臺中高等行政法院判決
101年度訴更一字第13號
101年9月13日辯論終結原 告 梁沐旺
梁容輔梁懷中梁硯翔共 同訴訟代理人 林松虎 律師
吳淑芬 律師被 告 苗栗縣政府代 表 人 劉政鴻訴訟代理人 饒斯棋 律師上列當事人間因土地公告現值事件，原告不服本院中華民國100年9月19日100年度訴字第57號判決，提起上訴，經最高行政法院101年度判字第175號判決廢棄發回更審，本院更為判決如下︰
主 文原告之訴駁回。
本審及發回前上訴審訴訟費用均由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：被告為開發新社區及因應竹科竹南基地周邊地區發展需要，申請區段徵收坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○段78-1地號○○○鎮○○段○○號等852筆土地（面積合計12
4.61公頃），並一併徵收區段徵收範圍內公、私有土地上之私有土地改良物，報奉內政部以民國（下同）98年4月14日內授中辦地字第0980724263號函核准辦理區段徵收，被告據以於98年4月21日以府地權字第0980063315號公告區段徵收補償（公告期間自98年5月4日至98年6月3日止），並以98年4月21日府地權字第0980065018號函通知各土地所有權人及土地改良物所有權人及他項權利人。原告於公告期間之98年5月28日向被告提出異議，主張其所有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○段814及815地號等2筆土地（下稱系爭土地）公告現值應予調高，案經被告以98年7月13日府地價字第0980112692號函知原告：「查旨揭土地經竹南地政事務所查復：該2筆土地位於非都市計畫區內特定農業區農牧用地，98年公告現值每平方公尺4,400元無訛。」原告對上開查處結果不服，復於98年8月7日提起復議，被告乃提請98年9月8日苗栗縣政府地價及標準地價評議委員會98年第2次評議委員會決議：「標的公告土地現值，均依地價調查估計規則第18條規定，劃分區段並計算地價，98年公告土地現值每平方公尺4,400元，應屬合理。」被告據以於98年9月21日以府地權字第0980162823號函（下稱原處分）知原告。原告不服，提起訴願亦遭駁回，遂提起行政訴訟。經本院100年度訴字第57號判決（下稱原判決）駁回，原告提起上訴，經最高行政法院101年度判字第175號判決將原判決廢棄，發回本院更審。
二、本件原告主張：㈠原處分評定系爭土地公告現值每平方公尺為4,400元，其有下列違法不當之情：
⒈系爭土地自96年9月至97年8月間調查蒐集區內土地買賣交
易實例，有效同一地價區段實例計有：苗栗縣○○鎮○○段○○○○段810地號96年11月28日移轉單價為每平方公尺5,789元，及同段677之2地號97年5月15日移轉單價為每平方公尺6,289元共2筆。承前所述，系爭土地地價之評定應由地價評議委員會依地價調查估計規則第21條第1項第1款規定，以上開有買賣實例估計正常單價之區段，再調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位○○○區段○區段地價。詎地價評議委員會未依法令為地價之估計，且無任何憑據即推測系爭土地區段土地有被哄抬之情形，而依地價調查估計規則第7條作情況修正，顯有違背法令之情。被告未審酌地價評議委員會之評議方式及程序未依法令，遽依地價評議委員會違法評議之結果為系爭土地公告地價之評定，亦屬違法，復經最高法院101年度判字第175號判決為認定，洵堪認定。
⒉被告雖主張地價評議委員會之評定享有判斷餘地，應予尊
重。惟按，「行政機關具有高度屬人性之評定，行政法院基於尊重其不可替代性及法律授權之專屬性，固承認行政機關就此等事項之決定有判斷餘地；惟參酌釋字第382、4
62、553號解釋、行政法院於行政機關之判斷有恣意濫用及其他違法情事時，仍得依法撤銷或變更。故國軍志願役軍士官有不適服現役之情狀，應予勒令退伍，事涉限制人民基本工作權之不確定法律概念，行政法院自得審查行政機關是否遵守相關程序，或其判斷、評量有無出於與事物無關之考量、事實關係涵攝錯誤，或以錯誤之事實為基礎等濫用判斷之違法情事。」為最高行政法院101年度判字第335號、100年度判字第2088號、92年度判字第1238號92年度判字第904號裁判所揭示。被告地價評議委員會未依上揭相關法令以調查買賣交易實例為評定區段地價之依據，顯有應斟酌事項未予斟酌違法之情，又其復未能說明上揭交易實例如何以人為哄抬地價，亦有未敘理由之情，自不得爰引判斷餘地以免除司法審查。
⒊再按，土地徵收係依公告地價徵收，並非依市價徵收，土
地買主應無以遠高於公告地價之價格購買，以換取較低之公告地價之理，被告地價評議委員會無任何憑據即推測系爭土地區段有被哄抬之情形，推測顯非合理，且違背經驗法則，自無足採。再按，一般土地買賣有其市場機制，如非土地確有實際價值，亦非所謂土地投資者得以片面哄抬，更況，政府所實施之都市開發計畫未能達到預期目標及成效者，比比皆是，甚至都市計畫拖延長達數十年仍未履行者，亦屬常見，一般人民並無可能對於不可確定之計畫或發展，而預先投注超過其價值之投資。退萬步言，被告不斷以所謂「土地投資者」為論述，惟則，本件兩件交易實例如何認定為土地投資而非一般買賣，亦未見被告提出具體說明，豈有於有利於一般人民之情形，即草率空泛以土地投資為理由而反為不利於人民之認定？更況，系爭土地果如被告所述前景不可限量，又豈會自96年起僅有2則交易實例，顯非合理，益徵被告所述顯非可採。
㈡系爭土地北側面臨農5路，兩側均面臨直達頭份之6米寬道路
，交通位置優良，相較於其他同為第262區段之土地，具有交通便利之優勢，惟被告竟將系爭土地與其他第262區段土地同樣評定為每平方公尺4,400元，亦屬違反地價調查估計規則之規定：
⒈核交通便利因素本即為一般不動產交易所考量之重點，不
動產位於交通便利區域，則市價必定比周圍之不動產價值為高，此為一般不動產交易之常情。又土地徵收形同政府向人民買地以為公共建設或計畫之利用，則徵收價格自應依土地所在交通運輸位置為價格之調整，自不宜不分土地位置優劣而為齊頭式相同價格之評定。原告取得系爭土地因交通位置之優勢而支出較多之成本，被告為系爭土地徵收卻蓄意忽視此一基於交通因素之優勢，而以齊頭式之平等價格地價評定並以之為徵收，自屬違反平等原則。再況，依上揭法令之規範，交通運輸及土地位置本為行政機關為土地徵收前之地價評定所應注意並以之為評定基礎之考量，被告完全未考量法令所規定之事項而為系爭土地地價之評定，自屬違法行政。
⒉再按，評定地價固得將情況相同或條件相近之土地劃為同
○○○區段○○○○○區段內土地之個別交通運輸、自然條件、土地現況等情形為個別調整，復為法令所明文規範。系爭土地北側面臨農5路，兩側均面臨直達頭份之6米寬道路，交通位置優良，相較於其他同為第262區段之土地，具有交通便利之優勢，惟被告竟將系爭土地與其他第262區段土地同樣評定為每平方公尺4,400元，顯然有「不同事件為相同處理」違反平等原則及行政程序法第9條之規範。
㈢系爭土地地勢平等且土地位置與馬路高度相同，沒有土地高
低懸殊落差而利於規劃使用。核系爭土地相較於其他同屬第262區段土地之土地現況顯然具有更佳之優勢，然被告與訴願決定機關卻將系爭土地與其他第262區段土地同評定為每平方公尺4,400元，亦屬違法不當。
⒈按系爭土地高低與路面平，周圍之鄰地則與道路有高低不
同之落差，由原告所提出之證物照片即明顯可知。雖因照片拍攝畫面未有比照之樣品難以明確核算落差之實際高度，惟縱以目光觀測亦不可謂差距係屬輕微。核系爭土地於地勢具有相較於鄰地更多之優勢，此揭特點反應於土地買賣交易市場均為提高價錢。
⒉系爭第262區段土地徵收機關目前開始工程進行，系爭土
地正對農五路對向之第658、659、660、661、662地號土地正在進行整地填土與挖管線溝渠之工程，並載運大批土壤為土地之墊高，顯見地勢過低確實會造成較多的開發成本。原告所有之系爭土地則因土地高度與馬路同高，不需增加填土之工程與購土成本支出，則原告之土地價值自應高於地勢較低之土地價值，始符平等原則。
㈣系爭土地之評定地價應以其交通、地勢等相關優勢因素為個別調高：
⒈按被告於同屬第262地價區段之第660、661、662地號土地
分別調低為4,341、4,289、4,274元，益徵所謂第262地價區段僅為概括之平均數，實際地價仍應依個別土地之優劣條件為個別調整。被告就第262地價區段土地低劣於該地價區段平均條件者予以調低地價，然對於相關應審酌條件優於該地價區段平均條件之系爭土地，卻對其相關有利條件視而未見。核被告僅對於不利於當事人之情形為注意，而對於有利於當事人之情形卻不為注意，自屬違反行政程序法第6條之規範。
⒉次按，被告有與原告為梁增鏡之另件行政訴訟（100年度
訴字第58號，現發回更審案號為101年度訴更一字第16號）亦係基於土地徵收公告現值之爭議，目前亦於鈞院審理中。被告於該案準備程序中自承，其所以就該案之訟爭土地與他筆土地評定不同之地價，即係因為其認訟爭土地地勢較不平坦「若要開發，成本要耗損很大才能與北、南側相連結成相同程度之利用價值。」顯見開發成本確係為被告徵收土地為地價評定之重要考量因素。被告於另案主張對當事人不利之地勢因素為減低評定地價之原因，而於本案中卻未依對當事人有利之地勢因素為調高地價之原因，自有違公允。
⒊再按，被告於上稱另案中，就相鄰之土地為完全不同之地
段劃分，並因此為高低不同之地價評定，足證所謂地價評定應需依照個別土地之地價高低優劣因素而為區段劃分及地價評定，且相鄰土地亦得為不同土地區段之評定，顯見被告所稱「如本件調高，整個地價都要調昇，地價會失衡」等語，自無足採。系爭土地之地勢較周圍土地之地勢為佳，被告尚非不得就系爭土地另行劃分為另一地價區段並為較高地價之評定，被告捨此而不為，卻將客觀條件較佳之系爭土地與其他第262區段土地同樣評定為每平方公尺4,400元，自非適法。
⒋末按，被告稱「重劃後原告所分配之土地已屬較好，而在
本件徵收時，又獲得較高之地價，原告如又請求更高之補償，對其他人並不公平」云云，並無理由。核重劃後原告所分配之土地係抽籤取得，原告並非已分配較好之土地，又本件徵收原告亦因被告評定地價過低，並未取得較高之地價，故原告自始皆未有獲得任何較其他土地所有權人較佳之處遇。再況，原告父執輩以較高於鄰旁之土地價格且原投注較多之土地墊高改良成本，而使系爭土地平坦便於利用，如將系爭土地與鄰旁之土地評定為相同地價，不但未反應實際市場價格，對於原告之辛苦改良，反而才是不公平。更況，原告所有之系爭土地相較於○○區○○段之土地具有交通及地勢之優勢，原告受有較高之補償，並無對其他人有不公平之情形，自屬甚明。被告不斷稱係基於對其他土地所有權人之公平云云，惟其他土地所有權人之土地狀況較差，其等土地評定為第262區段自無不公平之情，而原告之土地狀況具有甚多優勢，卻強將系爭土地評定為與其等為相同地價，對原告自屬不公，且因犧牲原告而使其他土地所有權人獲得較多土地之補償，亦非所謂公平，反而應係為不當得利，被告之主張顯無理由。
㈤綜上所述，被告所為系爭行政處分確有諸多違背法令之處等情。並聲明求為判決訴願決定及原處分均撤銷。
三、被告則以：㈠依平均地權條例第46條規定：「直轄市或縣（市）政府對於
轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪○○○區段○○○○區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」另地價調查估計規則第3條規定：「地價調查估計之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。三、估計實例土地正常單價。四、劃分或修○○○區段○○○○○○區段圖。五、估計區段地價。六、計算宗地單位地價。」又同規則第21條規定：「估計區段地價之方法如下：一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數○○○區段○區段地價。二、無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相同，且依前款○○○區段○○○區段，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目○○○區段○區段地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其○○○區段○區段地價修正之。估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表。第一項第一款所稱之中位數，指土地正常單價調整至估價基準日之單價，由高而低依序排列。其項數為奇數時，取其中項價格為中位數；其項數為偶數時，取中間二項價格之平均數為中位數；實例為一個時，以該實例之土地正常單價為中位數。．．．。」及第23條規定：「宗地單位地價之計算方法如下：一、．．
．。二、其○○○區段○○○○○區段地價作為宗地單位地價。三、跨越二個以上地價區段之土地，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價。四、宗地單位地價應以每平方公尺新臺幣元表示，計算至個位數，未達個位數四捨五入。」為辦理區段地價估計之法定程序。
㈡另依地價調查估計規則第18、19條規定，劃分地價區段時，
須斟酌當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、土地利用現況及其他影響地價因素，將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。原告系爭土地鄰接大埔農○○○區○○○○路）約6公尺寬，苗栗縣竹南地政事務所於98年度辦理地價區段範圍檢討劃分或修正時，將鄰接該農路兩旁之土地以適當深度範圍單獨劃分地價區段（第262地價區段），並依苗栗縣實施地價調查估計作業規定，參考該地區土地一般之宗地深度予以斟酌劃設，原則上以臨道路第一筆土地為準，但該筆土地深度過深或過淺時，可將該筆土地劃屬兩個區段，或再增加後面一筆。原告所訴與系爭土地同段659、660、661、662地號等土地，同位於大埔農○○○區○○○路旁，均劃屬第26○○○區段，98年區段地價為每平方公尺4,400元，其中，臨路第一筆土地地價，係依地價調查估計規則第23條第2款○○○區段地價為宗地單位地價（計算方式4,400×1=4,400)；惟同段660、661、662地號等3筆土地，因臨路深度過深而跨屬第262及9○○○區段○○○○區段價為每平方公尺4,000元），則依同規則同條第3款規定按其所占各區段面積地價總額之和除以宗地面積計算得宗地單位地價，分別為4,341元/㎡（即4,400×2,986/3,500+4,000×514/3,500=4,341）、4,289元/㎡（即4,400×1,082/ 1,500+4,000×418/1,500=4,289）、4,274元/㎡（即4,400×726/1,060+4,000×334/1,060=4,274）。綜上，原告系爭土地，因部分宗地深度過深而跨越兩個不同地價區段，致地價高低差異。況系爭土地公告土地現值為同地價區段土地中之最高價，故應無偏低情形。本案系爭土地坐○○○鎮○○段○○○○段814、815地號所臨農5路（路寬約6公尺）西接公義路東至科學園區全長約1.6公里，沿途平坦。區段徵收前多種植水稻，該區57年辦理農地○○○區○○路完竣，3公尺農路隨處可見，依據地價調查估計規則第18條第2項規定：「繁榮街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其他價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路○○區段○○○○○○路足致鄰近土地於經濟上有較高價值而依規將該農路兩旁之土地以適當深度範圍單獨劃○○○區段○○○○○○區段），並依苗栗縣實施地價調查估計作業規定，參考該地區土地一般之宗地深度予以斟酌劃設，原則上以臨道路第一筆土地為準，但該筆土地深度過深或過淺時，可將該筆土地劃屬兩個區段，或再增加後面一筆。原告所與系爭同段659、660、661、662等地號土地，同位於大埔農○○○區○○○路旁，均同屬第26○○○區段○○○○區段地價為每平方公尺4,400元，其中814、815、859地號，係依地價調查估計規則第23條第2項規定屬未○○○區段○○○○○區段地價即為宗地單位地價（計算方式為4400×1＝4400）；惟同段660、661、662等三筆土地，因臨路深度過深而跨屬第262及9○○○區段○○○○區段價為每平方公尺4000元），則依地價調查估計規則第23條第3款規定，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價，分別為4341元/㎡（即4400×2986/3500＋4000×514/3500＝4341）、4289元/㎡（即4400×1082/1500＋4000×418/1500＝4289）、4274元/㎡（即4400×726/1060＋4000×334/1060＝4274），應無違誤。
㈢且現行地價查估制度係採區段估價法，將地價相近、情況相
同、地段相連之土地劃為同一地價區段同一價格，除繁榮街道路線價區段有考量各宗土地之臨街深度及位置外○○○區段之土地均以區段地價作為區內各筆土地之宗地單位地價，依內政部91年（按應為92年）4月18日台內地字第0920060833號令訂定「影響地價區域因素評價準則」明定影響地價區域因素主要項目，計有土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、發展趨勢及其他影響因素皆指「區域因素」並非原告所提各筆宗地條件差異之「個別因素」。
㈣上開農地價格評估與區位條件、可及性、均衡性、同質性相
關而相鄰或相近之區段，其土地價值不可相差過鉅，否則土地評價即屬不當。本件區段徵收範圍內農地○○○區○○○道路○○路（約20公尺寬，98年區段地價為5,100元/㎡）、仁愛路（約12公尺寬，98年區段地價為4,500元/㎡）、科學路（約40公尺寬，98年區段地價為4,700元/㎡）及五號農路（6公尺寬，98年區段地價為4,400元/㎡）向外遞減，維持地價高低層次，並符合當地地價合理性及均衡性，並未違反平等原則及行政程序法第9條規範。且徵收私有土地，為達成公用需要手段之一種，給與補償應遵循之原則為「合理補償」，而非「盡量補償」或「較優補償」。
㈤系爭土地所處該區段徵收計畫區內，98年度公告土地現值每
平方公尺4,400元，尚符合當地農地之一般正常交易價格，並無偏低。至原告所指單位地價不同之地號，因屬跨區段計算結果。該地區為農地重劃土地，重劃時區內土地所有權人負擔均相同，但原告所分配土地為兩面臨農路，原告於農地重劃時已獲較優之分配，今區段徵收屬同區土地卻要求較高之地價補償，顯然不符合公平正義原則。
㈥另查此地價區段範圍，於96年9月至97年8月間調查蒐集區內
土地買賣交易實例，經依地價調查估計規則相關規定做情況修正、估計正常單價並決定區段地價後，依平均地權條例第46條規定提送97年本縣地價及標準地價評議委員會○○○區段地價為每平方公尺4,400元。按平均地權條例第46條所明定「直轄市或縣(市)政府對轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪○○○區段○○○○區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」又依地價調查估計規則第18條規○○○區段○○○○區段地價之方法，則為同規則第21條所明定。故公告土地現值之估計及評定，依上開說明，原有一定之程序與標準，如已踐行法定程序並合乎標準，當事人自不能因不滿其數額，而指為違法。另地價及標準地價評議委員會組織規程第4條之規定，地價及標準地價評議委員會包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之專家學者、建築師、地政士、銀行、不動產經紀業公會、建築開發商業同業公會等代表、農會代表及地政、財政、工務或都市計畫、建設或農林、稅捐主管等組成，依同規程第6條規定，被告於98年9月8日召開第2次地價及標準地價評議委員會時，通知異議人（按指原告）列席說明，並於說明後退席，故原告所訴，未給予答辯機會云云，與實際不符。案經評議委員參酌討論後仍決議維持原公告現值為98年每平方公尺為4,400元，顯見有關地價之判斷，係由該委員會所作成，而其特性在於經由不同屬性之代表，根據不同之見解，獨立行使職權共同作成之專業決定，應享有判斷餘地，且應予尊重。
㈦另，因辦理區段徵收開發期程較長（按本件區段徵收即從93
年10月28日至96年12月1l日，長達三年多），且在區段徵收之審議過程中，仍具諸多影響開發時程之不確定性因素，故當區段徵收案於開發較具確定性時，土地投資者自然願以較高價格來購買位於區段徵收範圍內之土地，該土地投資者係看重未來政府機關於辦理區段徵收時，其可申請領回抵價地（參照苗栗縣政府公告之公告事項第九點所載：「被徵收土地之地價補償，以98年公告土地現值計算，土地所有權人得依個人意願選擇下列一種補償方式：㈠全部領取現金補償㈡全部申請發給抵價地㈢部分領取現金補償，部分申請發給抵價地」），雖其購買之土地為為農地，但將來其所領回係屬可供建築使用之建地，且區段徵收辦理完成後該系爭土地之周邊公共設施規劃完善，生活機能俱佳，其初始雖以高於一般農地價格取得農地，但若以將來辦理開發完成後之住、商地目之建地價格售出時，其所取得之獲利將暴增數倍，利益十分可觀，是故藉由上開買賣實例總價格兩相比較及參照苗票縣政府96、97年評議○○○鎮○○○區段之一般正常交易價格分別為6,100元/m2及6,200元/m2，上開買賣實例修正前價格顯然偏高，況且此區段徵收之區域及周邊土地之買賣交易行情，長期由苗票縣政府之專職地價人員所清楚掌握，故依一般價值判斷原則及買賣實例移轉時間點，經過專業判斷，應可確定係屬人為哄抬之價格，故被告於辦理地價調查估計作業時，始會依據地價調查估計規則第7條規定進行適當之修正以估計合理區段地價，再依平均地權條例第46條規定提送97年度苗栗縣地價及標準地價評議委員會評定，從而，被告上述查估作業均已踐行法定程序，並無違誤。
㈧又公告土地現值，除得作為徵收土地補償地價之標準外，依
平均地權條例第38條第1項、第46條規定，又作為課徵土地增值稅時計算漲價數額之依據。公告土地現值較高，被徵收土地之所有權人可獲得較高之補償地價，固較有利，惟對移轉或設定典權土地之所有權人而言，則因而需繳納較高之土地增值稅，較為不利。故公告土地現值之評定，自應依平均地權條例第46條、地價調查估計規則等相關法令規定作成，不得僅因欲達特定目的，刻意設法予以提高或降低。從而，於評定公告土地現值時，不得因欲使受徵收土地之原所有權人獲較高之補償，而就法令之解釋或具體之地價評定時故為有利於原土地所有權人之作為。本件特定區之開發計畫發布前，區內一般土地買賣實例價格即受期待因素及人為哄抬之影響，致價格有明顯之偏高，故被告依上開規定辦理地價調查估計時，均依實際情況予以適當之修正。倘若僅將原告所訴土地調高其公告土地值，就整體而言有失其適法性，且必將造成當地地價區段間地價失衡，有違地價公平正義原則。㈨另區段徵收係屬財務自償性之整體開發方式，也是公私互蒙
其利，政府與民眾雙贏之措施。辦理區段徵收，就社會整體層面而言，可以促進土地整體開發利用，帶動地方均衡發展，節省政府龐大公共設施用地徵收及公共工程建設經費支出。就土地所有權人而言，土地所有權人可享有土地價值增漲，公共設施完善及居家環境品質提昇等多重效益。惟「區段徵收」之性質與「一般徵收」並不相同，簡言之，一般徵收是政府為興辦公益事業而徵收私有土地，其徵收補償及開發費用全由政府負擔，土地所有權人於土地被徵收後僅能領取補償費；區段徵收則不同，是為新設都市、舊都市更新、都市土地或農村社區為公共安全、公共衛生、公共交通之需要或促進土地之合理使用，而實施全區土地之徵收，經過規劃整理後將可建築之抵價地發交原土地所有權人，由土地所有權人按其應領補償費之一定比例領回。其徵收補償及開發費用由區內土地所有權人共同負擔，因此區段徵收土地之補償地價一定要公平，決不允許對個人作特別之差別補償，以免影響區內其他土地所有權人之權益。由於區段徵收土地除舊市區更新外，大部分都是徵收農地開發變更為建地，從僅能興建農舍且建蔽率在10%以下之農地，搖身變為建蔽率50%至70%之住商用地，開發完成後地價暴漲至少5至10倍之多，獲得利益者是這些被開發土地之所有權人。
㈩退步言之，若97年買賣實例總價格未修正前為合理價格，那
原告為何僅提出其地價為4,900元㎡，而非6、7千元之譜，難道原告會明知當地有7,000元/㎡之交易行情，而願甘受損失，僅提出其地價只要4,900元/㎡？更何況原告還指稱其土地屬該區段區位最佳，地價應高於同區段其他宗地。顯然本件系爭土地未修正前之地價明顯偏高，非一般正常交易價格，故被告依規定進行適當修正，並無違誤。
聲明求為判決駁回原告之訴。
四、兩造之爭點：系爭土地評定之公告現值為每平方公尺4,400元，其評定過程是否遵守相關之程序，或其判斷、評定有無違法之情形？經查：
㈠按「被徵收之土地應按照徵收當期之公告土地現值，補償其
地價。」為89年2月2日所訂定之土地徵收條例第30條第1項定有明文。
㈡次按「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調
查其地價動態，繪○○○區段○○○○區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」為平均地權條例第46條所規定。又「地價調查估計之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。三、估計實例土地正常單價。四、劃分或修○○○區段○○○○○○區段圖。五、估計區段地價。六、計算宗地單位地價。」、「買賣實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例調查估價表：．．．二、期待因素影響之交易。．．．一○、人為哄抬之交易。」、「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同○○○區段○○○○道路及其二側或一側帶狀土地，其地價與一般地價區段之地價有顯著差異者，得就具有顯著商業活動之繁榮地區，依當地發展及地價高低情形，劃設繁榮街道路○○區段○○○街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路線價區段。非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有顯著差異時，應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。非都市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地，在同一區段範圍內，得將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零星建築用地，視為一○○○區段○○區段號。公共設施保留地應單獨劃分地價區段。但其毗鄰之非公共設施保留地均○○○區段○○○○○區段時，得併入毗鄰之非公共設施保留地劃為同一地價區段。帶狀保留地穿越數個地價不同之區段時，應視二側非保留○○○區段○○○○○段劃○○○區段○○○○○○區段之界線，應以道路、溝渠等自然界線或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。繁榮街道路線價區段，應以裡○○○區段○○○路○○區段之界線，應以距離臨街線適當深度範圍為準。」、「估計區段地價之方法如下：一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數○○○區段○區段地價。二、無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相同，且依前款○○○區段地價之區段，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目○○○區段○區段地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其○○○區段○區段地價修正之。估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表。．．．。」、「宗地單位地價之計算方法如下：．．．二、其○○○區段○○○○○區段地價作為宗地單位地價。」亦分別為地價調查估計規則第3條、第7條、第18條、第19條、第21條及第23條第1項第2款所明定。
㈢被告為開發新社區及因應竹科竹南基地○○○區00000
00區段徵收坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○段78-1地號○○○鎮○○段○○號等852筆土地（面積合計12 4.61公頃），並一併徵收區段徵收範圍內公、私有土地上之私有土地改良物，報奉內政部以98年4月14日內授中辦地字第0980724263號函核准辦理區段徵收，被告據以於98年4月21日以府地權字第0980063315號公告區段徵收補償（公告期間自98年5月4日至98年6月3日止），並以98年4月21日府地權字第0980065018號函通知各土地所有權人及土地改良物所有權人及他項權利人。原告於公告期間之98年5月28日向被告提出異議，主張其所有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○段814及815地號等2筆土地公告現值應予調高，案經被告以98年7月13日府地價字第098 0112692號函知原告：「查旨揭土地經竹南地政事務所查復：該2筆土地位於非都市計畫區內特定農業區農牧用地，98年公告現值每平方公尺4,400元無訛。」原告對上開查處結果不服，復於98年8月7日提起復議，被告乃提請98年9月8日苗栗縣政府地價及標準地價評議委員會98年第2次評議委員會決議：「標的公告土地現值，均依地價調查估計規則第18條規定，劃分區段並計算地價，98年公告土地現值每平方公尺4,400元，應屬合理。」被告據以於98年9月21日以府地權字第0980162823號函知原告等情，有內政部以98年4月14日內授中辦地字第0980724 263號函、被告98年4月21日以府地權字第0980063315號公告、被告98年4月21日府地權字第0980065018號函、原告異議書、被告98年7月13日府地價字第0980112692號函、原告復議書、苗栗縣政府地價及標準地價評議委員會98年第2次評議會會議紀錄（節錄）被告98年9月21日府地權字第0980162823號函等件影本附於本院100年度訴字第57號卷（見該案卷第50頁至第60頁）。原告不服，提起訴願亦遭駁回，提起行政訴訟。經本院
100 年度訴字第57號判決駁回，提起上訴，經最高行政法院
101 年度判字第175號判決將原判決廢棄，發回本院更審。而發回意旨略以：「查地價評議委員會暨標準地價評議委員會係由包括地方公正人士、對地價有專門知識之學者、專家及地政主管、工務或都市計畫主管等人所組成，其對於地價（含市價）之評定係基於客觀專業知識，法院自應尊其判決斷，惟倘其評定過程有未遵守相關之程序，或其判斷、評定有顯然違法或不當之情形，自不在此限。查原判決固敘明與系爭土地同一地價區段之土地屬擴大○○○區○○區段徵收方式取得，並已醞釀多年，通常投資者會以較高價格購買，涉有人為哄抬情事，故經被上訴人依地價調查估計規則第7條等相關規定做情況修正，惟究係如何以人為哄抬地價，而須依法為修正，則未見載明理由，已有判決不備理由之嫌。再者土地徵收係依公告地價徵收，並非依市價為徵收，土地買主應無以遠高於公告地價之價格為購買，而換取較低之公告地價之理，地價評議委員會本應依地價調查估計規則第21條第1項第1款規定，以上開有買賣實例估計正常單價之區段，再調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位○○○區段○區段地價。詎於尚無憑據即為推測該區段土地有被哄抬之情形，而依地價調查估計規則第7條規定做情況修正，其推測難謂全然合理。原判決就此未予調查，又逕以尊重專業判斷為理由而為認定苗栗縣地價評議委員會之地價評議並無不當，尚嫌率斷。從而，本件地價評議委員會所為公告土地現值評定，其所依據估算修正之情事，既尚待審酌，其據以估算出之公告土地現值即難期正確，此攸關上訴人之權益，自宜再予審酌，本件被上訴人對此未見說明其理由，原審亦未詳加調查，自有未洽。」。
㈣本件原告系爭土地鄰接大埔農○○○區○○○○路（約6公
尺寬），苗栗縣竹南地政事務所於98年度辦理地價區段範圍檢討劃分或修正時，將鄰接該農路兩旁之土地以適當深度範圍單獨劃分地價區段（第262地價區段），並依苗栗縣實施地價調查估計作業規定，參考該地區土地一般之宗地深度予以斟酌劃設，原則上以臨道路第一筆土地為準，但該筆土地深度過深或過淺時，可將該筆土地劃屬兩個區段，或再增加後面一筆。原告主張與系爭土地同段659、660、661、662地號等土地，同位於大埔農○○○區○○○路旁，均劃屬第26○○○區段○○○○區段地價為每平方公尺4,400元，其中，臨路第一筆土地地價，係依地價調查估計規則第23條第2款規定以區段地價為宗地單位地價（計算方式4,400×1=4,400)；惟同段660、661、662地號等3筆土地，因臨路深度過深而跨屬第262及9○○○區段○○○○區段價為每平方公尺4,000元），則依同規則同條第3款規定按其所占各區段面積地價總額之和除以宗地面積計算得宗地單位地價，分別為4,341元/㎡（即4,400×2,986/3,500+4,000×514/3,500=4,341）、4,289元/㎡（即4,400×1,082/ 1,500+4,000×418/1,500=4,289）、4,274元/㎡（即4,400×726/1,060+4,000×334/1,060=4,274）。而原告系爭土地，因部分宗地深度過深而跨越兩個不同地價區段，致地價高低差異。況系爭土地公告土地現值為同地價區段土地中之最高價（見訴願卷第57頁262地價區段圖），故應無偏低情形。本案系爭土地坐○○○鎮○○段中大埔小段814、815地號所臨農5路（路寬約6公尺）西接公義路東至科學園區全長約1.6公里，沿途平坦。區段徵收前多種植水稻，該區57年辦理農地○○○區○○路完竣，3公尺農路隨處可見，依據地價調查估計規則第18條第2項規定：「繁榮街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其他價顯著較高者，得於適當範圍劃設一般路○○區段○○○○○○路足致鄰近土地於經濟上有較高價值而依規將該農路兩旁之土地以適當深度範圍單獨劃○○○區段○○○○○○區段），並依苗栗縣實施地價調查估計作業規定，參考該地區土地一般之宗地深度予以斟酌劃設，原則上以臨道路第一筆土地為準，但該筆土地深度過深或過淺時，可將該筆土地劃屬兩個區段，或再增加後面一筆。原告所與系爭同段659、660、661、662等地號土地，同位於大埔農○○○區○○○路旁，均同屬第26○○○區段○○○○區段地價為每平方公尺4,400元，其中814、815、859地號，係依地價調查估計規則第23條第2項規定屬未○○○區段○○○○○區段地價即為宗地單位地價（計算方式為4400×1＝4400）；惟同段660、
661、662等三筆土地，因臨路深度過深而跨屬第262及9○○○區段○○○○區段價為每平方公尺4000元，見訴願卷第57頁之地價區段圖）），則依地價調查估計規則第23條第3款規定，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價，分別為4341元/㎡（即4400×2986/3500＋4000×514/3500＝4341）、4289元/㎡（即4400 ×1082/1500＋4000×418/1500＝4289）、4274元/㎡（即4400×726/106 0＋4000×334/1060＝4274），並無違誤。
㈤又現行地價查估制度係採區段估價法，將地價相近、情況相
同、地段相連之土地劃為同一地價區段同一價格，除繁榮街道路線價區段有考量各宗土地之臨街深度及位置外○○○區段之土地均以區段地價作為區內各筆土地之宗地單位地價，因而依內政部92年4月18日台內地字第092006083 3號令訂定「影響地價區域因素評價準則」明定影響地價區域因素主要項目，計有土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、發展趨勢及其他影響因素皆指「區域因素」並非原告所指各筆宗地條件差異之「個別因素」。而上開農地價格評估與區位條件、可及性、均衡性、同質性相關而相鄰或相近之區段，其土地價值不可相差過鉅，否則土地評價即屬不當。本件區段徵收範圍內農地○○○區○○○道路○○路（約20公尺寬，98年區段地價為5,100元/㎡）、仁愛路（約12公尺寬，98年區段地價為4,500元/㎡）、科學路（約40公尺寬，98年區段地價為4,700元/㎡）及五號農路（6公尺寬，98年區段地價為4,400元/㎡）向外遞減（見本院100年度訴字第57號卷第142頁），維持地價高低層次，並符合當地地價合理性及均衡性，並未違反平等原則及行政程序法第9條於行政程序對當事人之有利及不利情形一律注意之情事。況徵收私有土地，為達成公用需要手段之一種，給與補償應遵循之原則為「合理補償」，而非「盡量補償」或「較優補償」。故系爭土地所處該區段徵收計畫區內，98年度公告土地現值每平方公尺4,400元，尚符合當地農地之一般正常交易價格，並無偏低。
㈥至原告所指單位地價不同之地號，因屬跨區段計算結果。該
地區為農地重劃土地，重劃時區內土地所有權人負擔均相同，但原告所分配土地為兩面臨農路，原告於農地重劃時已獲較優之分配，今區段徵收屬同區土地卻要求較高之地價補償，反不符合公平正義原則。再此地價區段範圍，於96年9月至97年8月間調查蒐集區內土地買賣交易實例，經依地價調查估計規則相關規定做情況修正、估計正常單價並決定區段地價後，依平均地權條例第46條規定提送97年本縣地價及標準地價評議委員會評定，區段地價為每平方公尺4,400元。
按平均地權條例第46條規定「直轄市或縣(市)政府對轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪○○○區段○○○○區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」又依地價調查估計規則第18條規○○○區段○○○○區段地價之方法，則為同規則第21條所明定。故公告土地現值之估計及評定，依上開說明，原有一定之程序與標準，如已踐行法定程序並合乎標準，當事人自不能因不滿其數額，而指為違法。另地價及標準地價評議委員會組織規程第4條之規定，地價及標準地價評議委員會包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之專家學者、建築師、地政士、銀行、不動產經紀業公會、建築開發商業同業公會等代表、農會代表及地政、財政、工務或都市計畫、建設或農林、稅捐主管等組成，依同規程第6條規定，被告於98年9月8日召開第2次地價及標準地價評議委員會時，通知異議人（按指原告）列席說明，並於說明後退席，故原告主張，未給予答辯機會云云，核與實情不符。案經評議委員參酌討論後仍決議維持原公告現值為98年每平方公尺為4,400元，顯見有關地價之判斷，係由該委員會所作成，而其特性在於經由不同屬性之代表，根據不同之見解，獨立行使職權共同作成之專業決定，應享有判斷餘地，且應予尊重。㈦另於辦理區段徵收開發期程較長（按本件區段徵收即從93年
10月28日至96年12月1l日，長達三年多），且在區段徵收之審議過程中，仍具諸多影響開發時程之不確定性因素，故當區段徵收案於開發較具確定性時，購買者自然願以較高價格來購買位於區段徵收範圍內之土地，其係看重未來政府機關於辦理區段徵收時，其可申請領回抵價地（見本院100年度訴字第57卷第51頁反面，苗栗縣政府98年4月21日府地權字第0980063315號公告之公告事項第九點所載：「被徵收土地之地價補償，以98年公告土地現值計算，土地所有權人得依個人意願選擇下列一種補償方式：㈠全部領取現金補償㈡全部申請發給抵價地㈢部分領取現金補償，部分申請發給抵價地」），則其雖所購買之土地為為農地，但將來其所領回係屬可供建築使用之建地，且區段徵收辦理完成後該系爭土地之周邊公共設施規劃完善，生活機能俱佳，其初以高於一般農地價格取得農地，但若以將來辦理開發完成後之住、商地目之建地價格售出時，其所取得之獲利將暴增，亦可達數倍，利益十分可觀，是藉由上開買賣實例總價格兩相比較及參照苗票縣政府96、97年評議○○○鎮○○○區段之一般正常交易價格分別為6,100元/m2及6,200元/m2，上開買賣實例修正前價格顯然偏高，況且此區段徵收之區域及周邊土地之買賣交易行情，長期由苗票縣政府之專職地價人員所清楚掌握，故依一般價值判斷原則及買賣實例移轉時間點，經過專業判斷，應可確定係屬人為哄抬之價格（見訴願卷第54頁至第56頁區段地價估價報告表、買賣實例調查估價表），故被告於辦理地價調查估計作業時，始會依據地價調查估計規則第7條規定進行適當之修正以估計合理區段地價，再依平均地權條例第46條規定提送97年度苗栗縣地價及標準地價評議委員會評定（見訴願卷第50頁至第56頁），從而，被告上述查估作業均已踐行法定程序，並無違誤。
㈧又公告土地現值，除得作為徵收土地補償地價之標準外，依
平均地權條例第38條第1項、第46條規定，又作為課徵土地增值稅時計算漲價數額之依據。公告土地現值較高，被徵收土地之所有權人可獲得較高之補償地價，固較有利，惟對移轉或設定典權土地之所有權人而言，則因而需繳納較高之土地增值稅，較為不利。故公告土地現值之評定，自應依平均地權條例第46條、地價調查估計規則等相關法令規定作成，不得僅因欲達特定目的，刻意設法予以提高或降低。從而，於評定公告土地現值時，不得因欲使受徵收土地之原所有權人獲較高之補償，而就法令之解釋或具體之地價評定時故為有利於原土地所有權人之作為。本件特定區之開發計畫發布前，區內一般土地買賣實例價格即受期待因素及人為哄抬之影響，致價格有明顯之偏高，故被告依上開規定辦理地價調查估計時，均依實際情況予以適當之修正。倘若僅將原告所訴土地調高其公告土地值，就整體而言有失其適法性，且必將造成當地地價區段間地價失衡，有違地價公平正義原則。㈨而區段徵收係屬財務自償性之整體開發方式，也是公私互蒙
其利，即採取政府與民眾雙贏之措施。辦理區段徵收，就社會整體層面而言，可以促進土地整體開發利用，帶動地方均衡發展，節省政府龐大公共設施用地徵收及公共工程建設經費支出。就土地所有權人而言，土地所有權人可享有土地價值增漲，公共設施完善及居家環境品質提昇等多重效益。惟「區段徵收」之性質與「一般徵收」並不相同，一般徵收是政府為興辦公益事業而徵收私有土地，其徵收補償及開發費用全由政府負擔，土地所有權人於土地被徵收後僅能領取補償費；區段徵收則不同，是為新設都市、舊都市更新、都市土地或農村社區為公共安全、公共衛生、公共交通之需要或促進土地之合理使用，而實施全區土地之徵收，經過規劃整理後將可建築之抵價地發交原土地所有權人，由土地所有權人按其應領補償費之一定比例領回。其徵收補償及開發費用由區內土地所有權人共同負擔，因此區段徵收土地之補償地價一定要公平，自不允許對個人作特別之差別補償，以免影響區內其他土地所有權人之權益。由於區段徵收土地除舊市區更新外，大部分都是徵收農地開發變更為建地，從僅能興建農舍且建蔽率在10%以下之農地，變為建蔽率50%至70%之住商用地，開發完成後之地價亦跟著漲價，獲得利益者乃是這些被開發土地之所有權人。況若原告所稱97年買賣實例總價格未修正前為合理價格，那原告為何僅提出其地價為每平方公尺4,900元（見本院100年度訴字第57號卷第6頁及本院101年度訴更一字第13號卷第12頁，原告起訴狀訴之聲明二），而非6、7千元之數額，原告會明知當地有每平方公尺5,789元、6,289元之交易行情，甘受損失，僅提出其地價只要每平方公尺4,900元之公告現值。何況原告亦主張其土地屬該區段區位最佳，地價應高於同區段其他宗地。是本件系爭土地未修正前之地價明顯偏高，非一般正常交易價格，故被告依規定進行適當修正，並無違誤。
五、綜上所述，原告所訴均無可採，本件原處分並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其於之陳述及舉證，不影響於本判決之認定，爰不一一論列。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第195條第1項後段、第98條第1項前段、第104條、民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 20 日
臺中高等行政法院第二庭
審判長法 官 王 茂 修
法 官 林 秋 華法 官 莊 金 昌以上正本證明與原本無異。
中 華 民 國 101 年 9 月 20 日
書記官 林 昱 妏臺中高等行政法院第二庭
審判長法 官 王 茂 修
法 官 林 秋 華法 官 莊 金 昌得上訴。