臺中高等行政法院判決
九十五年度簡字第五六號原 告 甲○○被 告 財政部臺灣省中區國稅局代 表 人 乙○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間因綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國九十四年十一月十四日台財訴字第○九四○○四○六七七○號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下︰
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、事實概要：緣原告民國九十一年度綜合所得稅結算申報，列報所有坐落台中市○區○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）出租供台中市私立昇晟文理短期補習班（下稱昇晟補習班）營業使用之租賃收入新台幣（下同）二一六、○○○元，租賃所得一二三、一二○元，經被告所屬民權稽徵所以其申報租金顯較當地一般租金為低，乃參照當地一般租金標準核定租賃收入三六九、三八九元，減除四三％必要耗損及費用暨原申報數，調增租賃所得八七、四三一元，並通報被告所屬東山稽徵所歸課綜合所得總額五、○七五、一四三元，補徵應納稅額一五○、三○九元。原告不服，申經復查未獲變更，提起訴願遞遭駁回，遂提起本件行政訴訟。
乙、兩造聲明：
一、原告聲明求為判決：原處分（復查決定）及訴願決定均撤銷。
二、被告聲明求為判決：原告之訴駁回。
丙、兩造之陳述：
壹、原告起訴意旨略以：按系爭房屋出租供昇晟補習班營業使用之租賃收入確實為二一六、○○○元，此有租賃契約為證。且系爭房屋非處鬧區，亦非位於台中市○○○道旁，原告為求有效利用及避免閒置，勉強以每月二萬元出租予昇晟補習班，此租金已略高於鄰近實際租賃價格。倘依被告所述以鄰近一般租金標準（即每月每坪租金九六二元）計算，系爭房屋月租金將高達六六、三四九元，其金額難以令人置信，亦非台中市區物價及一般人之經濟能力所得負擔。被告如認有該等行情，原告亦可解除租約再以上開租金價格將系爭房屋租予被告。次按財產出租，其約定之租金顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入，固為所得稅法第十四條第一項第五類第五款所規定。惟被告於復查階段並未告知原告所謂「當地一般租金」之評定依據及其採樣地點，僅空言「目前採用之『當地一般租金』係依據當地發展情況經實際調查所得，具有相當程度之真實性，符合租稅公平而對出租人核實課稅之原則。」而認定原告所言不實，且就原告所抗辯之「地點並非鬧區」、「八十八、八十九及九十年均未能出租，故降低租金」等復查事由均未予審酌，況稅捐徵收之行政處分對於人民權益影響甚鉅，被告如此枉斷，實有裁量怠惰之情形。
貳、被告答辯意旨略以：按財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入，所得稅法第十四條第一項第五類第五款規定甚明。本件原告將系爭房屋出租予昇晟補習班營業使用，九十一年度列報租賃收入二一六、○○○元，租賃所得一二三、一二○元，即原告原申報租金每坪每月僅二六一元，顯較鄰近房屋租金水準每坪每月九六二元為低，有系爭房屋鄰近租金查報單及租賃情形核定表可稽。被告乃參照當地一般租金標準設算原告租賃收入三六九、三八九元，減除該補習班已開立扣繳憑單金額二一六、○○○元，調增租賃收入一五三、三八九元，減除四三％必要損耗及費用，調增租賃所得八七、四三一元，且被告設算原告租賃收入每坪每月四七八元亦低於鄰近房屋租金水準，是原核定並無不合。
理 由
一、本件被告補徵原告應納稅額為一五○、三○九元，是訴訟標的未滿二十萬元，依行政訴訟法第二百二十九條第一項之規定及司法院九十二年九月十七日院台廳行一字第二三六八一號令，應適用簡易程序，合先敘明。
二、按「個人之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併計算之：．．．第五類：租賃所得及權利金所得︰凡以財產出租之租金所得，．．．︰財產租賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃收入或權利金收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。．．．財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」、「本法第十四條第一項第五類第四款及第五款所稱當地一般租金，由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查。」分別為所得稅法第十四條第一項第五類第五款及同法施行細則第十六條第三項所明定。次按「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」復經財政部賦稅署七十七年十一月九日台稅一發字第七七○六六五八五一號函釋在案。復查首揭稽徵機關得按一般租金調整計算出租人租賃收入規定，其立法本旨，係基於核實課稅原則，為防免租賃雙方勾結，藉故壓低申報租賃所得，用以逃避所得稅而設。
三、本件原告九十一年度綜合所得稅結算申報，列報系爭房屋出租供昇晟補習班營業使用之租賃收入二一六、○○○元，租賃所得一二三、一二○元，經被告所屬民權稽徵所以其申報租金顯較當地一般租金為低，乃參照當地一般租金標準核定租賃收入三六九、三八九元，減除四三％必要耗損及費用暨原申報數，調增租賃所得八七、四三一元，並通報被告所屬東山稽徵所歸課綜合所得總額五、○七五、一四三元，補徵應納稅額一五○、三○九元。原告不服，循序提起本件行政訴訟。
四、原告訴稱：系爭房屋非處鬧區，亦非位於台中市○○○道旁，原告為求有效利用及避免閒置，勉強以每月二萬元出租予昇晟補習班，此租金已略高於鄰近實際租賃價格。倘依被告所述以鄰近一般租金標準（即每月每坪租金九六二元）計算，系爭房屋月租金將高達六六、三四九元，其金額難以令人置信，亦非台中市區物價及一般人之經濟能力所得負擔。被告如認有該等行情，原告亦可解除租約再以上開租金價格將系爭房屋租予被告。又被告於復查階段並未告知原告所謂「當地一般租金」之評定依據及其採樣地點，亦未就原告所抗辯之「地點並非鬧區」、「八十八、八十九及九十年均未能出租，故降低租金」等復查事由予以審酌等語。
五、經查，本件原告九十一年度綜合所得稅結算申報，列報系爭房屋出租供昇晟補習班營業使用之租賃收入二一六、○○○元，租賃所得一二三、一二○元，有其該年度綜合所得稅結算申報書在卷可稽（原處分卷三八頁）。經被告所屬民權稽徵所以鄰近房屋台中市○區○○街○○號、八六號、廿三號（系爭房屋為同街六七號），租金分別為每坪每月為八五八元、一一○○元、九二七元，租金水準為每坪每月九六二元，有系爭房屋鄰近租金查報單及租賃情形核定表在卷可佐（同卷五、一至三頁），因原告所申報租金顯較當地一般租金為低，乃以財政部九十二年一月廿三日台財稅字第九二○四五○○八一號函核備之九十一年度一般租金標準，其中台中市○○街○段為每坪八○○元，另依被告非住家用房屋之當地一般租金標準表適用說明，二樓及三樓各以七折及五折計算，系爭房屋一樓面積為一八．一五坪，乘以八○○元，再乘以十二，為一七四、二四○元；二樓面積為一六．九四坪，乘以八○○元之七折五六○元，再乘以十二，為一一三、八三七元；三樓面積為一六．九四坪，乘以八○○元之五折四○○元，再乘以十二，為八一、三一二元，合計為三六九、三八九元（同卷四頁租賃情形核定表）。是被告核定原告關於系爭房屋本年度租賃收入三六九、三八九元，減除四三％必要耗損及費用暨原申報數，調增租賃所得八七、四三一元，並通報被告所屬東山稽徵所歸課綜合所得總額五、○七
五、一四三元，補徵應納稅額一五○、三○九元，即屬有據。
六、至原告所有系爭房屋係其出租他人供昇晟補習班營業使用，雖有房屋租賃契約書並經法院公證在案（同卷十七至廿二頁）。惟查，依公證法第四條規定，法院之公證僅能證明出租人與承租人雙方確有訂立租賃契約之法律行為，至契約約定內容如何，是否屬實，及義務是否履行等，則非屬公證之效力所及。故縱經法院公證之租賃契約，其約定之租金顯較一般租金標準為低者，仍得調整計算其租金收入。故出租人、承租人經法院公證之租賃契約中之租金，只能作為稅捐稽徵機關之參考，不能作為課稅之唯一依據。被告以本件租金之約定顯然較當地一般租金為低，依首揭規定，參照當地一般租金標準調整計算租賃收入，並無不當。
七、綜上所述，被告復查決定核定原告關於系爭房屋本年度租賃收入三六九、三八九元，減除四三％必要耗損及費用暨原申報數，調增租賃所得八七、四三一元，歸課綜合所得總額五、○七五、一四三元，補徵應納稅額一五○、三○九元，依首揭規定及函釋意旨，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告請求撤銷復查決定及訴願決定，為無理由，其訴應予駁回。另依兩造到庭所述各節及卷內資料，其事證已臻明確，本院亦認並無經言詞辯論之必要，爰不經言詞辯論而判決之，又原告其他主張及陳述，與本件判決結果不生影響，爰不一一論究，均併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第二百三十三條第一項、第二百三十六條、第一百九十五條第一項後段、第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 14 日
第三庭 法 官 許 武 峰以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以本訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者，始得向本院提出上訴狀並表明上訴理由，經最高行政法院許可，否則不得上訴；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均應依對造人數提出繕本）。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票390元（34元及5元郵票各10份)。
中 華 民 國 95 年 4 月 18 日
書記官 陳 鼎 鈞