臺中高等行政法院判決
97年度訴字第00180號原 告 第一商業銀行股份有限公司代 表 人 甲○○訴訟代理人 陳芝荃 律師被 告 臺中市中山地政事務所代 表 人 乙○○訴訟代理人 戊○○
丁○○丙○○上列當事人間因所有權登記事件，原告不服臺中市政府中華民國97年3月17日府法訴字第0970060969號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下︰
主 文訴願決定及原處分均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件原告代表人原為張兆順，於97年7月10日變更為甲○○，原告具狀聲請由新任代表人甲○○承受訴訟，應予准許，合先敍明。
二、事實概要：緣原告出賣所有坐落臺中市○區○○段6小段6、6-50、6-52、6-72、6-76及6-81等6筆地號土地（下稱系爭土地）予訴外人劉素燕，並於民國（下同）96年11月19日委託代理人林志威向被告就系爭土地申請所有權移轉登記，被告審查時，許耀璋與許國棟分別於96年11月20日及同年月21日向被告提出異議，被告遂認本案權利關係人間對登記之法律關係已有爭執，而依土地登記規則第57條第1項第3款規定，以96年11月22日中山地所一字第0960019695號及96年11月23日中山地所一字第0960019743號土地登記案件駁回通知書否准原告之申請，原告不服，向臺中市政府提起訴願，遭駁回，遂提起本件行政訴訟。
三、原告起訴主張略以：原告與系爭6筆土地買受人劉素燕，於96年11月19日共同向被告申請辦理所有權移轉登記，第三人許耀璋、許國棟竟能於同年月20日、21日即向被告提出異議書，被告亦隨即於同年月23日以許耀璋、許國棟已對原告申請系爭土地之移轉登記提出異議，認權利關係人間對登記之法律關係已有爭執為由，依土地登記規則第57條第1項第3款之規定，駁回原告與訴外人劉素燕移轉登記之申請。被告於訴願程序中，雖另辯稱異議人許耀璋、許國棟之異議書，提出原告之標售文件公告載明「‧‧‧上表中臺中市○區○○段6小段6及6－81地號內土地，本行前提起占用拆屋還地訴訟，經台灣台中地方法院（下稱台中地院）96年8月1日95年度重訴字第365號民事判決本行部分勝訴部分敗訴，敗訴部份因法院認係租地建屋而遭駁回，雖本行目前已上訴中，惟本行敗訴部分之占用戶目前合於土地法第104條優先購買權之規定」等語，顯見原告所申請移轉登記之6筆土地目前仍與第三者於訴訟程序中，是否有符合土地法第104條所規範之優先購買權人仍未確定。惟原告卻於申請移轉登記案件之土地登記申請書備註欄切結：「‧‧‧又本案土地係自用無出租」字樣，顯與事實不符並已有爭訟之事實存在（台灣台中地方法院95年度重訴字第365號民事判決已上訴由台灣高等法院台中分院審理中）。故本案土地買賣，原告既已自承係有「部分占用戶目前合於土地法第104條優先購買權之規定」，且亦有占用人提出異議，此案涉及私權爭執，乃土地登記規則第57條第1項第3款規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：‧‧‧登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者‧‧‧」之情形，自非屬土地登記規則第56條規定應予補正之事由云云。惟查上開事由，並非被告駁回原告申請登記之事由，而係被告於訴願程序後始提出之事由，且原告標售系爭6筆土地之公告中，為上開註記，係因原告另案訴請訴外人拆屋還地訴訟案件，台中地院95年度重訴字第365號判決結果，部分勝訴，部分敗訴，原告現仍上訴循求救濟中，則原告於出售公告中自應予以註明，俾買受人在買受時確實瞭解，在訴外人劉素燕向原告買受系爭6筆土地後，原告即以郵局存證信函通知台中地院判決對系爭土地有租賃關係之劉鎮國於10日內函覆是否行使優先承買權，此有台北北門郵局第5059號存證信函可證，是被告縱自第三人許耀璋、許國棟提出之異議書發現原告辦理移轉登記之系爭土地，是否有符合土地法第104條所規範之優先購買權人仍未確定，依土地登記規則第56條第3款之規定，亦應以書面敘明理由，通知申請人於接到通知書之日起十五日內補正，被告未通知即逕行駁回原告之申請，亦有違誤，因請求判決訴願決定及原處分均撤銷，並判命被告應准原告96年11月19日所申請之坐落台中市○區○○段6小段6、6-50、6-52、6-72、6-76、6-81地號等6筆土地辦理所有權移轉登記等語。
四、被告答辯則以：㈠查原告於96年11月19日向被告申請本案系爭六筆土地之所
有權移轉登記，惟被告亦於同年月20、21日收到異議人許耀璋、許國棟之異議書，其所提供之原告之公告標售文件中載明「‧‧‧上表中臺中市○區○○段6小段6及6－81地號內土地，本行前提起占用拆屋還地訴訟，經台灣台中地方法院96年8月1日95年度重訴字第365號民事判決本行部分勝訴部分敗訴，敗訴部份因法院認係租地建屋而遭駁回，雖本行目前已上訴中，惟本行敗訴部分之占用戶目前合於土地法第104條優先購買權之規定」等語，顯見原告所申請移轉登記之6筆土地目前仍與第三者（即於系爭土地上之居民）於訴訟程序中，是否有符合土地法第104條所規範之優先購買權人仍未確定。惟原告卻於申請移轉登記案件之土地登記申請書備註欄切結：「‧‧‧又本案土地係自用無出租」字樣，顯與事實不符並已有爭訟之事實存在（台灣台中地方法院95年度重訴字第365號民事判決已上訴由台灣高等法院台中分院審理中）。故本案土地買賣，原告既已自承係有「部分占用戶目前合於土地法第104條優先購買權之規定」，且亦有占用人提出異議，此案涉及私權爭執，依土地登記規則第57條第1項第3款規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：‧‧‧登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者‧‧‧」之情形，自非屬土地登記規則第56條規定應予補正之事由。
㈡次查原告於訴願程序進行中曾補充說明：「經台灣台中地
方法院95年度重訴字第365號民事判決中指稱劉鎮國對系爭土地有基地租賃關係存在，進而依法有優先購買權。」顯見劉鎮國對系爭土地有優先購買權係屬不爭事實，且原告自陳已於96年10月12日以存證信函通知劉鎮國云云，本案原告於96年11月19日送件時既已明知該系爭土地上有優先購買權人劉鎮國存在並已通知劉鎮國，依土地登記規則第97條規定，申請土地移轉登記時，依．．．民法第425條之1、第426條之2、土地法第104條、第107條或．．．
規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。依前2項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。本件原告申請所有權移轉登記時並未檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣，反出具「本案土地係自用無出租」內容不實之切結，全然未提及系爭土地上仍有優買權人劉鎮國乙事，顯然罔顧優先購買權人之法定權益，有誤導行政機關做不實登載之意圖。
㈢再查異議人許耀璋、許國棟所提供之戶籍謄本與房屋稅籍
證明等資料，足資證明異議人確實自民國53年間即設籍並居住於系爭土地上，被告並至實地勘查確認異議人所有門牌號碼之房屋確實坐落於系爭土地上。此外，原告於96年11月27日重新向被告申請系爭6筆土地所有權移轉登記，旋由訴外人呂茂忠於同年月29日提出異議，是原告當依程序妥為處理，非僅以土地標售方式為之，否則除異議人外，亦恐影響系爭土地之買受人之法定權益，本件原告之訴為無理由資為抗辯，並聲明請求判決駁回原告之訴云云。
五、本件兩造之爭點在於：被告駁回原告向被告申請辦理系爭6筆土地所有權移轉登記，被告以本案業經訴外人許耀璋、許國棟對該申請移轉登記提出異議，認「權利關係人間對登記之法律關係已有爭執」，而駁回原告移轉登記之申請，其處分是否適法？經查土地登記規則第57條第1項第3款規定所稱「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者」，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請。應係指登記權利人，與登記義務人或關係人間，就「申請登記之法律關係」之爭執，在未經有權認定機關確認前，登記權利人所申請登記事項之權利是否確屬存在，尚不明確者而言，故明定登記機關應駁回登記權利人登記之申請。例如第三人主張其以行使地上權之意思，和平、公然、繼續占有某人土地20年以上，提出土地四鄰證明，請求以時效取得登記為地上權人，經地政機關通知土地所有權人後，土地所有權人提出異議，地政機關即應通知主張時效取得地上權之人向民事法院起訴，經判決確定其勝訴之判決書及確定證明書，始得據以辦理地上權登記，在土地所有權人提出異議，主張時效取得地上權之人又未能提出院判決確定證明前，地政機關即應以「權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執」為由，依土地登記規則第57條第1項第3款之規定，駁回主張時效取得地上權人申請地上權登記。至於申請登記人為土地之所有人，係登記義務人，並非登記權利人，依民法第765條之規定，就其所有土地有自由處分權，並排除他人之干涉，則其就所有之土地申請登記予他人，其所「申請登記之法律關係」自屬明確，且非任何人以任何理由所得逕予干涉。至於第三人對於申請移轉登記之土地，主張有優先承買權，向地政機關提出異議者，除非其已提出形式上即可使地政機關確認其權利之書證，例如土地登記簿上已登記其有地上權、三七五租約，或提出法院判決其有租地建屋之事實，並已確定，使地政機關從形式上即可審查其權利之存在，此際地政機關固可據以認定其權利之存在；惟因土地法第104條規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」故申請移轉登記人對上開有優先購買權人，如未說明其曾否通知優先權人於10日內確答是否優先購買，係屬登記申請書應提出之文件欠缺之情形，依土地登記規則第56條第2款規定，登記機關應以書面敘明理由或法令依據，通知申請人於接到通知書之日起十五日內補正，如土地所有權人逾期未補正或未照補正事項完全補正者，始得依土地登記規則第57條第1項第4款之規定予以駁回，亦非逕依同條項第3款之規定駁回土地所有權人移轉登記之申請。異議被駁回之第三人，如欲保全其權利，應循民事訴訟程序主張或依民事保全程序以謀解決，地政機關不得就任何第三人未提出形式上即可審查之書證，即以有「權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執」之理由，駁回土地所有權人移轉之申請（最高行政法院91年度判字第2070號判決參照）。本件異議人許耀璋與許國棟向被告主張其有優先承買權，係謂渠等在原告申請移轉登記之土地上有建築物，繼續占有土地數十年，已因時效取得地上權為由，主張其對土地有優先承買權，此有被告提出其2人之異議書影本附訴願卷可稽（未編號）。按以時效取得地上權者，依據民法第772條準用同法第769條及第770條之規定，僅得請求登記為「地上權人」，在未經登記地上權之前，並未取得地上權，自無土地法第104條第1項所定之優先承買權之適用。本件被告申請移轉登記之系爭6筆土地，均無異議人許耀璋與許國棟因時效取得地上權之登記，此有被告提出之土地登記謄本在卷可按，並為兩造所不爭，被告對尚未取得地上權登記之異議人許耀璋與許國棟所主張之優先承買權，竟以本案權利關係人間對登記之法律關係已有爭執，為唯一之理由，認本件「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執」為由，依土地登記規則第57條第1項第3款規定駁回原告土地所有權移轉登記之申請，於法尚未合，訴願決定予以維持亦有可議，原告訴請撤銷為有理由，應予准許，爰將訴願決定及原處分均撤銷，著由被告按本院上開判決意旨，就原告關於坐落台中市○區○○段6小段6、6-50、6-52、6-72、6-76、6-81地號等6筆土地，辦理所有權移轉登記之申請，另為適法之處分。據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第195條第1項前段、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 7 月 17 日
臺中高等行政法院第三庭
審判長法 官 王 茂 修
法 官 莊 金 昌法 官 林 金 本以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須依對造人數附具繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
中 華 民 國 97 年 7 月 17 日
書記官 蔡 騰 德