臺中高等行政法院判決
95年度訴字第00105號原 告即顏國湖之承受訴訟
甲○○乙○○被 告 財政部台灣省中區國稅局代 表 人 丙○○訴訟代理人 丁○○上列當事人間因綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國94年12月22日台財訴字第09400562550號訴願決定，提起行政訴訟。
本院判決如下︰
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告等連帶負擔。
事 實
一、事實概要：緣原告之被承受訴訟人顏國湖申報民國（下同）90年度綜合所得稅時，未申報出租所有坐落彰化縣○○鎮○○路○○○號房屋之租賃所得，案經被告所屬彰化縣分局依查得資料核定租賃所得新臺幣（以下同）257,467元，併課原告當年度綜合所得總額為2,341,946元，補徵稅額286,595元。原告不服，申經復查結果，獲准追減租賃所得76,428元。原告仍表不服，提起訴願經遭駁回，遂提起本件行政訴訟，惟於本院審理中於95年5月16日死亡，原告等聲明承受訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明求判決：
⒈訴願決定及原處分均撤銷。
⒉訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明求為判決：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造之陳述：㈠原告部分：
⒈原告之被承受訴訟人顏國湖所有彰化縣○○鎮○○路○○
○號房屋當時因適逢921大地震，房價及百業蕭條，該棟房屋建築於離鬧區偏遠之邊陲之處，當時周邊未有人潮，所以完工後閒置乏人問津，慈光護理之家於89年成立，承租時因創業初期設立床數僅有45床，僅使用6、7樓面積，承租時議定租金為每月20,000元，出租供慈光護理之家使用，並有開立扣繳憑單金額240,000元。
⒉因承租時為89年間，當時週邊環境不比現況，顏國湖急
於出租，與承租人簽訂長期合約，租約中並未載明使用樓層或租金年增率，即予以公證，承租人堅以合約內容付款，現因合約為事實，短期間無法向承租人收取更高租租金，慈光護理之家代表人亦有出席說明實際付給租金確為每月20,000元，但被告不依實際收入而依現今當地一般租金標準核定租賃所得181,048元，與事實不符，有所違誤，請判決撤銷原處分及訴願決定云云。
㈡被告部分：
⒈按「個人之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併
計算之‧‧‧第5類：租賃所得‧‧‧五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」「本法第14條第1項第5類第4款及第5款所稱當地一般租金，由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查。」為所得稅法第14條第1項第5類第5款及同法施行細則第16條第3項所明定。
次按「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」為財政部賦稅署77年11月9日台稅一發第000000000號函所明釋。
⒉本件原告之被承受訴訟人顏國湖將其所有彰化縣○○鎮
○○路○○○號房屋出租予慈光護理之家供營業使用，未列報租賃所得，被告初查乃參照當地一般租金標準每坪每月86元及438.18坪（4至7樓）設算租賃收入451,698元，減除該護理之家已開立扣繳憑單金額240,000元，調增租賃收入211,698元，減除43﹪必要損耗及費用，調增租賃所得120,667元。原告不服，申請復查主張該房屋位於和美鎮鄉間邊陲地帶，乏人問津不易出租，每月實際租金20,000元，另該護理之家90年度雖承租4至7樓，惟承租總坪數僅352.6 坪，4至5樓承租期間亦未達1年，原核定租金、坪數及期間與事實不符云云，經被告復查決定以，查被告初查查明鄰近房屋之租金平均每坪每月280元，本件設算租賃收入每坪每月86元，低於鄰近房屋租金水準；次查彰化縣稅捐稽徵處94年3月28日彰稅房字第0940020445號函稱系爭房屋於89年4樓部分面積286.4平方公尺（即86.6 4坪）及5至7樓面積1162.1平方公尺（即351.54坪），因使用執照用途別變更為護理之家，改按住家用稅率核課房屋稅，原核定系爭房屋4至7樓面積合計438.18 坪並無不合。又被告於94年5月20日以中區國稅法二字第094 0025704號函請該護理之家負責人楊婷光君提示租賃契約、支付租金之相關帳載及紀錄供核，依楊君稱，該護理之家原向原告承租6及7樓，每月租金20,000元，90年度因擴充需要，另行承租4及5樓，使用面積為全部，惟4及5樓雖分別於90年3月及1月經彰化縣衛生局核准擴充，但於10月及7月才開始使用有楊君94年6月2日談話紀錄可稽，原告主張4及5樓實際出租期間未達1年核屬可採，重行核算4及5樓之租賃期間分別為3個月及6個月，系爭房屋4至7樓全年度租賃收入變更為317,612 元，原核定租賃收入451,698元乃予追減134,086元，租賃所得追減76,428元。原告不服，提起訴願，財政部持與被告相同之論見，予以駁回。
⒊訴訟意旨略謂：原告主張系爭房屋於89年10月出租予慈
光護理之家供營業使用，系爭房屋座落地點並非鬧區，訂約當時又適逢921大地震，周邊環境不比現況，因急於出租，與承租人簽訂長期合約，短期無法調整租金，實際租金收入確為每年240,000元（每月20,000元）無誤，被告依當地一般租金標準核定租賃所得與事實不符云云。
⒋查財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，
稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入，首揭所得稅法規定甚明。本件原告未列報租金收入，與承租人約定之租金顯較當地一般租金為低，已如前述，又被告初查查明鄰近房屋之租金平均每坪每月280元，本件設算租賃收入每坪每月86元，低於鄰近房屋租金水準，有系爭房屋鄰近租金查報單及租賃情形核定表可稽（原卷第30及31頁），是被告機關參照當地一般租金標準設算租賃收入，減除必要損耗及費用調增系爭租賃所得，並無不合，原告提起本訴訟，並無新理由及新事證，仍復執前詞爭訟，所訴委不足採。基上論結，原處分、復查及訴願決定均無違誤，請判決駁回原告之訴等語。
理 由
一、本件原告顏國湖於本院審理中，在95年5月16日死亡，有原告提出之死亡證明書附卷可證，原告甲○○、乙○○係其全體繼承人，聲明承受訴訟，經核於法並無不合，應予准許。
二、按「個人之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併計算之：‧‧‧第五類：租賃所得‧‧‧五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」及「本法第14條第1項第5類第4款及第5款所稱當地一般租金，由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查。」分別為所得稅法第14條第1項第5類第5款及同法施行細則第16條第3項所明定。
三、本件被告查得原告之被承受訴訟人顏國湖90年度將其所有坐落彰化縣○○鎮○○路○○○號房屋出租予慈光護理之家供營業使用，未列報租賃所得，經原處分機關調查系爭房屋鄰近地區之房屋平均租金為每坪280元，乃參照當地一般租金標準，從低以每坪每月86元，並以其4至7樓之總面積為438.18坪，設算原告租賃收入計451,69 8元，減除該護理之家已開立扣繳憑單金額240, 000元，（即調增租賃收入211,698元），再減除43﹪之必要損耗及費用，核定原告之租賃所得為257,467元。顏國湖不服，主張該房屋位於和美鎮鄉間邊陲地帶，乏人問津不易出租，每月實際租金為20,000元，另該護理之家90年度雖承租4至7樓，惟承租總坪數僅352.6坪，4至5樓承租期間亦未達1年，原核定租金、坪數及期間與事實不符。又合約是於景氣不佳之89年即簽定，無法向承租人收更高之租金，請依實際承租月份及坪數課稅云云，申請復查。案經被告復查決定以本件原查查明系爭房屋鄰近房屋之租金平均每坪每月280元，初查設算租賃收入每坪每月86元，低於鄰近房屋租金水準；又據彰化縣稅捐稽徵處94年3月28日彰稅房字第094002044 5號函復稱，系爭房屋於89年4樓部分面積286.4平方公尺（即86.64坪）及5至7樓面積1162.1平方公尺（即351.54坪），因使用執照用途別變更為護理之家，改按住家用稅率核課房屋稅，原核定系爭房屋4至7樓面積合計438.18坪，並無不合。惟據承租人護理之家負責人楊婷光於94年6月2日至被告處談話時稱，其經營之護理之家，原承租6及7樓，每月租金20,000元，90年度因擴充需要，另行承租4及5樓，使用面積為全部，然4及5樓雖分別於90年3月及1月經彰化縣衛生局核准擴充，但於10月及7月才開始使用，有楊婷光94年6月2日談話紀錄可稽，遂認原告主張其4及5樓實際出租期間未達一年為可採，而重行核算4及5樓之租賃期間分別為3個月及6個月，系爭房屋4至7樓全年度租賃收入變更為317,612元，變更核定租賃所得為181,048元，即准予追減租賃所得76,428元。揆諸首揭規定，經核並無不妥。
四、原告雖主張，顏國湖出租系爭房屋時間為89年間，當時週邊環境不比現況，伊急於出租，與承租人簽訂長期合約，租約中並未載明使用樓層或租金年增率，即予以公證，承租人堅以合約內容付款，現因合約為事實，短期間無法向承租人收取更高租金，慈光護理之家代表人亦有出席說明實際付給租金確為每月20,000元，但被告不依實際收入而依現今當地一般租金標準核定租賃所得181,048元，與事實不符云云。惟查顏國湖90年度綜合所得稅結算申報並未申報系爭租賃所得，被告調查其鄰近之坐落彰化縣○○鎮○○里○○路○○號房屋，出租坪數為164.68坪，每月租金為40,800元，每坪每月租金為248元；同里忠孝路250號房屋，出租面積58.02坪，每月租金為15,000元，其每坪每月租金為259元；同里同路248號房屋，出租坪數為59.74坪，每月租金為15,000元，每坪每月租金為251元；同里孝文路248號房屋（顏國湖生前於95年5月9日出庭時稱，該房屋在系爭房屋斜對面），出租坪數為12.4坪，每月租金為3,000元，每坪每月租金為242元；同里忠勇路30巷12號房屋，出租坪數為7.5坪，每月租金為3,000元，每坪每月租金為400元；以上原告所有出租之系爭房屋鄰近房屋90年度之平均租金為280元，此有被告綜合所得稅鄰近租金查報單，附在原處分卷可稽（原處分卷第31頁），被告並以原告之出租面積較大，乃從低按每坪每月租金86元計算，並按原告實際租賃之期間及面積，核定租賃所得為181,048元，於法並無不合。至於原告主張系爭租賃契約，業經公證，並經承租人楊婷光於被告函請談話時，證明其每月租金確為20,000元屬實，被告之課徵顯屬不當云云。經查原告之被承受訴訟人顏國湖提出楊婷光向被告承租6、7二層樓之租賃契約，每月租金為20,000元，其後增租4、5層樓，其租金亦為每月20,000元，顯不合常情，渠等雖稱楊婷光之營業情形不佳，每月虧損，故未調漲其租金云云。惟查楊婷光經營護理之家，如業積不佳，何以一再擴張營業，所言顯難採信，至於顏國湖與楊婷光之租賃契約，雖曾經送請公證，惟查契約之公證性質，僅係證明當事人有辦理公證之事實，至於契約內容之實體事項是否屬，因其屬非訟事件，公證人無從負審查之責，自不能以其曾經公證，即謂其契約內容為真實，原告此項主張亦難採據。本件被告復查決定以初查係按其調查鄰近房屋出租之平均租金為每坪280元，予以從低按每坪86元計算，惟其核算顏國湖90年度租實際出租4及5樓期間未達一年，而重行核算4及5樓之租賃期間分別為3個月及6個月，因而將系爭房屋4至7樓全年度租賃收入變更為317,612元，變更核定租賃所得為181,048元，亦即准予追減租賃所得76,428元，於法自無不合，訴願決定予以維持亦稱允洽，原告訴請撤銷為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第195條第1項後段、第104條、民事訴訟法第第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 25 日
第二庭審判長法 官 王 茂 修
法 官 王 德 麟法 官 林 金 本以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須依對造人數附具繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票390元（34元及5元郵票各10份)。
中 華 民 國 95 年 5 月 26 日
書記官 林 淑 雯