臺中高等行政法院判決
100年度簡字第47號原 告 陳銀瓶輔 佐 人 李佑青被 告 臺中市政府代 表 人 胡志強訴訟代理人 胡毓茹上列當事人間因都市計畫法事件，原告不服內政部中華民國99年10月27日臺內訴字第0990199779號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下︰
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴時，被告為臺中縣政府，代表人為黃仲生，嗣於訴訟進行中，因臺中縣、市於民國99年12月25日合併升格為直轄市，本件業務由升格後之臺中市政府承受，其代表人並變更為胡志強並具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、事實概要：原告所有臺中縣大里市○○路○○○號建築物位於都市計畫住宅區內，經被告所屬影響治安行業統一聯合稽查小組於97年8月20日赴該址稽查，發現現場提供他人經營視聽歌唱業「忙裡休閒飲料店」，認其違反都市計畫法臺灣省施行細則第15條土地使用管制規定，以97年10月8日府建城字第0970281230號函處使用人即飲料店負責人林慧娥新台幣(下同)6萬元罰鍰，並副知原告協助立刻停止違規使用。因該場址仍做視聽歌唱業，經被告於99年1月18日稽查，再以99年4月8日府建城字第09901073641號、00000000000號函分別處使用人12萬元罰鍰及原告6萬元罰鍰，並於文到日起停止使用。嗣於99年6月2日被告再赴該址稽查，發現現場仍未改善，復以99年8月16日府建城字第09902560571號、00000000000號函分別處使用人18萬元罰鍰及原告12萬元，並於文到日起停止使用。原告就被告99年8月16日府建城字第09902560572號函罰鍰處分不服，提起訴願遭駁回，遂提起本件行政訴訟。
三、兩造聲明：㈠原告聲明求為判決：訴願決定及原處分均撤銷。
㈡被告聲明求為判決：駁回原告之訴。
四、原告訴稱略以：原告與承租人曾洪美淑（與本件忙裡偷閒飲料店負責人林慧娥為合夥關係）就本件系爭建築物訂有租賃契約書，約定租賃期間自96年5月20日起，至99年5月19日止，有96年4月30日96年度中院民公宜字第334號公證書可稽。
原告就被告99年4月8日府建城字第09901073642號函裁處之6萬元罰鍰，已於同年6月17日繳清，並告知承租人曾洪美淑於上開公證租賃契約書所載租賃期限即終止租賃關係，將不再續訂租賃契約，請求承租人返還租賃物。故本件系爭建築物租賃契約既於上開公證契約書所載99年5月19日期滿並不再續訂，則於租賃關係消滅後，被告即不應將對承租人所為違法行為之處分加諸於本人，原處分及訴願決定書以原告未盡建築所有人責任，未督促使用人改善並停止違規使用，而對原告再處以12萬元之處分顯屬違法不當，應予撤銷。
五、被告答辯略以：原告主張其與承租人所定之公證租賃契約書租賃期限僅至99年5月19日止，承租人應受租賃契約書之約束，於租賃期滿，應即將房屋遷讓交還，故在租賃關係消失後承租人所從事之行為，被告不應將該處分加諸於原告。惟原告與承租人之房屋契約係私權行為，原告所有建物出租，租期屆滿，且已知違法使用，本應善盡管理之責，卻任由無權使用該建築物之第三人違規使用，實有違悖常理。按最高行政法院95年1月份庭長法官聯席會議決議之旨意，即對於建築物未按使用類組進行使用之違章行為，建築法第90條第1項已明文以建築物所有權人、使用人為裁罰對象，行政機關進行裁罰時，如已行使裁量權，認為唯有以裁罰所有權人始能達到行政目的，進而擇其為處罰對象，將法定之裁罰對象納入併予裁處，即非屬裁量濫用之違法。本件系爭建築物具有租賃關係，然所有權人即原告依法能於租賃期限屆滿即時回復該建物之作為合法之使用，惟被告於99年6月2日前往稽查時，該建物仍非作為合法使用，如未對建物所有人加以裁處，顯無法達到都市00000000段遏阻不法使用之目的，故被告以建物所有權人之原告為處分對象，洵為達管制之行政目的，並無恣意為行政處分，原告仍執陳詞提起本件訴訟，實難謂有理由。
六、本件兩造之爭點為：被告於系爭建築物租賃期間期滿後再對原告所為之裁罰處分是否適當？原告於系爭建築物租賃期間期滿後是否仍負建築物所有權人之注意義務？
七、按「都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。」、「住宅區為保護居住環境而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。」、「都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從事建造、採取土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市、縣（市）（局）政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。」分別為都市計畫法第32條、第34條、第79條第1項所明定。而都市計畫法第79條第1項規定，乃在賦以都市計畫範圍內土地或建築物所有人、使用人或管理人維護合法使用土地或建築物之義務，核其責任內容，係屬以物為中心之「狀態責任」，非「行為責任」，即非以造成危險狀態之行為人為義務人，乃係基於公益目的，就對於物有實際上管領能力之人，如所有權人或使用人，課予此種排除危險、回復物安全狀態之義務，故土地或建築物未合法使用之情形，縱非出於所有人或使用人所為，仍不能解免渠等維護合法使用土地或建築物之義務，除非能提出反證，證明其已盡維護合法使用之注意義務，得予免罰外，不論該違反行為係積極作為或消極不作為，依法即應受裁處行政罰並排除危害之法律效果。次按「住宅區為保護居住環境而劃定，不得為下列建築物及土地之使用：…十、戲院、電影片（映演）業、視聽歌唱場、電子遊戲場、機械式遊樂場、歌廳、保齡球館、汽車駕駛訓練場、攤販集中場及旅館。但汽車駕駛訓練場及旅館經目的事業主管機關審查核准者，不在此限。．．．」為都市計畫法臺灣省施行細則第15條第10款所明定。
八、經查，本件原告所有臺中縣大里市○○路○○○號建築物，係位於都市計畫住宅區內（原處分卷29頁都市計畫圖)。如下述過程：⒈經被告所屬影響治安行業統一聯合稽查小組於97年8月20日赴該址稽查，發現現場提供他人經營視聽歌唱業「忙裡休閒飲料店」，認其違反都市計畫法及臺灣省施行細則等之土地使用管制規定，以97年10月8日府建城字第0970281230號函處使用人即該飲料店負責人林慧娥6萬元罰鍰，並副知原告協助立刻停止違規使用(同卷37-39頁該函件及處分書)。⒉因該場址仍做視聽歌唱業，經被告於99年1月18日稽查，再以99年4月8日府建城字第09901073641號、00000000000號函分別處使用人即該飲料店負責人林慧娥12萬元罰鍰，及原告6萬元罰鍰，並於文到日起停止使用(同卷40-42頁關於原告部分上開函件之處分書)。⒊被告於99年6月2日再前往該址稽查，以現場仍未改善，復以99年8月16日府建城字第09902560571號、00000000000號函分別處使用人林慧娥18萬元罰鍰及原告12萬元，並於文到日起停止使用(同卷43-45頁關於原告部分上開函件之處分書)。
九、從而，系爭建築物既位於都市計畫住宅區內，而住宅區係為保護居住環境而劃定，不得為視聽歌唱場使用，以免有礙居住之寧靜、安全及衛生，乃於上開時日經營視聽歌唱業，自構成上開規定之違章事實。再按「依84年8月2日修正公布之建築法第90條第1項（相當於現行建築法第91條第1項第1款）之規定，對於違反同法第73條後段（相當於現行建築法第73條第2項)規定擅自變更使用者，其處罰之對象為建築物所有權人或使用人。建築主管機關究應對建築物所有權人或使用人處罰，應就其查獲建築物違規使用之實際情況，於符合建築法之立法目的為必要裁量，並非容許建築主管機關恣意選擇處罰之對象，擇一處罰，或兩者皆予處罰。又行政罰係處罰行為人為原則，處罰行為人以外之人則屬例外。建築主管機關如對行為人處罰，已足達成行政目的時，即不得對建築物所有權人處罰。…」為最高行政法院95年1月份庭長法官聯席會議決議所明釋。該決議雖係對於違反建築法相關規定之處罰對象，應擇一處罰，或兩者皆予處罰，予以闡釋，惟關於本件都市計畫法第79條第1項，亦有處罰建築物所有權人、使用人或管理人等規定，本於同一法理，本件亦得適用之。另按「累積違反第1次，裁處使用人或管理人6萬元，同時副知土地或建物所有權人；累計違反第2次，裁處使用人或管理人12萬元，土地或建物所有權人6萬元；累積違反第3次，裁處使用人或管理人18萬元，土地或建物所有權人12萬元；累積違反第4次以上，裁處使用人或管理人罰鍰新臺幣30萬元，土地或建物所有權人罰鍰新臺幣24萬元(備註:同一地址如經連續查獲違規使用，並均已通知其同一土地或建物所有權人在案者，對於該同一土地或建物所有權人之處分，以查獲違規累積之次數加重處分)。」為行為時臺中縣處理違反都市計畫法事件統一裁罰基準第2點所規定。是系爭建築物之使用人林慧娥經營視聽歌唱業「忙裡休閒飲料店」，經被告於97年8月20日該址稽查，發現有違反管制使用之情形，於97年10月8日處使用人即該飲料店負責人林慧娥6萬元罰鍰，另原告為該建築物之所有權人，其有維護建築物符合管制目的及合法使用之義務，有如上述，被告為達行政上之管制目的，另通知原告協助立刻停止違規使用，惟經被告於99年1月18日稽查，該場址仍做視聽歌唱業，經被告於99年4月8日處使用人即該飲料店負責人林慧娥12萬元罰鍰，並以僅對使用人處罰，無法達成行政目的，亦對原告處6萬元罰鍰，並於文到日起停止使用等在案，惟被告於99年6月2日再前往該址稽查，現場仍未改善，有現場照片及稽查紀錄在卷可佐(同卷17-27,48頁)，此為原告所不爭執，是被告再於99年8月16日處使用人林慧娥18萬元罰鍰，又為再達成管制使用之行政目的，亦對處原告12萬元罰鍰，另令其於文到日起停止使用，自屬有據。又依上開過程，原告所有之系爭建築物一直違規使用，被告對於第一次違規，先通知原告協助立刻停止違規使用，僅對使用人裁罰，而於第二次違規，對使用人加重處罰，亦對原告處罰，第三次違規，對使用人再加重處罰鍰之金額，另對原告加重處罰，係依行為時臺中縣處理違反都市計畫法事件統一裁罰基準第2點之規定，並循序漸進，原告均有改善之機會，而遵守其義務，被告亦無濫用裁量權之情形。
十、至原告主張其與承租人曾洪美淑（與本件忙裡偷閒飲料店負責人林慧娥為合夥關係）就系爭建築物訂有租約，租賃期間至99年5月19日屆滿，原告已告知承租人於租約到期後不再續約，及請求返還租賃物，被告不應於租賃關係消滅後，對承租人所為違法行為之處分，對原告處罰等云。按原告為該建築物之所有權人，其有維護建築物符合管制目的及合法使用之義務，已如前述，其縱使將系爭建築物出租予他人，亦不能免除其該義務，承租人如有違規使用建築物，此雖非原告之行為，然原告於知悉該情之際，自應對承租人予以告知改善，如仍無效果或不從時，則應報請主管機關處理，而原告並未作此處理，仍憑使用人繼續為違反規定使用，原告自有違反其上開義務，雖非故意，難謂無過失責任，不得主張免罰。
、綜上所陳，本件原告所訴，並無足採，被告以系爭建築物位於住宅區，原告供使用人林慧娥經營視聽歌唱業，而違反管制使用，且如上開過程，因前有2次違章行為，被告依序對使用人及原告予以通知及處罰，於本件第3次違章行為，再依都市計畫法第79條第1項之規定，對原告處12萬元之罰鍰，並於文到日起停止使用，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告本件對罰鍰部分不服，其請求撤銷原處分及訴願決定(關於罰鍰部分)，為無理由，應予駁回。另本件為簡易案件，依兩造到庭所述各節及卷內資料其事證已臻明確，本院亦認無經言詞辯論之必要，爰不經言詞辯論而判決之。
、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第233條第1項、第236條、第195條第1項後段、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 27 日
臺中高等行政法院第三庭
法 官 許 武 峰以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以本訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者，始得向本院提出上訴狀並表明上訴理由，經最高行政法院許可，否則不得上訴；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均應依對造人數提出繕本）。
中 華 民 國 100 年 5 月 5 日
書記官 許 騰 云