臺中高等行政法院判決
九十四年度訴字第四五○號原 告 甲○○訴訟代理人 丙○○被 告 南投縣政府代 表 人 乙○○訴訟代理人 丁○○上列當事人間因徵收補償事件，原告不服內政部中華民國九十四年八月三日台內訴字第○九四○○○五三二五號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下︰
主 文原處分及訴願決定關於補償費之部分均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、事實概要：緣原告所有坐落南投縣○○鎮○○段○○○○號土地上建築改良物（門牌號碼南投縣○○鎮○○路○○○巷○○號），經被告以民國九十二年十月廿八日府地劃字第○九二○一九七四三七二號函公告徵收作為南投縣草屯行政專用區及新社區區徵收工程用地，該建築改良物於公告補償清冊中並以宏大不動產鑑定顧問股份有限公司（下稱宏大公司）之查估金額新台幣（下同）一三、八○四、六九○元作為徵收補償價額。嗣原告以補償金額過低，向被告提出異議。經被告查處並提請南投縣地價及標準地價評議委員會決議（其間原告分別於九十三年五月十一日及廿七日領取首揭補償費－含救濟金），評估後以九十四年六月十日府地劃字第○九四○一一五八四一○號函知原告略以：「．．．仍依本府公告之查估金額一三、八○四、六九○元（含救濟金）為補償金額。．．．請台端依同條例第二十八條規定於本（九十四）年七月卅一日前遷移完竣，逾期未遷移者，依法執行。」等語。原告不服，提起訴願，經訴願決定將原處分關於遷移費部份撤銷，由原處分機關於二個月內另為適法處分，其餘部份則駁回。原告仍不服，遂就補償費部分，提起本件行政訴訟。
乙、兩造聲明：
一、原告聲明求為判決：原處分及訴願決定關於補償費之部分均撤銷。
二、被告聲明求為判決：原告之訴駁回。
丙、兩造之陳述：
壹、原告起訴意旨略以：
一、本件被告無非以宏大公司依八十六年一月廿七日修正公布之「南投縣興辦公共工程拆遷建築改良物補償及獎勵辦法」（下稱系爭補償辦法）所作成之鑑估報告，為本件徵收補償費發放金額之依據。惟宏大公司為私人營利公司，非專業機構，其鑑估人員是否具有專業證照資格，已令人質疑。況系爭補償辦法距本件徵收年度已達七年餘，規範內容顯不符現實社會經濟狀況，其所計算成本之依據，亦與現今相去甚遠。又該辦法第四條規定關於建築物之補償價格概依「房屋價格評點標準表」（下稱評點標準表）按每平方公尺評點之方法查估，第十四條則規定該辦法所列補償項目以外之特殊項目，得委託專門或學術單位代為查估。然除評點標準表同有前述不合時宜情形外，本件系爭坐落南投縣○○鎮○○段○○○○號其上建物（下稱系爭建物，含主體建物及小木屋）多使用特殊建材且非評點標準表所列項目，宏大公司未另為查估，顯有違誤。另被告從未公開其評定報告書，其於九十二年十二月廿四日所召開之異議案件查處會議中，亦未見此鑑估報告，致原告無從知悉其詳細內容為何，其鑑定程序當有瑕疵。
二、依土地徵收條例第三十一條第一項規定，建築改良物之補償費，應按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之。衡其意旨，係因此方能給予被徵收人合理之補償。原告當初興建系爭建物及相關園藝設施，耗費數千萬元，原告自行委託台灣省建築師公會所作成之鑑定價格亦為三八、八三五、七六七元，與宏大公司之鑑估價格差距近三倍。又兩造曾於九十四年三月十七日進行協商，並由被告自行提出三千萬元之價額為最適補償費，足證被告已自認宏大公司之鑑估結果未盡完善，是宏大公司之鑑定價格，原告無法接受。且宏大公司之鑑定價格與現實交易價格差距過大，顯見其所憑恃之系爭補償辦法，其規定內容已抵觸前開土地徵收條例（中央法規）之規定，應屬無效。
貳、被告答辯意旨略以：
一、按系爭補償辦法為被告依建築改良物徵收補償費查估基準第七點所訂定，又該辦法雖為八十六年間所修正公布，惟至本件查估日期九十二年六月間，不動產景氣低迷，物價波動平順，該七年間物價上漲率每年上漲約百分之一，故主管機關（建管單位）方未於該期間作出修正。又依不動產估價師法第十四條第一項規定：「不動產估價師受委託人之委託辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。」，本件建築改良物係委託宏大公司辦理查估，並經該公司不動產鑑定評議委員會評審通過及公司負責人卓輝華不動產估價師（不動產估價師證照ＳＡ（八七）○○八）簽名，是被告採用宏大公司之鑑估報告書，依法有據。原告訴稱系爭補償辦法抵觸中央法規等語，並無足採，其自行委託之台灣省建築師公會鑑定結果亦僅得供被告參考，尚無法據以作為發放補償之依據。
二、原告另訴稱其無從知悉宏大公司鑑定報告詳細內容等語，然宏大公司查估金額已公告「南投縣草屯行政專用區及新社區開發跨區區段徵收建築改良物補償清冊」及「南投縣草屯行政專用區及新社區區徵收範圍內非合法建物拆遷救濟金查估清冊」（含查估標的細項名稱、年期或評點、元／平方公尺、數量、查估單價、查估總額及發放金額）在案，其內容與宏大公司之鑑估報告書內容一致，符合公正、公開原則，並將清冊交予原告，原告不可謂其不知。至原告訴稱被告曾提出補償金額為三千萬元之和解方案，及林昭喜、許清欽兩位委員同意尊重台灣省土木技師公會之鑑定結果乙節，按本件徵收補償費因台灣省土木技師公會鑑估報告書具有嚴重瑕疵而不予採用後，被告嗣於九十四年三月十七日與原告協商，因原告建議以三千五百萬元為建築改良物補償金額，致其會議結論為：「未能達成協議，再函請負責鑑價之台灣省土木技師公會研商後再與建物所有權人協議。」此與原告前揭所述有別。另九十四年五月廿五日被告召開之「審查草屯行政專用區及新社區區徵收範圍內甲○○先生所有建築改良物之徵收補償費委由台灣省土木技師公會鑑估報告內容會議」結論為：「．．．，惟設計監造費比例似嫌偏高（本建物為農舍），建議依南投縣政府採購法之委託設計標準計算較為妥適。」是林昭喜、許清欽兩位委員簽名之會議記錄並無原告所述設計監造費由原來之二百四十萬元更正為一百六十萬元等情事，則原告訴稱兩位委員即就全部之鑑估報告內容表示尊重認同之語，顯與事實不符。
理 由
一、按「建築改良物之補償費，按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之。」、「建築改良物及農作改良物之補償費，由直轄市或縣（市）主管機關會同有關機關估定之；其查估基準，由中央主管機關定之。」分別為土地徵收條例第三十一條第一項及第三項所明定。又「本基準依土地徵收條例（以下簡稱本條例）第三十一條第三項規定訂定之。」、「建物重建價格之核算以拆除面積乘以重建單價計算。其拆除面積之計算，以建物各層外牆或外柱面以內面積計算，重建單價依建物主體構造材料及裝修材料由直轄市或縣（市）政府另定之。」、「直轄市或縣（市）政府應依本基準並參酌當地實際狀況，自行訂定該直轄市或縣（市）辦理建物徵收補償費查估之依據。」建築改良物徵收補償費查估基準第一點、第四點及第七點亦分別定有明文。
二、本件系爭建物經被告於九十二年十月廿八日以府地劃字第○九二○一九七四三七二號函公告徵收，關於該建物之徵收補償費之部分，原告以數額過低，如事實欄所示過程，向被告提出異議，經被告查處後，原告仍不服，循序提起行政訴訟。
三、本件兩造爭執之要旨，在於原告主張：依土地徵收條例第三十一條第一項規定，系爭建物之補償費，應按徵收當時重建價格估定，予被徵收人合理之補償。系爭補償辦法，規範內容顯不符現實社會經濟狀況，其所計算成本之依據與實情差距太大，被告不得作為補償之依據，且原告當初興建系爭建物及相關園藝設施，耗費數千萬元，原告自行委託台灣省建築師公會所作成之鑑定價格亦為三八、八三五、七六七元，與宏大公司之鑑估價格差距近三倍。被告以宏大公司依系爭補償辦法所作成之鑑估報告，為本件徵收補償費發放金額之依據，自有違誤。被告則稱：系爭補償辦法為被告依建築改良物徵收補償費查估基準第七點所訂定，又該辦法雖為八十六年間所修正公布，惟至本件查估日期九十二年六月間，不動產景氣低迷，物價波動平順，該七年間物價上漲率每年上漲約百分之一，故主管機關（建管單位）方未於該期間作出修正。本件系爭建物係委託宏大公司辦理查估，並經該公司不動產鑑定評議委員會評審通過及公司負責人卓輝華不動產估價師簽名，被告採用該公司之鑑估報告書，依法有據，原告自行委託之台灣省建築師公會鑑定結果亦僅得供被告參考，尚無作為發放補償之依據。
四、次按被告為地方自治機關，依首開規定，並衡酌徵收當時建築改良物重建之價格，而訂定系爭補償辦法，依行為時該辦法第四條及第十四條分別規定「建築物補償價格概依『房屋價格評點標準表』按每平方公尺評點之方法查估之。」、「本辦法所列補償項目以外之特殊項目，得委託專門或學術單位代為查估，其鑑估費用由需地機關負擔。」，並另訂定有評點標準表。被告以該辦法為系爭建物補償費之依據，自屬正當。
五、然查，系爭建物經本院於九十四年九月三十日至現場勘驗結果，該建物外繞有圍牆，並有鍛造雙面大門，一樓餐廳部分有整套廚具，含上下櫃及中央處理桌，有現場照片在卷可稽（本院卷一六九及一七二頁）。又本院函請華聲企業發展鑑定顧問有限公司（下稱華聲公司）鑑定系爭建物之重建價格，依該公司之鑑定報告書，系爭建物之室外貼有外國花岡石碎地板，室內亦舖有外國大理石地板，該建物另裝有中央空調及保全系統之監視器，浴室部分裝有烤箱等設備。而被告關於本件對原告之徵收補償，係以宏大公司之鑑定查估報告為依據（同卷六四至七二頁），該公司對於系爭建物之鑑定查估，均係以系爭補償辦法為標準，惟上述大門、廚具、烤箱、中央空調、監視器等設備，為該辦法評點標準表所無規定之項目，被告對此部分之查估，自應依該辦法第十四條之規定委託專門或學術單位代為查估。然宏大公司之查估報告，廚具部分僅以八公尺，每公尺造價二萬元計算，而未如華聲公司之鑑定報告書，將該廚具依上下櫃及中央處理桌之規格，分單價及複價分別計算，自有疏略，該部分自難認符合重置價格。其他上開設備之部分，宏大公司均未查估，又系爭建物樓地板舖有外國大理石之部分，依評點標準表，點數為二、五八○，宏大公司係以國產大理石，點數八二○計算；再者，屋外牆粉裝／美術磚之部分，以點數二八○計算，與評點標準表之屋外牆粉裝美術磚分為一八五、五○○、六九○等三種點數，亦有所不符。
六、從而，宏大公司之查估報告，既有上開缺失，被告以該報告為系爭建物補償費之依據，原處分關於對原告所有系爭建物之補償費部分，自有違誤，訴願決定對此部分予以維持，亦有未合，原告請求撤銷原處分及訴願決定關於補償費之部分，為有理由，應由本院將此部分均予撤銷，由被告依上述相關法令，對於系爭建物之補償，詳實查估，以維法制。至兩造關於本件其他主張及陳述，與本件判決結果，不生影響，爰不一一論究，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第一百九十五條第一項前段、第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 7 月 12 日
第三庭審判長法 官 沈 應 南
法 官 林 秋 華法 官 許 武 峰以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須依對造人數附具繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票390元（34元及5元郵票各10份)。
中 華 民 國 95 年 7 月 17 日
書記官 陳 鼎 鈞