地籍字第09204244600號函送會議紀錄善、惡意之認定基準第1點第6項「於土地或建物登記簿加註「涉違法地目變更」註記後方取得土地、建物所有權者。」推定原告為惡意者，依經驗及論理法則論究，並無違誤。
(四)更改註記係依據臺中縣政府93年8月27日府地籍字第0930225481號函示意旨將推定為惡意者之土地及建物變更內容，以維建物結構之安全，地目仍維持「建」作為管制手段而已，並未更改系爭土地之地目。
(五)原告主張行政程序法第121條第1項規定之除斥期間經過，被告依法不得撤銷該地目變更一節，查行政程序法第121條第1項規定之撤銷權除斥期間，係以本案應有行政程序法第117條規定之適用為前提，而依前開法條本文前段規定，僅適用於法定救濟期間經過，被告撤銷違法之行政處分之情形，而所謂法定救濟期間係指處分相對人或利害關係人合法提起救濟之期間，故僅在違法行政處分屬於負擔性處分，始有行政程序法第117條之適用，而本案違法之行政處分由「田」地目核准變為「建」地目，並未增加原告之負擔，依據上開理由並不適用行政程序法第117條規定，當然亦不適用同法第121條第1項之除斥期間規定。
理 由
一、本件原告起訴主張：原告所有坐落臺中縣豐原市○路○段○路墘小段94之5應有部分20分之1、94之l9地號土地及其上2486建號建物一棟，係向臺灣臺中地方法院所標購，依93年4月14日臺中地方法院拍賣公告內容並未記載「本建物坐落基地因涉及違法地目變更，目前正依法處理中。」字樣，原告以為此房地並無問題始予標買，並不知地政事務所土地登記簿上有本建物坐落基地因涉及違法地目變更事件等之註記，詎被告豐原地政事務所仍以符合臺中縣政府92年2月18日府地籍字第09204244600號函附會議結論1、6.於土地或建物登記簿加註「涉違法地目變更」註記後方取得土地、建物所有權者，推定為惡意為由，而作成地目維持建，但土地及建物依臺中縣政府93年8月27日府地籍字第000000000l號函示：
土地註記為「本土地涉及違法地目變更，土地使用管制仍應受原田地目之限制。」建物註記為「建築物不得辦理改建、增建及變更使用執照。」之處分，縱使地目維持建，但該註記仍影響原告對房地之完整使用權限至深且鉅，因求為命被告應將系爭土地及建物登記簿上關於89年8月4日及94年5月6日所有註記均予塗銷之判決。
二、被告則以：本件系爭土地原所有權人陳福全係原地目變更申請人之一，經臺中地方法院87年度訴字第2598號刑事判決有罪確定有案。被告為以登記公示效果提醒不知情大眾，該等土地實際狀況，乃於89年8月4日於土地、建物登記簿其他登記事項欄註記「本案土地因涉及違法地目變更，目前正依法處理中」。原告於93年5月10日向臺中地方法院標買取得，其拍賣取得時間在上開註記之後，難謂其不知有違法地目變更之情事，自無信賴保護原則之適用。是被告依據臺中縣政府92年2月18日府地籍字第09204244600號函送會議紀錄善、惡意之認定基準第1點第6項「於土地或建物登記簿加註「涉違法地目變更」註記後方取得土地、建物所有權者。」推定原告為惡意者，依經驗及論理法則論究並無違誤等語，資為抗辯。
三、查本件被告所轄坐落臺中縣豐原市○路○段○路墘小段94-5(應有部分20分之1)、94-19地號土地係都市計畫內農業區，因原土地所有權人及土地登記專業代理人檢附不實證明文件申辦地目變更，由原田地目變更為「建」地目，該地目變更申請人之一即系爭土地原所有權人陳福全，經臺灣臺中地方法院87年度訴字第2598號刑事判決有罪確定在案，有該判決節本附訴願卷可稽（見訴願卷第32頁、本院卷第96頁），並經被告查明屬實。被告乃依據臺中縣政府92年2月18日府地籍字第09204244600號函送會議結論善、惡意者之認定基準第1點第6項：於89年8月4日土地及建物登記簿加註「涉違法地目變更」註記後方取得土地、建物所有權者」推定原告為惡意取得者，無信賴保護原則之適用，並依相關規定做成提案，於94年3月18日召開被告轄區不實申辦地目變更後續處理第四次專案會議審議，作成決議，以被告94年3月21日豐地用字第0940002165號函報臺中縣政府核備，並經臺中縣政府94年4月29日府地籍字第0940113763號函准備查，而註記完畢，再由被告以94年5月16日豐地用字第0940004000號函通知現土地所有權人及相關單位等情，亦有臺中縣政府92年2月18日府地籍字第09204244600號函、被告94年5月16日豐地用字第0940004000號函等附卷可稽（見本院卷第80頁、84頁），自屬實在。
四、本件原告既在被告89年8月4日於土地、建物登記簿其他登記事項欄註記「本案土地因涉及違法地目變更，目前正依法處理中」，以登記公示效果警示不知情大眾有關該等土地實際狀況之後，始標買系爭房地，被告乃依據臺中縣政府92年2月18日府地籍字第09204244600號函送會議結論善、惡意者之認定基準，認定原告為惡意取得者，無信賴保護原則之適用，尚無不合。原告雖主張法院拍賣公告並無是項註記，不悉其情，應有信賴保護原則之適用，不應認係惡意取得，而加註該項註記云云。惟按「有左列情形之一者，應繳納工本費或閱覽費：…二、聲請發給登記簿或地籍圖謄本或節本者。」、「依本法所為之登記，有絕對效力。」土地法第79條之二第2款、第43條分別定有明文。準此，任何人皆得聲請發給登記簿或地籍圖謄本或節本，故依上開規定，土地登記具公示性及公信力。因此法院強制執行程序中之拍賣公告，縱有漏未就土地登記簿所登記之事項予以載明揭示，亦不影響其登記之效力。蓋「依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。」（最高法院80年臺抗字第143號判例參照），縱拍賣公告有漏未載明之情形，亦僅拍定人得否依強制執行或民事程序主張救濟之問題。又按「受益人有下列各款情形之一者，其信賴不值得保護：
一、以詐欺、脅迫或賄賂方法，使行政機關作成行政處分者。二、對重要事項提供不正確資料或不完全陳述，致使行政機關依該資料或陳述而作成行政處分者。三、明知行政處分違法或因重大過失而不知者。」、「註記：在標示部所有權及他項權利部其他登記事項欄內註記資料之登記。」行政程序法第119條、登記原因標準用語亦分別定有明文。本件土地違法地目變更之登記，被告已另於土地、建物登記簿其他登記事項欄註記「本案土地因涉及違法地目變更，目前正依法處理中」，以登記公示效果警示不知情大眾已如前述，原告縱未閱覽土地、建物登記簿，亦屬因重大過失而不知，其信賴自不值得保護，原告主張信賴保護，自非可採。
五、原告另主張依行政程序法第121條第1項規定，被告對於違法之行政處分行使撤銷權，即應受2年除斥期間之限制，被告於89年8月4日即已知悉違法之情事，依法應自90年l月l日行政程序法開始施行之日起算，至91年12月31日除斥期間屆滿之日為止，被告竟遲至94年5月16日始發函撤銷違法變更地目之行政處分，己逾2年之撤銷除斥期間，難認其撤銷行為適法云云。惟查被告94年5月16日豐地用字第0940004000號函載：「主旨：為臺端所有坐落豐原市○路○段○路墘小段
94 -5、94-19地號等2筆土地2486建號1棟建物疑涉違法地目變更，業經本所94年5月6日豐地登字第079981號塗銷註記及
94 年5月9日豐地登字第079990號改註記登記完畢乙案，請查照。說明：．．．二、旨揭土地、建物．．．本所業依規定辦理塗銷89年8月4日之註記。並依臺中縣政府93年8月27日府地籍字第0930225481號函說明二將土地部分改註記於所有權部其他登記事項為『本土地涉及違法地目變更，土地使用管制仍應受原田地目之限制。』建物部分註記為『本土地涉及違法地目變更，土地使用仍應受原田地目之限制，建築物不得辦理改建、增建及變更使用執照。』登記完畢。．．．」（見本院卷第84、85頁），足見被告於89年8月4日所為之註記，業經被告以94年5月6日豐地登字第079981號塗銷註記，此部分原告之訴，已無理由。而被告以94年5月9日豐地登字第079990號改註記登記部分，其內容乃分別就土地部分註記為「本土地涉及違法地目變更，土地使用管制仍應受田地目之限制。」建物部分則註記為「本土地涉及違法地目變更，土地使用管制仍應受原田地目之限制，建築物不得辦理改建、增建及變更使用執照。」就原違法地目變更為建之行政處分並未予撤銷（併參照本院卷第59頁至第64頁土地及建物記簿謄本之記載），其仍登記為建地目，故並無原告所謂遲至94年5月16日始發函撤銷違法變更地目之行政處分，己逾2年之撤銷除斥期間，難認其撤銷行為適法之問題。至原告謂另有本院94年度簡字第32號返還慰助金案件之判決可證云云，惟本件並未撤銷原行政處分，與該案之情形不同，不能比附援引。
六、綜上所述，原告之主張俱無可採，原處分並無違誤，訴願決定予以維持亦無不合，原告請求予以撤銷，並請求被告將系爭房地登記簿上所有註記（包括被告業已塗銷部分）均予塗銷，核無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第195條第1項後段、第98條第3項前段，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 10 月 19 日
第二庭審判長法 官 王茂修
法 官 莊金昌法 官 林金本以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須依對造人數附具繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票390元（34元及5元郵票各10份)。
中 華 民 國 94 年 10 月 19 日
書記官 朱敏諄