臺中高等行政法院判決
97年度簡字第107號原 告 甲○○
乙○○丙○○共 同訴訟代理人 吳如璟 會計師被 告 財政部臺灣省中區國稅局代 表 人 丁○○訴訟代理人 戊○○上列當事人間因綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國97年6月23日台財訴字第09700267710號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：緣原告等民國（下同）91年度綜合所得稅結算申報，經被告就原告甲○○、丙○○與其他共有人共同出租坐落台中縣豐原市○○路l99號建物之地下1樓至地上5樓部分，分別核定甲○○、乙○○及丙○○租賃所得各新台幣（下同）264,192元、264,192元及264,191元，歸課綜合所得總額3,074,095元、2,554,678元及975,827元，補徵應納稅額79,258元、55,480元及30,290元。原告等不服，循序提起行政訴訟，訴經本院96年度簡字第297、294及296號判決將各原處分（復查決定）及各訴願決定均撤銷。嗣被告依撤銷意旨重核，變更核定租賃所得（獲自被繼承人英子珊部分）各為228,967元，重行核算應納稅額68,690元、48,083元及25,711元，扣除已繳納稅額39,629元、27,740元及15,145元後，補徵應納稅額29,061元、20,343元及10,566元。原告不服，就不利於原告部分提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：㈠原告等共同持分坐落台中縣豐原市○○路l99號建物，該建
物之地下1樓至7樓出租予中國醫藥大學附設醫院經營英醫院（對外名稱）使用。經法院公證人公證，每月租金55萬元，全年租金為660萬元，檢呈公證書為憑。每4個月付款一次，由英醫院開立支票，經由中國醫藥大學附設醫院出納、會計主任審核簽章後送英醫院正副院長蓋章支付，均有明確事證可供審查。被告以租金顯著偏低為由，執意調整每月每坪租金標準1,800元，將系爭建物租金調為每年約905萬元之不合理天價，致原告等家族每年需多付綜合所得稅總計約42萬元。原告不服，歷經冗長行政救濟，經貴院96年度簡字第294、296及297號判決撤銷訴願決定及復查決定。惟被告所為之重核復查決定仍有明顯錯誤。又系爭建物所有權人持分業已確定如下：英呂垂音1/18，甲○○7/18，英宗仁7/18（配偶乙○○），丙○○l/18，英尚仁1/18，張夏茵1/18美國籍。
原告等前因繼承被繼承人英子珊遺產未確定，已先暫依扣繳憑單繳納綜合所得稅，被告應依上開持分比例重核每人應納綜合所得稅，多退少補，合先敘明。
㈡本案前由貴院判決撤銷意旨以「惟被告租賃所得之核算，應
按正確租賃建物坪數及每坪建物租賃金額，扣除必要耗損及費用後計算」，並另敘明「至兩造間其他有關實體上之論述，核與本件判決之結果不生影響，爰不加審酌」。被告重核時即應全盤審核所有事證，惟其只依地政事務所登記面積更正設定租金，對每坪建物租賃金額及相關兩造爭論點等均未注意，以其主觀臆測認定租金標準每坪每月1,800元經呈報財政部，而財政部未作復核調查，即率予核准。被告迄今尚無法提出核定91年度租金標準每坪每月l,800元之依據，只提出豐原市○○路○○○號及205號兩家超高租金作為樣本以資抗辯，但為何不將中正路所有租金資料公開，以利公平中性取樣，而非刻意擇最高為其錯誤的租金標準，且被告亦未提出該二建物出租面積及用途、租約面積與實際使用面積亦未調查（常有出租面積少於實際使用面積），相互間容有甚大差異，況二家樣本租金差異高達每月萬元以上，原因何在？何足憑據？被告之認定已違證據法則、經驗法則及論理法則至明。另就豐原市○○路而言，房屋超過600戶，被告只提2戶超高租金作為本件每月設定租金標準1,800元之依據，應不正確。事實上，台中市最高租金標準為每坪每月1,600元。又據知該地段因被告濫權調整租金，補課徵所得稅之異議案件特多，部分納稅義務人因出租面積小、補稅不多而認繳案件甚多，但民怨仍存，請貴院明查。再據知被告承租之台中市○○路○○○巷○號全棟大樓及台中縣分局承租之豐原市○○路○○號全棟租金均遠低於設算標準，被告是否依法調整房東的租賃所得？難道被告得以顯著偏低租金承租辦公室，卻免房東依設算租金標準調整租賃所得？㈢系爭建物出租予中國醫藥大學附設醫院作為醫療用途。該醫
院係財政部核定會計紀錄完整正確的醫院，則該醫院豈會以實際支付較高租金費用，而為圖利出租人少繳綜合所得稅而低報租賃支出，損及清譽？被告未舉證承租人及出租人間有任何懷疑證據，即不得誣稱租金偏低而任意調整。且該建物因作醫療用途，配合外科手術病患方便，公共設施面積特大，如樓梯及逃生梯均需大於住宅樓梯寬度，為建築法所明定。又系爭建物為9樓建築，為使病患進出方便，電梯較住宅大近1倍，故系爭建物公共設施超大，被告豈能不查特殊用途，任意設算租金。
㈣系爭建物出租面積為990.29坪，被告未以出租總面積990.29
坪之折扣設算租金，竟以各樓層面積約130坪計算折扣，不僅折扣由應為30%（註：即1,800元租金標準，則設定租金為540元）變為50%（註：1,800元租金標準，則設定租金為900元），每坪計差360元，總金額差達427萬元。又因累進差也因計算級差亦有118坪（192坪減74坪）的差異，由於118坪的累進差，設算租金增近165萬元，影響設算租金差額高達592萬元。茲依被告所提供設算租金的公式及核定標準租金每坪每月1,800元，試算系爭建物的租金如下：
1.大面積折扣以出租總面積計算：⑴依樓層別折扣設算租金：①1樓－以設算租金標準1,800
元×111.54坪×12月＝2,409,264元。②地下1樓及2樓折扣70%之設算租金1,800元×260.13坪×12月×70%＝3,933,165元。③其他樓層折扣50%設算租金標準1,800元×618.62坪×12月×50%＝6,681,096元。綜上，設算租金總計13,023,525元，平均設算租金每坪13,151元/年。
⑵再依大面積折扣計算設算租金（註：以出租總面積990.
29坪計算大面積折扣）：13,023,525元×30%＋74坪×1,315元＝4,880,231元，應為正確的設算租金。
⑶綜上，由於被告以各樓層面積計算折扣，設算租金為每
年901萬元，與原告以總出租面積990.29坪計算大面積折扣之設算租金為每年488萬，兩者差達413萬元，可見本件租金應無顯著偏低。
2.大面積折扣以各樓層面積分別計算後再總合設算租金（即財政部釋函的計算法）：先依樓層別折扣設算租金（與上法相同），再按樓層別計算大面積折扣後總合如下：①1樓－50%、24坪、518,400元；②地下1樓及2樓－50%、48坪、725,760元；③其他樓層－50%、120坪、1,296,000元。總計設算租金總合9,051,923元。
3.差異分析：由上可知以總面積計算租金為4,880,231元，而以各樓層面積分別計算後再總合竟高達9,051,923元，二者相差達4,171,692元。其原因如下：①折扣差異20%（分層計算折扣為50%，而總面積折扣為30%），差異金額為2,604,630元。②累進差異：總面積法累進為973,174元，但分層面積法累進為2,540,160元，二者間差異為1,566,986元，不合理至明。此所以台北市國稅局不依財政部釋函規定計算折扣，應有其原因，該釋函規定確有商榷之處。
㈤被告對原告所提各項理由未完整答辯，有違行政程序法第9
條對當事人有利及不利均應予注意之規定。且按「原行政處分機關答辯欠詳或逾期不答辯，而事實未臻明確者，受理訴願機關得依職權調查事實逕為決定，或認訴願為有理由而逕行撤銷原行政處分，責令另為行政處分，以加重其責任。」為行政院及各級行政機關訴願審議委員會審議規則第26條第2項所明定，財政部在未查明原告所有理由，率予決定駁回，即是違法。英醫院自院長英子珊逝世後，即因經營不理想，才請中國醫藥大學附設醫院承租，經長期評估、商議，才議定每月55萬元租金，而中國醫藥大學附設醫院自91年承租以來，經營亦艱困，被告很容易勾稽中國醫藥大學附設醫院英醫院申報的租金支出確為每月55萬元，本案經原告偕同該醫院會計主管與被告洽談，被告亦知本案欠當。
㈥所得稅法第14條第1項第5類第5目於72年12月30日修正增訂
為「財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」財政部提案時，明確說明增訂意旨「房屋所有權人每低報租金，藉以規避稅負，為防杜流弊，謀求課稅公平，爰增訂『財產出租其約定租金顯較一般為低者，得參照當地一般租金情況，調整計算租金收入』。」該條文經立法院討論後特別加註「為期稽徵機關核計房屋租金收入有客觀之標準，並避免徵納雙方發生爭議，爰參照土地法第97條規定，明訂其核定租金收入之限額。」才通過，依立法意旨及附加條件，稽徵機關應在出租人確有涉嫌低報租金時，才得參照客觀標準的當地一般租金調整計算租賃收入。且該條文所稱「約定租金」不應包括「實收租金」。如同遺產及贈與稅法第5條第1項第6款規定二親等間財產移轉視同贈與，但能提出支付價款證明者，即免納贈與稅。故如實收租金有明確收支事實證明者，即非涉有低報租金之疑，即不適用前揭所得稅法之規定，而調整租金收入。又當地一般租金標準與鄰近租金不同，前者係由稽徵機關每年自行調查後，報財政部核准，作為審酌納稅義務人的約定租金有無顯較偏低之依據及作為調整偏低租金之依據。而鄰近租金則為核定租金有異議時，稽徵機關應調查系爭建物的鄰近租金資料，以作為審酌核定租金有無偏低之依據。若鄰近租金較高時，就維持原核定，否則即應改課，即財政部77年11月9日台稅一發第000000000號函釋意旨。
本件系爭建物同一區隔建物計有10戶（介於信義路與停車場間），使用狀況分別為189號1樓租予寶島鐘錶行、191號1樓租予大同電器、193號全棟6樓租予中英診所、195號1樓租予西藥房、197號自用、201號1樓租予精品服飾、203及205號自用、207號1樓租予大哥大、209號1樓租予伊沙貝爾禮餅店。以上建物只有7戶出租，被告不難查明事證，其僅只取195號及207號作為鄰近租金樣本顯有疏失。又選樣應注意樓層的相當性，193號是建物全棟6樓租予中英診所，則其租金應與本案相當，被告不查就是疏失。鈞院96年度簡字第263號判決除對當地一般租金標準、鄰近租金等有精確闡明外，並斥稽徵機關應實地善盡調查鄰近多數房屋之租金情形，查明申報租金是否確有偏低，再核定應否設算租金之租賃所得，以符法制。本件被告違法核定必造成原告等向承租人追索租金差額每年245萬元（905萬－660萬元），計7年，共1,715萬元。承租人已明確拒絕，又租賃契約未到期解約，原告等需賠3個月營業收入約3000萬元，解約後必造成無人承租等損失等情，並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分（復查決定）不利於原告部分。
三、被告則以：㈠原告甲○○91年間將其與父親英子珊、弟英宗仁所有持分各
3333/10000、3333/10000、3334/10000之臺中縣豐原市○○路○○○號房屋出租予英醫院（於91年8月1日起委託中國醫藥大學附設醫院經營）供執行業務者使用，原查參照當地一般租金標準設算租賃收入，減除43﹪必要損耗及費用，按英子珊持分3333/10000核定租賃收入2,780,966元，租賃所得1,585,150元，並以被繼承人英子珊於85年4月14日死亡，91年度系爭房屋尚未辦理繼承登記，原查以其繼承人共6位（含原告等3人），原告等3人之應繼分各為1/6，核算租賃所得264,192元、264,192元及264,191元。原告等3人不服，申經復查未獲變更，提起訴願遞遭駁回，提起行政訴訟，經鈞院判決原處分（復查決定）及訴願決定均撤銷。經被告重核復查決定略以，查系爭房屋迄96年8月1日止尚未辦理繼承登記，有土地建物查詢資料可稽，又被告於同年9月3日以中區國稅法二字第0960039280號函請原告等3人提示各繼承人（含原告等3人）實際繼承系爭租金若干及相關資料供核，惟迄未獲復，乃仍按原告等3人應繼分各1/6核算系爭租賃所得。
另相同課稅事實之原告甲○○92及93年度綜合所得稅租賃所得行政訴訟事件亦經大院96年度簡字第311及309號判決撤銷在案，該判決撤銷意旨略以：「關於建物面積之計算，似應以具公示力之地政機關建物登記謄本面積為計算基準，始具公信力。」合先敘明。次查依建物登記謄本所載地下1樓至5樓面積換算坪數合計749.13坪，6樓至7樓坪數合計241.16坪，總計990.29坪。至該建物1樓房屋課稅面積（400.4平方公尺）與建物登記謄本（368.73平方公尺）不符部分，經被告函請臺中縣豐原地政事務所查告正確面積，該所於96年10月3日以豐地測字第096001175號函復：「該項測量申請書暨相關資料已逾保存年限（15年）已銷毀，無法查閱核對使用執照暨設計圖所載面積計算式。」故本件仍以建物登記謄本所載面積為計算基準，重行核算租賃所得（地下1樓至5樓）4,121,818元（設算租金7,231,259元×57﹪），被繼承人英子珊（持分3333/10000）1,373,802元，按原告等3人應繼分各1/6核算系爭租賃所得228,967元、228,967元及228,967元，原復查決定264,192元、264,192元及264,191元應分別追減35,225元、35,225元及35,224元，重核復查後予以變更核定為228,967元、228,967元及228,967元。至地下1樓至5樓系爭租賃所得屬其他繼承人（英呂垂音及英尚仁）應繼分部分、地下1樓至7樓核算租賃所得屬甲○○及英宗仁持分部分、6樓至7樓核算租賃所得屬被繼承人英子珊持分屬繼承人（含原告等3人）應繼分部分、甲○○、英宗仁（納稅義務人為配偶乙○○）、英呂垂英及英尚仁等4人已自行申報租賃所得部分，應依判決撤銷意旨另案核算並據以更正或開徵，併予敘明。原告等3人猶未甘服，提起訴願，遞遭財政部訴願決定駁回。
㈡訴訟意旨略謂：原告等3人除復執前詞主張被告設算租金全
年9,051,923元（原告等3人誤書為901萬元）過高及大面積折扣數應全部樓層合併計算外（以上均同第1次訴訟主張），另主張系爭建物所有權被繼承人英子珊持分部分繼承人等業經協議確定各繼承人之繼承持分比例，本局應依該協議持分比例重核各所有人之應納稅額云云。
㈢次查系爭房屋樓高9層樓，地下1樓至地上7樓屬非住營面積
，8至9樓屬住家面積，本件系爭租賃所得228,967元、228,967元及228,967元僅係繼承自被繼承人英子珊按原告等3人應繼分核算之地下1樓至地上5樓部分。另被告所屬臺中縣分局併同6樓至7樓核算租賃所得屬被繼承人英子珊持分屬繼承人（含原告等3人）應繼分部分、地下1樓至7樓核算租賃所得屬甲○○及英宗仁（納稅義務人為配偶乙○○）持分部分，甲○○、英宗仁、英呂垂英及英尚仁等4人已自行申報租賃所得部分一併重行核算，補徵原告等3人91年度應納稅額分別為29,061元、20,343元、10,566元。至原告等3人主張被告設算租金9,051,923元，經查係該房屋地下1樓至地上5樓設算租金7,231,259元＋6至7樓設算租金1,820,664元＝9,051,923元（依據土地登記謄本所載面積及標準租金核算），併予敘明。又原告等3人主張大面積折扣數應全部樓層合併計算部分，依財政部92年12月編印之綜合所得稅稽徵作業手冊第123及125頁所載其他注意事項：「營業及非住營合併計算大面積折減，一次計算一個樓層之標準租金，逐層計算後再加總合計。」此規定除財政部臺北市國稅局不適用大面積折扣數外，其餘4區局之處理方式均相同，原告等3人主張容有誤解。末查原告等3人主張繼承協議已決定各繼承人應繼承之持分部分，查原告等3人並未提示事證以供審酌，空言主張，核不足採。
㈣被告於前審時以行政救濟禁止不利益變更原則為答辯理由，
惟大院有不同見解，略以：「租賃所得之核算，係根據正確租賃建物坪數與每坪建物及每坪建物租賃金額，扣除必要耗損及費用而來，如其中認定坪數有誤，則核定租賃所得額即不正確。」查本件房屋出租範圍係地下1樓至地上7樓，依建物登記謄本所載面積計3,273.68㎡（換算為990.29坪），原核定僅地下1樓至地上5樓合計785.29坪，核定之坪數有誤，是遭鈞院撤銷原處分後諭由被告另依正確之面積，重新核課本件3位原告系爭租賃所得額；惟查本件系爭租賃所得僅限3位原告繼承自被繼承人英子珊按3位原告應繼分核算之該房屋地下1樓至地上5樓部分，至原告所有持分及6樓至7樓部分則非屬本件審理範圍，除原告甲○○及乙○○2人曾對所有持分（地下1樓至地上5樓）不服申請復查，經被告復查決定駁回，業於93年9月6日確定在案外，其餘部分未經復查及訴願前置程序審理，3位原告逕行提起訴願及行政訴訟，程序尚有未合；換言之，本件訴訟標的僅限3位原告繼承自英子珊所有持分按應繼分核算之該房屋地下1樓至地上5樓之租賃所得，亦即整棟房屋租賃所得之一部分，不及於渠等所有持分與6至7樓部分，合先陳明。
㈤第查，本件原核定原告甲○○、乙○○及丙○○（以下順序
皆同）租賃所得－獲自被繼承人英子珊部分各264,192元、264,192元及264,191元，嗣經被告重核復查決定後變更核定228,967元、228,967元及228,967元，重行核算應納稅額68,690元、48,083元及25,711元，扣除已繳納稅額39,629元、27,740元及15,145元後，補徵應納稅額29,061元、20,343元及10,566元，該等91年度綜合所得稅核定稅額繳款書均業於97年3月6日送達3位原告；被告先前答辯狀所載「應納稅額各107,193元、79,779元及6,636元」係指核增原告甲○○91年度綜合所得稅核定資料清單（下同）序號第8及第9筆所得、乙○○序號第14及第15筆所得及丙○○序號第6筆所得非因本件系爭租賃所得（地下1樓至地上5樓）而補徵，就本件訴訟標的而言，並無不利益變更之情形，併予陳明。
㈥本件課稅事實係臺中縣豐原市○○路○○○號房屋出租之租賃
所得且租賃建物正確坪數為990.29坪（地下1樓至地上7樓），本件公法上之租稅債權於系爭建物出租時即已成立，不因坪數認定多寡有所不同，又綜合所得稅制度屬自動報繳制，申請人業已自動報繳系爭租賃所得，再經被告依稅法規定審認核定在案，稅捐機關之核課權已在稅捐稽徵法第21條第1項規定之核課期間內行使，嗣課稅事實依鈞院上開判決撤銷意旨重行正確認定事實，所為之重核復查決定，本件原始課稅處分並未經行政訴訟撤銷而自始不存在，自無逾核課期間之問題；即前述核增所得係依正確之租賃建物坪數核算原告等出租該建物之租賃所得，於綜合所得稅核定資料清單上之表達方式而已，非稅捐機關行使核課權另行核課3位原告案外租賃建物之租賃所得，並無逾核課期間之疑義等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、本院查：㈠按「個人之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併計算
之：第一類：．．．第五類：租賃所得及權利金所得：凡以財產出租之租金所得．．．一、財產租賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃收入或權利金收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。．．．五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」、「本法第14條第1項第5類第4款及第5款所稱當地一般租金，由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查。」分別為行為時所得稅法第14條第1項第5類第1款、第5款及同法施行細則第16條第3項所明定。又「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」為財政部賦稅署77年11月9日台稅一發第000000000號函釋在案。
㈡次按所得稅法第14條第1項第5類第5款，其立法意旨，係鑒
於社會經濟發展結果，房屋所有權人與承租人每以約定較低之租金，藉以規避稅負，稽徵機關原可逕行實地調查，核定實際之租金數額，惟此逐項調查工作可能造成納稅義務人不便或苛擾情事，為簡化稽徵作業，遂增訂該條款規定，明定約定之租金顯較當地一般租金為低者，稽徵機關即得參照當地一般租金調整計算租金收入，是屬於法定推計課稅，符合租稅法律主義。又當地一般租金標準之訂定，係以當地繁榮之程度，可為房屋帶來之經濟效益為參酌之要件，該租金標準係經各地區國稅局研商，獲致之結論，以街路地段訂定一般租金標準為依據，再以該街路段榮景情形訂定一般租金標準，所訂定之一般租金標準，係適用於一般性，而非為特定性。是以原告有爭議時，依財政部賦稅署77年11月9日台稅一發第000000000號函釋，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定，此乃行政機關之行政裁量範圍。
㈢經查，本件原告甲○○、丙○○於91年間將其與英宗仁（配
偶乙○○）、英尚仁、英呂垂音、張夏茵共有坐落臺中縣豐原市○○路○○○號之房屋，出租予中國醫藥大學供作醫院使用，被告初查以其申報租金顯較當地一般租金為低，乃參照當地一般租金標準核定租賃收入，減除43%必要損耗及費用，按渠等之持分分別核定租賃所得，並以被繼承人英子珊於85年4月14日死亡，91年度系爭房屋尚未辦理繼承登記，乃以繼承人甲○○等共6位，甲○○等之應繼分各為六分之一，分別核定租賃所得264,192元、264,192元及264,191元。
原告等不服，循序提起行政訴訟，經本院96年度簡字第297、294及296號判決略以，本件被告參照當地一般租金標準設算租賃收入，減除43%必要損耗及費用，核定租賃所得，並按查得持分分別核定系爭租賃所得，固非無見；惟租賃所得之核算，係根據正確租賃建物坪數而來，如其中認定坪數有誤，則核定租賃所得額即不正確，本件經審理結果⑴系爭建物為9樓建物，91年除8、9樓兩樓供作住宅外，餘地下室及1至7樓均出租予中國醫藥大學，惟原處分僅課徵1至5樓及地下室之租金所得，不及於6、7兩樓出租部分。⑵被告自承系爭租賃所得核課，關於系爭建物之坪數部分，依系爭建物登記簿謄本所示，系爭建物1至5樓（含地下室）建物面積僅75
8.74坪，然被告卻核定為785.29坪，並據以核課該年度租金綜合所得稅，是系爭建物之租賃所得自屬不正確，無論原告對本件系爭建物每坪租金核定之主張，是否有據，原告之訴為有理由，被告不得以核課面積雖有錯誤，惟加計6、7樓，可核課面積達999.9坪為由，主張其核課坪數對訴願人仍為有利，而認本件綜合所得稅租賃所得額之核課，亦屬正確，本件應由被告另依正確之面積，重新核課系爭租賃所得額，以維法制等由，爰撤銷原處分（復查決定）及訴願決定。嗣被告依撤銷意旨重核復查決定略以，系爭房屋迄至96年8月1日止尚未辦理繼承登記，有土地建物查詢資料可稽，又經以96年9月3日中區國稅法二字第0960039280號函，請甲○○提示各繼承人實際繼承系爭租金若干及相關資料供核，惟迄未獲復，致無法確定各繼承人實際繼承該建物之持分及系爭租金各繼承人實際繼承所得，爰仍以繼承人就被繼承人英子珊之應繼分各六分之一核算系爭租賃所得；次查依建物登記謄本所載地下1樓至5樓面積換算坪數合計749.13坪，6樓至7樓坪數合計241.16坪，總計990.29坪。至該建物1樓房屋課稅面積（400.4平方公尺）與建物登記謄本（368.73平方公尺）不符部分，經函請臺中縣豐原地政事務所查告正確面積，經該所96年10月3日豐地測字第096001175號函復略以，該項測量申請書暨相關資料已逾保存年限（15年）已銷毀，無法查閱核對使用執照暨設計圖所載面積計算式。故本件仍以建物登記謄本所載面積為計算基準，重行核算租賃所得（地下1樓至5樓）4,121,818元（設算租金7,231,259元×57%），被繼承人英子珊（持分3333/10000）1,373,802元，按原告等應繼分核算系爭租賃所得應分別為228,967元，原復查決定264,191元應予追減35,224元等由，分別變更核定系爭租賃所得（獲自被繼承人英子珊部分）為228,967元，並無不合。
㈣次查，本件系爭房屋坐落於臺中縣豐原市○○路○○○號，經
被告查明鄰近中正路195號及209號房屋之租金，每坪每月分別為2,782元及10,272元（見原處分卷－原告甲○○卷第15頁），而原告等原申報系爭房屋租賃收入每坪每月租金626元，低於被告就鄰近房屋之調查平均每坪每月租金2,782元，從而本件被告重核復查決定以建物登記謄本（見本院卷第
104、105頁）所載面積為計算基準，按照當地一般租金標準1,800元（見本院卷第63、64頁）重行核定租賃所得，並按被繼承人英子珊之繼承人應繼分比例，分別核定原告等租賃所得，自屬有據。本件被告調整之租金標準，並無較當地調查之一般租金偏高之情形，而不同地區之租金標準，因各地繁榮程度不同，其租金即有不同，尚難比附援引。原告等主張被告調整之租金偏高，委無足採。再查，系爭建物登記謄本所載地下1樓至5樓面積換算坪數合計749.13坪，6樓至7樓坪數合計241.16坪，總計990.29坪。本件被告重核復查決定核定之系爭租賃所得範圍為地下1樓至5樓，面積計749.13坪，係以建物登記謄本所載面積為計算基準，並按原告等繼承人之應繼分，重行分別核定租賃所得。原告主張系爭租賃所得範圍為地下1樓至7樓，出租總面積有990.29坪，顯有誤解。又被告係依財政部92年12月編印之綜合所得稅稽徵作業手冊第123及125頁所載其他注意事項：「營業及非住營合併計算大面積折減，一次計算一個樓層之標準租金，逐層計算後再加總合計。」之規定（見本院卷第55-1至55-3頁），先計算各個樓層之標準租金後，逐層計算後再加總合計租金，原告主張大面積折扣數應以全部樓層合併計算，自非可採。又中國醫藥大學附設醫院雖為會計紀錄完備正確之醫院，系爭房屋租賃契約縱使屬實並經公證，亦僅能證明雙方之租賃契約有效存在，並無法據以推論其契約標的之租金確係合於當地一般租金標準，被告仍得依上開規定調整計算租金。又被告依所得稅法之規定調整計算租金，並據以核課原告之租金所得額，乃為達租稅目的所為之規定，其調整計算租金與原告實際自承租人所取得之租金是否一致，核屬兩回事，原告收取租金之多寡仍以契約之約定為準據，並不因被告之調整計算租金所得額而受影響。
㈤綜上所述，原告上開主張，均非可採。被告所為之重核復查
決定，核無違誤，訴願決定遞予維持，亦無不合，原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。至兩造其餘主張和舉證，與本件判決之結果無影響，毋庸逐一加以論述，附此敘明。又本件為簡易訴訟程序案件，爰不經言詞辯論，逕為判決。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第233條第1項、第236條、第195條第1項後段、第98條第1項前段，第104條、民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 2 月 2 日
臺中高等行政法院第二庭
法 官 林 秋 華以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以本訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者，始得向本院提出上訴狀並表明上訴理由，經最高行政法院許可，否則不得上訴；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均應依對造人數提出繕本）。
中 華 民 國 98 年 2 月 9 日
書記官 蔡 宗 融