臺中高等行政法院判決
102年度訴字第311號103年3月5日辯論終結原 告 劉炳輝
賴美愈（劉錫榮之繼承人）劉嬴潔（劉錫榮之繼承人）劉祐誠（劉錫榮之繼承人）劉錫憶陳廣榮羅榮模共 同訴訟代理人 陳瑾瑜 律師複 代 理人 洪主雯 律師被 告 彰化縣政府代 表 人 卓伯源訴訟代理人 黃盈蓁輔 佐 人 張慈韡上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國102年5月31日台內訴字第1020190399號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下︰
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：緣原告羅榮模所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（權利範圍：2000/4485），及原告劉炳輝、賴美愈、劉嬴潔、劉祐誠(以上三人係劉錫榮之繼承人)、劉錫憶、陳廣榮所共有之同段301-1地號土地（權利範圍依序為：1/4、1/8、1/8、1/2），經彰化縣永靖鄉公所列為辦理101年度生活圈道路系統交通建設計畫「永靖都市○○區○○號道路工程」用地，經內政部民國101年11月6日台內地字第1010355495號函核准徵收，並經被告以101年11月12日府地權字第1010332365號公告徵收，公告期間自101年11月13日起至101年12月13日止。原告等人於公告期間內就徵收補償地價提出異議，經被告查處後認並無不符，分別以101年12月27日府地權字第1010380716號函、102年1月3日府地權字第1010387816號函復原告在案。原告等人不服查處結果，案經被告提交彰化縣地價及標準地價評議委員會102年1月31日102年第1次會議復議，仍維持原地價補償金額之決議，被告旋以102年2月23日府地權字第1020052834號函復原告（下稱原處分）。原告不服，提起訴願，亦遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：㈠土地徵收條例第30條於100年12月13日三讀通過，於101年1
月4日公布，施行日定於101年9月1日。本件係徵收補償費爭議，因內政部於101年11月6日核准徵收，自應適用新法。被告以舊法規定公告現值加四成核定每平方公尺六千多元，顯未依規定辦理，與法有違。
㈡被告對坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號土地之補償金額
，僅每平方公尺6,100元偏離市價，違反土地徵收條例明定應以市價補償之規定。尤依內政部不動產買賣實價登錄網站資料顯示，毗鄰本件土地有數筆交易，其成交價格每平方公尺皆超過萬元，但其地點或環境均不及緊鄰市場、農會、學校之本件土地，是上開土地徵收補償地價每平方公尺僅6,100元，要非允洽。另被告對同段358-1地號土地之補償金額，經原告查詢內政部不動產買賣實價登錄網站後，發現已有多筆買賣交易價格可供比準，其中最接近者○○○鄉○○段401~450地號內之某筆農地面積235.81坪，其於101年9月間之買賣總價為8,037,000元，即每坪34,083元；反觀上開土地之徵收補償地價為每平方公尺3,200元，即每坪10,578.5元，二者價差高達3.22倍，實難令原告甘服。
㈢被告認估價基準日為101年3月1日，應舉證證明本件系爭土地屬重大建設推動之需：
1.本件被告以101年12月27日府地權字第1010380716號函指稱：「該公所(即永靖鄉公所)表示本案因屬重大建設推動之需，依規定估價基準日為3月1日，案例蒐集期間為前一年9月2日至當年3月1日，台端（即原告羅榮模）所提案例非落在該期間，無法作為比準地參考實例。」惟，是否為重大建設推動之需當非永靖鄉公所隻字片語即得認定，被告應舉證證明本件究如何符合其所稱之具急迫性或屬「重大建設推動之需」？本件徵收案件僅係被告為了圖利頂新集團，方便頂新集團開設其魏家園林而開闢道路而已，根本非有任何急迫或屬重大公共建設之情事。
2.況且，本件徵收土地之徵收時間及其適用法條依據部分，既已經被告在鈞院庭訊時明白承認，本件徵收程序係在101年11月6日經內政部核准徵收，故應依土地徵收條例新修正之第30條規定，以「『徵收當期』之市價」作為補償地價之標準，則本件系爭土地之徵收當期，自應以101年11月之市價，作為徵收之市價，始為合法。惟查，本件被告充為本件徵收之市價，根本並非101年11月之當期市價，而係以其先前遲未在101年9月以前送達主管機關之「100年9月至101年3月」之查估標準，企圖魚目混珠充為本件徵收當期之市價，此舉明顯違反土地徵收條例第30條之規定，自屬違誤而應予撤銷。
㈣再者，姑且不論被告逕以急迫或重大公共建設為由，而將本
件查估基準日定為101年3月1日是否有所違誤，事實上，關於急迫或重大公共建設之徵收補償案件，依土地徵收補償市價查估辦法（下稱市價查估辦法）第27條規定，徵收機關理應於當年即101年3月1日前將通知送達主管機關，並依第28條後段規定，在101年6月底前完成評議作業，作為當年7月至12月報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準，最後尚須依第26條關於市價變動幅度之規定，作為調整7月至12月間徵收補償地價之依據，始符合市價查估辦法之規定。然查，被告對於本件補償案件，除已自承其係遲於101年9月1日以後始送達予主管機關，而未能依法在101年6月前完成評議作業，核其此部分作為自已屬違法甚明。最重要者，係被告所引以為據之補償價額既屬101年3月間之價額，依法理應依市價查估辦法第26條之規定而調整市價至徵收當期(即101年11月)之市價，始符法制，惟被告自始至終均僅以101年3月之價格充為本件徵收價格，而未曾依法為此部分之市價調整，自亦屬明顯違法，而應予撤銷。
㈤關於被告所提華頓事務所之查估報告書中，針對系爭301-1、
358-1地號土地之「擬評市價」之價格，事實上存在諸多顯不合理之處，分述如下：
1.該查估報告書針對各地價區段之價格，竟僅僅針○○○區段4、5、6、7等四個區段為估價，其餘攸關本件系爭土地之第1、2區段土地，則僅僅逕自依附其他區段之價格，而未有單獨針對第1、2區段土地之市價進行鑑價！如此得出之各區段價格，難令人甘服。
2.查估報告在針對攸關本件系爭土地之比準地1、2部分，竟在比準過程中，故意將得以提高系爭地價之重要因素，諸如「土地面積、土地寬度、臨路寬度、臨市場遠近」等足以作為差異率「加分」因素之部分，均故意予以遺漏或未酌增較多之加分(p22、p23)，益見該查估報告確實存有重大瑕疵，並不足採。雖經鑑定人張慈韡在本院庭訊時回覆其據為辦理之標準，係為內政部所制定之「土地徵收補償市價查估作業手冊」，而依該手冊規定之農地面積，比準地面積817.27平方公尺與比較標的面積99.47平方公尺係屬同一等級，差異率為0%，故不作調整；面前道路寬度部分，面臨寬度在10公尺以上即屬同一等級，差異率為0%，故也不作調整……云云，並稱其所製作之各項調整項目之優劣等級標準，係依該手冊第109頁所訂影響地價個別因素評價基準表所作成。然查，觀諸該查估作業手冊第109頁之內容，其實僅僅針對影響地價個別因素評價基準，列出最大影響範圍之百分比而已，至於各項個別因素之中，究竟應以多少數值作為同一等級之標準數據，該查估作業手冊上根本未有列出任何關於各等級標準之數據，職故，關於鑑定人張慈韡陳稱：「本件比準地土地面積817.27平方公尺係與比較標的面積99.47平方公尺屬於同一等級，以及面前道路寬度在10公尺即屬同一等級之標準」……云云，事實上根本並非依據內政部之查估作業手冊而來，而係由鑑定人自行將不同面積、不同道路面寬列為同一等級，而自行認定此部分應不予調整，試問，此等由鑑定人自行制定之查估等級數據，何足能採？
3.此外，針對系爭301-1地號土地，依其所劃製之地價區段圖，該地號之土地應全部均位於第1區段之內，而非橫跨第1、2區段，惟查估報告書竟然將明明全屬第1區段之系爭301-1地號土地，硬是○○○區段○○○區段價格混為計算其補償價格，其違誤之處，由此顯見。
4.另，系爭之二筆土地，事實上均係位於○○鄉○○○道路○○路旁之精華區，其使用分區係屬「『都市土地○○○區○○○段」(區段2)，詎料，華頓事務所竟然故意以遠在天邊，且屬不同地段、不同使用分區且較為低劣之「『非都市土地○○○區○○○段」土地(區段10)，作○○○區段5之比價標準，然後再直接以區段5之價格充作區段2之價格，核華頓事務所此等作法明顯違反市價查估辦法第20條規定，已屬重大違誤等語，並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。
三、被告則以：㈠按土地徵收條例第30條第1項規定：「被徵收之土地，應按
照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。」及同條第2項規定：「前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之」。前開規定之施行日期，行政院定自101年9月1日施行；次按市價查估辦法第1條規定：「本辦法依土地徵收條例（以下簡稱本條例）第30條第4項規定訂定之。」同辦法第3條規定：「直轄市或縣（市）主管機關依本辦法規定辦理土地徵收補償市價查估時，得將查估程序全部或一部委託不動產估價師辦理，委託費用由需用土地人負擔。不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者，應依本辦法辦理。」本案地價查估作業，係本縣永靖鄉公所委託華頓不動產估價師事務所辦理，其補償地價均依市價查估辦法規定辦理，先予敘明。
㈡關於原告認本件補償費未提交地價評議委員會及估價基準日錯誤部分：
1.市價查估辦法第17條明定，估價基準日指每年9月1日(案例蒐集期間為當年3月2日至9月1日)，但屬當年具急迫性或重大公共建設推動之需者，估價基準日指3月1日(案例蒐集期間為前一年9月2日至當年3月1日)。經查，系爭「永靖都市○○區○○號道路工程」都市○○道路（公共設施保留地）工程為具急迫性或重大公共建設工程，此由內政部101年4月16日台內營字第1010802997號函及彰化縣政府101年5月4日府工土字第1010122540號函內容所載：「核定各項工程所列之用地補償費請務必納入地方預算，並於本（101）年10月底前完成用地徵收及取得作業，如檢討逾期嚴重影響本部執行績效經撤銷年度補助者，後續經費將不再補助辦理」等語，可看出本件徵收屬急迫重大工程。
2.土地徵收條例施行細則第30條規定：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」該細則修正對照表說明:「該當期市價係依本條例第30條第4項授權訂定之土地徵收補償市價查估辦法規定，於估價基準日所查估並經地價評議委員會評定之市價。」本件工程用地因協議價購不成，需用土地人永靖鄉公所乃依土地徵收條例規定擬具徵收計畫書申請徵收。該公所因徵收計畫書未及於101年8月30日前送交內政部審議，爰另行委託不動產估價師依土地徵收條例第30條規定及市價查估辦法辦理市價查估。按內政部101年7月5日台內地字第1010242546號函意旨，以「101年3月1日」為估價基準日，案例蒐集期間為100年9月2日至101年3月1日，原告所提案例非落在該期間，無法作為比準地參考實例。本案查估市價亦依土地徵收條例第30條第2項規定，於101年10月5日提請彰化縣地價及標準地價評議委員會101年第4次會議決議通過，本案均依規定辦理，於法並無不合。
㈢關於原告認被告依土地徵收條例第30條修正前條文所定之基準補償地價違法部分：
本件徵收案內政部核准時雖在土地徵收條例101年1月4日修正公布，同年9月1日施行之後，惟為因應土地徵收條例市價補償政策之施行，內政部業以101年7月5日台內地字第1010242546號函知各地方政府相關市價查估作業預先辦理事項，故本件徵收作業已由華頓不動產估價師事務所依據當時已公（發）布，尚未施行之土地徵收條例第30條規定、市價查估辦法及內政部101年7月5日前開函示進行查估業如前述，並無原告所稱誤用舊法情事。
㈣針對原告所提系爭358-1地號土地之擬評市價低於原公告現值加四成部分：
1.94年平均地權條例第40條及土地稅法第33條就土地增值稅率修正調整時，同時規定公告土地現值應逐年調整至一般正常交易價格，根據內政部地政司公布之「公告土地現值占一般正常交易價格百分比」(詳參華頓不動產估價師事務所102年11月4日102估字第11041號函附件一)統計，彰化縣101年之公告現值占一般正常交易價格百分比已達82.63%，是擬評市價低於公告現值加四成實屬可能。
2.內政部地政司前為研商徵收補償地價基礎召開之土地徵收條例座談會中，學者認為土地公告現值屬課稅用地價，是大量估算的結果，不符合市價，建議避免使用公告現值加成計算，改依一般交易價格做為評量標準。故10l年1月4日土地徵收條例修正第30條規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。前項市價，由直轄市、縣(市)主管機關提交地價評議委員會評定之。」市價查估辦法第2條則明定市價為「市場正常交易價格」，是徵收補償之價格已與公告現值脫勾，查估報告書之查估過程悉依市價查估辦法辦理，報告書中之表9徵收土地宗地市價評議表係為應彰化縣政府要求增列公告現值加四成欄位，僅供地價評議委員評議時參考。
㈤針對原告指摘估價報告書僅針對區段4~7等四個區段為估價，區段1、2土地依附其他區段價格未單獨進行鑑價部分：
1.本案徵收目的係為開闢永靖鄉○市○○○○號道路，案內土地為公共設施保留地劃設為區段1~3，依土地徵收條例第30條：「在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。」又依市價查估辦法第22條規定：「都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算……前項所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比例加權平均計算……」，是區段1、2之估算方法依該查估辦法係以其各自毗鄰之非公共設施保留地地價區段加權平均計得（詳參華頓不動產估價師事務所102年10月1日102估字第10011號及102年10月18日102估字第10181號函復說明）。
2.依市價查估辦法第20條規定：「預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌……等個別因素調整估計之。但都市計畫內之公共設施保留地，不在此限。」又依市價查估辦法第22條第1、2項規定：「都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保○○○區段地價平均計算……前項所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比例加權平均計算……」，該條第
4、5項規定：「第1項公共設施保留地毗鄰之非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地價……公共設施保留地宗地市價以依第1項計算之區段地價為準……」，是區段1、2之估算方法以其各自毗鄰之非公共設施保留地地價區段加權平均計得，係依市價查估辦法所明定。㈥針對原告所提比準地1、2遺漏或未酌增加分「土地面積、土地寬度、臨路深度、臨市場遠近」等個別因素部分：
1.依市價查估辦法第19條規定：「比準地地價之查估，應填載比準地地價估計表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇一至三件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。……區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。」
2.案內各比準地均依上揭原則辦理查估，所稱「遺漏或未酌增加分」部分，依本案評價基準明細表係屬同一優劣等級，故差異百分比為0%。
3.影響地價之區域因素及個別因素均以法定用途-農業使用為前提考量，非法定用途使用之效益於查估過程中均不予調整。
4.依本件比準地地價之查估，其因素調整依影響地價因素評價基準表之最大影響範圍內調整，上揭個別因素於本案之評價基準優劣等級標準及最大影響範圍如下（詳參華頓不動產估價師事務所102年11月25日102估字第11041號函所示之附表）：
⑴針對比準地1調整說明：
①土地面積：比準地面積817.27平方公尺(等級劣)，比
較標的面積99.47平方公尺(等級劣)，故差異率為0%。
②土地寬度：依查估手冊影響地價個別因素評價基準表說明，宗地屬不規則形，寬度、深度不予考量。
③臨路寬度：對農業用地而言，面前道路寬度係考量其
耕作目的農機進出之便利性，超過10公尺以上即屬等級優，故差異率為0%。
④臨市場遠近：二者均距離市場200公尺以內，對地價之影響無異，故差異率為0%。
⑵針對比準地2調整說明：
①土地面積：比準地面積2,660.8平方公尺(等級普通)
，比較標的面積1,582平方公尺(等級稍劣)，故調整之。
②土地寬度：比準地與比較標的形狀均為方形，須於「
寬度」及「深度」項目進行調整，比準地寬度49公尺(等級劣)，比較標的寬度16公尺(等級普通)，故調整之。
③臨路寬度：農業用地面前道路寬度3公尺與4公尺效益無異，故差異率為0%。
④臨市場遠近：比準地距市場500公尺等級普通，比較標的距市場2,400公尺等級劣，故調整之。
㈦重申系爭301-1地號係橫跨第1、2區段：
1.依市價查估辦法第10條規定：「……公共設施保留地應單獨劃分地價區段，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分。帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段。
」
2.考量臨路情形對地價之影響於臨街地與裡地確有不同，參考「彰化縣繁榮街道路線價區段宗地地價計算原則」及現場勘查鄰近土地最適利用深度，劃設臨街線18公尺範圍內為第1區段，18公尺以上範圍為第2區段，系爭301-1地號深度約112公尺，分屬第1及第2區段，依市價查估辦法第22條規定：「……公共設施保留地……宗地跨越二個以上地價區段者，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價……」，是該宗地之地價之計算自然必須按該2區段之面積依該辦法規定計算，殆無疑義。
㈧針對原告所提系爭土地屬都市○○○○區○○段，估價書卻
以不同地段、不同使用分區且較低劣之非都市○○○○區○○段土地為區段5比價標準○○○區段○○○區段2之價格部分：
1.徵收範圍土地均屬都市計畫公共設施保留地(道路用地)而非都市計畫農業區土地，案內土地共劃設公共設施保留地○○○區段○○區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算，業經說明如上。
2.市價查估辦法第19條規定：「……地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。」又依市價查估辦法逐條說明對照表：「其他地區得以與比準地屬同一供需圈之相似條件或同一或鄰近鄉鎮市區土地為考量。」本案估價基準日為101年3月1日，案例蒐集期間依市價查估辦法第17條規定為100年9月2日至101年3月1日，經調查區段5內於該期間內無法蒐集到比較標的，故依規定於同○○○鄉○○○○段南側之港新段(相對位置詳參華頓不動產估價師事務所102年11月4日102估字第11041號函附件二員林地政事務所轄區地段示意圖)蒐集得比較標的，並經區域因素及個別因素調整而得區段5之比準地價，區段2○○鄰區段○○區段8為公共設施保留地不○○○區段○○區段6點相接不計入○○○區段○○區段○○○區段○○區段地價為市價查估辦法所規定，並無違誤情事。
3.區段2為公共設施保留地地價區段，其毗鄰之非公共設施保留○○○區段○區段5，故以區段5之比準地○○○區段○○區段地價，從而估計區段2之宗地市價，係依市價查估辦法第22條規定辦理。
4.依市價查估作業手冊伍.六比準地地價估計表製作流程，於區域及個別因素考量之項目如有雷同，若已完全於區域因素反應調整，則不需再考慮個別因素調整。區段5之比較標的位於港新段，屬非都市土地特○○○區○○區段2比準地之使用分區不同，惟因區域因素「土地使用管制」項目已進行調整，故個別因素不再重複調整。
㈨系爭358-1地號位於第2區段○○區○○○鄰○○區段線比例
加權平均（3,200元/平方公尺×99,964公分）/99,964公分，計得區段地價為每平方公尺3,200元。另系爭301-1地號橫跨第1及第2區段○○區○○○○區段地價區依毗鄰第4及第7區段線比例加權平均（10,700元/平方公尺×1,965公分＋33,900元/平方公尺×1,492公分）/3,457公分，計得區段地價為每平方公尺20,800元。系爭301-1地號橫跨第1區段地價區所佔面積為185.61平方公尺，橫跨第2區段地價區所佔面積為957.68平方公尺，總面積1,143.29平方公尺，以其各區段所佔面積比例計算該地號土地市○○○○○○區段地價×所佔面積）/總面積）：（20,800元/平方公尺×185.61平方公尺＋3,200元/平方公尺×957.68平方公尺）/1,143.29平方公尺＝6,057元/平方公尺，尾數計算至百分位數為每平方公尺6,100元，自無不合為辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、兩造之爭點在於被告是否依土地徵收條例第30條於101年1月4日公布、同年9月1日施行前之舊法第30條為本件之地價補償？被告所為之補償有無依市價查估辦法之規定為之？經查：
㈠按「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在
都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。……」為101年1月4日修正公布，同年9月1日施行之土地徵收條例第30條所明定。次按「直轄市或縣（市）主管機關依本辦法規定辦理土地徵收補償市價查估時，得將查估程序全部或一部委託不動產估價師辦理，委託費用由需用土地人負擔。不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者，應依本辦法辦理。」、「依第十三條或第十四條估計之土地正常單價應調整至估價基準日。前項估價基準日指每年九月一日，案例蒐集期間為當年三月二日至九月一日。但屬第二十七條第一項但書規定者，估價基準日指三月一日，案例蒐集期間為前一年九月二日至當年三月一日。」、「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」、「比準地地價之查估，應填載比準地地價估計表，其估計方法如下：一、就第十七條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇一至三件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。第一項第二款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。」、「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、每平方公尺單價逾新臺幣一千元至十萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。」、「都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保○○○區段地價平均計算。帶狀公共設施保留地穿越數個地價○○○區段○○○○段計算。前項所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比例加權平均計算。毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者，不予納入。都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地，經劃屬公共設施保留地，前項毗鄰平均市價以該保留地距離最近之三個同使用性質地價區段之平均市價計算。計算結果較高者，應從高計算。第一項公共設施保留地毗鄰之非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地價，尾數進位方式依第二十一條辦理。公共設施保留地宗地市價以依第一項計算之區段地價為準，宗地跨越二個以上地價區段者，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價，尾數進位方式依第二十一條辦理。區段徵收範圍內之公共設施保留地市價徵收補償計算方式，應以同屬區段徵收範圍內之非公共設施保留地加權平均計算。」、「公共設施保留地區段毗鄰之非公共設施保留地，經量測確僅以點相接者，不計入加權平均計算。」、「依第二十一條計算之宗地市價應於每年底前完成評議作業，次年一月前提供需用土地人，作為次年報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。屬前條第一項但書規定者，應於當年六月底前完成評議作業，七月前提供需用土地人，作為當年七月至十二月報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。」分別經101年6月5日訂定發布，同年9月1日施行之市價查估辦法第3條、第17條、第18條、第19條、第21條第3款、第22條、第24條、第28條定有明文。
㈡系爭「永靖都市○○區○○號道路工程」都市○○道路（公共
設施保留地）工程，經需地機關彰化縣永靖鄉公所認為具急迫性或重大公共建設工程，乃於101年7月30日依據地政事務所提供之參考市價及以往公告現值加四成價格評估後，以價格較優之公告現值加四成與原告協議價購，惟因協議不成，該鄉公所遂擬具徵收計畫書申請徵收，然徵收計畫書未及於101年8月30日送交內政部，故該鄉公所另行委託華頓不動產估價師事務所辦理市價查估，查估系爭301-1地號土地之市價為每平方公尺6,100元，系爭358-1地號土地之市價為每平方公尺3,200元，此有彰化縣永靖鄉公所101年12月20日永鄉建字第1010016795號函、101年12月25日永鄉建字第1010017149號函、華頓不動產估價師事務所市價查估報告書在卷可憑。而系爭301-1地號土地101年度之公告土地現值為每平方公尺3,268元、系爭358-1地號土地101年度之公告土地現值為2,400元，此有地價第二類謄本2紙在本院卷（第152頁、第153頁）足稽，各加四成之價額分別為4,575元及3,360元，核與前揭華頓不動產估價師事務所之市價查估報告，並據為本件徵收補償之價格不符，是原告主張被告係以舊土地徵收條例第30條之公告地價加四成為補償標準，顯非可採。㈢又土地徵收條例第30條第1項固於100年12月13日即修正為按
照徵收當期之市價補償被徵收土地之地價，並於同條第4項規定查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。因查估市價之地價調查估計程序、方法、應遵循事項等由內政部另訂相關辦法，須有完整配套機制及查估作業時間，以利市價補償之施行，故第63條第2項規定「本條例中華民國100年12月13日修正之第30條之施行日期，由行政院定之。」嗣經行政院訂定該修正條文之施行日期為101年9月1日。為因應上開條文之施行，市價查估單位需預先依據「土地徵收補償市價查估辦法」辦理徵收補償市價查估，內政部乃於101年7月5日以台內地字第1010242546號函知各縣市政府、各直轄市政府，各項作業之辦理時程為：㈠市價查估單位辦理市價查估作業請於本（101）年8月完成。㈡直轄市、縣（市）主管機關請於行政院核定之施行日期施行後至遲1週內，將市價提交地價評議委員會評議，俾提供徵收土地宗地市價清冊予需用土地人，並應於評議前向地價評議委員會簡報市價查估情形。㈢為配合上述作業，本部將另函需用土地人，請其儘速提供預定徵收土地範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖予各直轄市、縣（市）主管機關。且提報宗地個別因素資料以今（101）年下半年應報送徵收計畫書者為限，明年（102）年始報送徵收計畫書者，其報送期程請依前開查估辦法第27條第1項前段規定辦理。㈣本次土地徵收補償市價查估作業之估價基準日依查估辦法第27條意旨訂為今年3月1日，請各市價查估單位配合辦理，此有該函附訴願卷足稽。該函為同為訂定市價查估辦法之內政部為因應上開新舊條文之施行，所為過渡性之規定，於符合該函所訂之要件（即101年度之徵收案件），應可排除市價查估辦法之適用。該函既於第四項為前揭規定，即認101年度之徵收案件，而應依市價補償者，依市價查估辦法第27條意旨係具急迫性，其估價基準日訂為101年3月1日，尚無不合。原告訴稱本件徵收補償之查估基準日係101年9月1日自非可採。
㈣系爭301-1地號及358-1地號，地目均為田，及均屬公共設施
保留地，此有地價第二類謄本2紙在本院卷可憑，並為兩造所不爭執，則依土地徵收條例第30條規定，系爭土地之徵收補償應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價；另依市價查估辦法第24條規定，所毗鄰之非公共設施保留地，經量測確僅以點相接者，不計入加權平均計算。經核系爭301-1地號橫跨第1、第2地價區段、系爭358-1地號則位處第2地價區段；第1地價區段毗鄰第4、第5、第7、第8地價區段、第2地價區段毗鄰第4、第5、第6、第8地價區段；第○○○區段○○○區段僅點相接、第8地價區段為公共設施保留地均不納入加權平均計算，故第1地價區段區係以第4○○○區段區○區段線長度，即毗鄰第4區段區長度1,965公分，該區段地價每平方公尺10,700元、毗鄰第7區段區長度1,492公分，該區段地價每平方公尺33,900元，計算得第1區段地價區之加權平均值為每平方公尺20,800元；另第4、第6地價區段與第2地價區段僅以點相接、第8地價區段為公共設施保留地，均不納入加權平均計算，故第2地○區段區○○○○區段區之區段線長度，即該毗鄰之長度為99,964公分，每平○○○區段地價為3,200元，計得第2區段地價區之加權平均地價為每平方公尺3,200元，此有地價區段略圖2紙（第2紙上有員林地政事務所字樣）、預定徵收範圍地籍圖、區段編號○○區段編號2之公共設施保留地地價加權平均計算表2紙附訴願卷（第28、29、30、54、55頁）可稽，原告訴稱系爭301-1地號非橫跨第1、第2地價區段，核非可採。另因第5地價區段於100年9月2日至101年3月1日之蒐集期間內無法蒐集到比較標的，依前揭市價查估辦法第19條第2項規定，自得於其他地區選取，並於估計時進行區域因素及個別因素調整，被告乃選取毗鄰第10地價區段內同○○○鄉○○○○段南側之港新段159地號（該土地之正常買賣單價為每平方公尺3,000元），與位於第5地價區段○○鄉○○段○○○○號進行比較調整，推估得永泰段327地號之地價為每平方公尺3,200元，即為第○○○區段○區段地價（依前揭說明，此亦即為第○○○區段○區段地價），此有比準地地價估計表附訴願卷（第48頁）可憑，原告訴稱被告以區段10之土地作為評估區段5之比價標準，並直接充作區段2之價格，違反市價查估辦法第20條規定亦無可採。
㈤另按「於區域及個別因素考量之項目如有雷同者，係因此類
項目區域及個別因素均有不同程度之影響。惟查估調整時，若能確認該因素就該估價個案，已完全於區域（個別）因素反應調整，則不需再考慮個別（區域）因素調整。」為土地徵收補償市價查估作業手冊六、比準地地價估價表（八）所明定（見查估手冊第43頁）。前揭港新段159地號屬都市計畫外○○○區○○○段○○○○號屬都市計畫之農業區，故於影響地價區域因素分析明細表（見訴願卷第45頁）內已就土地使用管制項目調整30%後，不再於個別因素之比較作重複修正，惟就該2筆土地之面積、寬度、深度亦已分別作2%、-3%、-2%之調整（見訴願卷第48頁），亦符前揭「估計時進行區域因素及個別因素調整」之規定。
㈥又因土地徵收條例第30條修訂之以市價為補償標準係於101
年9月1日始施行，惟本件屬101年之徵收案件，實無可能於101年6月底前完成宗地市價之評議作業，故內政部101年7月5日台內地字第1010242546號函第二點即載明「直轄市、縣（市）主管機關請於行政院核定之施行日期施行後至遲1週內，將市價提交地價評議委員會評議。」是原告訴稱被告未於101年6月底前完成評議作業，有違市價評估辦法第28條規定難謂可採。另因目前之估價基準日有2期，一係當年度之3月1日、另一則為前一年度之9月1日。前一年度9月1日所估價格，需於12月底前經地價評議委員會評定，用作次一年度1至12月之徵收價格，因時間經過較久，變動已逾半年，故需為市價變動幅度之調整。而當年度3月1日所估價格，於同年6月底前經地價評議委員會評定後，係用作當年度7至12月之徵收價格，因係現價，故無需再為市價變動幅度之調整，此由土地徵收補償市價查估作業手冊捌、問與答第13點（該手冊第63頁）載明：「市價變動幅度係作為7月至12月間徵收補償地價之調整依據，故前已以9月1日為估價基準日查估評定之徵收補償市價始有調整之基礎。」自明，而本件徵收之估價基準日係當年之3月1日已如前述，自無調整徵收補償市價之基礎，原告訴稱被告未依市價查估辦法第26條為市價變動幅度之調整，核非可採。
㈦綜上所述，原告之主張均不足採，被告所為補償地價之原處
分核無違誤。訴願決定予以維持，亦無不合。原告聲明求為撤銷，為無理由，應予駁回。兩造其餘訴辯事由，及原告請求囑託其他鑑定機關重為本案之查估，均與判決之結果無影響，爰不逐一審論及囑託鑑定，併予敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段、第104條、民事訴訟法第85條第1項判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 19 日
臺中高等行政法院第二庭
審判長法 官 王 德 麟
法 官 蔡 紹 良法 官 詹 日 賢以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人：
┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ 院認為適當者│ 。 ││ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 103 年 3 月 19 日
書記官 許 巧 慧