臺中高等行政法院判決
95年度訴字第00115號原 告 中聯信託投資股份有限公司代 表 人 甲○○訴訟代理人 吳瑞堯 律師訴訟代理人 康文毅 律師被 告 南投縣政府代 表 人 乙○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間因變更起造人事件，原告不服內政部中華民國94年12月28日台內訴字第0940007674號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下︰
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：原告前聲請臺灣南投地方法院（下稱南投地院）強制執行債務人張啟洋、陳宗維、林登進所有坐落南投縣○○鎮○○段563-6、563-20、563-21、737、737-4、737-131、738-14、739-35、748-4及748-42地號等10筆土地（下稱系爭土地），嗣因拍賣無人應買，由原告承受，經南投地院於民國（以下同）93年3月30日發給投院太執義字第151號不動產權利移轉證書，原告並已辦理所有權移轉登記。原告於取得系爭土地所有權後，以系爭土地，前由案外人雙贏建設股份有限公司（下稱雙贏公司）向被告申請興建10層63戶建築，並經被告核發（86）投縣建管（造）字第1188號建造執照（以下稱系爭建造執照）。乃於93年12月3日以補發建築執照申請書向被告申變更原告為起造人，並補發上開建造執照及設計圖與原告，經被告以94年7月7日府建管字第09401357520號函復原告略謂：「‧‧‧三、本案仍請貴公司取得原起造人同意變更建造執照起造人並於申請書上核章後，向本府辦理變更建造執照起造人。‧‧‧。」原告不服，向內政部提起訴願，遭駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明求判決：
⒈訴願決定及原處分均撤銷。
⒉被告應將南投縣政府（86）投縣建管（造）字第1188號
建造執照，辦理變更起造人名義為原告，並核發建造執照與原告。
⒊訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明求為判決：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造之陳述：㈠原告部分：
⒈查訴外人雙贏公司於87年3月12日，以其所有坐落南投
縣○○鎮○○段739-35、738-14、737-131、737-4、73
7、563-6號及訴外人周展昌所有坐落同地段748-4、748-42、563-21、563-20號土地，以其名義為起造人，向被告南投縣政府（86）投縣建管（造）字第1188號建造執照，嗣雙贏公司將該建造執照之起造人名義變更為「峰霖開發建設有限公司（下稱峰霖公司）。惟系爭10筆土地其後於88年7月16日經以買賣為原因，移轉登記予訴外人張啟洋、陳宗維及林登進3人共有，並以之為擔保，向原告抵押借款。嗣因未能依約清償該借款，經原告聲請南投地院執行拍賣，並由原告於93年3月30日拍定取得其所有權。
⒉原告於93年12月3日，以業已取得系爭土地所有權，訴
外人雙贏公司及峰霖公司俱已喪失對系爭土地占有使用收益之權源為由，向被告申請變更系爭建造執照起造人名義為原告，並核發建造執照與原告。竟遭被告南投縣政府以94年7月7日府建管字第09401357520號處分，拒絕原告之申請。原告不服，向內政部提出訴願，亦遭駁回。所據理由無非是認為：依據南投地院民事執行處94年4月14日投院太91執義字第151號函示意旨，系爭土地雖已由原告拍定取得所有權在案，然原告尚不因嗣後繼受取得各該土地之所有權而一併取得各土地上原已存在之建造執照云云。
⒊惟按「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權
利移轉證書之日起，取得該不動產所有權（債權人承受債務人之不動產者亦同），此為強制執行法第98條所明定。是債務人原領尚在施工中建築物之建造執照，即因此權利移轉而當然失效。買受人自得持憑法院發給之權利移轉證明書申請該管主管建築機關變更起造人名義，換發建造執照，於竣工後依建築法第71條申領使用執照。」為內政部66年12月27日台內營字第757816號解釋函所明文。又「建造執照僅為對申請建造之許可。此為建築法第26條第1項規定至明。是以建築物經法院拍定後，其在施工中者，拍定人如已取得原領建造執照，得憑法院權利移轉證明書申請變更起造人名義，未取得原領建造執照，得憑法院權利移轉證明書申請變更起造人名義，核發建造執照。其已竣工者，拍定人得憑法院權利移轉證明書依有關登記法令規定辦理建築改良物所有權登記或申請核發建築物使用執照。原發建造執照使用執照無通知或公告註銷必要。」、「拍賣之不動產‧‧‧買受人自得持憑法院發給之權利移轉證明書申請該管主管建築機關變更起造人名義‧‧‧前經本部66年12月27日台內營字第757816號函核釋在案，本案應請依上開部函規定，申請變更起造人名義‧‧‧。」亦經內政部73年11月7日台內營字第266837號及76年12月28日台內營字第560141號函核釋在案。準此，經買受人拍定取得之土地，其上存有尚未竣工之建築物，如原起造人拒不交出原建造執照者，買受人自領得執行法院所發給之權利移轉證明書之日起，取得該不動產所有權，原起造人原領尚在施工中建築物之建造執照，即因此權利移轉而當然失效，買受人自得持憑法院發給之權利移轉證明書申請該管主管建築機關變更起造人名義，換發建造執照，殆毋庸疑。
⒋本件原告既已於93年3月30日，拍定取得系爭土地所有
權，而系爭建造執照原起造人雙贏公司或峰霖公司與土地原所（共）有人張啟洋、陳宗維及林登進間，復無不動產租賃法律關係存在，原告依法本無庸繼受原土地所有權人與起造人峰霖公司間之法律關係。亦即，系爭建造執照原起造人雙贏公司或峰霖公司，已因原告拍定取得系爭土地所有權，而喪失對該土地管領使用收益之權利。揆諸上開函釋意旨，原起造人雙贏公司（嗣經變更起造人為峰霖公司）原領尚在施工中建築物之建造執照即系爭（86）投縣建管（造）字第1188號建造執照，即因此權利移轉而當然失效，無待執行法院另為通知或公告註銷之必要。職是，原告持憑臺灣南投地方法院民事執行處所發權利移轉證明書，請求被告南投縣政府准予辦理變更系爭（86）投縣建管（造）字第1188號建造執照起造人名義，並換發建造執照，洵屬依法有據。乃原行政處分及訴願決定未加詳究，率爾駁回原告之申請，認事用法顯有違誤，要難維持，請判決如原告訴之聲明所載云云。
㈡被告部分：
⒈按內政部93年7月28日台內營字第0930085435號函說明
二略以：「‧‧‧領有建造執照之土地經法院拍賣後，原起造人與土地所有權人相同時，拍定人是否得依法院核發之土地權利移轉證明書辦理變更起造人乙案，‧‧‧獲致結論如下：‧‧‧（二）建築工程已申報開工，‧‧‧如其建造執照未逾期失其效力，拍定人得單憑法院土地權利移轉證明書辦理變更起造人。‧‧‧」⒉本件原領86投縣建管（造）字第1188號建造執照，其竣
工期限已依規定合法展延至96年2月22日，故本件建造執照仍有效，但因原起造人與土地所有權人不同，是否符合上開規定，被告業以93年12月21日府建管字第0930
23 87930號函請內政部營建署釋示，經內政部營建署以94年1月11日營署建管字第0930110739號函復略以：「‧‧‧除起造人與土地所有權人不同外，‧‧‧先予查明本案其地上建築工程施工情形及拍定人是否取得建物所有權後本於職權核處」。因內政部營建署前開號函釋示內容仍不明確無法據以函復原告，被告遂再將本案地上建築工程施工情形及拍定人是否取得建物所有權情形詳細敘明並以94年1月27日府建管字第09400150120 號函請內政部營建署釋示，經內政部以94年3月16日台內營字第0940081689號函復略以：「‧‧‧本案原起造人與原土地所有權人不同，土地經法院拍賣，如拍定人與原起造人間之私權關係有待釐清時，請先逕恰承辦法官依法認定釐清後再據以辦理」。
⒊被告依內政部營建署釋示以94年4月7日府建管字第0940
0584630號函請臺灣南投地方法院表示意見，經臺灣南投地方法院民事執行處以94年4月14日投院太94執義字第151號函復略以：「本件執行標的○○○鎮○○段748-42等計10筆）前經台灣南投地方法院拍賣由債權人中聯信託投資股份有限公司拍定，並由本院核發權利移轉證明書取得所有權在案，揆諸上開說明，該拍定人尚不因嗣後繼受取得各該土地之所有權而一併取得各土地上原已存在之建造執照」。依該函意旨，該拍定人（即原告）尚不因嗣後繼受取得各該土地之所有權而一併取得各土地上原已存在之建造執照，自不能辦理申請變更建造執照之起造人，綜上所述，被告所為並無違法或不當，請駁回原告之訴等語。
理 由
一、本件原告前聲請南投地院強制執行債務人張啟洋、陳宗維、林登進等人所有系爭10筆土地，嗣由原告承受，而由南投地院於93年3月30日發給投院太執義字第151號不動產權利移轉證書，並辦理所有權移轉登記。原告於取得系爭土地所有權後，以系爭土地，前由案外人雙贏公司向被告申請興建10層63戶建築，經被告核發（86）投縣建管（造）字第1188號建造執照。乃以系爭土地現屬原告所有，同時取得建築執照之權利為由，於93年12月3日以補發建築執照申請書向被告申請將系爭建照執照變更原告為起造人，並發給原告建造執照及設計圖，經被告以94年7月7日府建管字第09401357520號函復原告略謂：「‧‧‧本案仍請貴公司取得原起造人同意變更建造執照起造人並於申請書上核章後，向本府辦理變更建造執照起造人。‧‧‧。」否准原告之申請。
二、原告不服，起訴主張略稱，按「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權強制執行法第98條定有明文。是債務人原領尚在施工中建築物之建造執照，即因此權利移轉而當然失效。買受人自得持憑法院發給之權利移轉證明書申請該管主管建築機關變更起造人名義，換發建造執照，於竣工後依建築法第71條申領使用執照。」為內政部66年12月27日台內營字第757816號解釋在案。又「建造執照僅為對申請建造之許可。此為建築法第26條第1項規定至明。是以建築物經法院拍定後，其在施工中者，拍定人如已取得原領建造執照，得憑法院權利移轉證明書申請變更起造人名義，未取得原領建造執照，得憑法院權利移轉證明書申請變更起造人名義，核發建造執照。其已竣工者，拍定人得憑法院權利移轉證明書依有關登記法令規定辦理建築改良物所有權登記或申請核發建築物使用執照。原發建造執照使用執照無通知或公告註銷必要。」、「拍賣之不動產‧‧‧買受人自得持憑法院發給之權利移轉證明書申請該管主管建築機關變更起造人名義‧‧‧前經本部66年12月27日台內營字第757816號函核釋在案，本案應請依上開部函規定，申請變更起造人名義‧‧‧。」亦經內政部73年11月7日台內營字第266837號及76年12月28日台內營字第56014 1號函核釋在案。準此，經買受人拍定取得之土地，其上存有尚未竣工之建築物，如原起造人拒不交出原建造執照者，買受人自領得執行法院所發給之權利移轉證明書之日起，取得該不動產所有權，原起造人原領尚在施工中建築物之建造執照，即因此權利移轉而當然失效，買受人自得持憑法院發給之權利移轉證明書申請該管主管建築機關變更起造人名義，換發建造執照。本件原告既已於93年3月30日，拍定取得系爭土地所有權，而系爭建造執照原起造人雙贏公司或峰霖公司與土地原所有人張啟洋、陳宗維及林登進間，復無不動產租賃法律關係存在，原告依法本無庸繼受原土地所有權人與起造人峰霖公司間之法律關係。亦即，系爭建造執照原起造人雙贏公司或峰霖公司，已因原告拍定取得系爭土地所有權，而喪失對該土地管領使用收益之權利。揆諸上開函釋意旨，原起造人雙贏公司（嗣經變更起造人為峰霖公司）原領尚在施工中建築物之建造執照即系爭（86）投縣建管（造）字第1188號建造執照，即因此權利移轉而當然失效，無待執行法院另為通知或公告註銷之必要。職是，原告持憑南投地院民事執行處所發權利移轉證明書，請求被告南投縣政府准予辦理變更系爭（86）投縣建管（造）字第1188號建造執照起造人名義，並換發建造執照與原告，於法應無不合云云。
三、按建築法第26條第1項規定：「直轄市、縣（市）（局）主管建築機關依本法規定核發之執照，僅為對申請建造、使用或拆除之許可。」是依此一規定，主管建築機關核發之建照執照，乃係許可建築之行政處分，申請人憑此執照，得按原設計圖建造或拆除房屋。從而，倘建照執照之起造人與坐落基地係同屬一人所有，該基地日後被法院拍賣，為第三人買受，原土地所有權人既因拍賣而喪失土地所有權，就該土地已無任何權利可供行使，拍定人得主張其所有權而為使用收益處分。如建造執照未逾期失其效力，則拍定人得單憑法院土地權利移轉證明書辦理變更起造人（內政部93年7月28日台內營字第0930085435號函釋意旨參照）。惟如建照執照之起造人與坐落基地非同屬一人所有，該建築工程雖已申報開工，但如僅施作整地、開挖、安全設施等假設工程，尚未構築結構體，故執行法院僅就土地實施拍賣，並無建築結構體可併付拍賣，第三人買受後，原起造人能否繼續建築，固應視其與原土地所有權人間之法律關係而定，倘其彼此間原係基於租賃或設定地上權，而申請建照執照，基於買賣不能打破租賃之法理，或物權之對世效力，自仍有繼續建築之權利。否則，原起造人即無繼續為建築之權利。惟買受土地之買受人雖買受土地所有權，然因原土地所有權人並非該建照執照處分之起造人，買受人無由繼受其權利，自不因其取得土地所有權，而當然取得「行政處分」之相對人之地位，依法即不得申請主管建築機關將起照人名義變更予伊，此為法理上之當然解釋。本件原告向被告申請變更起造人名義之建照執照，其起造人與土地所有權人，並非同屬一人，此為兩造所不爭。次查原告向南投地院承受系爭10筆土地時，該10筆土地上尚未構築結構體，故原告僅承受土地所有權，此有南投地院93年3月30日投院太執義字第151號不動產權利移轉證書附在原處分卷可稽；且被告向南投地院函詢91年度執義字第151號執行案件之拍定人（即原告）是否一併取得建照執照所有權時，該院亦函復被告稱：「．．．本件執行標的○○○鎮○○段748-42等計10筆）前經台灣南投地方法院拍賣由債權人中聯信託投資股份有限公司拍定，並由該院核發權利移轉證明書取得所有權在案，揆諸上開說明，該拍定人尚不因嗣後繼受取得各該土地之所有權而一併取得各土地上原已存在之建造執照。」有南投地院民事執行處94年4月14日投院太執義字第151號函附在原處分卷可按，依上說明，原告承受系爭土地後，並未取得該主管建築機關核發建照執照之「行政處分」之相對人地位，自不得申請被告將建照執照之起造人名義變更為伊，並補發建照執照及設計圖與伊。從而，被告94年7月7日府建管字第09401357520號函復原告否准所請，揆諸前開說明，原處分並無不合，訴願決定予以維持亦稱允洽，原告訴請撤銷，並請求判命被告應將南投縣政府（86）投縣建管（造）字第1188號建造執照，辦理變更起造人名義為原告，並核發建造執照與原告，均屬無理由，應予駁回。至於原告引據內政部66年12月27日台內營字第757816號函、73年11月7日台內字第266873號函及76年12月28日台內營字第560141號函釋意旨，主張拍定人得檢具法院之權利移轉證書，向主管建築機關申請變更起造人名義一節，查內政部上開3號解釋，均係對建築中之「建築物」，經法院拍賣後，拍定人得檢具法院發給之權利移轉證書，申請主管建築機關變更起造人，本件原告係向法院承受「土地」，並未得標「建築物」，原告顯係誤解內政部上開解釋意旨，其主張亦不足採據，合併敍明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第195條第1項後段、第98條第3項前段，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 20 日
第二庭審判長法 官 王 茂 修
法 官 王 德 麟法 官 林 金 本以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須依對造人數附具繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票390元（34元及5元郵票各10份)。
中 華 民 國 95 年 4 月 21 日
書記官 林 淑 雯