臺中高等行政法院判決
98年度簡字第122號原 告 甲00000000被 告 臺中縣政府代 表 人 乙○○上列當事人間因不動產經紀業管理條例事件，原告不服內政部中華民國 98年8月28日台內訴字第0980139531號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下︰
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告在臺中縣太平市○○路 ○段○○○號1樓建築物獨資經營不動產經紀業務，遭人檢舉其未於其仲介買賣之不動產買賣契約書上指派經紀人簽章，有違反不動產經紀業管理條例情事，案經被告審閱檢舉人所提供之買賣契約書及並於 98年4月28日派員實地查明之結果，乃認定原告未指派不動產經紀人於不動產買賣契約書上簽章屬實，已違反不動產經紀業管理條例第22條第1項第6款規定，依同條例第29條第
1 項第2款規定，於98年5月27日以府地價字第0980162203號裁處違反不動產經紀業管理條例處分書處原告新臺幣（下同）6 萬元罰鍰，並立即改正。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，原告對於被告原處分所為罰鍰部分仍不服，而提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：系爭買賣契約書於 98年3月20日簽訂，嗣發現買賣契約書經紀人未簽章，即以電話通知買方將契約書拿來事務所補簽，因買方無意購買，故遲未拿來補簽。嗣買賣雙方於 98年4月17日解除買賣契約，其契約已失其效力，故不用對無效之契約再行補正。買賣雙方解除契約時，原告亦有簽章，故被告於 98年4月28日派員實地稽查時，此契約已自始無效，則被告對無效之法律文件進行稽核，有待商確。地政士及經紀人於簽定不動產契約時，有將經紀人及買賣雙方章之現況說明書裝訂於買賣契約書中，且有加蓋騎縫章，即買賣契約書及現況說明書的資料是整體性，其效力及於契約的全部且有不可分割性。簽約之地政士具備地政士及不動產經紀人之資格，且任職於松正不動產有限公司，依不動產經紀業管理條例第16條但書規定，可視為不動產買賣契約書有經紀人簽名確認，且原告亦全程參與約並詳加說明。另檢舉人已於98年6月3日向被告表示願撤銷檢舉並不再追究。又買賣議價委託書、不動產現況說明書、買賣契約書及現況說明書有加蓋騎縫章視為一體，上開 3種文件均有經紀人簽章，顯示沒有其他意圖等情。並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。
三、被告則以：本件原告於臺中縣太平市○○路 ○段○○○號1樓建築物經營不動產經紀業務，經買方檢舉原告未於其與出賣人雙方所簽訂之不動產買賣契約書上指派經紀人簽章，有違反不動產經紀業管理條例規定，案經被告審閱檢舉人提供之買賣契約書，依其買賣契約書中有關仲介人欄位確未有任何記載、亦未有任何人於該欄位上簽章，是原告確有未指派不動產經紀人於不動產買賣契約書上簽章之事實。再者，被告於
98 年4月28日派員實地查明之時，經原告於業務檢查紀錄表業者陳述意見欄陳述意見略以：「1.已依現況說明書內容詳細向買方說明，並經買賣雙方簽名確認。2.買賣契約書中有附現況說明書經紀人有簽章屬契約的一部份。3.買賣雙方於
98 年4月17日已和解．．．」，惟依不動產經紀業管理條例第22條觀之，其既已明文規定不動產說明書及不動產買賣契約書列於不同項次中，原告自有指派經紀人於該 2種不同文件上分別簽章之義務，而原告所陳業已指派經紀人於不動產說明書中簽名，效力可及於買賣契約書之理由，自無可採，且縱買賣雙方於嗣後解除契約，其與原告於訂約之際未指派不動產經紀人簽章之事實，屬不同事項，該項簽章既係不動產經紀業管理條例規定之應辦事項，自不因其解除得以免責。綜上，原告未於該文件上指派經紀人簽章，經被告依裁罰基準予以裁罰，依法並無不合等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、兩造之爭點在於原告有無違反不動產經紀業管理條例第22條第1項第6款規定，未指派經紀人於不動產買賣契約書上簽章之事實認定，經查：
㈠按「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業
仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：一、不動產出租、出售委託契約書。二、不動產承租、承購要約書。三、定金收據。四、不動產廣告稿。五、不動產說明書。六、不動產租賃、買賣契約書。前項第一款及第二款之規定，於經營代銷業務者不適用之。第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之。」、「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：一、．．．二、違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九條第一項、第二十一條第一項、第二項或第二十二條第一項規定者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」不動產經紀業管理條例第22條及第29條第1項定有明文。
㈡本件原告在臺中縣太平市○○路 ○段○○○號1樓建築物獨資經
營「力霸不動產經紀業行」，就其仲介之不動產即位於臺中市○○路○段○○○號房屋買賣，遭買受人檢舉原告未於買賣契約書上指派經紀人簽章，有違反不動產經紀業管理條例事，案經被告審閱檢舉人所提供之買賣契約書及 98年4月28日派員實地查明之結果，被告乃認定原告未指派不動產經紀人於不動產買賣契約書上簽章，已違反不動產經紀業管理條例第22條第1項第6款規定，乃依同條例第29條第1項第2款規定，以 98年5月27日府地價字第0980162203號裁處違反不動產經紀業管理條例處分書處原告 6萬元罰鍰，並立即改正。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂向本院提起行政訴訟，並以前揭所示主張據為爭議。惟查，不動產經紀業管理條例第22條第1項第6款規定要求經紀人於不動產買賣契約書上簽章之目的，係為促使經紀人善盡經紀人於不動產經紀業管理條例中所應負之責任，並課予其簽章之義務，此義務之履行時點當應於買賣雙方於買賣契約簽訂時，同時為之，始能達上開目的。本件原告對於系爭不動產買賣契約為其仲介之事實，並不否認，而觀之系爭買賣契約書內之記載，關於仲介人欄位部分，為空白，可證原告確有未指派不動產經紀人於不動產買賣契約書上簽章之事實，此有不動產買賣契約書附本院卷可稽。再者，依原告主張曾請買方補章乙節，亦可反證原告對於當時有未指派不動產經紀人於系爭不動產買賣契約書上簽章之事實，並不爭執。綜上，已足認原告有違反不動產經紀業管理條例第22條第1項第6款所規定之行為，且原告經營不動產經紀業，對此法律所課義務，應比一般人更為熟悉，再以本件原告違章之情節，原告違反前開規定之行為，縱非屬故意，亦難謂無過失，是被告依同條例第 29條第1項第2款之規定，處以罰鍰並命立即改正，並無不合。
㈢綜上所述，原告所為之主張，尚不足採。被告所為原處分，
核無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告對於被告所為原處分關於罰鍰部分不服，起訴請求撤銷，為無理由，應予駁回。又本件為簡易訴訟程序案件，爰不經言詞辯論，逕為判決。至兩造其餘主張，與本件判決之結果無影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第 233條第 1項、第236條、第195條第1項後段、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 30 日
臺中高等行政法院第四庭
法 官 沈 應 南以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以本訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者，始得向本院提出上訴狀並表明上訴理由，經最高行政法院許可，否則不得上訴；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均應依對造人數提出繕本）。
中 華 民 國 98 年 12 月 1 日
書記官 廖 倩 慧